惠州市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題研究

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展。然而受多種因素的影響，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)自身的發(fā)展都是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。本文通過對(duì)惠州市房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀分析，得出惠州市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在問題和產(chǎn)生的原因，最后從政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)三個(gè)方面提出拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議。

關(guān)鍵詞：惠州市 房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 問題研究

目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要有銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、民間資本和留存收益，其中銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)融資的最大來源。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，我們有必要對(duì)自身的融資渠道進(jìn)行拓寬，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道的必要性

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)如果僅僅依賴自身的資金來進(jìn)行開發(fā)，本身就是與市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律相違背的。從目前企業(yè)發(fā)展實(shí)際來看，惠州市的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要依賴融資活動(dòng)來進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，所以研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義?；葜莘康禺a(chǎn)行業(yè)正在迅速發(fā)展，2013年上半年，惠州掛牌供應(yīng)148宗，面積333.69萬平方米，同比減少19.32%，起始金額總共25.28億元，同比減少24.59%。同時(shí)，惠州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資122.69億元，同比下降8.32%（其中住宅投資84.29億元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供應(yīng)與成交面積與去年同期相比均下降。10萬平方米以上的供應(yīng)與成交有所下降，地塊面積趨小。住宅用地的面積供應(yīng)與地價(jià)有上漲的趨勢。商品房銷售金額237.88億元，同比增長40.03%；商品房銷售面積409.60萬平方米，同比增長41.41%；上半年均價(jià)5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。隨著惠州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市政配套以及周邊環(huán)境得到了不斷地改善，為惠州的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了很大的契機(jī)。

惠州市房地產(chǎn)行業(yè)近5年主要融資來源比重表

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2 惠州市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一 當(dāng)前惠州市的房地產(chǎn)融資渠道依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，其次是民間借貸，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)惠州市銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了具大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。市場環(huán)境一旦惡化，資產(chǎn)質(zhì)量將大幅下降，會(huì)給銀行帶來巨額呆賬壞賬風(fēng)險(xiǎn)，且這種單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實(shí)際情況的融資方式。

2.2 融資中商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)集中 房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)的融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。現(xiàn)在惠州市的房地產(chǎn)商將投資的風(fēng)險(xiǎn)和融資的風(fēng)險(xiǎn)都集中在商業(yè)銀行，這就使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加，也會(huì)調(diào)高商業(yè)銀行經(jīng)營的困難。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的下滑必然導(dǎo)致房價(jià)下調(diào)，房價(jià)的低迷會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款中不良貸款的比例上升，所以商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求會(huì)采取非常謹(jǐn)慎的原則，只要國家政策或者經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，商業(yè)銀行會(huì)收緊資金或提高融資成本。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資受國家政策的影響較大 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，在房地產(chǎn)融資中占有主導(dǎo)地位。由于我國政府自2007以來加大了對(duì)房地產(chǎn)的管理，嚴(yán)格控制了房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，使得惠州市的房地產(chǎn)融資比較困難，很多房地產(chǎn)由于不能得到銀行貸款使得很多房地產(chǎn)項(xiàng)目工程不能順利進(jìn)行，例如惠州本土較大的房地產(chǎn)企業(yè)光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司由于上市受到國家政策影響，未能成功上市融資，導(dǎo)致企業(yè)諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，無法按期交樓，最終引起企業(yè)陷入困境。

3 拓寬與完善惠州市房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策及建議

3.1 完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道 近些年來，隨著房地產(chǎn)市場的興盛，相關(guān)的法律法規(guī)體系也逐步建立起來，和以往相比，當(dāng)下房地產(chǎn)市場所處的體制環(huán)境已經(jīng)大有改觀。眾所周知的是，房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)下依然是一種高危行業(yè)，也正是如此，國家也加大了對(duì)其的控制，在融資方面的政策法規(guī)也同樣很嚴(yán)格，這樣的法規(guī)就造成房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中很難放開。除此之外，還有一部分融資相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全，譬如說投資基金和債券融資相關(guān)的問題，在細(xì)節(jié)上面還沒有得到明確。在未來一段時(shí)間，我們必須要對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行適度的調(diào)整，以期更好地符合房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道拓寬活動(dòng)。

3.2 運(yùn)用多種金融工具來拓寬融資渠道 我們都知道，渠道過于單一是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常大的制約條件。由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程具有很大的不確定性，開發(fā)時(shí)間周期長，外部環(huán)境變化多端，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資形態(tài)都是由自身的資金和銀行的貸款構(gòu)成的，這樣的融資結(jié)構(gòu)還是過于單一，在未來的發(fā)展過程中，建議采用自有資金與銀行貸款，機(jī)構(gòu)投資和基金互相結(jié)合的形式進(jìn)行融資，靈活的動(dòng)用多種有效的金融工具，積極的將其他的外部機(jī)構(gòu)利用起來，保障企業(yè)的融資活動(dòng)能夠順利開展，也可以避免企業(yè)在融資過程中可能會(huì)產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)。例如：重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)投資基金，通過地產(chǎn)基金來融得更多的社會(huì)閑散資金；經(jīng)營狀況較好的房企可能積極參于創(chuàng)業(yè)板融資；適當(dāng)關(guān)注海外資金，注意合作開發(fā)和并購來融資；關(guān)注非銀行金融業(yè)融資，加強(qiáng)融資租賃，信用證等融資方式。

3.3 建立健全金融信用保證體系 建立健全金融信用保證體系，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)多種融資渠道的發(fā)展，對(duì)完善整個(gè)金融體系具有重要意義。我國應(yīng)盡快建立包括信用的記錄、征集、調(diào)查、評(píng)價(jià)、懲罰等內(nèi)容的完整、規(guī)范的金融信用制度的主體框架，讓信用好的房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到更多的融通資金和較低的融資成本，讓信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)注意自己信用的重視和維護(hù)，讓整個(gè)社會(huì)形成人人重視信用作用，積極愛護(hù)自己的信用。僅有信用法律制度還不行，還要重在落實(shí)和執(zhí)行，不能將信用評(píng)級(jí)僅停留在表面，只是用于審批程序的需求，而是要把信用評(píng)級(jí)的作用真正發(fā)揮出來，使用規(guī)范的評(píng)級(jí)行為來得到真正公平的評(píng)級(jí)結(jié)果。政府提供良好的信用評(píng)級(jí)氛圍，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獨(dú)立對(duì)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行評(píng)級(jí)，他們的生存與發(fā)展都是由市場來決定的，監(jiān)管部門只能是監(jiān)管這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，這樣公允性得到了保證。

3.4 完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，保障資金安全 房地產(chǎn)有自身的周期，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。目前，惠州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制度與融資制度不健全，監(jiān)管手段還很落后，難以承受融資市場化帶來的沖擊，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)避是房地產(chǎn)融資的核心問題， 既要控制融入方，即房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，如管理、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；又要控制融出方的資金風(fēng)險(xiǎn)，保障融資出資方的資金安全。同時(shí)要規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)，如市場因素、政策因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行分散投資原則，進(jìn)行多樣化組合投資，從而完善房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與收益機(jī)制。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。

總之，我國的房地產(chǎn)融資受目前國家政策的影響比較大，融資渠道偏窄，所以惠州市房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)拓寬融資渠道的重要性有充分的認(rèn)識(shí)，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資的基礎(chǔ)上要擴(kuò)展新的房地產(chǎn)融資渠道，擺脫傳統(tǒng)的融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的全面性和綜合性，避免對(duì)任何一種房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的依賴，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供資金保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時(shí)代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇[J].金融財(cái)稅，2013.9.

[3]聶鑫.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].華中師范大學(xué)，2012.5.

作者簡介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州學(xué)院經(jīng)管系財(cái)務(wù)教研室主任，講師，研究方向：投融資管理。endprint

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展。然而受多種因素的影響，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)自身的發(fā)展都是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。本文通過對(duì)惠州市房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀分析，得出惠州市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在問題和產(chǎn)生的原因，最后從政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)三個(gè)方面提出拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議。

關(guān)鍵詞：惠州市 房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 問題研究

目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要有銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、民間資本和留存收益，其中銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)融資的最大來源。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，我們有必要對(duì)自身的融資渠道進(jìn)行拓寬，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道的必要性

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)如果僅僅依賴自身的資金來進(jìn)行開發(fā)，本身就是與市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律相違背的。從目前企業(yè)發(fā)展實(shí)際來看，惠州市的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要依賴融資活動(dòng)來進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，所以研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。惠州房地產(chǎn)行業(yè)正在迅速發(fā)展，2013年上半年，惠州掛牌供應(yīng)148宗，面積333.69萬平方米，同比減少19.32%，起始金額總共25.28億元，同比減少24.59%。同時(shí)，惠州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資122.69億元，同比下降8.32%（其中住宅投資84.29億元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供應(yīng)與成交面積與去年同期相比均下降。10萬平方米以上的供應(yīng)與成交有所下降，地塊面積趨小。住宅用地的面積供應(yīng)與地價(jià)有上漲的趨勢。商品房銷售金額237.88億元，同比增長40.03%；商品房銷售面積409.60萬平方米，同比增長41.41%；上半年均價(jià)5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。隨著惠州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市政配套以及周邊環(huán)境得到了不斷地改善，為惠州的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了很大的契機(jī)。

惠州市房地產(chǎn)行業(yè)近5年主要融資來源比重表

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2 惠州市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一 當(dāng)前惠州市的房地產(chǎn)融資渠道依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，其次是民間借貸，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)惠州市銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了具大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。市場環(huán)境一旦惡化，資產(chǎn)質(zhì)量將大幅下降，會(huì)給銀行帶來巨額呆賬壞賬風(fēng)險(xiǎn)，且這種單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實(shí)際情況的融資方式。

2.2 融資中商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)集中 房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)的融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵?，F(xiàn)在惠州市的房地產(chǎn)商將投資的風(fēng)險(xiǎn)和融資的風(fēng)險(xiǎn)都集中在商業(yè)銀行，這就使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加，也會(huì)調(diào)高商業(yè)銀行經(jīng)營的困難。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的下滑必然導(dǎo)致房價(jià)下調(diào)，房價(jià)的低迷會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款中不良貸款的比例上升，所以商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求會(huì)采取非常謹(jǐn)慎的原則，只要國家政策或者經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，商業(yè)銀行會(huì)收緊資金或提高融資成本。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資受國家政策的影響較大 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，在房地產(chǎn)融資中占有主導(dǎo)地位。由于我國政府自2007以來加大了對(duì)房地產(chǎn)的管理，嚴(yán)格控制了房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，使得惠州市的房地產(chǎn)融資比較困難，很多房地產(chǎn)由于不能得到銀行貸款使得很多房地產(chǎn)項(xiàng)目工程不能順利進(jìn)行，例如惠州本土較大的房地產(chǎn)企業(yè)光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司由于上市受到國家政策影響，未能成功上市融資，導(dǎo)致企業(yè)諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，無法按期交樓，最終引起企業(yè)陷入困境。

3 拓寬與完善惠州市房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策及建議

3.1 完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道 近些年來，隨著房地產(chǎn)市場的興盛，相關(guān)的法律法規(guī)體系也逐步建立起來，和以往相比，當(dāng)下房地產(chǎn)市場所處的體制環(huán)境已經(jīng)大有改觀。眾所周知的是，房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)下依然是一種高危行業(yè)，也正是如此，國家也加大了對(duì)其的控制，在融資方面的政策法規(guī)也同樣很嚴(yán)格，這樣的法規(guī)就造成房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中很難放開。除此之外，還有一部分融資相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全，譬如說投資基金和債券融資相關(guān)的問題，在細(xì)節(jié)上面還沒有得到明確。在未來一段時(shí)間，我們必須要對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行適度的調(diào)整，以期更好地符合房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道拓寬活動(dòng)。

3.2 運(yùn)用多種金融工具來拓寬融資渠道 我們都知道，渠道過于單一是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常大的制約條件。由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程具有很大的不確定性，開發(fā)時(shí)間周期長，外部環(huán)境變化多端，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資形態(tài)都是由自身的資金和銀行的貸款構(gòu)成的，這樣的融資結(jié)構(gòu)還是過于單一，在未來的發(fā)展過程中，建議采用自有資金與銀行貸款，機(jī)構(gòu)投資和基金互相結(jié)合的形式進(jìn)行融資，靈活的動(dòng)用多種有效的金融工具，積極的將其他的外部機(jī)構(gòu)利用起來，保障企業(yè)的融資活動(dòng)能夠順利開展，也可以避免企業(yè)在融資過程中可能會(huì)產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)。例如：重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)投資基金，通過地產(chǎn)基金來融得更多的社會(huì)閑散資金；經(jīng)營狀況較好的房企可能積極參于創(chuàng)業(yè)板融資；適當(dāng)關(guān)注海外資金，注意合作開發(fā)和并購來融資；關(guān)注非銀行金融業(yè)融資，加強(qiáng)融資租賃，信用證等融資方式。

3.3 建立健全金融信用保證體系 建立健全金融信用保證體系，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)多種融資渠道的發(fā)展，對(duì)完善整個(gè)金融體系具有重要意義。我國應(yīng)盡快建立包括信用的記錄、征集、調(diào)查、評(píng)價(jià)、懲罰等內(nèi)容的完整、規(guī)范的金融信用制度的主體框架，讓信用好的房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到更多的融通資金和較低的融資成本，讓信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)注意自己信用的重視和維護(hù)，讓整個(gè)社會(huì)形成人人重視信用作用，積極愛護(hù)自己的信用。僅有信用法律制度還不行，還要重在落實(shí)和執(zhí)行，不能將信用評(píng)級(jí)僅停留在表面，只是用于審批程序的需求，而是要把信用評(píng)級(jí)的作用真正發(fā)揮出來，使用規(guī)范的評(píng)級(jí)行為來得到真正公平的評(píng)級(jí)結(jié)果。政府提供良好的信用評(píng)級(jí)氛圍，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獨(dú)立對(duì)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行評(píng)級(jí)，他們的生存與發(fā)展都是由市場來決定的，監(jiān)管部門只能是監(jiān)管這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，這樣公允性得到了保證。

3.4 完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，保障資金安全 房地產(chǎn)有自身的周期，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。目前，惠州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制度與融資制度不健全，監(jiān)管手段還很落后，難以承受融資市場化帶來的沖擊，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)避是房地產(chǎn)融資的核心問題， 既要控制融入方，即房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，如管理、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；又要控制融出方的資金風(fēng)險(xiǎn)，保障融資出資方的資金安全。同時(shí)要規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)，如市場因素、政策因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行分散投資原則，進(jìn)行多樣化組合投資，從而完善房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與收益機(jī)制。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。

總之，我國的房地產(chǎn)融資受目前國家政策的影響比較大，融資渠道偏窄，所以惠州市房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)拓寬融資渠道的重要性有充分的認(rèn)識(shí)，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資的基礎(chǔ)上要擴(kuò)展新的房地產(chǎn)融資渠道，擺脫傳統(tǒng)的融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的全面性和綜合性，避免對(duì)任何一種房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的依賴，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供資金保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時(shí)代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇[J].金融財(cái)稅，2013.9.

[3]聶鑫.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].華中師范大學(xué)，2012.5.

作者簡介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州學(xué)院經(jīng)管系財(cái)務(wù)教研室主任，講師，研究方向：投融資管理。endprint

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展。然而受多種因素的影響，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)自身的發(fā)展都是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。本文通過對(duì)惠州市房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀分析，得出惠州市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在問題和產(chǎn)生的原因，最后從政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)三個(gè)方面提出拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議。

關(guān)鍵詞：惠州市 房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 問題研究

目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要有銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、民間資本和留存收益，其中銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)融資的最大來源。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，我們有必要對(duì)自身的融資渠道進(jìn)行拓寬，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道的必要性

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)如果僅僅依賴自身的資金來進(jìn)行開發(fā)，本身就是與市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律相違背的。從目前企業(yè)發(fā)展實(shí)際來看，惠州市的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要依賴融資活動(dòng)來進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，所以研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義?；葜莘康禺a(chǎn)行業(yè)正在迅速發(fā)展，2013年上半年，惠州掛牌供應(yīng)148宗，面積333.69萬平方米，同比減少19.32%，起始金額總共25.28億元，同比減少24.59%。同時(shí)，惠州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資122.69億元，同比下降8.32%（其中住宅投資84.29億元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供應(yīng)與成交面積與去年同期相比均下降。10萬平方米以上的供應(yīng)與成交有所下降，地塊面積趨小。住宅用地的面積供應(yīng)與地價(jià)有上漲的趨勢。商品房銷售金額237.88億元，同比增長40.03%；商品房銷售面積409.60萬平方米，同比增長41.41%；上半年均價(jià)5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。隨著惠州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市政配套以及周邊環(huán)境得到了不斷地改善，為惠州的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了很大的契機(jī)。

惠州市房地產(chǎn)行業(yè)近5年主要融資來源比重表

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2 惠州市房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一 當(dāng)前惠州市的房地產(chǎn)融資渠道依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，其次是民間借貸，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)惠州市銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了具大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。市場環(huán)境一旦惡化，資產(chǎn)質(zhì)量將大幅下降，會(huì)給銀行帶來巨額呆賬壞賬風(fēng)險(xiǎn)，且這種單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實(shí)際情況的融資方式。

2.2 融資中商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)集中 房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)的融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵?，F(xiàn)在惠州市的房地產(chǎn)商將投資的風(fēng)險(xiǎn)和融資的風(fēng)險(xiǎn)都集中在商業(yè)銀行，這就使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加，也會(huì)調(diào)高商業(yè)銀行經(jīng)營的困難。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的下滑必然導(dǎo)致房價(jià)下調(diào)，房價(jià)的低迷會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款中不良貸款的比例上升，所以商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求會(huì)采取非常謹(jǐn)慎的原則，只要國家政策或者經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，商業(yè)銀行會(huì)收緊資金或提高融資成本。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資受國家政策的影響較大 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，在房地產(chǎn)融資中占有主導(dǎo)地位。由于我國政府自2007以來加大了對(duì)房地產(chǎn)的管理，嚴(yán)格控制了房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，使得惠州市的房地產(chǎn)融資比較困難，很多房地產(chǎn)由于不能得到銀行貸款使得很多房地產(chǎn)項(xiàng)目工程不能順利進(jìn)行，例如惠州本土較大的房地產(chǎn)企業(yè)光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司由于上市受到國家政策影響，未能成功上市融資，導(dǎo)致企業(yè)諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，無法按期交樓，最終引起企業(yè)陷入困境。

3 拓寬與完善惠州市房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策及建議

3.1 完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道 近些年來，隨著房地產(chǎn)市場的興盛，相關(guān)的法律法規(guī)體系也逐步建立起來，和以往相比，當(dāng)下房地產(chǎn)市場所處的體制環(huán)境已經(jīng)大有改觀。眾所周知的是，房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)下依然是一種高危行業(yè)，也正是如此，國家也加大了對(duì)其的控制，在融資方面的政策法規(guī)也同樣很嚴(yán)格，這樣的法規(guī)就造成房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中很難放開。除此之外，還有一部分融資相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全，譬如說投資基金和債券融資相關(guān)的問題，在細(xì)節(jié)上面還沒有得到明確。在未來一段時(shí)間，我們必須要對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行適度的調(diào)整，以期更好地符合房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道拓寬活動(dòng)。

3.2 運(yùn)用多種金融工具來拓寬融資渠道 我們都知道，渠道過于單一是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常大的制約條件。由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程具有很大的不確定性，開發(fā)時(shí)間周期長，外部環(huán)境變化多端，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資形態(tài)都是由自身的資金和銀行的貸款構(gòu)成的，這樣的融資結(jié)構(gòu)還是過于單一，在未來的發(fā)展過程中，建議采用自有資金與銀行貸款，機(jī)構(gòu)投資和基金互相結(jié)合的形式進(jìn)行融資，靈活的動(dòng)用多種有效的金融工具，積極的將其他的外部機(jī)構(gòu)利用起來，保障企業(yè)的融資活動(dòng)能夠順利開展，也可以避免企業(yè)在融資過程中可能會(huì)產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)。例如：重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)投資基金，通過地產(chǎn)基金來融得更多的社會(huì)閑散資金；經(jīng)營狀況較好的房企可能積極參于創(chuàng)業(yè)板融資；適當(dāng)關(guān)注海外資金，注意合作開發(fā)和并購來融資；關(guān)注非銀行金融業(yè)融資，加強(qiáng)融資租賃，信用證等融資方式。

3.3 建立健全金融信用保證體系 建立健全金融信用保證體系，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)多種融資渠道的發(fā)展，對(duì)完善整個(gè)金融體系具有重要意義。我國應(yīng)盡快建立包括信用的記錄、征集、調(diào)查、評(píng)價(jià)、懲罰等內(nèi)容的完整、規(guī)范的金融信用制度的主體框架，讓信用好的房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到更多的融通資金和較低的融資成本，讓信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)注意自己信用的重視和維護(hù)，讓整個(gè)社會(huì)形成人人重視信用作用，積極愛護(hù)自己的信用。僅有信用法律制度還不行，還要重在落實(shí)和執(zhí)行，不能將信用評(píng)級(jí)僅停留在表面，只是用于審批程序的需求，而是要把信用評(píng)級(jí)的作用真正發(fā)揮出來，使用規(guī)范的評(píng)級(jí)行為來得到真正公平的評(píng)級(jí)結(jié)果。政府提供良好的信用評(píng)級(jí)氛圍，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獨(dú)立對(duì)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行評(píng)級(jí)，他們的生存與發(fā)展都是由市場來決定的，監(jiān)管部門只能是監(jiān)管這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，這樣公允性得到了保證。

3.4 完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，保障資金安全 房地產(chǎn)有自身的周期，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。目前，惠州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制度與融資制度不健全，監(jiān)管手段還很落后，難以承受融資市場化帶來的沖擊，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)避是房地產(chǎn)融資的核心問題， 既要控制融入方，即房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，如管理、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；又要控制融出方的資金風(fēng)險(xiǎn)，保障融資出資方的資金安全。同時(shí)要規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)，如市場因素、政策因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行分散投資原則，進(jìn)行多樣化組合投資，從而完善房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與收益機(jī)制。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。

總之，我國的房地產(chǎn)融資受目前國家政策的影響比較大，融資渠道偏窄，所以惠州市房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)拓寬融資渠道的重要性有充分的認(rèn)識(shí)，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資的基礎(chǔ)上要擴(kuò)展新的房地產(chǎn)融資渠道，擺脫傳統(tǒng)的融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的全面性和綜合性，避免對(duì)任何一種房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的依賴，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供資金保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時(shí)代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇[J].金融財(cái)稅，2013.9.

[3]聶鑫.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].華中師范大學(xué)，2012.5.

作者簡介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州學(xué)院經(jīng)管系財(cái)務(wù)教研室主任，講師，研究方向：投融資管理。endprint