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      城市居民住房:不應(yīng)當(dāng)成為問(wèn)題的問(wèn)題

      2014-11-19 20:24:44柳昌清
      經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2014年30期
      關(guān)鍵詞:公營(yíng)計(jì)劃管理城鎮(zhèn)化

      柳昌清

      摘 要:中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的問(wèn)題,根源在于現(xiàn)在的城市住房制度與中國(guó)的國(guó)情和基本制度背道而馳,照搬了西方模式,結(jié)果促成了粗放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,人為地?cái)U(kuò)大了貧富分化,給腐敗尋租提供了可乘之機(jī),阻滯了中產(chǎn)階級(jí)(階層)的發(fā)展壯大,給城鎮(zhèn)化設(shè)置了障礙?,F(xiàn)在需要撥亂反正,實(shí)行城市住房公營(yíng)和計(jì)劃管理改革。這一改革有利于減少貧富差距,排除城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的最大障礙,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,同時(shí)解決“老有所養(yǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變,推進(jìn)政治民主化。

      關(guān)鍵詞:城市住房;公營(yíng);計(jì)劃管理;改革;城鎮(zhèn)化

      中圖分類(lèi)號(hào):F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2014)30-0151-02

      一、城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理的涵義

      主張城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理,并不是要退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的城市住房制度,可以用“保障化+公租+計(jì)劃管理”這樣的公式來(lái)表示。西方資本主義國(guó)家實(shí)行的住房制度,可以用“商品化+私營(yíng)+宏觀調(diào)控”這樣的公式來(lái)表示。宏觀調(diào)控包括政府為低收入階層建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,實(shí)行供求調(diào)控、資金(價(jià)格)調(diào)控等舉措,這是西方國(guó)家也有的法律、制度和措施。城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理的方案,可以用“商品化/保障化+公營(yíng)+計(jì)劃管理”這樣的公式來(lái)表示??傮w來(lái)說(shuō),它兼有商品化和保障化二重屬性:住房出售給居民戶(hù)(不是像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期居民戶(hù)只是租用),有商品的屬性,但同時(shí)又限定價(jià)格、限定套數(shù),帶有保障化的屬性;住房由政府根據(jù)居民和流動(dòng)人口的需要,計(jì)劃建設(shè),價(jià)格由政府根據(jù)居民的收入水平確定,而不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)確定。這種模式,應(yīng)該說(shuō)最符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際和本質(zhì)。住房作為基本需要,變動(dòng)不大,是可以實(shí)行計(jì)劃管理的。城市可用于建住房的土地有限,所以住房的供給具有一定程度的剛性,而住房又可以作為保值增值的不動(dòng)產(chǎn),容易出現(xiàn)超過(guò)人們實(shí)際居住需要的購(gòu)買(mǎi)需求。住房完全商品化,就會(huì)變成投資甚至投機(jī)的對(duì)象,出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象:一方面存在大量的無(wú)房戶(hù),而另一方面是大量的商品房空置;一方面是缺少建房用地,而另一方面是房地產(chǎn)商大量囤積土地、炒作土地。

      中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)實(shí)行的房地產(chǎn)政策,實(shí)際上就是照搬西方(照搬西方經(jīng)濟(jì)學(xué))的模式。這樣的做法忽視或違背了中國(guó)與西方國(guó)家一個(gè)根本的不同,這就是中國(guó)的土地是公有的(城市土地是國(guó)有的),而西方國(guó)家的土地基本上是私有的。土地私有,實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理有很大困難。住房私營(yíng),產(chǎn)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題,2008年的全球金融危機(jī),就是由美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“次貸危機(jī)”引起的。另一方面,資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家都有住房保障的制度和法律,采取各種非市場(chǎng)化手段,幫助低收入者解決住房問(wèn)題。其中,新加坡由政府建設(shè)“組屋”,再按“居者有其屋”的原則買(mǎi)給居民。該國(guó)居民中有80%以上的家庭都住在“組屋”,可以說(shuō)基本上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住房的公營(yíng)和計(jì)劃管理。

      中國(guó)的城市土地國(guó)有,住房實(shí)行公營(yíng),本來(lái)順理成章,有利于解決居民的住房問(wèn)題,有利于阻滯兩極分化、實(shí)現(xiàn)公平正義,但是,我們照搬西方的做法,搞房地產(chǎn)私營(yíng),結(jié)果把優(yōu)勢(shì)變成了劣勢(shì),加速了兩極分化、違背了公平正義,社會(huì)主義的優(yōu)越性蕩然無(wú)存。

      二、現(xiàn)有“商品化+私營(yíng)+宏觀調(diào)控”模式造成的失誤和危害

      (一)促成了粗放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式

      “土地財(cái)政”和GDP競(jìng)爭(zhēng)使房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展,帶動(dòng)鋼材、水泥等許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展,形成產(chǎn)能過(guò)剩,效益低下。大量商品房空置,甚至形成“鬼城”,浪費(fèi)寶貴的資源。大量資金投入房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī),造成實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)資金短缺和資金鏈斷裂。

      (二)人為地?cái)U(kuò)大了貧富分化

      把本屬?lài)?guó)有的土地批租給個(gè)人,讓個(gè)別人從中大賺其錢(qián)而暴富,而讓土地的真正主人再掏數(shù)倍的錢(qián)去買(mǎi)房,成為房奴甚至買(mǎi)不起住房。

      (三)給腐敗尋租提供了可乘之機(jī)

      在土地批租、土地變性、容積率變更、經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售等環(huán)節(jié),都為掌握土地批租權(quán)、住房建設(shè)審批權(quán)、房管權(quán)的人提供了腐敗尋租的機(jī)會(huì)和漏洞。這已經(jīng)有大量數(shù)額巨大(貪污受賄幾千萬(wàn)元以上、一家人購(gòu)幾十套經(jīng)濟(jì)適用房)、觸目驚心的貪腐案件可以說(shuō)明。

      (四)阻滯了中產(chǎn)階級(jí)(階層)的發(fā)展壯大

      如果現(xiàn)有高房?jī)r(jià)和政府宏觀調(diào)控的格局不改變,少數(shù)人利用房地產(chǎn)發(fā)財(cái)致富成為高收入階層,一些低收入階層可以享受經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,而大多數(shù)具有中等收入水平的階層則因?yàn)槠涫杖氲拇蟛糠忠ㄔ谫I(mǎi)房或租房上,實(shí)際生活水平就下降為普通水平,甚至與享受了低價(jià)住房的低收入階層相差無(wú)幾,擴(kuò)大中產(chǎn)階級(jí)(階層)的現(xiàn)代化需要(橄欖型社會(huì))就不可能實(shí)現(xiàn)。

      (五)給城鎮(zhèn)化設(shè)置了障礙

      城市房?jī)r(jià)過(guò)高的門(mén)坎,使農(nóng)民工及其家人難以入住城市。經(jīng)濟(jì)適用房僧多粥少,很難顧及農(nóng)民工。而且,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)官商互利的利益機(jī)制已經(jīng)擴(kuò)張到了農(nóng)村,使許多農(nóng)民住進(jìn)了既不是務(wù)農(nóng)(包括養(yǎng)殖)之地、又不是打工之地的商品房中,造成浪費(fèi)。這都會(huì)成為工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的最大障礙。

      三、推行城市住房公營(yíng)和計(jì)劃管理改革的意義

      (一)有利于減少貧富差距

      城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理,不僅扭轉(zhuǎn)了少數(shù)人利用國(guó)有土地暴富、推高房?jī)r(jià)、使越來(lái)越多的人成為“房奴”的貧富兩極分化的趨勢(shì),而且還可以進(jìn)一步通過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)收入分配。在對(duì)城市住房統(tǒng)一實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理的條件下,可以采取不同面積不同價(jià)格的政策,實(shí)現(xiàn)對(duì)收入差距的調(diào)節(jié)。也就是說(shuō),住房的面積越大、區(qū)位越接近城市中心,每平方米的價(jià)格就越高;面積越小、區(qū)位越遠(yuǎn)離城市中心,每平方米的價(jià)格就越低。收入高的家庭住大房,出高價(jià);收入低的家庭住小房,出低價(jià)。以高補(bǔ)低,再加上按揭貸款,使低收入者(包括農(nóng)民工)也能買(mǎi)得起房。

      (二)排除了城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的最大障礙,使之能切實(shí)推進(jìn)

      城市居民住房由政府提供,為農(nóng)民工入戶(hù)城鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件。要逐步改變依靠臨時(shí)性的農(nóng)民工發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的做法,要求用人企業(yè)和單位與農(nóng)民工簽訂較長(zhǎng)期的合同。農(nóng)民工(特別是青年農(nóng)民工)經(jīng)過(guò)幾年適應(yīng)了工作,可以在全國(guó)范圍內(nèi),采取交出農(nóng)村承包地、出售房基地,換取城市居民的身份待遇和社會(huì)保障的辦法,舉家遷往打工的城市。其在農(nóng)村的承包地,交由其他農(nóng)戶(hù),發(fā)展農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)或家庭農(nóng)場(chǎng)。農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)承包耕種足夠供養(yǎng)全家的土地,兼營(yíng)養(yǎng)殖業(yè)和其他副業(yè),家庭成員不再需要出外打工。家庭農(nóng)場(chǎng)承包耕種足夠?qū)嵭挟a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的土地。在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步發(fā)展專(zhuān)業(yè)合作社和其他服務(wù)組織。按照上述辦法,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展,就會(huì)形成農(nóng)村都變成了農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)或家庭農(nóng)場(chǎng),從事工業(yè)和服務(wù)業(yè)的人員都變成了城鎮(zhèn)居民的社會(huì)結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)有中國(guó)特色的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化。

      (三)有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

      農(nóng)民工入戶(hù)城鎮(zhèn),變臨時(shí)工為固定工,有利于提高勞動(dòng)者素質(zhì),提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量,推動(dòng)企業(yè)升級(jí)創(chuàng)新。農(nóng)民工全家轉(zhuǎn)移到城市,不需要每年春節(jié)時(shí)都千里迢迢地返回家鄉(xiāng)團(tuán)聚——這不僅可以減少每年“春運(yùn)”的壓力,而且也減少有關(guān)企業(yè)二三個(gè)月的停產(chǎn)或半停產(chǎn),有利于提高企業(yè)的效率。轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工家庭(與在農(nóng)村居住時(shí)相比)的消費(fèi)將大幅度增加。中等收入階層用于住房的費(fèi)用大大減少后,其他方面的消費(fèi)也會(huì)相應(yīng)大大增加。這都有利于提高國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,反過(guò)來(lái)加速工業(yè)化、信息化并提高其質(zhì)量。

      (四)有利于同時(shí)解決“老有所養(yǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

      城市住房建設(shè)從征地、建房,到出售給居民,需要較長(zhǎng)時(shí)間,因而需要大量的周轉(zhuǎn)資金,而這些資金的回收又基本上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),再加上是政府經(jīng)營(yíng),所以最適合使用養(yǎng)老保障基金。在成本核算的過(guò)程中,可以加入一定比例的利潤(rùn),使其保持增值。如果出現(xiàn)了通貨膨脹,由于住房?jī)r(jià)格會(huì)隨之上漲,投入住房建設(shè)的養(yǎng)老保障基金在金額上也可以隨之上漲而保值。這樣就規(guī)避了因通貨膨脹或經(jīng)營(yíng)失誤而不能保值增值的風(fēng)險(xiǎn),保障廣大人民群眾“老有所養(yǎng)”。

      (五)有利于促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變,推進(jìn)政治民主化

      可以繼續(xù)發(fā)揮行政企事業(yè)單位在保障職工住房方面的作用,允許它們給職工建住房,按統(tǒng)一價(jià)格出售。剩余的居民住房由市政府提供。能買(mǎi)得起住房的買(mǎi)房,實(shí)在買(mǎi)不起住房的提供廉租房。居民住房一戶(hù)一套(有條件的地方可以允許買(mǎi)兩套。住房可以交舊換新、交舊換舊。舊房經(jīng)過(guò)折舊,按規(guī)定價(jià)格出售或出租。城市住房公營(yíng)建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,一個(gè)城市成立若干公營(yíng)的(或私營(yíng)的)住房建設(shè)公司和物業(yè)公司,相互之間開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)。住房建設(shè)公司通過(guò)競(jìng)標(biāo),獲得政府的土地和住房建設(shè)項(xiàng)目,按競(jìng)標(biāo)價(jià)格與住房主管部門(mén)結(jié)算;主管部門(mén)按計(jì)劃價(jià)格向市民出售。政府對(duì)居民的住房申請(qǐng)情況和計(jì)劃安排情況要在網(wǎng)上公布,詳細(xì)到戶(hù),接受群眾和紀(jì)檢部門(mén)的監(jiān)督。要把市民住房情況列為市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)考核的重要指標(biāo),作為政府向人代會(huì)、人大常委會(huì)做工作報(bào)告的重要內(nèi)容。城市住房公營(yíng)和計(jì)劃管理改革增加了城市政府對(duì)居民的責(zé)任,促使政府職能實(shí)現(xiàn)由權(quán)力型向責(zé)任型、由管理型向服務(wù)型的根本轉(zhuǎn)變。同時(shí)也增加了人大代表居民監(jiān)督黨政領(lǐng)導(dǎo)和政府機(jī)關(guān)的需要,有利于促進(jìn)政治民主化和科學(xué)化。

      參考文獻(xiàn):

      [1] 中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告[EB/OL].搜狐焦點(diǎn)網(wǎng),2007-12-04.

      [2] 鐘茂初.學(xué)者解析地王頻出 企業(yè)炒作土地綁架地方政府[N].人民日?qǐng)?bào)海外版,2009-11-24.

      [3] 賈俐貞.新加坡住房制度的五大特點(diǎn)[J].中國(guó)黨政干部論壇,2011,(11).

      [責(zé)任編輯 吳 迪]

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