徐婧妍

淺析中國(guó)房地產(chǎn)的政策效應(yīng)以及應(yīng)對(duì)策略

徐婧妍

在我國(guó),被住宅投資所帶動(dòng)的緊密相關(guān)產(chǎn)業(yè)高達(dá)60個(gè)以上,這反映出住宅投資已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要助力。通過對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)土地政策、金融信貸政策和財(cái)稅政策三個(gè)方面的研究，分析其區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)政策分析，對(duì)房地產(chǎn)商針對(duì)性的提出了三方面的應(yīng)對(duì)的策略建議。

房地產(chǎn)；政策；效應(yīng)；應(yīng)對(duì)

近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮從未消減，對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的說法在經(jīng)濟(jì)學(xué)界油然而生，也成為政府與民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。2012年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高：杭州的房?jī)r(jià)早于上海開始其向上突進(jìn)的趨勢(shì)，但也比上海更早遭遇到市場(chǎng)的反擊。國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，包括金融、土地與行業(yè)管理措施等，希望對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮良性的引導(dǎo)與規(guī)范作用。穩(wěn)健調(diào)控也成為國(guó)家政策的一個(gè)主旋律，不論是限購還是房貸利率等措施都讓房?jī)r(jià)得到了控制。而面對(duì)這些新的宏觀調(diào)控政策，中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)將迎來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，他們又該何去何從呢？

一、房地產(chǎn)政策效應(yīng)分析

（一）土地政策效應(yīng)

一方面，土地政策使得開發(fā)成本增加、全面清理政策直接影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)的順利開展，而房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的加強(qiáng)也制約了房地產(chǎn)商的貸款渠道。2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快回落。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，增速比2012年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速低4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)對(duì)于農(nóng)田和耕地保護(hù)的土地整頓的出現(xiàn)，更是給開發(fā)企業(yè)雪上加霜。

另一方面，政府通過增加土地的供應(yīng)量，對(duì)炒地現(xiàn)象進(jìn)行遏制。如規(guī)定“土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%”等政策，成功穩(wěn)定了土地市場(chǎng)的價(jià)格，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行有效的抑制。此外，也使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)速度加快，減少中間環(huán)節(jié)的拖延行為，讓市場(chǎng)的炒作行為從根本上得到解決。

同時(shí)土地政策也加強(qiáng)了對(duì)中小戶型和保障性住房的要求，如規(guī)定“保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%”，這一舉措也收效明顯，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長(zhǎng)13.2%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積428964萬平方米，增長(zhǎng)10.6%。房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

（二）金融信貸政策效應(yīng)

一系列文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目適當(dāng)限制怠倦；對(duì)結(jié)構(gòu)已封頂?shù)姆课莶拍馨l(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)于購買第二套以上住房的，適當(dāng)提高首付比例。伴隨著調(diào)控措施的實(shí)施，細(xì)則的不斷出臺(tái)，這些措施一方面鼓勵(lì)了適合中低價(jià)商品住宅的建設(shè)，滿足了普通民眾的消費(fèi)需求，讓房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)更加合理；另一方面也對(duì)僅依靠銀行信貸而非個(gè)人資產(chǎn)的投機(jī)性購房行為進(jìn)行遏制。

同時(shí)，國(guó)務(wù)院規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金提高到35%，要求開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于65%。對(duì)于一些自身實(shí)力不足的房地產(chǎn)開發(fā)商，從銀行獲得信貸支持變得尤為艱難，同時(shí)也將導(dǎo)致一大批開發(fā)企業(yè)或因資金原因而無法順利進(jìn)行投資行為，對(duì)投資規(guī)模增長(zhǎng)過快、經(jīng)濟(jì)過熱等現(xiàn)象，有著長(zhǎng)足的效果。房地產(chǎn)投資增幅有所降低，投資過熱現(xiàn)象有所緩解。

（三）財(cái)稅政策效應(yīng)

通過對(duì)住房稅收政策、實(shí)名購房、二手房市場(chǎng)課稅以及在大中型城市實(shí)行“限購”等措施，將稅收作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿，多管齊下的遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求，目前已經(jīng)初見成效，大中型城市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，這樣說明之前猖獗的炒房現(xiàn)象已經(jīng)得到控制。2013年商品房需求觸底，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增加1.8%，增幅減小3個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為26763.36萬平方米，比上年增加0.1%，增幅減小0.4個(gè)百分點(diǎn)；期房銷售面積為84540.29萬平方米，比上年增加2.4%，增幅減小4個(gè)百分點(diǎn)。在炒房行為得到遏制的同時(shí)，政策中，對(duì)于普通住房稅收的減免優(yōu)惠，使得越來越多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到，積極開發(fā)中小戶型，針對(duì)中低價(jià)位的消費(fèi)者才是順應(yīng)政策的正確思路，稅收政策成功調(diào)和了市場(chǎng)的供需關(guān)系。

二、房地產(chǎn)商對(duì)相關(guān)政策的應(yīng)對(duì)策略

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，都應(yīng)該及時(shí)且準(zhǔn)確的識(shí)別來自房地產(chǎn)開發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)所有與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進(jìn)行收集、分析以及整理，同時(shí)將政策研究的結(jié)果做成報(bào)告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時(shí)作為參考。通過對(duì)相關(guān)政策的研究，它不但可以幫助房地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準(zhǔn)確的對(duì)未來市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時(shí)，及時(shí)對(duì)投資策略進(jìn)行調(diào)整，起到最大限度地控制政策風(fēng)險(xiǎn)的目的。

對(duì)于土地政策，開發(fā)商取得土地的過程實(shí)際上也是一個(gè)交易的過程,依法、規(guī)范使用土地,才能降低交易風(fēng)險(xiǎn)減少交易成本,保證交易安全。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)性，司法裁決劃撥土地以及集體建設(shè)用地，開發(fā)商應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇，實(shí)時(shí)了解政策現(xiàn)狀，這些用地行為可能會(huì)導(dǎo)致巨額資金流入但卻因法律法規(guī)而顆粒無收的結(jié)果。

對(duì)于貨幣金融政策，大部分的政策風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)都可以利用準(zhǔn)確把握相關(guān)政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進(jìn)行應(yīng)對(duì)，同樣貨幣政策的變動(dòng)為企業(yè)所帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行選擇。上市融資可以為開發(fā)企業(yè)提供巨額而穩(wěn)定的資金來源；房地產(chǎn)投資信托也通過不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資組合擁有巨大靈活性的優(yōu)勢(shì)；融資租賃的方式銷售房產(chǎn)也使得房地產(chǎn)商可以騰出更多的資金和人力資源去拓寬開發(fā)渠道，使開發(fā)行為形成良性循環(huán)，即增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展。此外，還有債券融資，民間融資以及吸收海外投資等方法。

對(duì)于稅收政策，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說是必不可少的，不僅要對(duì)稅收政策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，也要樹立依法籌劃的理念。房地產(chǎn)商在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要學(xué)法、知法、守法，準(zhǔn)確理解和全面把握新的稅收政策的內(nèi)涵，密切關(guān)注稅法和稅收政策的變動(dòng)，合理避稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在較大的認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)商需要建立良好的稅企關(guān)系，與稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，爭(zhēng)取在稅法的理解與處理上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，才能避免無效的籌劃；建立良好的稅企關(guān)系還能使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)獲悉最新、最準(zhǔn)確的稅收政策信息，方便企業(yè)的策略制定與實(shí)施。

除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮健康，也離不開政府政策的支持，面對(duì)強(qiáng)大的市場(chǎng)壓力，以及投融資等亟待解決的問題，更需要企業(yè)與政府共同努力，才能使開發(fā)商完善自身經(jīng)營(yíng)管理，提高自身綜合實(shí)力，逐步走上規(guī)范規(guī)模、專業(yè)國(guó)際的品牌化道路。

三、結(jié)論與啟示

房地產(chǎn)市場(chǎng)雖存在著投資增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)過高以及局部過熱的問題，但瑕不掩瑜，整個(gè)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)已經(jīng)日趨成熟，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但同時(shí)面對(duì)政府對(duì)投機(jī)需求的打壓，房地產(chǎn)商也面臨著日益凸顯的政策風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠保障開發(fā)的效率，開發(fā)商也需從土地，金融，稅收三個(gè)方面著手，研究政策導(dǎo)向，冷靜應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)；積極尋求新的融資途徑，拓寬融資渠道；做好稅收籌劃，以期降低房地產(chǎn)政策帶來的沖擊，維持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

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[14]中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒.

[15]2012-2014房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告.

徐婧妍，女，安徽蕪湖人，上海海事大學(xué)碩士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

F291.1

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1008-4428（2015）02-27-02