畢 盛

（首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)，北京 100070）

合理應(yīng)用稅基評(píng)估技術(shù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革

畢 盛

（首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)，北京 100070）

開(kāi)征房地產(chǎn)稅并對(duì)房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估有利于解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅環(huán)節(jié)存在的“重流通、輕保有”以及重復(fù)征稅的問(wèn)題，同時(shí)也為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供合理的稅基值，有利于發(fā)揮稅收的積極作用，保證財(cái)政收入，縮小貧富差距，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)；稅基評(píng)估

1　房地產(chǎn)稅收概述

在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)的征稅環(huán)節(jié)中，存在著“重流通，輕保有”的問(wèn)題。在我國(guó)，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育稅附加、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、資源稅。針對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅種，按照不同的征收環(huán)節(jié)可分為土地占用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)流通交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。其中，土地占用環(huán)節(jié)包括耕地占用稅、資源稅等；開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)則主要有土地使用稅、契稅、印花稅等；流通環(huán)節(jié)包括營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育稅附加，企業(yè)所得稅和土地增值稅；保有環(huán)節(jié)包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要集中在流通交易環(huán)節(jié)，從購(gòu)買新商品房所繳納的契稅（契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承租人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，具體包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換，實(shí)行3%～5%的浮動(dòng)稅率），到購(gòu)買或者出售二手房所需要繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅等，以及個(gè)人在租賃住房的時(shí)候所需要繳納的房屋租賃稅等稅費(fèi)。保有環(huán)節(jié)的稅種較少，負(fù)擔(dān)較輕，促使投資者在低成本的情況下長(zhǎng)期持有土地和房屋，等待價(jià)格上漲，然后拋售，從而謀取暴利。一方面迫使房?jī)r(jià)不斷上漲，造成“供不應(yīng)求”的假象；另一方面嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的供需平衡，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成極大地沖擊；同時(shí)也造成了稅收收入的減少。因此，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。

2　房地產(chǎn)稅基評(píng)估

針對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的研究，國(guó)外的相關(guān)機(jī)構(gòu)和學(xué)者起步比較早，較早地形成了一套評(píng)估程序。稅基評(píng)估程序包括價(jià)值類型的選擇、評(píng)估的有效性周期、稅基評(píng)估方法以及數(shù)據(jù)庫(kù)的建立4個(gè)方面。

2.1選擇價(jià)值類型

選擇價(jià)值類型時(shí)，美國(guó)通常選擇市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。除此以外，各州還根據(jù)自己的實(shí)際情況，選取相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，比如重置成本和銷售價(jià)格來(lái)確定稅基。在評(píng)估發(fā)展相對(duì)發(fā)達(dá)的加拿大，也是以房屋的市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。而日本則是以房屋的重置成本作為計(jì)稅依據(jù)。相比美國(guó)、加拿大采取的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)說(shuō)，兩者都考慮了時(shí)間價(jià)值因素和通貨膨脹等因素，都可以以現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)值作為評(píng)估依據(jù)。在我國(guó)，由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，以及通貨膨脹等因素，可以充分借鑒美國(guó)和加拿大以及日本的做法，采用與市場(chǎng)價(jià)值相類似的價(jià)值類型，不僅有利于解決房地產(chǎn)評(píng)估稅基隨時(shí)間波動(dòng)大的問(wèn)題，同時(shí)有利于與國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估接軌，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。

2.2選擇稅基評(píng)估有效性周期

稅基評(píng)估有效性周期的選擇同樣需要借鑒國(guó)外的做法。在美國(guó)，有效性評(píng)估周期分為全周期評(píng)估周期、部分評(píng)估周期和年度評(píng)估周期。全周期評(píng)估就是在一定時(shí)間內(nèi)評(píng)估房地產(chǎn)的一個(gè)合理值，在未來(lái)房地產(chǎn)基本保持不變的前提下，評(píng)估值不需要改變。部分估價(jià)需要在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)部分房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行更新評(píng)估。年度評(píng)估就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“一年一估”。在一些房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)較大的州和地方實(shí)行“一年一估”，變化相對(duì)小的地方進(jìn)行“三年一估”等。可以在不同地域建立不同的評(píng)估周期，比如在一線城市和二線城市等房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)較大的地方，可以一年一評(píng)估，在小縣城或者房?jī)r(jià)變化不大的地方可以三年一評(píng)估或者五年一評(píng)估，這樣有利于稅基的現(xiàn)實(shí)性、準(zhǔn)確性。但同時(shí)還應(yīng)該考慮到區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的差異性，考慮建立浮動(dòng)機(jī)制，供評(píng)估人員以及相關(guān)機(jī)構(gòu)人員選擇。

2.3選擇評(píng)估方法

選擇合理的評(píng)估方法。國(guó)際通用的評(píng)估方法主要有市場(chǎng)法、收益法、成本法和批量評(píng)估法。加拿大采用批量評(píng)估的方法，批量評(píng)估法是應(yīng)用價(jià)值評(píng)估的基本方法，根據(jù)資產(chǎn)的特征，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)多元線性回歸分析等方法以及計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)的技術(shù)，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值做評(píng)估。其步驟如下。

（1）要確定被評(píng)估資產(chǎn)的特征。

（2）確定被估資產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域。

（3）確定該市場(chǎng)區(qū)域中影響供給和需求的因素。

（4）建立各個(gè)影響因素之間的關(guān)系模型。

（5）根據(jù)模型結(jié)論做推論判斷。

（6）檢測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

可以借鑒加拿大的經(jīng)驗(yàn)，采用批量評(píng)估的方法評(píng)估稅基。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項(xiàng)技術(shù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，各地加快了不動(dòng)產(chǎn)的登記，為批量評(píng)估法提供基礎(chǔ)；隨著房產(chǎn)交易量的增大，依靠人力并不能完全解決評(píng)估中遇到的問(wèn)題，可以借助計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)，改善工作環(huán)境，減小壓力，同時(shí)提高工作效率。

2.4加快不動(dòng)產(chǎn)登記工作速度

必須加快不動(dòng)產(chǎn)登記的工作速度，為評(píng)估稅基以及合理應(yīng)用批量評(píng)估法提供一個(gè)充足的“數(shù)據(jù)庫(kù)”。這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)包括區(qū)域房地產(chǎn)的流通交易、成本價(jià)值、增值收益、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人納稅信息、所有權(quán)變動(dòng)情況、土地類型、建筑物種類、所有權(quán)變動(dòng)情況、房屋改造裝修情況以及房屋具體尺寸面積等。推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)電子登記的實(shí)施，建立不動(dòng)產(chǎn)的綜合信息管理平臺(tái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，可以實(shí)現(xiàn)在管理平臺(tái)上依據(jù)編號(hào)來(lái)查詢相關(guān)基本信息。

主要參考文獻(xiàn)

［1］劉穎.中國(guó)稅制［M］.北京：電子工業(yè)出版社，2012.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133

F812.42

A

1673-0194（2015）08-0173-01

2015-02-23