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      貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

      2014-11-26 06:30:50呂福鵬
      山西建筑 2014年27期
      關(guān)鍵詞:準(zhǔn)備金率供應(yīng)量增長率

      呂福鵬

      (沈陽建筑大學(xué),遼寧沈陽 110168)

      貨幣政策的傳導(dǎo)一般從中央銀行開始,首先影響的是商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金,融資成本,信用能力等,以及金融市場貨幣的供給與需求;其次,通過對商業(yè)銀行和金融市場的影響,來影響企業(yè),居民等非金融部門。面對商業(yè)銀行、金融市場的調(diào)整、企業(yè)、居民等個體會也改變自己的消費、儲蓄、投資等行為[2]。從而從總體上對我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

      1 貨幣供應(yīng)量

      貨幣供應(yīng)量:是指一國在某一時點上為社會經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)服務(wù)的貨幣存量,它由包括中央銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)的存款貨幣和現(xiàn)金貨幣兩部分構(gòu)成。擴(kuò)大貨幣的供應(yīng)量可以很明顯的影響房地產(chǎn)價格[2]。改變貨幣供應(yīng)量最有效的方式是調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。法定存款準(zhǔn)備金是指:中央銀行對商業(yè)銀行吸收的存款規(guī)定一個最低限度的不得用于放貸的準(zhǔn)備金為法定準(zhǔn)備金。中央銀行對商業(yè)銀行采取法定準(zhǔn)備金率這一政策,起初是為了降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險,保證商業(yè)銀行的安全運營。以后逐漸把存款準(zhǔn)備金率當(dāng)成控制商業(yè)銀行信貸規(guī)模,增加或減少貨幣供應(yīng)量的政策工具。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱,通貨膨脹時期,中央銀行可以通過提升存款準(zhǔn)備金率來控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,減少商業(yè)銀行的可貸資金,收縮銀根,減少貨幣供給,從而使企業(yè)減少投資,有效抑制經(jīng)濟(jì)過度發(fā)展;反之從2008年1月25日開始國家上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,期間連續(xù)上調(diào)5次從14.50%調(diào)至17.50%。2008年9月25日開始國家下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,期間連續(xù)下調(diào)4次從17.50%調(diào)至15.50%。2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,期間連續(xù)上調(diào)6次從15.50%調(diào)至18.50%,2011年1月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,期間連續(xù)6次從18.50%調(diào)至21.50%,2011年12月5日開始下調(diào),從21.50%調(diào)至21%,2012年2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,期間連續(xù)下調(diào)兩次從21%調(diào)至20%。貨幣供應(yīng)量及增長率見表1,GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及增長率見表2。從表1,表2中可以看出,2008年上半年央行連續(xù)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,采取緊縮的貨幣政策,從而控制經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展。而下半年,受到金融危機(jī)的影響,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始下滑,央行連續(xù)4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,采取寬松的貨幣政策,來刺激經(jīng)濟(jì)的增長,保證國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。與此同時,國家也提出了4萬億的救市政策,大量貨幣投入到市場中,使市場中貨幣量大增。從表中可以看出,2009年M2貨幣增長率達(dá)到了27.7%,較去年多增長10個百分點,固定資產(chǎn)投資大幅度增加,增長率達(dá)到30%。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長,有滯后性,在2009年增長率有所下降,但是在2010年,房地產(chǎn)又爆發(fā)了新一輪的增長,房地產(chǎn)投資增長率達(dá)到33.2%。

      表1 貨幣供應(yīng)量及增長率

      表2 GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及增長率

      面對房地產(chǎn)的爆發(fā)式增長,泡沫逐漸增多,市場風(fēng)險越來越大,央行又開始了新一輪的調(diào)控,存款準(zhǔn)備金率頻繁上調(diào),僅2010年上調(diào)6次,2011年上調(diào)6次,來控制經(jīng)濟(jì)過熱,房地產(chǎn)市場的發(fā)展。截止到2012年,房地產(chǎn)增長率已由2010年的33.2%下降至2012年的16.2%,固定資產(chǎn)投資也下降至20.3%。由于連續(xù)幾年的貨幣緊縮政策,控制了房地產(chǎn)迅猛的發(fā)展,但是我國經(jīng)濟(jì)也受到了很大的影響,經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。2012年兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,結(jié)束了緊縮的貨幣政策,逐漸轉(zhuǎn)向中性,從防通脹為主的政策取向轉(zhuǎn)為穩(wěn)增長為主。通過這些數(shù)據(jù)可以看出,央行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率,能有效的刺激或者抑制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

      2 銀行信貸

      通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率,來控制信貸規(guī)模。為了應(yīng)對金融危機(jī),國家出臺4萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策,和央行配合的下調(diào)存款準(zhǔn)備金,導(dǎo)致商業(yè)銀行可貸款資金增多,增加了貨幣供給,進(jìn)而增加了投資需求。2008年以后,房地產(chǎn)貸款占銀行貸款總額的比重一直持續(xù)上升,房地產(chǎn)貸款增長速度一直快于銀行貸款增長速度。從表3中可以看出2009年銀行全部貸款增長率為26.57%,較2008年增加了7個百分點,房地產(chǎn)貸款增長率也增至38.61%。經(jīng)濟(jì)大增,投資需求旺盛,也導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。從2010年開始,央行開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,控制了信貸規(guī)模,使房地產(chǎn)貸款的增長率減緩,減緩至2012年的12.86%。在2012年年末央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),使得2013年房地產(chǎn)增長率有所增加。雖然國家也出臺了很多政策再次打壓房地產(chǎn)市場,增長率也有所下降,但是從表3中可以看出,房地產(chǎn)貸款占銀行總貸款比重越來越大。一般認(rèn)為,房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重超過10%則存在輕微的房地產(chǎn)泡沫,超過20%則存在嚴(yán)重泡沫;而我國房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款比重逐年增加,到2013年為20.32%,超過20%??梢娢覈康禺a(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫。房企融資單一,加劇了企業(yè)的資金鏈斷裂的危險,同時對銀行來說也加大了風(fēng)險。如果企業(yè)資金鏈斷裂,那么銀行會出現(xiàn)很多壞賬,從而導(dǎo)致銀行的危機(jī),銀行為了防止泡沫破裂,繼續(xù)給房地產(chǎn)大量貸款,又會加劇泡沫,進(jìn)入死循環(huán)[3]。

      表3 貸款投向統(tǒng)計表

      3 利率

      通過調(diào)整存貸利率,可以用來控制信貸成本。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),平均負(fù)債率高達(dá)70%,而我國房地產(chǎn)開發(fā)主要資金來源于銀行,利率提高會導(dǎo)致融資成本的增加,房價不變的情況下,利潤減少,開發(fā)商就會減少投資。相應(yīng)的利率降低,融資、財務(wù)等成本減少,就會加大投資[8]。對于老百姓來說,購買房屋主要靠銀行貸款,利率增加時,購房成本增加,增加了購房者每月還款的負(fù)擔(dān),會減少購房或者持觀望態(tài)度,投資買房的人也會因為投資成本加大,利潤減少而減少買房,轉(zhuǎn)而把錢投入儲蓄或者債券。當(dāng)利率減少時,人們更愿意把錢從銀行取出,進(jìn)行投資,我國投資渠道少,房地產(chǎn)就成為最好的選擇。但是利率政策具有時滯性,并且跟房地產(chǎn)高額的回報率相比,效果不明顯[8]。而老百姓買房也主要受需求影響較大。

      4 結(jié)語

      國家通過緊縮的貨幣政策,寬松的貨幣政策,來控制房地產(chǎn)市場資金的規(guī)模,從而有效地刺激或者抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模、信貸規(guī)模,來促進(jìn)或者抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。寬松,緊縮的貨幣政策也可以影響開發(fā)主體和群眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

      [1]劉敏敏.貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格影響的研究[D].濟(jì)南:山東財經(jīng)大學(xué),2013.

      [2]李小芳.我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響的實證分析[D].長沙:中南大學(xué),2007.

      [3]曲 璐.房地產(chǎn)泡沫與我國銀行信貸政策研究[D].北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2011.

      [4]易歡萍.我國銀行房地產(chǎn)信貨與房地產(chǎn)價格的互動關(guān)系研究[D].南京:南京大學(xué),2013.

      [5]王來福,郭 峰.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響研究[J].財經(jīng)問題研究,2007(11):16-19.

      [6]王 剛.貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響研究[D].成都:西南財經(jīng)大學(xué),2010.

      [7]張文君.貨幣政策沖擊、融資約束與公司現(xiàn)金持有[J].財貿(mào)研究,2013(4):126-131.

      [8]朱子橋.利率對房地產(chǎn)市場影響研究[D].杭州:浙江大學(xué),2011.

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