王玨林 李叢德
不僅我國,全世界哪個國家也都從未面臨過目前的老齡化局面。養(yǎng)老和教育一樣是人類社會的決定性問題。目前在我國,養(yǎng)老地產(chǎn)目前熱度非常高,但是問題也非常多,主要包括以下幾個方面:一是真實養(yǎng)老地產(chǎn)不多。目前的養(yǎng)老地產(chǎn)大部分都是為了批地、賣房子而包裝的養(yǎng)老地產(chǎn)。優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也不少,但是比例很小。普通住宅開發(fā)商搞養(yǎng)老,在理念、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、配套、服務(wù)等專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域都很難達到要求;二是缺乏系統(tǒng)性。養(yǎng)老事業(yè)是一個和婦女事業(yè)、兒童事業(yè)同樣龐大的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)更應(yīng)該是城市建設(shè)的一部分,就是一個小微型城鎮(zhèn)化建設(shè),要遠比普通住宅地產(chǎn)項目復(fù)雜得多;三是社會保障不足。養(yǎng)老是全社會產(chǎn)業(yè),養(yǎng)老地產(chǎn)也需要社會化的保障基礎(chǔ)。醫(yī)療、文化、交通、商業(yè)、經(jīng)濟、金融、通訊、治安等各方面都需要保障,這個工作量非常大。四是環(huán)境難以滿足要求。與保健療養(yǎng)機構(gòu)一樣,養(yǎng)老地產(chǎn)的環(huán)境要求也比較高,多數(shù)位于景區(qū)、山林、沿海等地,最少也是遠郊,能滿足社會保障的城市區(qū)域大部分又難以達到。
養(yǎng)老是大事業(yè),是決定國家穩(wěn)定、發(fā)展的根本性事業(yè)。解決好老人問題,與解決好兒童問題一樣重要。一定要腳踏實地、尊重實際、實事求是地去做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā),一定要扎扎實實地做好以下幾個事情:1、要建立養(yǎng)老服務(wù)思維。不是簡單的想法,而是要編制出一套完整的養(yǎng)老地產(chǎn)的需求系統(tǒng);2、做好養(yǎng)老專用設(shè)計。要完全以老年人和相關(guān)人員、機構(gòu)和社會群體的需求出發(fā),做好調(diào)研、統(tǒng)計、論證和規(guī)劃,做好先進、務(wù)實、合理、全面的項目設(shè)計;3、完善功能建設(shè)。要滿足養(yǎng)老工作、老人生活的各種功能需求,不能有缺、漏、次,以不搬家為目標。延慶有一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目,加裝的景觀電梯非常漂亮,雖然能讓老人上下樓,但是尺寸還是普通電梯,放不進去擔(dān)架;4、價格要穩(wěn)定。嚴格來說,養(yǎng)老地產(chǎn)不完全是投資品,更多是消費品。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的價格要有穩(wěn)定性,不能完全市場化,像普通地產(chǎn)一樣波動;5、價格要合理。養(yǎng)老地產(chǎn)是多功能產(chǎn)業(yè),附加值高,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是應(yīng)該的,低配置銷售是有問題的。房價既不能虛高,也不能廉價促銷;6、開發(fā)、銷售和服務(wù)系統(tǒng)化。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費性質(zhì)決定了開發(fā)、銷售和服務(wù)應(yīng)該一體化,至少是關(guān)聯(lián)化。如果開發(fā)、銷售和服務(wù)不能緊密關(guān)聯(lián),最終會導(dǎo)致服務(wù)缺失、后續(xù)糾紛不斷。而且銷售價格也不可能理想;7、金融配套要落實。地產(chǎn)是大額投資和消費,沒有金融配套,很難快速發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費性強,其價格和價值更穩(wěn)定,更有利于長期穩(wěn)定回報,屬于優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。這個問題上,地方政府一定要多牽頭,主動組織金融配套。金融機構(gòu)也應(yīng)該設(shè)立單獨的養(yǎng)老地產(chǎn)信貸部門,提供更好、更專業(yè)的服務(wù)。