易憲容

人民幣貶值可能是壓垮國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最后一根稻草。無論是住房市場投機投資者，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及國內(nèi)銀行業(yè)，都要密切關(guān)注人民幣貶值對國內(nèi)房地產(chǎn)市場預期的變化。

近十年來的國內(nèi)住房市場價格不斷被推高，使不少地方的住房價格飚升10倍以上，遠遠超出了一般居民的購買能力，住房市場形成了一個巨大的泡沫。在這樣的情況下，住房市場泡沫的破滅勢趨必然，從而會增加住房市場崩盤的概率。即使像鄂爾多斯那樣托市，也只是把泡沫破滅的時間推后，但不能從根本上消除這種可能。

由于住房是不動產(chǎn)，住房市場都被分割成為無數(shù)個分散的市場，因此，住房市場泡沫破滅并非是全國性及連續(xù)的，而是個別的、分散的、不連續(xù)的。不過，這種分散性、非連續(xù)性、個別性的現(xiàn)象，卻對市場預期的傳遞與影響又是連續(xù)的，全國性的。最近溫州、鄂爾多斯及海南房地產(chǎn)的價格下跌，杭州、常州等地個別新盤半價促銷、湖北襄樊等地的開發(fā)商因資金鏈斷裂而“跑路”，這些都將對國內(nèi)其他住房市場或多或少產(chǎn)生影響，市場規(guī)律并非由其言論所左右。

在這種情況下，開發(fā)商就有可能以降價方式來規(guī)避資金鏈斷裂的風險，這不僅會進一步強化住房價格下行的預期，而且也會導致實際住房價格水平全面下移，住房市場的周期性調(diào)整即將出現(xiàn)，而且將是一個十分漫長的過程。

住房市場泡沫破滅的條件或原因是什么？

一是以投機投資為主導的市場。即住房市場完全成了投資者賺錢的工具。二是以預期能否賺錢作為投機投資者是否進入這個市場的準則。如果投資者預期不能賺錢，那么這種需求立即會降到零。三是完全取決于金融市場條件。包括住房貸款利率的高低、杠桿率的大小等。

在這些條件中最為重要就是銀行的信貸杠桿。可以說，國內(nèi)住房市場泡沫是過度擴張的信貸條件吹大的，如果這個條件發(fā)生變化，泡沫的破滅就是必然的，雖然誰也不情愿，但這是無法改變的規(guī)律！

以前，銀行把住房按揭貸款看成是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而現(xiàn)在看成了風險資產(chǎn)。同時值得注意的是，在這種情況下，還會引起連鎖反應。一方面，會使開發(fā)商將房地產(chǎn)業(yè)看成是高風險行業(yè)，從而減少投資甚至從這個行業(yè)中淡出；另一方面，隨著住房市場價格的下跌，住房和土地作為抵押品的價值也會相應下跌，銀行的不良貸款就會迅速增加，甚至導致金融危機的發(fā)生。

就在國內(nèi)住房市場泡沫高企之際，人民幣連續(xù)貶值，現(xiàn)在已跌破6.20整數(shù)關(guān)口，創(chuàng)近八個月新低。房地產(chǎn)企業(yè)從海外融資的成本迅速上升，這對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說猶如雪上加霜，那些負債率過高房地產(chǎn)企業(yè)，就有可能面臨著資金鏈斷裂的風險。

人民幣持續(xù)升值預期一旦被打破，國內(nèi)居民不再進入房地產(chǎn)市場，或者減持手中持有的以人民幣計價的住房資產(chǎn)，甚至將人民幣兌換成外幣，特別是美元。這不僅對住房的需求量減少，而且住房供給也會大量增加，在這種雙重壓力下，必然會導致住房市場價格水平的下移。

特別是中國居民對住房債務承擔的是無限責任，這就更增加了中國居民持有人民幣計價資產(chǎn)的債務風險及恐慌心理，從而將給國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響與沖擊。人民幣貶值可能是壓垮國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最后一根稻草。無論是住房市場投機投資者，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及國內(nèi)銀行業(yè)，都要密切關(guān)注人民幣貶值對國內(nèi)房地產(chǎn)市場預期的變化。