張欣然

摘要：由于我國(guó)老齡化現(xiàn)狀，養(yǎng)老成為當(dāng)前我國(guó)面臨的一個(gè)非常緊要的社會(huì)問(wèn)題。以房養(yǎng)老這一方式提出有十幾年歷史，很多地區(qū)也做過(guò)試點(diǎn)，但其發(fā)展現(xiàn)狀卻并不樂(lè)觀。以房養(yǎng)老在我國(guó)能否開(kāi)辟一條新的養(yǎng)老道路呢？本文圍繞以房養(yǎng)老的內(nèi)涵、意義和在我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，來(lái)討論這一問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；意義；模式；對(duì)策

一、 以房養(yǎng)老的概念

以房養(yǎng)老， 也可稱為倒按揭、住房反向抵押貸款， 是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)， 相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后， 按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息， 并按人的平均壽命計(jì)算， 將其房屋的價(jià)值， 分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去， 按年或月支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)， 繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)， 進(jìn)行銷售、出租或者拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息， 相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。

二、以房養(yǎng)老在我國(guó)實(shí)施的意義

1.鼓勵(lì)老年人自我養(yǎng)老

目前我國(guó)的相關(guān)養(yǎng)老制度遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)成員對(duì)養(yǎng)老保障的需求。在傳統(tǒng)觀念的影響下，多數(shù)人是傾盡全力耗盡積蓄購(gòu)買(mǎi)一套房，這直接導(dǎo)致了家庭無(wú)養(yǎng)老儲(chǔ)備金或儲(chǔ)備金不夠，更多人期望政府的相關(guān)養(yǎng)老政策為自己養(yǎng)老送終。在這種情況下，以房養(yǎng)老模式能大大緩解國(guó)家養(yǎng)老保障的壓力，制度創(chuàng)新，鼓勵(lì)老年人提高自我養(yǎng)老的能力。

2.增加租賃房源，緩解住房矛盾

目前，對(duì)于城市中低收入者來(lái)說(shuō)，還需要租房來(lái)緩解住房需求，以房養(yǎng)老模式推廣后，能大量擴(kuò)大租賃房源，緩解目前住房的供需矛盾。

3.促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)多元化。

最近幾年，來(lái)自于存款、外匯儲(chǔ)備、保險(xiǎn)等費(fèi)用收入的增長(zhǎng)的大量資金閑置為以房養(yǎng)老的發(fā)展提供強(qiáng)大的資金保障。“住房反向抵押貸款”在給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)新的業(yè)務(wù)的同時(shí)，還能加快相關(guān)機(jī)構(gòu)的深化改革和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)。具體體現(xiàn)在：1. 對(duì)急需要現(xiàn)錢(qián)養(yǎng)老的老人是一個(gè)絕好的選擇。2. 有利于搞活房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)，使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展。

三、以房養(yǎng)老模式的可行性分析

1.有可觀的市場(chǎng)前景

首先，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老是一個(gè)普遍性的社會(huì)問(wèn)題。值得引起相關(guān)機(jī)構(gòu)和國(guó)家的重視。其次，以房養(yǎng)老有龐大的潛在市場(chǎng)，如果能實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老， 激活市場(chǎng)，勢(shì)必能減輕社會(huì)保障的壓力。其三，以房養(yǎng)老的實(shí)施不僅能改善老年人的生活水平，解決養(yǎng)老難題，還能促進(jìn)房地產(chǎn)、金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.優(yōu)化家庭資源

住房財(cái)產(chǎn)在家庭財(cái)產(chǎn)中所占的比重較大，推行以房養(yǎng)老，可盤(pán)活住房這樣的價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)，用它的收益來(lái)解決老年人的養(yǎng)老資金需求。

3.金融機(jī)構(gòu)的積極介入

目前，已有相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極介入以房養(yǎng)老項(xiàng)目，它的出現(xiàn)，不僅便利了老年人，金融機(jī)構(gòu)也能從中獲利。以房養(yǎng)老模式將會(huì)是銀行貸款體系的一種巨大的創(chuàng)新。由于這種新的貸款形式如果發(fā)展起來(lái)的話， 規(guī)模是很大的，對(duì)銀行將是會(huì)十分有挑戰(zhàn)性并且收益可觀。而對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，由于新的相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)品和貸款有關(guān)的各種險(xiǎn)種的開(kāi)辟， 其也能獲得不菲的保費(fèi)收入。另外，房屋中介機(jī)構(gòu)也能從中獲得收益。在巨大的市場(chǎng)和利益面前，金融機(jī)構(gòu)一定會(huì)積極介入。

四、我國(guó)以房養(yǎng)老現(xiàn)有模式及推行障礙

可以看出，以房養(yǎng)老在具體實(shí)施過(guò)程中可謂步履維艱，存在較多的困難。下面從以下幾個(gè)方面闡述我國(guó)推行以房養(yǎng)老的障礙：

1.傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固

我國(guó)一直有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款渡過(guò)余生，不僅自己在心理上很難接受，斷掉了感情維系，同時(shí)其子女易被人認(rèn)為沒(méi)有盡到孝心。

2.養(yǎng)老貸款存在諸多不確定性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)，房屋價(jià)值容易評(píng)估，而房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行起伏較大時(shí)，房屋價(jià)值隨市場(chǎng)好壞而變化。而房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵：房?jī)r(jià)上漲，不排除有部分已經(jīng)抵押房屋的老年人悔約，房?jī)r(jià)下降，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3.政策配套相對(duì)落后

倒按揭目前在國(guó)內(nèi)僅停留在理念上，與“買(mǎi)房按揭”制度的完善相比，其政策配套建設(shè)滯后，缺乏實(shí)質(zhì)操作?，F(xiàn)實(shí)情況看來(lái)，真正用得上倒按揭的，是那些僅有一套住房并缺少生活經(jīng)濟(jì)來(lái)源的老年人。更值得注意的是，“以房養(yǎng)老”多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民，并未涉及農(nóng)村居民，其主要原因在于農(nóng)村宅基地不能抵押。然而，我國(guó)農(nóng)村人口數(shù)量龐大，養(yǎng)老問(wèn)題也日益突出，農(nóng)村居民除了“土地養(yǎng)老”之外，是否適合“以房養(yǎng)老”也是值得探討的問(wèn)題。

五、我國(guó)推行以房養(yǎng)老的對(duì)策及展望

綜上所述，筆者提出了一些以房養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)和推行障礙，無(wú)論如何，老齡化是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，養(yǎng)老問(wèn)題是未來(lái)社會(huì)發(fā)展的大問(wèn)題，以房養(yǎng)老模式確實(shí)能解決部分養(yǎng)老問(wèn)題，可以作為養(yǎng)老的一種方式。針對(duì)上述我國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀，筆者總結(jié)出以下對(duì)策：

1.根據(jù)國(guó)情，構(gòu)建我國(guó)特色的制度。

首先，政府應(yīng)構(gòu)建符合國(guó)情的制度，在充分保障老年人權(quán)益的基礎(chǔ)上，為“以房養(yǎng)老”提供可供發(fā)展的環(huán)境。其次，在具體實(shí)施過(guò)程中，政府應(yīng)發(fā)揮其指導(dǎo)和協(xié)調(diào)的作用。另外，金融機(jī)構(gòu)如果介入，它實(shí)質(zhì)上為政府承擔(dān)了一部分養(yǎng)老義務(wù)，必然承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)提供一定的擔(dān)保以消除顧慮，增強(qiáng)其積極性。在銀行方面，國(guó)家可以考慮成立專業(yè)的住房銀行，把涉及資產(chǎn)評(píng)估、保險(xiǎn)公司、銀行、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體功能集于一身，簡(jiǎn)化運(yùn)行機(jī)制和具體操作流程，從而降低成本提高工作效率。這種適合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式能最大化解決我國(guó)目前存在的養(yǎng)老問(wèn)題。

2.明確重點(diǎn)服務(wù)和分別服務(wù)的老年群體。以房養(yǎng)老的模式并不適用于所有老年人。因此，首先要明確重點(diǎn)服務(wù)老年群體。對(duì)于城市中那些有自有房屋但生活困難的，或有房屋的空巢老人，應(yīng)作為服務(wù)的重點(diǎn)，因?yàn)槔夏耆酥孕枰耙苑筐B(yǎng)老”，無(wú)外乎缺少生活經(jīng)濟(jì)來(lái)源和關(guān)愛(ài)。另外，“以房養(yǎng)老”的服務(wù)對(duì)象不應(yīng)局限于城鎮(zhèn)居民，對(duì)于農(nóng)村老人又應(yīng)該實(shí)行合適的其他服務(wù)對(duì)策，像基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度一樣，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的“全覆蓋”。

3.積極開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)。要完善文章討論的這種中國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式，務(wù)必需要政府鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老環(huán)境教適應(yīng)的城市積極開(kāi)展試點(diǎn)，在實(shí)際運(yùn)作中摸索具體操作方法，解決當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的具體難點(diǎn)問(wèn)題，從中總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，形成一套切實(shí)可行的操作模式和路徑，為以房養(yǎng)老模式的推廣夯實(shí)出一條具有可操作性的路子。

結(jié)論

“以房養(yǎng)老”模式能為老年人提供一種穩(wěn)定可靠延續(xù)終生乃至死后的現(xiàn)金流，加固晚年的生活保障，是我國(guó)日益嚴(yán)重的養(yǎng)老問(wèn)題提供了新思路和新方法。但從我國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展看來(lái)，以房養(yǎng)老模式在具有眾多優(yōu)勢(shì)的同時(shí)還存在很多推行障礙，可見(jiàn)這是一條任重而道遠(yuǎn)的發(fā)展道路。要解決目前的養(yǎng)老問(wèn)題，就需要國(guó)家調(diào)整相關(guān)政策，在國(guó)內(nèi)幾個(gè)城市首先展開(kāi)試點(diǎn)，摸索以房養(yǎng)老的可行性模式，推行出一條符合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老發(fā)展道路。（作者單位：四川師范大學(xué)文理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]易禮：《以房養(yǎng)老模式研究》，2013，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文；

[2]傅鴻源：《“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析》，2008，《城市管理》。