李治國(guó)

（中國(guó)石油大學(xué) （華東）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 青島 266580）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)作用顯著，在以下兩個(gè)方面得到集中體現(xiàn)：一是房地產(chǎn)行業(yè)投資的增加，直接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資與消費(fèi)可間接帶動(dòng)GDP上升，這也使得該行業(yè)更容易受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的沖擊。2008年全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。作為綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)自2007年12月起，經(jīng)歷了連續(xù)14個(gè)月的下滑 （如圖1所示）。

圖1 歷年國(guó)房景氣指數(shù)

伴隨著積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，以及相應(yīng)的住房消費(fèi)優(yōu)惠政策的實(shí)施，2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，迅速走出了 “V”型軌跡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)由2009年初的94.74迅速飆升至該年末的103.66，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)更是創(chuàng)造了115.2的歷史新高。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，政府相繼出臺(tái)了 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱新 “國(guó)十一條”）、《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱新 “國(guó)十條”）和 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（簡(jiǎn)稱新 “國(guó)八條”），并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。由圖1可以看出國(guó)房景氣指數(shù)和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的上升趨勢(shì)均得到有效抑制，逐步步入景氣區(qū)間。現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題在于，限購(gòu)政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？這需要進(jìn)行相應(yīng)的定量研究。

本文的研究具有雙重目的：一是通過(guò)對(duì)近幾年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理，以限購(gòu)令為例從宏觀上把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)上市公司的影響；二是在此基礎(chǔ)上通過(guò)建立TOPSIS模型對(duì)104家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，從房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)效率的變化定量反映政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控有效性進(jìn)行檢驗(yàn)。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外早期的相關(guān)研究主要圍繞房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系展開(kāi)，如 Klotz和 Neal（1973）［1］。Gottlieb（1976）［2］， Kuznets（1977）［3］， Brown（1984）［4］。其中 較 具影響力的研 究為 Gottlieb（1976）和 Brown（1984）。Gottlieb（1976）通過(guò)圖表對(duì)比的方法證實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)類似，同樣存在波動(dòng)周期。Brown（1984）以美國(guó)1968-1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和銷(xiāo)售額為依據(jù)，得出美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)活動(dòng)之間存在很高的相關(guān)性。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，關(guān)于政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)與規(guī)制研究成果也不是非常豐富。關(guān)于2010-2011年的限購(gòu)政策，王浩 （2011）指出當(dāng)前的調(diào)控只會(huì)在某種程度上抑制房?jī)r(jià)上升的幅度，并未從根本上解決房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象［5］。胡濤、孫振堯 （2011）實(shí)證發(fā)現(xiàn)政策的福利損失與限購(gòu)?fù)M(fèi)者支付意愿差異性負(fù)相關(guān)，在具有同類效果的政策中，限購(gòu)政策引起的福利損失最大［6］。尹伯成、尹晨 （2011）認(rèn)為限購(gòu)具有6方面的作用：使居民消費(fèi)回歸理性、降低金融風(fēng)險(xiǎn)、阻止收入差距進(jìn)一步拉大、降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)、理性回歸房地產(chǎn)的功能、降低城市商務(wù)成本［7］。李稻葵 （2011）［8］，平新喬 （2011）［9］認(rèn)為，房地產(chǎn)的限購(gòu)作為一種過(guò)渡性的制度安排，其成本是存在的，對(duì)于消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都存在誤傷的可能性。

綜上所述，關(guān)于房地產(chǎn)限購(gòu)令的研究文獻(xiàn)，大多也只是從相關(guān)背景、消費(fèi)者反應(yīng)等方面進(jìn)行了描述，關(guān)于限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的具體影響方面的研究還相對(duì)欠缺?；诖?，本文以我國(guó)房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，通過(guò)考察其2009-2011年經(jīng)營(yíng)效率的變化，對(duì)政府限購(gòu)令的有效性進(jìn)行檢驗(yàn)。文章的結(jié)構(gòu)主要包括如下部分：第一部分通過(guò)對(duì)國(guó)家近年來(lái)的限購(gòu)政策進(jìn)行梳理，定性的分析限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的傳導(dǎo)；第二部分通過(guò)熵值法確定相應(yīng)權(quán)重，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用TOPSIS模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理并進(jìn)行比較分析。

三、政府干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)效率的傳導(dǎo)機(jī)制分析

（一）近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，自身的發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展具有巨大的推動(dòng)作用。2009年之后隨著全球金融危機(jī)影響的逐漸消退，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了空前的繁榮期，住房?jī)r(jià)格更是迅速暴漲。表1為近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速的部分省、市商品房銷(xiāo)售價(jià)格表。2008年以后除上海、湖北等地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)外，其余各省、市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格大都表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

表1 東中西部分地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格 單位：元／平方米

為了應(yīng)對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家隨即出臺(tái)了包括貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策、行政手段等在內(nèi)的全面治理措施。從2010年初的新 “國(guó)十一條”，到同年4月份的新 “國(guó)十條”；從2010年9月 “新政”到2011年1月的新 “國(guó)八條”，國(guó)家先后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了四次較大規(guī)模的調(diào)控，從表2可以發(fā)現(xiàn)政府的 “限購(gòu)”、“限貸”等政策逐步升級(jí)，并且這種干預(yù)具有明顯的行政干預(yù)與規(guī)制色彩。

表2 房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽表

（二）政府規(guī)制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的傳導(dǎo)機(jī)制分析

房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者，對(duì)市場(chǎng)的變化異常敏感。政府的干預(yù)尤其是直接的行政干預(yù)會(huì)通過(guò)不同的傳導(dǎo)途徑作用于房地產(chǎn)上市公司，進(jìn)而影響房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)、發(fā)展、償債、盈利能力 （如圖2所示）。

圖2 限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制

1.通過(guò)信貸市場(chǎng)對(duì)房企營(yíng)運(yùn)能力產(chǎn)生影響。

差別化信貸政策通過(guò)壓縮房地產(chǎn)資金投放，直接減少商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的房貸規(guī)模，貸款額度大幅度減少，且額度逐月下?lián)?，使得開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源渠道愈發(fā)單一，現(xiàn)金支付能力受到嚴(yán)重?cái)D壓，進(jìn)而嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力。個(gè)人信貸政策調(diào)整從國(guó)十一條的二套房最低首付40%，到國(guó)十條的50%，再到國(guó)八條的60%，規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；明確規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且面積在90m2以上的家庭，首付款比例不得低于30%，這在很大程度上降低了購(gòu)房者的需求能力。為了應(yīng)對(duì)這種挑戰(zhàn)，相關(guān)銀行惜貸程度增加，這大大回收了貨幣的流動(dòng)性，進(jìn)而影響到上市公司的運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)率，降低其營(yíng)運(yùn)能力。

2.通過(guò)改變消費(fèi)者預(yù)期對(duì)房企償債能力產(chǎn)生影響。

為了降低消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不斷增長(zhǎng)的投機(jī)性需求，限購(gòu)令明確了 “二套房”的概念，表明了國(guó)家對(duì)于消費(fèi)者不同的需求采取不同的態(tài)度：鼓勵(lì)剛性需求、穩(wěn)定彈性需求、抑制投機(jī)性需求。為此，采取了相應(yīng)的配套措施，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到2011年7月的46個(gè)。2011年1月27日，上海、重慶作為首批個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市分別出臺(tái)了各自與房地產(chǎn)稅改革的相關(guān)政策，標(biāo)志著房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作正式拉開(kāi)序幕。這些政策的執(zhí)行對(duì)于消費(fèi)者住房需求的偏好和預(yù)期必然產(chǎn)生影響，降低了購(gòu)房者需求、使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度下降，其償債能力也必然出現(xiàn)相應(yīng)的下降。

3.通過(guò)提高企業(yè)成本對(duì)房企盈利能力產(chǎn)生影響。

為了有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張的沖動(dòng)，限購(gòu)令的相關(guān)政策從供給的源頭對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)采取了必要的限制，使得企業(yè)的盈利水平下降，從而使得用于投機(jī)的房屋供給下降。限購(gòu)令及相關(guān)政策規(guī)定：商品住宅開(kāi)發(fā)不得超過(guò)3年；為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)在拍得土地后，原則上要求一年以內(nèi)繳納全部土地出讓款，首付比例不得低于全款的50%，這對(duì)于囤地的投機(jī)行為作用是顯著的。這就使得一些大中城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本提升。限購(gòu)導(dǎo)致的直接后果便是成交量的下降，企業(yè)利潤(rùn)減少，進(jìn)而影響到企業(yè)的盈利能力。

現(xiàn)在反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)主要是國(guó)房景氣指數(shù)。但由于國(guó)房景氣指數(shù)的權(quán)數(shù)經(jīng)專家打分后固定不變，各指數(shù)對(duì)市場(chǎng)的影響程度并不會(huì)隨市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化而發(fā)生較大的變化，其參考性和可比性往往受到限制。同時(shí)由于該指數(shù)包含了多種信息資料，雖然可以綜合地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化對(duì)該指數(shù)造成的影響不能清晰反映。因此僅依靠國(guó)房景氣指數(shù)作為評(píng)價(jià)調(diào)控政策是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，理論基礎(chǔ)還有待商榷。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)主要參與者，對(duì)于市場(chǎng)變化的反應(yīng)異常敏感，同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資和信貸直接受制于國(guó)家的宏觀政策，因此以房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效變化作為衡量房地產(chǎn)調(diào)控政策是否奏效的依據(jù)具有較強(qiáng)的說(shuō)服力。基于以上的分析，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)可以很大程度地判別限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的有效性。

四、房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)效率分析——基于熵值和TOPSIS法

（一）熵值和TOPSIS法的基本思想

熵值是用來(lái)度量系統(tǒng)無(wú)序性，用于估計(jì)已知數(shù)據(jù)所隱含的有效信息，并確定相對(duì)權(quán)重的方法。熵值的大小與該指標(biāo)顯示的信息量呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系，而熵值的大小又和各個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象的指標(biāo)差異系數(shù)負(fù)相關(guān)。由此可以判斷，若該指標(biāo)的熵值越小，則該指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重越大?；陟刂档呐袛啵ㄟ^(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)矩陣的歸一化，Topsis法可以界定正理想解和負(fù)理想解。各備選方案中，正想理解由成本評(píng)估最小值和正面效益最大值構(gòu)成，反之負(fù)理想解則是由成本性評(píng)估最大值和正面效益評(píng)估最小值所構(gòu)成。通過(guò)歐幾里德距離計(jì)算，以距正理想解最近且距負(fù)理想解最遠(yuǎn)為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)方案的優(yōu)先次序進(jìn)行排序。

（二）數(shù)據(jù)選取

本文以來(lái)自滬深兩地上市的全部房地產(chǎn)上市公司 （共104家）作為樣本，指標(biāo)的選取依據(jù)《2011年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》。對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)政策效果的評(píng)價(jià)，主要是通過(guò)熵值和TOPSIS法對(duì)2009-2011年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)效率進(jìn)行分析。為了使得效果具有全面性和客觀性，樣本公司包含了ST股的房地產(chǎn)上市公司。

（三）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

本文以國(guó)泰安 《中國(guó)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析數(shù)據(jù)庫(kù)》為依據(jù)，借鑒了 《上市公司評(píng)價(jià)體系》并結(jié)合文章第三部分的論述，選取以下17指標(biāo)構(gòu)成綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，詳見(jiàn)表3。

（四）數(shù)據(jù)處理與結(jié)果

1.權(quán)重的確定。

（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理。

為了確保各評(píng)價(jià)指標(biāo)之間有客觀的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，需要將原始決策矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。對(duì)于正向指標(biāo) （指標(biāo)值越大越好）和負(fù)向指標(biāo) （指標(biāo)值越小越好），分別選用公式①和②進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，對(duì)于適度指標(biāo) （指標(biāo)值既不應(yīng)過(guò)大，也不應(yīng)過(guò)小，而應(yīng)趨于一個(gè)適度）。選用公式③進(jìn)行同向化處理。

公式①中 xmax（j）＝max（xij），xmin（j）＝min（xij），α（0，1），本文取α＝0.9，A為xij的行業(yè)平均值。

原始矩陣經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化處理后即為規(guī)范化矩陣：

（2）對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化處理后的指標(biāo)進(jìn)行比重變換。

表3 房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

（3）計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)熵值和權(quán)重。

首先計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)X1，X2……Xn的熵值，進(jìn)而計(jì)算出各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，ej表示第j個(gè)指標(biāo)的熵值，其中K＝1／ln m，為一常數(shù)，用以確保ej值介于0～1之間。

因而各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重為：

（4）處理結(jié)果。

根據(jù)公式①-③對(duì)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后得到規(guī)范化矩陣R，運(yùn)用公式④和⑤進(jìn)行權(quán)重計(jì)算，其中m＝104，n＝17。需要指出的是為保證權(quán)重口徑一致，取各年權(quán)重的加權(quán)平均值作為最終權(quán)重（詳見(jiàn)表 4），即 W＝（0.027 04，0.038 411，…0.002 397）。

表4 評(píng)價(jià)指標(biāo)客觀權(quán)重表

2.經(jīng)營(yíng)效率的計(jì)算。

為了考察限購(gòu)政策對(duì)于以上市公司為代表的房地產(chǎn)行業(yè)的影響，通過(guò)TOPSIS法，本文對(duì)2009-2011年104家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)效率進(jìn)行計(jì)算，具體計(jì)算過(guò)程如下：

（1）建立加權(quán)規(guī)范化決策矩陣V。

將規(guī)范化決策矩陣R＝［yij］mxn與權(quán)重向量W＝（w1，w2，……，wn）相乘即為權(quán)重矩陣V。

（2）決定正負(fù)理想解。

B為正面效益屬性所形成的集合，即越大越好；C為成本屬性所形成的集合，即越小越好。

（3）計(jì)算待評(píng)估樣本與正負(fù)理想解的距離。

根據(jù)歐幾里德距離方程式計(jì)算待評(píng)估樣本間的分離度關(guān)系，即計(jì)算出與正負(fù)理想解的距離，分別用

（4）計(jì)算距理想解的相對(duì)接近度。

相對(duì)接近度指標(biāo)Ci可以衡量每一個(gè)樣本與正負(fù)理想解的相對(duì)位置，因此Ci又稱為綜合評(píng)價(jià)值。

Ci∈（0，1），越接近于1則表示該評(píng)估樣本越接近于正理想解，綜合評(píng)價(jià)越好，反之距離1越遠(yuǎn)，則表示該評(píng)估樣本綜合評(píng)價(jià)較差，有較大的改善空間。

（5）結(jié)果處理。

正負(fù)理想解由權(quán)重矩陣W與規(guī)范化矩陣R相乘得到，最終經(jīng)營(yíng)效率由公式⑤-⑧得到。為了使得結(jié)果更直觀，本文制作宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響面圖 （圖3）。104家房地產(chǎn)上市公司連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)績(jī)效的變化情況由餅狀圖的形式來(lái)反映，運(yùn)營(yíng)效率下降的公司所占比例在餅狀圖中表現(xiàn)為陰影部分。

圖3 宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響面圖

《2011中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》中指出2011年度滬深兩地綜合實(shí)力TOP10公司的各項(xiàng)規(guī)模性指標(biāo)均值都高出滬深上市房地產(chǎn)公司整體水平數(shù)倍且EVA均值高達(dá)13.08億元，是同期滬深上市房地產(chǎn)公司的7.65倍，具有很強(qiáng)的代表性。受文章篇幅所限，本文在不影響總體評(píng)價(jià)結(jié)果的情況下，以這10家房地產(chǎn)上市公司為代表，量化分析限購(gòu)令的作用效果。具體結(jié)果詳見(jiàn)表5。

表5 2009—2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)值

（五）基本結(jié)論

隨著限購(gòu)政策的逐步深入，房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營(yíng)效率出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)。從圖3可以清晰地看出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)出逐步下行的態(tài)勢(shì)：較之于2009年，2010年和2011年分別有71家和82家企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率出現(xiàn)了下滑；相比于2010年，2011仍有78家上市公司運(yùn)營(yíng)效率下降。表5更量化了這種變化趨勢(shì)，與前面的分析相一致，10家房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營(yíng)效率大多呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，但可以明顯地看出相比于2011年平均運(yùn)營(yíng)效率環(huán)比下降21.3%，2010年運(yùn)營(yíng)效率的下降幅度僅為10.7%。由此說(shuō)明2010年政府的限購(gòu)政策成效并不顯著。

五、相關(guān)分析與建議

2011年政府的限購(gòu)、限貸等力度持續(xù)加碼，多管齊下，從而可以看出房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)效率較之于2010年出現(xiàn)了明顯的下降，景氣指數(shù)也步入了不景氣區(qū)間。行政手段力度也顯著增強(qiáng)，在嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，支持自住性住房需求，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房進(jìn)行抑制的同時(shí)，增加經(jīng)濟(jì)保障性住房的供給，這種保障性住房以中小戶型為主。經(jīng)過(guò)“調(diào)控-平靜-反彈-再調(diào)控”等一系列的調(diào)控后，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果已經(jīng)初步得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱初步得到抑制。由此可以看出，限購(gòu)政策的效果已經(jīng)得到體現(xiàn)，接下來(lái)所關(guān)注的是政策的相應(yīng)調(diào)整與長(zhǎng)效機(jī)制的建立，為此，筆者有以下建議。

1.促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的建立與完善。

市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格確定應(yīng)當(dāng)由獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行，使得市場(chǎng)信息及時(shí)準(zhǔn)確地向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者、房地產(chǎn)投資者傳導(dǎo)，引導(dǎo)各方做出理性的投資判斷和預(yù)期，防治惡意投機(jī)和炒作。為了達(dá)到相關(guān)目標(biāo)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地交易信息、空置率、房屋成本等信息。

2.應(yīng)該充分考慮限制性政策執(zhí)行的成本收益的平衡狀況。

對(duì)于類似于限購(gòu)令這種政策的制定，應(yīng)當(dāng)考慮收益和成本的大致平衡問(wèn)題。不能發(fā)生為了過(guò)分追求公平而忽略了效率的理想主義政策或者為了追求效率而忽略公平的現(xiàn)實(shí)主義政策。在相關(guān)政策的制定過(guò)程中，積極聽(tīng)取各方的意見(jiàn)，也會(huì)提高政策制定的透明度和科學(xué)性。

3.調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)適時(shí)考慮房地產(chǎn)企業(yè)的適應(yīng)性預(yù)期。

政府的限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率確實(shí)產(chǎn)生了作用，但不能低估房地產(chǎn)企業(yè)的適應(yīng)性預(yù)期。短期時(shí)，由于政策的臨時(shí)性和突然性，可能會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期落空，但長(zhǎng)期，該政策將被住房的供給方---房地產(chǎn)企業(yè)所理性預(yù)期，企業(yè)可能會(huì)采取不遵守的對(duì)策，使得調(diào)控目標(biāo)落空。依據(jù)時(shí)間一致性理論，政府的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)由 “限購(gòu)”的相機(jī)抉擇的干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N穩(wěn)定的規(guī)則管理。

4.保證政策傳導(dǎo)的有效性。

對(duì)于供給方---房地產(chǎn)企業(yè)而言，政府調(diào)控的中間目標(biāo)是供給量，手段是行政手段、貨幣手段、財(cái)政手段等組合拳，指向目標(biāo)是通過(guò)使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率的降低，使得房?jī)r(jià)降低。其中的關(guān)鍵問(wèn)題就是，這種政策的傳導(dǎo)機(jī)制是否有效。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求失衡的背景下，處于強(qiáng)勢(shì)地位的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)形成串謀等策略性行為，限購(gòu)、稅費(fèi)的提高有可能會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨向寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這些都是政府在采取政策時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的。