王登山 律師

問題

問：第三人以物抵債取得的所有權(quán)能否對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

承包人與發(fā)包人簽訂建設工程施工合同，承建云海大廈工程。2009年6月工程竣工驗收合格后，發(fā)包人欠承包人工程款1700萬元。發(fā)包人因資金短缺又向第三人借款3000萬元。借款到期后因無力償還，發(fā)包人將云海大廈中部分商鋪轉(zhuǎn)讓給第三人以抵償全部借款及利息，并已辦理房屋過戶登記。

承發(fā)包雙方于2009年10月達成協(xié)議，發(fā)包人用云海大廈的房屋清償所欠工程款及利息，利息按銀行同期同類貸款利率的四倍支付。簽訂協(xié)議后發(fā)包人未償付工程款，2009年12月承包人訴至法院，要求發(fā)包人償付拖欠的工程款及利息，并主張對云海大廈享有優(yōu)先受償權(quán)。而第三人則主張對已辦理了房產(chǎn)過戶的商鋪享有所有權(quán)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗其所有權(quán)。

請問第三人以物抵債取得的建設工程所有權(quán)能否對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

律師觀點

答：

1.承包人能否主張建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

依據(jù)《中華人民共和國合同法》，發(fā)包人逾期不支付工程款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，工程款就該工程折價的價款優(yōu)先受償。即承包人依法享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。該優(yōu)先受償權(quán)為法定優(yōu)先權(quán)，不以登記為必要。

承發(fā)包雙方約定發(fā)包人用云海大廈的房屋清償所欠工程款及利息，該約定應視為承包人以工程折價的方式主張優(yōu)先受償權(quán)，且未超過《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（以下簡稱《批復》）規(guī)定的六個月的法定行使期間。故承包人有權(quán)主張建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

2.建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗哪些主體？

《批復》明確規(guī)定建設工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。例外的是，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人的債權(quán)。也就是說，承包人的優(yōu)先受償權(quán)可以對抗抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不得對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。

3.本案第三人的所有權(quán)能否對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)？

雖然法律沒有直接規(guī)定建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于第三人以物抵債取得的所有權(quán)，但是法律明確規(guī)定建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，已經(jīng)登記的抵押權(quán)優(yōu)于第三人的所有權(quán)。法律規(guī)定，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權(quán)人對轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先受償；抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，除非第三人代為清償債務消滅抵押權(quán)，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物。舉輕以明重，發(fā)包人未經(jīng)承包人同意，不得轉(zhuǎn)讓云海大廈抵償債務，第三人也就不能對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，該優(yōu)先受償權(quán)及于承包人承建的云海大廈的全部。