◎ 文/張建明

我國現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則問題初探

◎ 文/張建明

我國財(cái)政部頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則于2007年1月1日起實(shí)施，這套準(zhǔn)則的實(shí)施，對于提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息計(jì)量、披露相關(guān)會計(jì)信息的規(guī)范性有著重要意義。但是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，還存在一些需要完善的環(huán)節(jié)。本文從現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中存在的問題出發(fā)，對完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行了初步探討。

投資性房地產(chǎn)；會計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值

為了賺取租金，或者為了獲得資本增值持有的房地產(chǎn)即為投資性房地產(chǎn)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)總量不斷增大，為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換及相關(guān)信息的披露，財(cái)政部頒布了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，并于2007年1月1日起實(shí)施。在實(shí)際工作中，筆者發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行準(zhǔn)則中存在幾個(gè)環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步完善，主要體現(xiàn)在初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換方面三個(gè)方面。

一、初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值的計(jì)算即為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中明確規(guī)定了企業(yè)的投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)成本計(jì)算。對于外購性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)，其成本中主要包括購買價(jià)款以及直接歸屬于資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)；對于自建投資性房地產(chǎn)，其成本應(yīng)該由達(dá)到使用規(guī)格狀態(tài)之前耗費(fèi)的必要支出構(gòu)成。從規(guī)定上看，投資性房地產(chǎn)的初始成本主要由當(dāng)時(shí)市場價(jià)格決定，其初始成本能夠反映其公允價(jià)值。但是，現(xiàn)實(shí)中，尤其是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升周期，因土地歷史成本偏低，資金來源多樣等種種因素的影響，自行建造的投資性房地產(chǎn)成本并不能反映其資產(chǎn)的公允價(jià)值。僅投資性房地產(chǎn)資金來源的差異，在成本計(jì)算時(shí)便會存在較大的差異，其入賬價(jià)值也相應(yīng)會存在較大差異。例如，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)分期自建時(shí)，如果前期出現(xiàn)專項(xiàng)借款，那么其資產(chǎn)中就會包含很大的資本化借款費(fèi)用部分，并且隨著自建投資房地產(chǎn)工期的推遲，借款費(fèi)用成本將越來越大，如果企業(yè)完全使用自有資金進(jìn)行投資性房地產(chǎn)建設(shè)，那么其資產(chǎn)構(gòu)成中就不包括資本化的借款費(fèi)用，這樣的資產(chǎn)成本無法體現(xiàn)其公允價(jià)值，勢必造成同地段投資性房地產(chǎn)因資金來源的不同而造成入賬價(jià)值產(chǎn)生較大差異。

因此，在進(jìn)行自建投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量時(shí)，要反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并在財(cái)務(wù)核算上保持可比原則，在公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，應(yīng)該優(yōu)先考慮按照公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量，不能將外購和自行建造進(jìn)行分類。在按照取得時(shí)公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)，將公允價(jià)值與建造成本之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

二、后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行，并要求使用成本模式進(jìn)行計(jì)量，此外，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以持續(xù)獲得時(shí)，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用公允價(jià)值模式。這樣就造成了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用兩種模式進(jìn)行，會導(dǎo)致以下問題：

（一） 不同計(jì)量模式導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象

是在房地產(chǎn)市場欠發(fā)達(dá)地區(qū)，無法持續(xù)可靠取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，或者取得同類房地產(chǎn)市場價(jià)格較為困難，無法對公允價(jià)值做出額合理估計(jì)的企業(yè)，只能采用成本計(jì)量模式。而在成本計(jì)量模式之下，企業(yè)就無法確認(rèn)資產(chǎn)升值；同時(shí)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，確認(rèn)的資產(chǎn)減值損失不能在后續(xù)的會計(jì)期間轉(zhuǎn)回。但在公允價(jià)值模式之下，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值確認(rèn)時(shí)，如果出現(xiàn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的現(xiàn)象，企業(yè)可以將其差額計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益，以公允價(jià)值的變動(dòng)損益存在。這對以成本計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)出現(xiàn)了明顯的不公平現(xiàn)象，準(zhǔn)則似有鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)加量之嫌。

（二）成本計(jì)量模式下的后續(xù)計(jì)量依舊無法脫離公允價(jià)值

在無法持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)需要采用成本計(jì)量模式從而避開公允價(jià)值。但是，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的實(shí)際操作中，資產(chǎn)減值準(zhǔn)則規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)出現(xiàn)減值情況，那么企業(yè)需要按照資產(chǎn)的可回收金額低于賬面價(jià)值的部分，對資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備。而資產(chǎn)的可回收部分依然需要公允價(jià)值參與，在計(jì)算可回收部分時(shí)，需要將公允價(jià)值減去處置后產(chǎn)生的金額以及資產(chǎn)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流現(xiàn)值進(jìn)行對比，取高值確定資產(chǎn)的可回收金額。這就造成了成本計(jì)量模式下的后續(xù)計(jì)量依然無法脫離公允價(jià)值的狀況，仍需確定資產(chǎn)的公允價(jià)值。由此，企業(yè)本因無法取得公允價(jià)值信息而采用成本模式計(jì)量，但在后續(xù)計(jì)量過程中依然無法擺脫公允價(jià)值的測定，前后形成悖論。因此，既然無法回避公允價(jià)值的概念，在進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的過程中，建議企業(yè)應(yīng)盡量采用公允計(jì)量模式計(jì)量。

（三）計(jì)量模式不同，會計(jì)信息不具有可比性

要使得企業(yè)的會計(jì)信息具有可比性，那么在進(jìn)行會計(jì)處理時(shí)，企業(yè)應(yīng)該將使用的會計(jì)政策、信息口徑保持一致。但是，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，分別采用公允價(jià)值計(jì)量模式或者成本計(jì)量模式的企業(yè)，產(chǎn)生的會計(jì)信息將會出現(xiàn)一定的誤差，尤其在資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的情況之下，企業(yè)的損益以及資產(chǎn)價(jià)值會發(fā)生很大變化，這樣的情況之下會計(jì)信息的誤差將會更加明顯，會計(jì)信息不可比性會增強(qiáng)。

針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用公允價(jià)值計(jì)算模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，從而減少利潤操縱空間，降低因計(jì)量模式選擇出現(xiàn)的會計(jì)信息誤差。

三、轉(zhuǎn)換方面

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十六條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)在將自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)該按照當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，且小于原賬面價(jià)值的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，大于原賬面價(jià)值的計(jì)入所有者權(quán)益。該項(xiàng)規(guī)定有兩點(diǎn)值得商榷，首先，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制會計(jì)處理的基本要求，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差異而形成價(jià)格差，均應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。其次，不符合會計(jì)信息可比性要求，與投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十一條后續(xù)計(jì)量規(guī)定相違背，按照可比性要求，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

四、關(guān)于完善現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一點(diǎn)看法

（一）單獨(dú)制定公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則

要解決準(zhǔn)則實(shí)施中的計(jì)量難題，國家應(yīng)該制定相應(yīng)獨(dú)立的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，可以按照美國會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）制定的《公允價(jià)值計(jì)量》（SFAS157）的相關(guān)原則，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行完善，從而進(jìn)一步完善現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，增加實(shí)際工作中的可操作性。

（二）強(qiáng)化評估師培訓(xùn)

隨著公允價(jià)值使用的普遍化，房地產(chǎn)價(jià)值評估師對于確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值有著重要作用。在計(jì)量模式存在問題的情況下，只有強(qiáng)化評估師人才隊(duì)伍的建設(shè)，才能盡可能避免因投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則待完善而出現(xiàn)的問題，才能夠?qū)崿F(xiàn)準(zhǔn)確的公允價(jià)值計(jì)量，提供更為有效的會計(jì)信息。因此，評估行業(yè)提高行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的綜合素質(zhì)，強(qiáng)化培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，提高評估師解決問題的能力顯得尤為迫切。

（三）盡快出臺配套稅法細(xì)則

稅法細(xì)則對于抱有公允價(jià)值使用顧慮的公司有著重要作用，在如今的環(huán)境下，還有著不少的上市公司回避公允價(jià)值計(jì)量主要是擔(dān)心由此帶來的稅負(fù)增加。因此，在稅法方面，應(yīng)該盡快完善投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、公允價(jià)值賬面價(jià)值差異處理、收益及損失確認(rèn)方面的細(xì)則。

（四）進(jìn)一步完善現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)會計(jì)制度

目前，中國的房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展變化中，市場的變化要求制度擁有相應(yīng)的配套。在改進(jìn)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算制度的過程中，政府職能層面應(yīng)該面向行業(yè)市場需求，完善公允價(jià)值計(jì)量模式與成本計(jì)量模式在會計(jì)核算中的互補(bǔ)作用。在兼顧政府、企業(yè)、投資者利益的同時(shí)，盡量讓我們的會計(jì)政策與國際接軌。使企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表能夠切實(shí)反映出企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)受眾使用范圍得到最大延伸。

四、結(jié)束語

投資性房地產(chǎn)日益成為學(xué)術(shù)界討論的熱點(diǎn)，其原因主要是我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及金融危機(jī)之后人們對公允價(jià)值計(jì)量的反思。雖然，我國先行的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則還存在一些有待完善的方面，公允價(jià)值的運(yùn)用還存在隨意等不合理現(xiàn)象，但是，現(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則及其內(nèi)部體現(xiàn)出對于公允價(jià)值使用方法，對于積累經(jīng)驗(yàn)方面還是大有裨益的。從企業(yè)的角度，應(yīng)不斷深化對準(zhǔn)則的了解，善于發(fā)現(xiàn)準(zhǔn)則實(shí)際運(yùn)用中的問題、及時(shí)反饋相關(guān)問題、并努力尋求解決問題的對策。從政府角度，還需拓寬視野，廣泛采納，進(jìn)一步對準(zhǔn)則進(jìn)行修訂完善，為會計(jì)行業(yè)制度的進(jìn)一步規(guī)范、為國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

[1]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素:以北辰實(shí)業(yè)為例.會計(jì)研究,2011（8）.

[2]土慧敏.投資性房地產(chǎn)處置核算存在的問題.財(cái)會月刊，2010（10）.

（作者單位：深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司）