4.房產(chǎn)評估增值部分是否繳納房產(chǎn)稅

問：我公司為了向銀行借款，對持有的寫字樓進行資產(chǎn)評估。寫字樓原價11000萬元，經(jīng)過

國家批準的評估機構(gòu)評估，評估價值15000萬元。請問，評估增值部分是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？

太原煤礦機械有限責(zé)任公司 陸明

答：為了正確體現(xiàn)國有資產(chǎn)的價值量，保護國有資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者、使用者的合法權(quán)益，只有符合國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號，以下簡稱《辦法》）規(guī)定的才允許進行資產(chǎn)評估?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法實施細則》（國資辦發(fā)〔1992〕36號）第六十二條規(guī)定：“集體企業(yè)資產(chǎn)評估可參照《辦法》和本細則規(guī)定辦理”。因此，在我國境內(nèi)的企業(yè)進行資產(chǎn)評估，必須按照《辦法》的規(guī)定執(zhí)行。資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

《辦法》第三條規(guī)定：國有資產(chǎn)占有單位（以下簡稱占有單位）有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估：

（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；

（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營；

（三）與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或者個人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)；

（四）企業(yè)清算；

（五）依照國家有關(guān)規(guī)定需要進行資產(chǎn)評估的其他情形。

《辦法》第四條規(guī)定：占有單位有下列情形之一，當(dāng)事人認為需要的，可以進行資產(chǎn)評估：

（一）資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保；

（二）企業(yè)租賃；

（三）需要進行資產(chǎn)評估的其他情形。

《辦法》第五條規(guī)定：全國或者特定行業(yè)的國有資產(chǎn)評估，由國務(wù)院決定。

根據(jù)《辦法》的規(guī)定，你公司因借款需要對本企業(yè)持有的寫字樓進行評估，是符合《辦法》規(guī)定的。但是，評估之后可否調(diào)整寫字樓的賬面價值呢？《財政部關(guān)于股份有限公司進行資產(chǎn)評估增值處理的復(fù)函》（財會二字〔1995〕25號）規(guī)定：資產(chǎn)重估增值只有在法定重估和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動的情況下，才能調(diào)整被重估資產(chǎn)帳面價值。

所稱法定重估是指《辦法》第五條所規(guī)定的，由國務(wù)院決定的對全國或者特定行業(yè)的國有資產(chǎn)進行評估。企業(yè)資產(chǎn)評估不屬于法定資產(chǎn)重估，也不屬于產(chǎn)權(quán)變動所進行的重估，不能將資產(chǎn)重估增值入帳，調(diào)增資產(chǎn)價值，已進行的帳務(wù)處理，應(yīng)當(dāng)予以更正。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”規(guī)定：對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

如果，企業(yè)房產(chǎn)評估增值按照國家有關(guān)會計制度的規(guī)定，增加了房產(chǎn)的賬面價值的，評估增值部分就應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，否則，不繳納房產(chǎn)稅。

劉玉章