蕭穗朝

摘要：建筑工程中常遇到房產(chǎn)測繪面積和建筑面積兩個(gè)重要概念，在房產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)買賣中經(jīng)常涉及，不過很多人對兩者間的區(qū)別理解不夠清晰因此引發(fā)了一系列問題，給我國的建筑行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。鑒于此本文以房產(chǎn)測繪和建筑面積測量的相關(guān)規(guī)范為基礎(chǔ)，對房產(chǎn)測繪面積和建筑面積的區(qū)別進(jìn)行探討，以期為相關(guān)人士提供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；測繪；面積；建筑面積；區(qū)別；探討

目前，我國計(jì)算建筑面積時(shí)主要參考《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》兩種規(guī)范，因此，探討測繪面積和建筑面積兩者間的區(qū)別時(shí)，應(yīng)對這兩種規(guī)范中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確把握，下面從解讀兩種規(guī)范著手，對房產(chǎn)測繪面積和建筑面積的區(qū)別進(jìn)行詳細(xì)的探討，以避免房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生不必要的糾紛，進(jìn)而為我國建筑行業(yè)營造良好的環(huán)境。

1 兩種規(guī)范的解讀

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量要求和具體內(nèi)容，要求建成區(qū)之外的工礦企事業(yè)單位、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)、城市等房產(chǎn)測量參考規(guī)范執(zhí)行。該規(guī)范是計(jì)算房地產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積的重要依據(jù)，以期為房地產(chǎn)產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)管理提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》總則明確說明該規(guī)范制定的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一民用和工業(yè)建筑面積計(jì)算和計(jì)算方法，要求計(jì)算建筑面積時(shí)不但需要遵循該規(guī)范規(guī)定，而且還應(yīng)符合其他規(guī)范要求。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》總則對規(guī)范的重要性進(jìn)行了論述。該規(guī)范在管理工程造價(jià)方面發(fā)揮至關(guān)重要的作用，它不但是建筑房屋計(jì)算工程量的重要指標(biāo)，而且是計(jì)算單位面積預(yù)算造價(jià)的重要參考，是建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)房屋建筑面積完成情況的基礎(chǔ)。例如，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部頒布的用于計(jì)算房產(chǎn)面積的《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中有關(guān)計(jì)算面積的內(nèi)容，均參考了《建筑面積計(jì)算規(guī)則》。不過在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展促進(jìn)下，建筑市場中出現(xiàn)了很多新技術(shù)、新材料，因此為更好的解決當(dāng)前面積計(jì)算方面的問題，修訂了原來的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》并將更名為《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以突出其重要性。通過對《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》總則的認(rèn)真解讀不難看出，該規(guī)范主要作用在于更好的適應(yīng)民用和工業(yè)建筑的改建、擴(kuò)建和新建工程中，尤其在計(jì)算工程造價(jià)方面具有重要的參考價(jià)值。

2 兩種規(guī)范的區(qū)別

兩種規(guī)范的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：《房產(chǎn)測量規(guī)范》適合測量商品房等建筑工程，并且要求房產(chǎn)規(guī)劃部門按照該規(guī)范內(nèi)容認(rèn)真執(zhí)行，而《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主要應(yīng)用在工程造價(jià)計(jì)價(jià)方面，不用于測量商品房建筑面積。兩個(gè)規(guī)范使用范圍有差別，因此，兩者并不沖突且無主次之分。另外，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房相關(guān)人員對《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中有關(guān)“建筑物的陽臺應(yīng)按照其水平投影面積的1/2計(jì)算”的規(guī)定進(jìn)行了咨詢，主要因?yàn)閷?shí)際計(jì)算時(shí)卻將陽臺全部建筑面積計(jì)算在內(nèi)，這一做法和規(guī)定不符。并且《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》實(shí)施前商品房交易雙方在買賣合同中就對封閉式陽臺進(jìn)行了規(guī)定，且交易建筑面積主要通過預(yù)測獲得。此時(shí)如按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定計(jì)算建筑面積容易因誤差超過3%而違約。針對這一情況《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》起草人做如下解釋：規(guī)范制定的目的在于服務(wù)工程造價(jià)計(jì)價(jià)，在于規(guī)范民用和工業(yè)建筑工程面積計(jì)算，并對計(jì)算方法進(jìn)行統(tǒng)一，不用于規(guī)范商品建筑面積的測量，即陽臺按照投影面積1/2計(jì)算適合工程造價(jià)計(jì)價(jià)，不用于測量建筑面積。而《房產(chǎn)測量規(guī)范》中“8.1.2中明確規(guī)定了房屋建筑面積包括陽臺在內(nèi)?！?/p>

事實(shí)上城鄉(xiāng)規(guī)劃和地方政府根據(jù)規(guī)范內(nèi)容確定面積即可，例如房產(chǎn)登記時(shí)按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定實(shí)施，確定工程造價(jià)時(shí)參考《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，兩個(gè)規(guī)范之間并不存在矛盾和沖突之處。

另外，建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題通知》中對《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定不夠詳細(xì)或未進(jìn)行規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行了說明：對房屋面積進(jìn)行計(jì)算時(shí)每層高度不得低于2.20m；當(dāng)玻璃幕墻和主墻出現(xiàn)在同一層時(shí)，計(jì)算建筑面積應(yīng)以主墻為主，計(jì)算墻厚也應(yīng)重點(diǎn)參考主墻厚度。如樓層中墻體厚度不相同需分別進(jìn)行計(jì)算，諸如材料幕墻和金屬幕墻，應(yīng)按照玻璃幕墻進(jìn)行計(jì)算；當(dāng)沉降縫、伸縮縫和室內(nèi)任何一邊相通且能正常使用時(shí)應(yīng)將建筑面積計(jì)算在內(nèi)；架空通廊、挑廊、陽臺等水平投影超過底板外沿時(shí)，計(jì)算建筑面積應(yīng)以底板水平投影為主；弧狀、傾斜等不垂直的墻體房屋，應(yīng)將每層高度超過2.20m以上的部分計(jì)算到建筑面積中。另外，如果墻體向外傾斜超過底板外沿時(shí)計(jì)算建筑面積應(yīng)參考底板投影；計(jì)算過建筑面積的樓梯部分，不管下方空間是否被利用均不再計(jì)算建筑面積；挑梁、臨街樓房下層用于公共道路通行的，不考慮其是否安裝有維護(hù)結(jié)構(gòu)或立柱均不考慮計(jì)算建筑面積；兩層或超過兩層的部分應(yīng)嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算；檐廊、挑廊或類似于陽臺的結(jié)構(gòu)如未和室內(nèi)相通不應(yīng)計(jì)算建筑面積；計(jì)算樓外樓梯建筑面積時(shí)需根據(jù)不同樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積；另外，房屋套內(nèi)可被使用不過樓層高度不足2.20m的部分應(yīng)對其權(quán)利所屬進(jìn)行明確說明。

登記房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)需根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》對商品房的建筑面積進(jìn)行測定，測定時(shí)尤其應(yīng)注意公用建筑面積的計(jì)算，這些面積包括值班警衛(wèi)室、地下室、過道和公共門廳、設(shè)備間、變電室、垃圾道、樓梯間、電梯井以及其他為整個(gè)建筑提供服務(wù)的建筑面積。同時(shí)還包括公共建筑空間和套（單元）之間的分隔墻和外墻墻體水平投影面積的一半。計(jì)算時(shí)應(yīng)注意車棚、地下室等已經(jīng)作為獨(dú)立空間出租的不應(yīng)將其計(jì)算到公共建筑面積之中，同時(shí)人防工程地下室也不能計(jì)算在內(nèi)。最后按照下列方法計(jì)算公用建筑面積：整體建筑面積中扣除人防工程、當(dāng)做獨(dú)立空間出租的車棚、地下室建筑面積以及所有套內(nèi)建筑面積之和，剩余部分即為公共建筑面積。另外，計(jì)算公共建筑分?jǐn)傁禂?shù)時(shí)可按照以下公式計(jì)算：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。求得公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)后乘以各套的套內(nèi)公用建筑面積，就能得出房屋購買者應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e值。

3 總結(jié)

綜上所述，房產(chǎn)測繪面積和建筑面積應(yīng)依據(jù)不同的規(guī)范進(jìn)行測定，因此要想準(zhǔn)確把握兩者間的區(qū)別應(yīng)對規(guī)范的內(nèi)容進(jìn)行透徹的分析。同時(shí)，為了更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家相關(guān)部門盡量出臺完善且明確的規(guī)范，并對容易混淆的概念和問題進(jìn)行詳細(xì)的解釋說明，以防止房屋交易過程中因無法分清相關(guān)概念，而影響交易活動(dòng)的正常進(jìn)行。另外，地方政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)發(fā)展情況，在遵守國家頒布的相關(guān)規(guī)范的基礎(chǔ)上出臺相關(guān)細(xì)則，不斷規(guī)范房產(chǎn)測繪和建筑面積計(jì)算，以有效避免房產(chǎn)糾紛情況的出現(xiàn)，進(jìn)而為我國房產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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