芻議房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策

凌花+黃福高

摘 要：文章分析了加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的重要性，指出當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作中存在的問(wèn)題與不足，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)；問(wèn)題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的必要性

房地產(chǎn)業(yè)是從事土地和房屋的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)等其他房地產(chǎn)活動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，已成為各級(jí)政府、公民和社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控。國(guó)家建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表從固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)制度中單列出來(lái)，力求對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)信息做一個(gè)完整的統(tǒng)計(jì)，并對(duì)居民的房產(chǎn)價(jià)值作出準(zhǔn)確的評(píng)估，是一項(xiàng)強(qiáng)有力地調(diào)控政策。

在我國(guó)進(jìn)行全面房產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)非常必要。一方面，在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，一些社會(huì)游資、炒房團(tuán)大肆進(jìn)行異地房產(chǎn)投資炒作，哄抬房?jī)r(jià)，散布虛假市場(chǎng)信息，擾亂正常房市秩序，一些地方的房?jī)r(jià)飛速上漲并且居高不下。受其影響，一些盲目跟風(fēng)的中小投資者，主要靠私人借款、銀行貸款進(jìn)行炒房，面臨巨額虧本的風(fēng)險(xiǎn)，往往無(wú)力還貸，給自己和銀行造成巨大損失。雖地方政府陸續(xù)出臺(tái)了一些地方性的限購(gòu)法規(guī)和措施，以求規(guī)范本地房產(chǎn)市場(chǎng)，但是，由于目前在全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有統(tǒng)一的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)信息、各地方政府的房產(chǎn)政策各異，現(xiàn)行的限購(gòu)政策很難對(duì)異地炒房進(jìn)行有效約束，市場(chǎng)仍舊秩序混亂，惡意投機(jī)盛行。因此，在全國(guó)范圍內(nèi)將個(gè)人房產(chǎn)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)勢(shì)在必行。

另一方面，由于缺乏科學(xué)和權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較為混亂，政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房地產(chǎn)公司、社會(huì)調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)布的諸如房?jī)r(jià)、存量、空置率等信息五花八門(mén)。這其中固然有統(tǒng)計(jì)方法不同的原因，但也有可能某些人惡意為止。房產(chǎn)數(shù)據(jù)的混亂給樓市及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了很多負(fù)面影響：影響國(guó)家宏觀調(diào)控的正確決策、影響政府的形象和公信力、影響普通民眾的居家置業(yè)。因此提供準(zhǔn)確、全面、詳實(shí)、透明的房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息是政府、房企的基本職責(zé)，是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的必然選擇。

二、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作中存在的問(wèn)題

（一）政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房產(chǎn)機(jī)構(gòu)之間缺乏協(xié)調(diào)，數(shù)出多門(mén)，數(shù)據(jù)矛盾，一定程度上造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。例如，對(duì)于某一具體房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，由于統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、口徑、方法的差異，往往導(dǎo)致各部門(mén)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果不同；比如，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格，由于房地產(chǎn)所處區(qū)域（一級(jí)、二級(jí)等城市）、交易方式（現(xiàn)房、期房）、房產(chǎn)功能（住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等）等差別，若草率地對(duì)外公布某地房?jī)r(jià)，沒(méi)有進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分，容易造成數(shù)據(jù)失真，失去統(tǒng)計(jì)價(jià)值。

（二）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度不健全。表現(xiàn)在：（1）統(tǒng)計(jì)的口徑狹窄。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的口徑僅限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而未涉及其他從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)、交易中介等其他房地產(chǎn)活動(dòng)。（2）統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的設(shè)定不均。政府或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作時(shí)，對(duì)于總投資、當(dāng)期投資、住宅投資等指標(biāo)統(tǒng)計(jì)較多，而對(duì)于房企經(jīng)營(yíng)效益的分析指標(biāo)涉及不多。（3）統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法落后。傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法是以普查為主，抽樣為輔，數(shù)據(jù)上報(bào)方式以紙質(zhì)報(bào)表為主，其他方式為輔。

（三）報(bào)表牽涉環(huán)節(jié)多，填報(bào)困難。表現(xiàn)在：（1）整體數(shù)據(jù)收集難。一定期限內(nèi)，房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果以全面統(tǒng)計(jì)報(bào)表形式報(bào)送，這需要工程部、財(cái)務(wù)部、統(tǒng)計(jì)部等部門(mén)密切配合，如果各部門(mén)溝通不暢，填報(bào)數(shù)據(jù)就很可能不準(zhǔn)確、不全面。（2）統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)難，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)過(guò)多過(guò)細(xì)、統(tǒng)計(jì)口徑不一致、邏輯關(guān)系復(fù)雜。往往造成在諸如銷售總額、總面積、總套數(shù)等數(shù)據(jù)上，銷售部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)與政府房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不符。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不重視，統(tǒng)計(jì)人員隊(duì)伍力量薄弱。首先，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的重視，統(tǒng)計(jì)人員崗位不固定，責(zé)任不落實(shí)，統(tǒng)計(jì)人員無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量上，都不能滿足工作的需要。其次，一些規(guī)模較小的房產(chǎn)公司，統(tǒng)計(jì)工作、統(tǒng)計(jì)報(bào)表混亂，存在統(tǒng)計(jì)報(bào)表不按規(guī)定上報(bào)、漏報(bào)、誤報(bào)現(xiàn)象，這都不利于政府和公眾全面準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)概況。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的幾點(diǎn)建議

（一）統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建立健全房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度。首先，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)和其他研究機(jī)構(gòu)應(yīng)該聯(lián)動(dòng)，在房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方法、口徑、報(bào)表等方面統(tǒng)一起來(lái)，力爭(zhēng)在全國(guó)范圍內(nèi)建立健全的統(tǒng)計(jì)制度。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，也應(yīng)該建立健全公司內(nèi)部的同時(shí)又與政府相配套統(tǒng)計(jì)制度，公司的統(tǒng)計(jì)部門(mén)、工程項(xiàng)目部門(mén)、財(cái)務(wù)等部門(mén)聯(lián)動(dòng)，整合公司所有如銷售額、銷售面積、套數(shù)等房地產(chǎn)信息；其次，還應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度。

（二）優(yōu)化統(tǒng)計(jì)報(bào)表，增強(qiáng)實(shí)用性。首先優(yōu)化統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，以基本單位調(diào)查報(bào)表為基礎(chǔ)，在反映企業(yè)各類屬性指標(biāo)的基礎(chǔ)上，增加從業(yè)人員及勞動(dòng)報(bào)酬指標(biāo)、能源實(shí)物量消耗指標(biāo)、固定資產(chǎn)投資指標(biāo)等。其次精簡(jiǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，力求簡(jiǎn)單、實(shí)用。指標(biāo)精簡(jiǎn)后，在滿足統(tǒng)計(jì)需要的同時(shí)，又能減輕填報(bào)單位的負(fù)擔(dān)，提高統(tǒng)計(jì)效率。另外在設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)充分考慮獲取數(shù)據(jù)的范圍與難易程度，要反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的共性，所有房產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“一張表”， 便于企業(yè)操作。

（三）政府加強(qiáng)對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的指導(dǎo)，提高企業(yè)的統(tǒng)計(jì)意識(shí)。首先，政府通過(guò)執(zhí)法檢查，要求企業(yè)提高對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的重視，建立健全單位的統(tǒng)計(jì)制度，建立各種統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，如工程進(jìn)度情況、銷售情況、投資完成情況等臺(tái)賬；督促房企加強(qiáng)內(nèi)部管理，要求企業(yè)內(nèi)各部門(mén)通力協(xié)作，做好統(tǒng)計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部數(shù)據(jù)共享，提高數(shù)據(jù)報(bào)送的效率效果；通過(guò)檢查，對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的收集、報(bào)送過(guò)程中容易出現(xiàn)原始資料不齊全、數(shù)據(jù)提供不及時(shí)等問(wèn)題，與企業(yè)負(fù)責(zé)人及時(shí)溝通并要求整改；其次，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，要求企業(yè)組建專門(mén)的統(tǒng)計(jì)人員隊(duì)伍，對(duì)他們進(jìn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，讓他們掌握先進(jìn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法，會(huì)使用新統(tǒng)計(jì)軟硬件、設(shè)備。加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)人員統(tǒng)計(jì)法律法規(guī)知識(shí)的教育，增強(qiáng)他們的法律意識(shí)，避免不按時(shí)上報(bào)、屢次遲報(bào)、拒報(bào)等違法行為的發(fā)生。

（四）加強(qiáng)電子信息登記管理，構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，需進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的房產(chǎn)信息暴增，傳統(tǒng)的人工手動(dòng)登記、統(tǒng)計(jì)、管理模式耗時(shí)耗力，且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往滯后、失真。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作，更好的為政府和社會(huì)提供決策參考，政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)可以將信息、通訊、網(wǎng)絡(luò)和多媒體等高科技手段引入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作中，構(gòu)建全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)、居民個(gè)人房產(chǎn)信息管理網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)，從而為政府和社會(huì)提供了更加迅速、及時(shí)、準(zhǔn)確房產(chǎn)信息。尤其是對(duì)于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)而言，通過(guò)該系統(tǒng)，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)涉及到有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人的所有信息進(jìn)行監(jiān)督管理，做出相關(guān)決策。

2014年5月7日，國(guó)土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的通知》，在國(guó)土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房產(chǎn)登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作的職責(zé)。這標(biāo)志著我國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正式組建，不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”工作（登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)）邁出重要一步。不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，也為政府決策提供更好的信息基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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