3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的契稅可否計入土地成本

問：我公司通過招拍掛取得一項土地使用權(quán)，支付土地出讓金17632萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%繳納契稅528.96萬元。請問，契稅可否計入“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，在計算企業(yè)所得稅時是否允許扣除，在計算土地增值稅時可否享受加計扣除？

廣勝置業(yè)房地產(chǎn)有限公司 于曉海

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第一款規(guī)定：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。契稅屬于取得土地使用權(quán)發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計入土地的賬面價值?！?/p>

從企業(yè)會計準(zhǔn)則、稅法的規(guī)定來看，契稅應(yīng)當(dāng)計入開發(fā)成本，在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時允許扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

《中華人民共和國土地增值稅條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。這就是日常所講的加計扣除30%。契稅已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，就應(yīng)當(dāng)享受加計30%的扣除。

劉玉章