閆建武

2014年年初，由幾幅衛(wèi)星照片引起，大量的關(guān)于中國(guó)“鬼城”的報(bào)道出現(xiàn)在諸多境外媒體的報(bào)道中。在這些照片中，大量的新建城市小區(qū)空無一人，沒有商業(yè)配套，夜晚沒有燈光閃爍，從表面看，“鬼城”的稱呼也確實(shí)很形象。

在外媒點(diǎn)名的關(guān)于中國(guó)“鬼城”中，江蘇省常州市赫然在列。

那么，常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)什么樣的運(yùn)行狀況，媒體報(bào)道的空置率高企問題究竟是經(jīng)濟(jì)泡沫破滅還是另有它因？近日，《經(jīng)濟(jì)》記者走進(jìn)了傳說中的新“鬼城”——江蘇省常州市一探究竟。

房?jī)r(jià)要崩盤？

在此前關(guān)于常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道中，降價(jià)銷售的雅居樂星河灣項(xiàng)目備受關(guān)注。這個(gè)號(hào)稱是常州市頂級(jí)豪宅的項(xiàng)目，在其預(yù)售期每平方米1.1萬元售價(jià)的基礎(chǔ)上，一期開盤直接降價(jià)將近五成，個(gè)別樓層甚至降到了5000多元，也就是接近六成的折扣。這樣的變化如何不令人咋舌。也由此，傳出了常州房?jī)r(jià)崩盤的消息。

房?jī)r(jià)的崩盤往往意味著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象已非常嚴(yán)重。那么實(shí)際情況如何？這是項(xiàng)目個(gè)體行為還是常州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體崩潰的前兆？

雅居樂星河灣項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)，是近些年來常州市集中力量發(fā)展的一個(gè)以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托的行政區(qū)域。項(xiàng)目位于商業(yè)繁華區(qū)。但是在2014年2月21日宣布的大幅降價(jià)消息，讓外界和坊間一時(shí)間有了常州樓市“要崩盤”的推測(cè)。

記者多次聯(lián)系該項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)邵晴先生，在其對(duì)于外界媒體的統(tǒng)一回復(fù)中，邵晴將該項(xiàng)目降價(jià)定性為“獨(dú)立事件”，并指出，該舉措只是集團(tuán)公司的戰(zhàn)略部署，目的在于快速回籠資金。

邵晴口中的“獨(dú)立事件”跟常州房地產(chǎn)獨(dú)立觀察員于岳的觀點(diǎn)趨于一致，另外于岳還認(rèn)為，在雅居樂實(shí)際操盤中，該項(xiàng)目的項(xiàng)目定位就注定了降價(jià)的命運(yùn)，“產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)得過大，面對(duì)的目標(biāo)客群?jiǎn)我欢M窄。”

在記者的采訪中，除去比較高端的項(xiàng)目目前采取降價(jià)促銷手段外，常州市在售房地產(chǎn)項(xiàng)目中，以自住型住宅為主的商品房銷售也開始了價(jià)格戰(zhàn)，在新盤較為集中的武進(jìn)區(qū)，樓盤降價(jià)促銷的廣告隨處可見，但是優(yōu)惠幅度均在幾百元。

根據(jù)常州搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年3月常州市商品房成交4398套，成交面積47.19萬m2，環(huán)比漲幅為31.28%，同比跌幅為22.34%；價(jià)格方面，3月成交的商品房成交價(jià)格6904元/m2，環(huán)比漲幅為6.91%，同比跌幅為1.18%。

從中可以看出，常州樓市房?jī)r(jià)在今年3月份環(huán)比成交量上升明顯，價(jià)格變動(dòng)浮動(dòng)并不大。可見，雅居樂星河灣的個(gè)體行為并未對(duì)常州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行產(chǎn)生相關(guān)影響。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體偏冷

那么，常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是什么樣的運(yùn)行狀況？

據(jù)常州市住房保障和房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的2013年，全市商品房銷售831.10萬m2（82356套），同比分別上升4.44%和8.22%。成交均價(jià)方面，2013年，全市商品房成交均價(jià)為7070元/m2，同比增長(zhǎng)1.46%；其中，全市商品住房成交均價(jià)為6883元/m2，同比增長(zhǎng)3.53%。市區(qū)商品房成交均價(jià)為7237元/m2，同比分別增長(zhǎng)2.23%。

“這么多年來，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)無論從成交量還是成交均價(jià)來說，一直處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。”常州搜房網(wǎng)總經(jīng)理王樹倉在接受記者采訪時(shí)明確表示。

常州房管局提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，2013年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1249.31萬m2，同比增長(zhǎng)22.61%；商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積986.65萬m2，同比增長(zhǎng)25.54%。其中，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1024.42萬m2，同比上升16.33%；商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積794.97萬m2，同比上升17.67%。市區(qū)商品房新增供應(yīng)在全省排名第三，僅次于南京、蘇州。

“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，去年一年基本上常州樓市每個(gè)月都有24萬m2的銷售面積，平均這幾年，差不多是這么一個(gè)數(shù)據(jù)。常州樓市一直以來就是這么一個(gè)情況。我們年底的摸排情況顯示，2014年開年之初，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存商品房存量為1000多萬m2，正常算下來，是兩年的去化周期。”王樹倉說。

兩年的去化周期對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于正?？煽氐倪\(yùn)行狀態(tài)，但是這個(gè)數(shù)據(jù)受到了于岳的質(zhì)疑，“這個(gè)數(shù)據(jù)來源根據(jù)的是常州市房管局官方的數(shù)據(jù)，但是這里面有一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑需要注意，那就是常州市房管局的數(shù)據(jù)里面，在售面積其實(shí)包含了常州市在拆遷過程中還遷居民的一部分房源，這部分房源只要沒有辦理過戶手續(xù)，就會(huì)顯示在預(yù)售和在售房源里面，但實(shí)際上，這部分房源應(yīng)該不屬于庫存在售面積。”

但是不管怎樣，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供大于求的現(xiàn)象確實(shí)存在。2014年3月的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，常州全市商品房新增供應(yīng)量為83.86萬m2，環(huán)比增加52.43萬m2，漲幅高達(dá)166.86%，其中住宅供應(yīng)65.67萬m2，環(huán)比增加34.97萬m2，漲幅為113.86%，成交面積為38.08萬m2，供大于求的現(xiàn)象極為明顯。供求比目前為1.72：1。

“常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)太激烈了，尤其是今年。本地人買房的需求也在逐步下降，在常州這個(gè)小城，外地人占比還不到一半，房子不好賣。”在記者的采訪中，很多售樓處的售樓員表達(dá)過這樣的想法。

對(duì)于這一點(diǎn)，常州房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士也都并不諱言，在王樹倉看來，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展近些年來雖然一直處于平穩(wěn)的狀態(tài)，但是今年以來出現(xiàn)的疲軟狀態(tài)已經(jīng)很明顯。

“但是，這正可以說明，常州的情況跟鄂爾多斯、神木是兩個(gè)完全不同的類型。鄂爾多斯很明顯的是資產(chǎn)泡沫破滅造成的，而在常州，基本上沒有任何泡沫?！蓖鯓鋫}說。

同樣，于岳也持相似的觀點(diǎn)，“需求上不去并不是有泡沫出現(xiàn)，常州的樓市甚至都沒有瘋過?！?/p>

“從需求來講，常州近些年來由于進(jìn)行城市建設(shè)，導(dǎo)致很多武進(jìn)區(qū)的農(nóng)民，在拆遷過程中，基本都獲得了一套或者多套住房，這部分房的空置是可以理解的。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求沒有產(chǎn)生大的增長(zhǎng)的情況下，累計(jì)大面積的土地供應(yīng)，肯定會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀?！庇谠勒f。

常州人眼中的“鬼城”

“關(guān)于‘鬼城的報(bào)道，我們常州市委、市政府非常重視，我們組織了相關(guān)部門專門就這個(gè)問題進(jìn)行了調(diào)查與分析，在我們看來，外媒和國(guó)內(nèi)媒體的一些報(bào)道有失偏頗?；旧铣Ｖ荨沓乾F(xiàn)象不成立?！背Ｖ菔形麄鞑啃侣勌幐碧庨L(zhǎng)薛靜在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)明確提出了自己的觀點(diǎn)。

據(jù)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，常州市在建在售項(xiàng)目比較集中的武進(jìn)與新北兩個(gè)市區(qū)的新盤樓房確實(shí)存在著空置的現(xiàn)象，與晚上亮燈率低相對(duì)應(yīng)的是，有些小區(qū)明顯已經(jīng)處于交付入住有一段時(shí)間的狀態(tài)了，但是整棟樓觀察下來，空調(diào)外掛機(jī)的裝配數(shù)量也就能達(dá)到兩三成，大量的房屋還是處于無人空置狀態(tài)。

有意思的是，在常州，關(guān)于“鬼城”的說法幾乎呈現(xiàn)一邊倒的批判態(tài)度。在記者的采訪中，無論是業(yè)界的獨(dú)立觀察員還是項(xiàng)目的參與者，抑或是普通的市民、購(gòu)房者，均認(rèn)為“鬼城”的稱呼常州擔(dān)不起。

常州捷達(dá)出租汽車公司的司機(jī)師傅李玉娥在常州開出租車已經(jīng)近十年，在她的印象中，新小區(qū)近些年來出現(xiàn)的確實(shí)不少，有的小區(qū)“晚上也真是沒見到幾個(gè)亮燈的?！彼踔翆?duì)記者說，在某些地段不錯(cuò)、整盤售罄，交鑰匙已經(jīng)兩三年的小區(qū)里，晚上也只有三成左右的亮燈率。

“但是，作為外地人你可能不了解常州人的買房特點(diǎn)。”李玉娥說。在常州，一般的家庭會(huì)提早給孩子買婚房備用，“在孩子上學(xué)的時(shí)候就已經(jīng)買了，這樣的房子幾年之內(nèi)根本不可能住人?！绷硗?，李玉娥還介紹，常州人買房有一個(gè)很明顯的特點(diǎn)，即使自住，買完了之后也不會(huì)馬上入住，要把房子放上至少半年或者一年，“除味、散甲醛?！?/p>

這個(gè)現(xiàn)象也被常州房地產(chǎn)獨(dú)立研究員于岳多次提及，在他看來，這應(yīng)該是常州新盤交房之后小區(qū)亮燈率不足的重要甚至是主要原因。

“有的小區(qū)里面確實(shí)也存在著投資的現(xiàn)象，但是基本上很少。這部分人買完了房之后肯定要放著，甚至都不會(huì)簡(jiǎn)單的裝修一下進(jìn)行出租。因?yàn)槌Ｖ葸@個(gè)地方很奇怪，如果你的房子買完之后住過人了，再賣肯定就要貶值，甚至賣不掉。”于岳說。

在常州人看來，常州樓市的空置現(xiàn)象是自然產(chǎn)生的，跟常州的地域地點(diǎn)、城市文化有著密切的聯(lián)系，并不能掛上“鬼城”的帽子。“如果說‘鬼屋，那確實(shí)存在，但是‘鬼城肯定就不存在?！庇谠篱_玩笑地說。endprint