時寒冰

質(zhì)疑限價房

2007年起，在調(diào)控無效的情況下，政府又推出了限價房，將其作為平抑房價、解決住房民生問題的措施之一。筆者當時作為《上海證券報》的評論主編，撰文質(zhì)疑這種做法。

按照建設部的構思，限價房的主要任務是滿足中低收入家庭自住需求，即解決一部分無能力購買普通商品房又超過經(jīng)濟適用房購買條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房四個層面的住房供應體系。

從表面上來看，限價房似乎有利于公眾，四個層面的住房供應體系也令人遐想，然而，華美外表掩蓋下則是另一種情形：

限價房價格是在其周邊商品房價格基礎上降低10%至15%計算出來的，而目前的商品房價格本身就包含著巨額暴利——開發(fā)商與地方政府分享了這份暴利，假如這種定價機制被確定下來，實際上等于變相承認了目前商品房暴利的合理性。

所謂的“限價房”仍然是商品房，但經(jīng)驗告訴我們，只有增加經(jīng)濟適用房和廉租房的供給，才能抑制房價過快增長。研究表明，經(jīng)濟適用房或廉租房的供應每增加5%，就會迫使房價下降3%至4%。以限價房替代經(jīng)濟適用房，實際上在削弱對房價的調(diào)節(jié)功能。政府應該加大廉租房和經(jīng)濟適用房的落實力度，強化政府的責任，而不是繼續(xù)向商品房靠近——不倫不類的限價房比打上商品房烙印的經(jīng)濟適用房更靠近商品房。

不難看出，2005年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，并沒有真正強化政府在住房保障方面的責任，這是房地產(chǎn)調(diào)控不能阻止房價上漲的重要根源。

2003年的房改，同時也使得住房不公問題變得更為突出。在此之前，住房市場就已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重的分割性導向：群體間的住房條件差異提升，空間上的群體隔離加強。這種隔離一方面是由于居民的貨幣支付能力差異造成的，但是更為重要的一方面還是由于不同的準入機制導致了群體間的制度性受益差異。從受益的角度分析，中國的房改政策更有利于社會上層，它加速了中國的貧富分化，強化了中國社會的貧富分割。2003年后，這種情況變得更加明顯了。

中國的人口結構和財富占有結構決定了，只有通過經(jīng)濟適用房才能真正解決國民的住房問題。我國是一個貧富差距較大的社會：富人少，最低收入者少，而“夾心層”多。

目前，富人和一部分中高收入者通過購買商品房來解決住房問題，最低收入者通過分享政府正在加大提供的保障性住房來解決居住問題，唯獨占據(jù)總人口主體的龐大的“夾心層”（主要是中低收入者）上不著天下不著地。他們既買不起商品房，也無權享受保障性住房。這一問題既無法通過商品房來解決（“夾心層”的購買力根本買不起商品房），也無法通過廉租房（數(shù)量非常有限）來解決——這個空白體現(xiàn)出來的是一個很大的問題，或者說是隱患。

鼓勵自建房、合作建房

結合中國的國情，筆者曾經(jīng)向有關部門建議：首先允許并鼓勵和支持居民自建房、合作建房，自建房與合作建房可以很好地平抑房價；在我國廣大農(nóng)村，收入更低的農(nóng)民正是通過自建房的方式，解決自己的住房問題。

自建房的意義，就好比家庭主婦自己做飯對飯店所構成的天然競爭關系。假如每個人都不允許做飯了，只能到飯店吃飯，那么，飯店給出的價格將讓很多人無法承受。這是因為，家庭主婦失去自己做飯的權利，就等于賦予了飯店壟斷定價權。因此，自建房、合作建房的意義，就在于對房地產(chǎn)商形成的天然競爭關系。正是因為這一點，廣大農(nóng)村的住房問題才能得到自然而有序的解決。

那么，自建房、合作建房會不會亂呢？

西方國家的自建房能夠有條不紊地進行，關鍵在于政府的規(guī)劃。比如，在德國，法律規(guī)定對土地的使用必須做出詳細規(guī)劃，一旦規(guī)劃獲得通過就產(chǎn)生了法律效力。政府的規(guī)劃做得比較詳細并且非常長久。土地用途一旦定性，就不能輕易改變。比如，一個地塊是專門用作住宅的，規(guī)定的容積率只能用于造低矮的小樓，就不能擅自建造高樓。土地價格是規(guī)定好的，而且，這個小樓應該造成什么樣子，政府都有一個框架式的規(guī)定，精確到房頂?shù)念伾?。比如，屋頂是深色，坡度?0度，屋檐不超過50厘米，等等，甚至連所植樹的類型都明確規(guī)劃好，如要種大型樹冠的樹木還是中型樹冠的樹木等，非常詳細。有了這種規(guī)劃，是自己建造還是請建筑商建造又有什么關系呢？只要政府監(jiān)管到位，自建房又怎么會影響到城市的整體規(guī)劃呢？

規(guī)劃是政府應該提供的服務。我們目前的政府規(guī)劃缺少長遠考慮，常常不斷推倒重來，以至于在國際規(guī)劃評比中，我國常常處于墊底的位置。如果準許自建房，就會促使政府不得不在規(guī)劃時把眼光放得更遠一點，減少由于推倒重來所造成的混亂和巨大損失。從這個意義上來說，準許人人都有建房的權利其實也是促使政府提升規(guī)劃水平的一個契機。西方國家18世紀建造的下水道都可以并排走好幾個人了，而我們現(xiàn)在的下水道還不得不經(jīng)常挖開路修修補補，我們需要更長遠的規(guī)劃設計。

法律也不排斥自建房與合作建房?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條明確規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。”

公租房不可能

取代經(jīng)濟適用房

除自建房、合作建房以外的市場劃分，可參照以下比例：低收入者，政府提供廉租房（大約20%）；中等收入（含中等收入偏下）者，政府提供廉價的經(jīng)濟適用房（大約50%，政府提供土地，民眾承擔建筑成本）；中高收入者去市場購買商品房（大約30%）。與國務院23號文相比，加大了商品房的比例，同時也加大了廉租房的比例（這符合貧富分化越來越嚴重的現(xiàn)狀）。這樣就能解決好中國當下的住房問題。

但是，這種設想很難實現(xiàn)。

不僅如此，房地產(chǎn)相關的利益集團一直推動有關部門取消經(jīng)濟適用房，以徹底消除經(jīng)濟適用房對商品房的影響。

2013年11月初，媒體報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設部已經(jīng)開始考慮將“公租房并軌”。作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應體系的突破口，逐步削減銷售型經(jīng)濟適用房供應量，并最終停止供應經(jīng)濟適用住房，這個思路雖然尚在考慮和研究之中，但是，已有地方政府開始試點。河南鄭州已經(jīng)開始“三房合一”的“大并軌”試點，原有經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃住房并軌運行，經(jīng)濟適用房不再銷售，統(tǒng)一向應保群體出租。山東省煙臺市也準備進行“大并軌”試點。endprint

一旦“公租房并軌”大面積推行，就意味著，唯一對商品房價格有抑制作用的針對中低收入者的住房保障將徹底缺位。這部分人群除了極少數(shù)符合公租房的條件，大部分都將被逼向商品房市場。

公租房不可能取代經(jīng)濟適用房，因為經(jīng)濟適用房具有產(chǎn)權，可以滿足中國人根深蒂固的對“擁有”（七十年）房子的需求。由于幾千年小農(nóng)經(jīng)濟生產(chǎn)方式和傳統(tǒng)價值觀念的影響，國人對于房地產(chǎn)等不動產(chǎn)多多益善的占有欲望，以及甘愿為兒孫留下財產(chǎn)的特殊國情，是其他很多國家難以比擬的。

相比之下，公租房對商品房不具備任何威脅。因此，順便查閱一下新聞報道，積極推動取消經(jīng)濟適用房的基本上都是房產(chǎn)商及其代言人。

提倡“去房地產(chǎn)化”

房地產(chǎn)越來越火熱的時候，制造業(yè)快速地冷了下來。

由于房價上漲帶動房租上漲、物價上漲，制造業(yè)越來越不堪重負。

2012年7月，運動服裝巨頭阿迪達斯宣布關閉在華的唯一一家自有工廠。中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立分析，阿迪達斯撤離的原因是企業(yè)成本迅速增加，希望把生產(chǎn)線遷往成本更低的東南亞國家：“房價的快速上漲，推動土地價格及租金上漲，更重要的是，房價上漲倒逼工資上漲。在中國東部很多城市，即使地方政府給予土地價格的優(yōu)惠，工廠建起來了，工人也難以在城市生存和扎根。”

“除了成本上升之外，房價持續(xù)上漲的另外一個副作用是分流產(chǎn)業(yè)資本，導致企業(yè)家創(chuàng)新的動力下降?！弊?003年以來，大量資本向房地產(chǎn)行業(yè)聚集。無論國企還是民企，都熱衷于搞房地產(chǎn)開發(fā)，科技進步、自主創(chuàng)新等被拋到遺忘的角落。

中國經(jīng)濟要想在未來的幾十年有所作為，一定要“去房地產(chǎn)化”，這是世界各國經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗總結，“去房地產(chǎn)化”已成為新的共識。日本之所以在“二戰(zhàn)”后迅速崛起，得益于制造業(yè)的后來居上，但20世紀80年代后搞起了“泡沫經(jīng)濟”，在房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本經(jīng)濟陷入了持續(xù)二十年的衰退。

歐洲各國在歐元出現(xiàn)后，出現(xiàn)了明顯分化的走勢。除德國以外，其他各國的房價都出現(xiàn)大幅度上漲，最典型的是西班牙和希臘，隨后，這些國家陷入了嚴重的債務危機。德國在歐債危機中屹立不倒，最關鍵的原因是它的房地產(chǎn)價格連續(xù)幾十年不漲，確保了德國制造業(yè)的強大優(yōu)勢一直存在。

在危機的時候，更容易看清楚一個國家的實力。德國在次貸危機、歐債危機中的強勢表現(xiàn)，令全世界刮目相看，這個不靠房地產(chǎn)而靠腳踏實地做制造業(yè)強大起來的國家，從容地度過了一次又一次危機。

德國是世界上少有的在進入發(fā)達國家行列以后，制造業(yè)仍然保持很高比重的國家，德國產(chǎn)品質(zhì)量享譽世界，成為其保持強勁國際競爭能力的保障。

2010年，歐盟27國工程機械制造業(yè)產(chǎn)值約為250.7億歐元，同比增長19.2%。其中，德國工程機械制造業(yè)產(chǎn)值82.6億歐元，約占歐盟總產(chǎn)值的32.9%。也難怪，德國何以穩(wěn)坐歐元區(qū)老大的位置而無人撼動了。

試問，如果德國的房價也常年保持高速上漲，炒樓、炒房的收入遠遠超過踏踏實實從事制造業(yè)的收入，德國人還能那么踏踏實實地做制造業(yè)嗎？在高房價的重壓之下，德國的青年一代的理想會不會也被擁有一套房子的更現(xiàn)實也更具體的目標所替代？

強調(diào)住房的福利屬性

為什么一定要特別強調(diào)住房的福利屬性？首先，住宅物高價貴，遠非一般商品所能比擬，它動輒幾十萬、上百萬元的身價對于普通工薪階層來說是一個天文數(shù)字，更不用說溫飽有憂的低收入階層了。如果不向這些人提供適當形式與數(shù)量的住房福利，他們就可能淪為無家者而露宿街頭。這當然會增加整個社會的不安定因素和運行成本。

其次，通過多種形式（包括實物或現(xiàn)金）的住房補貼把國民收入的一部分從富人手中轉移到窮人身上，正是國家財政扮演“轉移支付”和社會平衡角色所具有的功能，也正是實現(xiàn)社會公平的必要手段之一。否則，窮人的利益得不到必要的保障，社會進步便無從談起。

住房的福利屬性，還有很重要的一點，就是讓民眾不為住房問題而憂慮，能夠安居樂業(yè)，創(chuàng)造財富，推動整個社會的繁榮進步。同時，確保人們的理想和價值觀不因?qū)ψ》窟@種生活必需品的過分追逐而被扭曲，被嚴重物欲化、功利化——以德國為代表的發(fā)達國家，已經(jīng)樹立了很好的典型。

但恰恰這些方面，在中國完全被扭曲了。暴戾、空虛、浮躁、貪婪之氣的彌漫，乃是物欲化的必然結果。本質(zhì)上是生活、工作必需品的房產(chǎn)，不僅被扭曲成這個社會丈量成功、愛情等的重要標準，而且，也成為少數(shù)人掠奪、洗劫他人勞動成果的工具，成為埋葬普通人幸福的夢魘。

房子如同一列高速行駛的拉大貧富差距的火車，坐在房子里面的人，財富不斷上漲，甚至可以不勞而獲；而在房子外面的人，無論如何努力，都離房子越來越遠，生活的幸福感被沉重的房租剝奪走……

當一套房子取代對未來人生的美好規(guī)劃而成為年輕人的追求目標；當成為科學家、軍人、詩人、哲學家、藝術家等純潔的理想被擁有一套房子的具體理想冷酷地撕成殘破的碎片；當房產(chǎn)作為選擇愛情、婚姻的標準被普遍接受時，一個民族血液中流淌著的源自偉大祖先的高貴靈魂和圣潔的品質(zhì)已經(jīng)遭到無情的玷污和褻瀆。

這或許是最悲哀之處。

一個立志實現(xiàn)偉大復興的民族，首先必須精神上站立起來，以高貴的姿態(tài)優(yōu)雅而勇敢地傲視一切困難和挑戰(zhàn)，并以充滿溫情的悲憫之心對同胞奉獻關心和仁愛。一個有愛心、有包容心、有尊嚴的群體，才能積聚力量，洗刷掉我們這個苦難民族一百多年屈辱歷史中的斑斑血淚，實現(xiàn)偉大復興的夢想，并迎來榮耀、輝煌和尊重。endprint