基于ARIMA模型的廣州市房屋價格預(yù)測

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A

摘要：通過對廣州市房屋價格的實際數(shù)據(jù)進行分析，建立了ARIMA模型，采用ARIMA模型對其變動趨勢進行分析，得到廣州市房屋價格將在2014年未來三個月份有所下降。其分析過程對類似問題具有一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：廣州居民房房價；房價預(yù)測；ARIMA模型

一、問題背景

2010年以來，房地產(chǎn)市場在從緊的調(diào)控政策環(huán)境下運行。國務(wù)院三次出臺調(diào)控政策，以增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)為主，堅決遏制部分城市房價過快上漲。國土資源部下發(fā)通知，要求提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。各部委相繼出臺政策措施落實差別化信貸政策和稅收政策，抑制住房投機。住建部發(fā)出通知，要求完善商品住房預(yù)售制度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團簽訂2010年住房保障工作目標責(zé)任書，要求確保完成2010年保障房建設(shè)任務(wù)，共建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。2014年6月，廣州市售價16000元至21000元的廣州亞運城山海灣項目突然降價銷售，只售9800元至12500元。一時間房價是漲是跌的揣測蔓延開來。

對于房價的預(yù)測，目前的評論與分析大多側(cè)重于宏觀經(jīng)濟走勢、貨幣政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、保障性安居工程的推進等方面的定性分析，如徐斌從2009年以來我國寬松的貨幣政策指出：經(jīng)濟過熱的萌芽開始發(fā)育，通脹趨勢開始悄悄地抬頭，央行和政府會逐漸開始貨幣和財政緊縮。從而預(yù)測，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)將面臨全線崩盤和潰敗的危險；倪鵬飛從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策等四個方面，對我國住房市場作了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測和評價。

二、模型設(shè)定與調(diào)整

已知廣州市2009年5月—2014年5月的商品房房價。

（一） 判斷序列的平穩(wěn)性

1. 時序圖：

時序圖顯示該序列有顯著的趨勢，為典型的非平穩(wěn)序列。

2. 取對數(shù)后序列的時序圖：

取對數(shù)后序列的時序圖顯示該序列有顯著的趨勢，為典型的非平穩(wěn)序列。

3. 取對數(shù)后的單位根檢驗

根據(jù)檢驗結(jié)果可知，在1%，5%，10%三個顯著水平下，單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-55441、-29109、-25931，t檢驗統(tǒng)計量值-1412953大于相應(yīng)臨界值。表明對原序列取對數(shù)后的序列存在單位根，是非平穩(wěn)序列。

（二） 平穩(wěn)化處理

因為原序列呈現(xiàn)出近似線性趨勢，需要進行一階差分。差分后序列的時序圖顯示出一階差分序列在均值附近比較穩(wěn)定地波動。

5. 做進一步檢驗

根據(jù)檢驗結(jié)果可知，在1%、5%、10%三個顯著性水平下，單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-35461、-29117、-25936，t檢驗統(tǒng)計量值為-7731044，小于相應(yīng)臨界值，表明原序列的差分序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。即原序列是一階單整的。

6. 為了進一步確定平穩(wěn)性，考察差分后序列的自相關(guān)圖

一階差分自相關(guān)圖顯示序列相關(guān)性較弱。

7. 考察二階差分的自相關(guān)圖

二階差分自相關(guān)圖顯示有很強的短期相關(guān)性。

8. 二階差分后序列的單位根檢驗

根據(jù)檢驗結(jié)果可知，在1%、5%、10%三個顯著性水平下，單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-35527、-29145、-25950，t檢驗統(tǒng)計量值為-7683697，小于相應(yīng)臨界值，表明原序列的二階差分序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。

即原序列是二階單整的。

（三） 平穩(wěn)的二階差分序列進行白噪聲檢驗

（四） 擬合ARMA模型

偏自相關(guān)拖尾、自相關(guān)一步截尾，建立MA（1）模型。因為序列進行了二階差分，所以實際上是ARIMA（0，2，1）模型。

（五） 殘差檢驗

殘差為白噪聲，模型信息提取充分；模型參數(shù)顯著，模型精簡，因此建立ARIMA（0，2，1）模型合格。

三、預(yù)測

由原序列一階差分的預(yù)測值和已只原序列值可預(yù)測出廣州市2014年6、7、8月份的房屋價格分別是176836205元、175690798元、174503779元，整體呈下降趨勢。

參考文獻：

[1]潘家華，李景國等中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（No8）[M]社會科學(xué)文獻出版社2010：132

[2]徐斌.中國房地產(chǎn)大趨勢[M].中國經(jīng)濟出版社，2011：5.

[3]閆鵬飛，王典，燕慧慧.基于GM（1，1）模型的鄭州市商品房房價預(yù)測[J].重慶交通大學(xué)學(xué)報，2013，13（3）：60-63.

作者簡介：張福新（1990.12-），女，漢，籍貫：山東省寧津縣杜集鎮(zhèn)后姜村，單位：內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)，學(xué)歷：碩士研究生，專業(yè)：信息管理與信息系統(tǒng)。