陳平

(上海交通大學(xué) 凱原法學(xué)院，上海 200030)

借名購房行為的效力研究

陳平

(上海交通大學(xué) 凱原法學(xué)院，上海 200030)

借名購房協(xié)議是當(dāng)事人之間意思自治的結(jié)果，屬于我國合同法沒有明文規(guī)定的無名契約。在私法層面，民事主體在法律沒有明文規(guī)定的情況下，可依自己的意思創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只是私法主體的意思自由并不是無限的，如果違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或者違反公共利益、社會秩序，將產(chǎn)生無效的法律后果。對于出名人違反借名購房協(xié)議而為的處分行為所生效力問題，應(yīng)尊重物權(quán)的公示公信力，原則上認(rèn)定出名人對標(biāo)的房屋的處分為有權(quán)處分。

借名購房協(xié)議;間接代理;意思自治;有權(quán)處分

借名購房所涉及的借名行為并非是傳統(tǒng)法律上的術(shù)語，借名人和出名人之間的借名購房協(xié)議在我國民法體系中也沒有明文規(guī)定，屬于無名契約。但借名購房行為尤其是在房地產(chǎn)交易中為規(guī)避某些限購政策或者取得銀行的優(yōu)惠貸款政策而為的借名買房行為，在實踐中不斷產(chǎn)生并有逐漸增加的趨勢，而有關(guān)理論研究卻比較缺乏，司法實務(wù)更無統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。有必要厘清借名購房中各方之間的法律關(guān)系及相關(guān)行為的效力。

一 借名購房行為及其成因

顧名思義，在借名購房行為中，參與主體會出現(xiàn)名實不符的“借名”行為，理論上，可根據(jù)借名行為中實際與第三人實施法律行為的主體不同而將其分為兩種不同的類型。一為出名人只提供相關(guān)證件或者其他便利條件，并同意或者授權(quán)借名人以其名義與第三人實施法律行為，借名人與出名人之間約定借名人承擔(dān)與第三人之間法律行為的后果;二為借名人并不直接與第三人實施法律行為，而由出名人根據(jù)與借名人的內(nèi)部約定以自己的名義與第三人實施法律行為，其后果由借名人承擔(dān)。實踐中，由于對交易相對方主體身份要求的特殊性，多數(shù)是由出名人而非借名人直接與第三人實施法律行為，即出名人根據(jù)其與借名人之間的約定，以自己的名義向第三人購買房屋，并將所購房屋登記于出名人名下，借名人(實際購房人)與出名人(名義購房人)約定由借名人實際享有房屋的占有、使用、收益等權(quán)利。借名人與出名人之間的約定即為借名購房協(xié)議。本文擬對第二種類型的借名行為進(jìn)行研究。

借名人不以自己的名義直接購買房屋而需借用他人名義的原因有很多，包括但不限于以下幾種:其一，為規(guī)避限購令而購買商品房，意圖享受購房的優(yōu)惠條件或者借用出名人的購房資格，例如，已有住房的投資性買房者為了規(guī)避銀行對購置第二套房產(chǎn)貸款利率和首付款等的限制性貸款條件而借用他人名義買房;其二，違反國家住房保障政策而借名購買價格相對較低的經(jīng)濟(jì)適用房;其三，為逃避債務(wù)而隱匿或者轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，例如不履行到期債務(wù)，面臨法院的強(qiáng)制執(zhí)行，提前就將房產(chǎn)登記在親朋好友名下;還有無住房公積金的人借用有住房公積金人的名義購房情形，以此獲得銀行相對低利率的貸款。①

二 借名購房行為與相關(guān)概念之辨

(一)借名行為與信托行為

在借名購房行為中，出名人雖以自己的名義從事法律行為，并依據(jù)約定將所購房屋登記在自己名義下，但實為基于借名人的利益而為法律行為，而根據(jù)信托的一般原理，②委托人將財產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)或為其它處分，使受托人以信托目的，為受益人的利益或為特定目的而管理或處分信托財產(chǎn)之關(guān)系，即為信托。在信托關(guān)系中，受托人須依照信托設(shè)立的意旨為受益人的利益或特定的目的，對信托財產(chǎn)進(jìn)行積極的管理或者處分行為。而借名法律行為中的出名人只出借其名義，對所涉及的特定財產(chǎn)的管理、處分權(quán)利仍由借名人實際享有，并不符合通常所認(rèn)為的“信托”構(gòu)成要件。

對此，有學(xué)者將此類借名行為定性為消極信托，③即“當(dāng)事人之法律行為，在形式上為信托關(guān)系，但委托人僅以其財產(chǎn)在名義上移轉(zhuǎn)于受托人，受托人自始不負(fù)管理或者處分之義務(wù)，凡財產(chǎn)之管理、使用或處分悉由委托人自行辦理”［1］60的形式為消極信托，在我國臺灣地區(qū)法院早期的判例中，也曾做出此認(rèn)定，④認(rèn)為如果委托人僅將其財產(chǎn)在名義上轉(zhuǎn)移給受托人，而對相關(guān)財產(chǎn)的管理、處分權(quán)仍屬于委托人，應(yīng)屬于消極信托。消極信托原為英美法系中的概念，一般認(rèn)為會消減信托關(guān)系而沒有存在的實益，這是因為信托成立的目的為分離“名義所有權(quán)”與“實質(zhì)所有權(quán)”，而實現(xiàn)消極信托只是將信托財產(chǎn)名義上轉(zhuǎn)移給受托人，受益人既可管理、處分信托財產(chǎn)又可享受信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的利益，如此，受托人則沒有繼續(xù)存在的必要。但美國也有州基于隱匿性而承認(rèn)消極信托的存在。［2］214法院在適用消極信托理論解釋此類案件時，在早期實踐中，一般傾向于否定借名契約的效力，認(rèn)為除非確實有正當(dāng)原因，消極信托有同謀而為之虛偽意思表示之嫌疑，極易助長脫法行為的形成。但之后法院多依據(jù)借名人與出名人之間訂立契約的目的、原因確定該行為的效力，而非直接否定消極信托的效力，也即，并沒有直接否定借名行為的法律效力。

(二)借名行為與間接代理行為

間接代理“乃以自己名義為本人之計算而為法律行為，其法律效果首先對間接代理人發(fā)生，再依內(nèi)部關(guān)系移轉(zhuǎn)于本人”［3］446。在借名行為與間接代理行為中，借名人或者本人都不是直接與第三人發(fā)生法律關(guān)系，而是由出名人或者代理人以自己的名義與第三人實施法律行為。根據(jù)我國《合同法》第402、403條對間接代理法律關(guān)系的規(guī)定，所謂“間接”，強(qiáng)調(diào)的是法律后果首先是在行為人那里產(chǎn)生的，然后必須通過其他行為(如債權(quán)讓與、債務(wù)承擔(dān)或免除)將法律后果轉(zhuǎn)移給另外一個人。［4］671－672即代理人所為的行為并非直接對委托人發(fā)生效力，而是由代理人自行取得所從事的法律行為產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，然后可依約將其轉(zhuǎn)讓給委托人。在借名購房中，出名人至少在對外關(guān)系上，完全取得房屋的所有權(quán)，嗣后再根據(jù)當(dāng)事人之間的協(xié)議，將法律后果——房屋所有權(quán)——轉(zhuǎn)移給借名人，這兩種法律行為之間，具有較大的相似性。

與間接代理容易混淆的是代理行為的另一種形態(tài)——隱名代理，隱名代理是與顯名代理相對應(yīng)的概念，是指代理人雖然沒有公開被代理人，但相對人已知或者可依一定的情勢推定被代理人的存在，隱名代理是代理制度中所要求的顯名主義的緩和——從明示的以本人主義緩和到默示的以本人主義。［5］隱名代理除了代理人是以自己之名義且隱蔽被代理人之姓名外，其與直接代理幾無差別，隱名被代理人和顯名被代理人的法律地位沒有嚴(yán)格區(qū)別。與此不同，在間接代理中，代理人和相對人訂立的合同不能直接約束被代理人，即委托人。

(三)借名行為與行紀(jì)行為

行紀(jì)行為中，行紀(jì)人也是以自己名義為委托人從事貿(mào)易活動，且在行紀(jì)法律關(guān)系中，委托人應(yīng)恪守合同的相對性原則，不能越過行紀(jì)人直接與第三人創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其實行紀(jì)行為是間接代理的一種形式，但是，行紀(jì)人都是專門從事行紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，需要具備特定的商事主體資格，而借名行為沒有此項限制，尤其是在借名購房這樣的交易中，出名人多為借名人的親朋好友或者具有特定購房資格的普通城市居民，不會出現(xiàn)公然借名于他人用于購買房屋的商事主體。另外，行紀(jì)合同作為商事合同的一種，為有償合同，而借名行為雙方中所簽訂的借名購房合同則不以有償為限。

三 借名購房協(xié)議的性質(zhì)及效力

(一)協(xié)議的性質(zhì)

借名購房中，借名人和出名人就借名購房行為的性質(zhì)在民法中并無明文規(guī)定，屬于無名契約。在臺灣，學(xué)者將借名法律行為中的此類協(xié)議稱為“借名登記契約”⑤，并類推適用委托代理的規(guī)定。通過前文分析，借名行為與消極信托和間接代理行為最為相似，借名購房協(xié)議選擇類推適用二者的規(guī)定似乎都能成立，但是需要指出的是，消極信托在我國信托法中并沒有明文規(guī)定，借名購房協(xié)議如果類推適用消極信托的有關(guān)規(guī)定，仍是在理論上的類推適用，無具體的法律法規(guī)可參照。因此，針對目前實踐中出現(xiàn)的借名購房協(xié)議，可類推適用間接代理的相關(guān)規(guī)定。

依照間接代理理論，出名人與第三人所為法律行為的效力并不直接及于借名人，而仍由出名人直接享有權(quán)利負(fù)擔(dān)義務(wù)。但是間接代理最終是為本人的利益而為行為，因此，最終法律后果還是歸屬本人，只是先由間接代理人及即出名人承擔(dān)一切法律后果，再由代理人將這些后果轉(zhuǎn)移給本人及借名人。結(jié)合合同法的規(guī)定，在借名法律關(guān)系中，對于出名人與第三人實施的法律行為，借名人有介入權(quán);當(dāng)出名人因為第三人的原因不能履行對借名人的義務(wù)時，出名人對借名人有披露的義務(wù)，但第三人在與出名人訂立合同時如果知道該委托人就是借名人時不會訂立合同的除外;出名人因借名人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)時，出名人對第三人同樣有披露義務(wù)，第三人享有選擇法律行為相對人的權(quán)利。

(二)協(xié)議的效力

契約作為私法主體意思自治的結(jié)果，遵循私法領(lǐng)域也即合同法領(lǐng)域所奉行的合同自由原則，通過任意性規(guī)范而不是強(qiáng)制性規(guī)范來調(diào)整交易關(guān)系，況且現(xiàn)行法律并無任何明文規(guī)定禁止借名購房協(xié)議，在不違反社會公德和社會公共利益以及法律強(qiáng)行性規(guī)范的前提下，允許當(dāng)事人自愿達(dá)成一致，訂立任何內(nèi)容的合同。合同的訂立是當(dāng)事人的意志的結(jié)果，法律盡管規(guī)定了有名合同，但并不禁止當(dāng)事人自主創(chuàng)設(shè)新的合同形式。

然而合同是否發(fā)生法律效力仍舊要取決于法律的評價，若法律認(rèn)可這種合意，合同就生效，反之，則無效。

借名購房協(xié)議的效力應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人從事借名購房行為的真實目的而區(qū)分。一般情況下，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)尊重民事行為的意思自治原則，承認(rèn)借名購房協(xié)議的效力，比如為獲得銀行的優(yōu)惠貸款政策而借他人名義購房，父母基于親情等關(guān)系以子女名義購房，為避免錢財外露引起不必要的流言蜚語而以他人名義購房等，對其效力都應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)。例如司法實踐中，法院在“金姬善訴董金寶房屋買賣合同糾紛案”⑥中認(rèn)為，借名人為規(guī)避信貸政策，獲得較低首付款支付比例及利率水平而借他人名義買房，損害的是銀行利益而非社會公共利益，除非具有惡意串通等其他合同無效的因素，該合同不屬于無效合同。法院最終認(rèn)定房屋歸事實購買人即借名人所有，出名人應(yīng)協(xié)助事實購買人辦理過戶手續(xù)。在“李磊訴陽少平所有權(quán)確認(rèn)案”⑦中，法院也認(rèn)為借名人利用出名人是建房公司職員的身份而借名購房，借名買賣協(xié)議有效，房屋歸借名人所有。

實務(wù)中，有兩種形式的借名購房行為較為常見，爭議也比較大，一種是為規(guī)避限購令而借名購買商品房的行為;一種是為規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房政策而借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的行為。對于前者所討論的“限購令”，始于2010年國務(wù)院頒布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規(guī)定地方人民政府可根據(jù)實際情況采取臨時性措施。而規(guī)定限購令的相關(guān)文件性質(zhì)上屬于國務(wù)院的通知或地方人民政府頒布的相關(guān)文件，并非法律、法規(guī)。司法實務(wù)中，有法院明確否定此類借名購房協(xié)議的效力，如浙江省高級人民法院民一庭在2011年實施的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》中規(guī)定:“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！钡牵P者認(rèn)為，首先，學(xué)界對于“限購令”本身的合法合理性存在爭議，其法律依據(jù)的欠缺，與市場經(jīng)濟(jì)原則、民法的合同自由甚至憲法層次的人人平等原則的沖突值得考慮。其次，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的“限購令”并非法律法規(guī)，更不是其中的效力性強(qiáng)制規(guī)定，不具有法律規(guī)范的效力。因此，國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策不能成為否定借名購房協(xié)議效力的法律依據(jù)，當(dāng)事人為規(guī)避關(guān)于商品房的限購令而為的借名購房行為并非無效。

對于規(guī)避國家住房保障政策而為的借名購房協(xié)議的效力，相較于為規(guī)避限購令而為的借名行為，具有相似之處，也有不同點。首先，規(guī)避國家住房保障政策的“借名購房協(xié)議”雖然運用迂回手段規(guī)避了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，但管理辦法性質(zhì)上與限購令相似，也不屬于法律或者法規(guī)范疇，顯然不能作為認(rèn)定借名購房協(xié)議無效的根據(jù)。因此規(guī)避管理辦法并非合同無效情形中的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”或者“以合法形式掩蓋非法目的”。至于合同無效的第二種情形:“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，筆者認(rèn)為，因國家政策而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)適用房如果可能產(chǎn)生損害，也只可能損害國家利益，而非集體或者第三人利益，但是何為國家利益，學(xué)界不同時期對此定義并不統(tǒng)一，就目前來看，筆者認(rèn)為，國家利益“側(cè)重于國家的政治利益，主要包括國家的安全利益、外交利益、軍事利益以及意識形態(tài)利益等，以維護(hù)統(tǒng)治階級的政治統(tǒng)治為目的”［6］，而以保障中低收入家庭住房為目的的經(jīng)濟(jì)適用房制度還未達(dá)到“國家利益”的程度。其次，為規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房政策的借名購房行為則會因違反“社會公共利益”而導(dǎo)致行為無效。法律中“社會公共利益”可以理解“為社會公眾基于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展企求滿足的要求、愿望或需求。”［7］而《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》作為國家機(jī)關(guān)為解決城市低收入家庭住房困難，改進(jìn)并規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，而頒布的規(guī)范性文件，在一定程度上體現(xiàn)出公共利益性，尤其在我國各個城市的房地產(chǎn)市場過熱、房價多年來居高不下的情況下，富裕的投機(jī)者四處買房囤房，變相占據(jù)中低收入者的社會資源，而越來越多的普通百姓買不起房，獲得基本的住房成為中低收入家庭的重要愿望，經(jīng)濟(jì)適用房是具備福利性和保障性的特殊住房，國家對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性，對經(jīng)濟(jì)適用房實行嚴(yán)格的管制，以實現(xiàn)其保障功能，實現(xiàn)國家對中低收入人群的居住權(quán)的保障，也是維護(hù)社會公共秩序、實現(xiàn)社會公平的重要手段。為規(guī)避限購令而借名購房的借名人往往不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房資格，如果不符合申請購買條件的當(dāng)事人借名購置了經(jīng)濟(jì)適用房，就違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，影響到其他有資格購房人的利益，損害低收入人群購房機(jī)會，有違公共利益之嫌。因此，從損害社會公共利益的角度出發(fā)，規(guī)避國家住房保障政策的借名買賣協(xié)議應(yīng)為無效。

(三)協(xié)議無效的法律后果

若借名購房協(xié)議有效，當(dāng)事人自得依據(jù)協(xié)議規(guī)定行使權(quán)利，履行義務(wù)，并無爭議之處。而對于標(biāo)的為經(jīng)濟(jì)適用房的無效的借名買賣協(xié)議，則需要深入探討。首先，要考察其對出名人和出賣人之間法律行為的影響。借名買賣協(xié)議無效，也即作為間接代理的內(nèi)部法律關(guān)系無效，但此協(xié)議的無效并不影響出名人和出賣人之間房屋買賣合同的效力，“出名人(代理人)為借名人(被代理人)購房的動機(jī)出賣人并不知情，而動機(jī)的錯誤，一般不會影響法律行為的產(chǎn)生效力”［8］，所以，出名人與出賣人之間的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為有效，出名人可根據(jù)與出賣人的債權(quán)協(xié)議取得房屋所有權(quán)，將房屋的所有權(quán)登記在自己名下，發(fā)生物權(quán)變動的效力。而且，我國的不動產(chǎn)物權(quán)采取登記生效主義，在房屋已經(jīng)登記在出名人名下時，登記作為物權(quán)變動的公示方式，具有公信力。尊重這種公示公信力，對于保護(hù)善意第三人，維護(hù)市場交易的安全具有重要作用。其次，考察借名買賣協(xié)議無效在當(dāng)事人之間的法律后果:合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。所以，如果借名人已經(jīng)在所購房屋內(nèi)居住或行使其他所有權(quán)的權(quán)能，應(yīng)向名義購房人返還房屋，而借名人作為事實購房人的出資則可以視為是對出名人購買房屋的借款，名義購房人應(yīng)返還購房款，房屋最終歸出名人所有。

但是對于大部分的經(jīng)濟(jì)適用房買賣，通常情況下，借名人是作為事實上的購房人，會行使對房屋的占有、使用、收益等權(quán)利，并承擔(dān)因上述權(quán)利行使而發(fā)生的義務(wù)負(fù)擔(dān)，出名人只是借出自己的名義，在當(dāng)事人之間的糾紛發(fā)生前，也往往對借名人的“權(quán)利行使”沒有任何異議。而糾紛的發(fā)生往往是由于房價的大幅度上漲，引起出名人對之前協(xié)議的“違反”，單純就作為債權(quán)人的合同雙方來評價，雙方對合同的無效后果均有過錯:借名人在明知自己主體不適格的情況下與出名人簽訂協(xié)議，而出名人在與借名人達(dá)成協(xié)議后又拒絕履行的行為有違合同法所要求的誠實信用原則。此外，借名人作為實際出資者，相似的價款已經(jīng)無法買到類似的商品房，有可能造成出名人用實際購房人的資金謀取不當(dāng)利益之結(jié)果，使實際購房人遭受損失，有違公平正義。因此，在合同無效的情況下，對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，可考慮使出名人按照過錯程度補(bǔ)償實際出資人的部分或者全部損失。

四 出名人違反借名購房協(xié)議而為處分行為的效力問題

出名人根據(jù)其所實施的法律行為取得房屋所有權(quán)，將所購房屋登記于出名人名下，在承認(rèn)借名購房協(xié)議有效性的前提下，如果出名人違反其與借名人之間的借名購房協(xié)議而處分其名下房屋，該處分行為有效與否也是值得討論的問題。

首先應(yīng)肯定的是，無論處分行為是否有效，出名人與第三人之間的契約只要符合合同生效要件就應(yīng)視為有效。對于該處分行為的效力，學(xué)說上有不同的觀點，有觀點認(rèn)為，出名人對該房屋并無處分權(quán)，其處分房屋的物權(quán)行為是無權(quán)處分，而相對人為善意第三人時，可以受善意取得制度的保護(hù);也有人認(rèn)為，出名人既然為房屋名義上的所有權(quán)人，一般應(yīng)尊重物權(quán)登記的公示效力，一般人可從形式上認(rèn)定權(quán)利的歸屬，所以出名人縱然違反借名購房協(xié)議處分該房屋，仍應(yīng)以有權(quán)處分看待為原則，當(dāng)相對人為惡意時，則應(yīng)以無權(quán)處分的規(guī)定來處理，以兼顧借名人之利益。［9］還有學(xué)者從意思表示角度出發(fā)，認(rèn)為出名人雖然在受讓登記不動產(chǎn)時并無使自身取得不動產(chǎn)物權(quán)之法效意思，應(yīng)以虛偽意思表示論，但依民法理論，除意思表示的相對人明知外，其意思表示仍有效，所以出名人原則上仍然能夠取得因借名行為而移轉(zhuǎn)于其名下的不動產(chǎn)物權(quán)，在法律上成為真正的不動產(chǎn)物權(quán)人，其違反借名契約而為的處分行為為有權(quán)處分，縱使惡意第三人，也可以從出名人處取得不動產(chǎn)物權(quán)。［10］從結(jié)果上看，無論哪種觀點，善意第三人最終都能夠取得房屋的物權(quán)，這也符合保護(hù)市場交易安全的原則。筆者傾向于第二種觀點，借名協(xié)議作為借名人和出名人內(nèi)部之間的協(xié)議，具有債權(quán)的相對性，應(yīng)尊重物權(quán)公示的效力，維護(hù)交易的安全和效率，無論是因出名人的法律行為而發(fā)生標(biāo)的物的物權(quán)變動還是因法院的強(qiáng)制執(zhí)行造成物權(quán)變動，都以第三人有權(quán)取得標(biāo)的的物權(quán)為原則，在第三人確為惡意時，為平衡借名人的利益，可認(rèn)定標(biāo)的物為借名人實質(zhì)所有，出名人為無權(quán)處分或者借名人向執(zhí)行法院提出異議。

作為借名人和出名人之間互相協(xié)議達(dá)成的結(jié)果，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，依法成立且有效的合同，對當(dāng)事人雙方具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則，按照合同的性質(zhì)、目的或者其他約定全面履行自己的義務(wù)。在認(rèn)定出名人的處分行為有效，第三人取得標(biāo)的房屋物權(quán)的情況下，借名人可根據(jù)與出名人之間的內(nèi)部借名購房協(xié)議向出名人請求承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

結(jié)語

借名買賣協(xié)議作為合同法未明確規(guī)定的無名契約，當(dāng)事人之間的關(guān)系性質(zhì)上類似于間接代理中的委托關(guān)系，民事主體在民事活動中享受意思自由，對于一般的借名買賣協(xié)議，國家不能過度的干涉，法院不能輕易認(rèn)定為無效協(xié)議。但是私法上的自由仍是在法律限度內(nèi)的自由，經(jīng)濟(jì)適用房制度具有強(qiáng)烈的政策性，體現(xiàn)出對弱勢群體的保護(hù)，對公共利益的維護(hù)，運用借名買賣協(xié)議使不適格的主體獲得經(jīng)濟(jì)適用房即是對這種公共利益的違背，因此，以經(jīng)濟(jì)適用房為標(biāo)的的借名買賣協(xié)議無效。但在整個借名購房行為中，借名買賣協(xié)議的無效并不影響出名人和出賣人的房屋買賣合同，也不影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，二者應(yīng)該加以區(qū)分。

對于標(biāo)的房屋權(quán)利的歸屬，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定的效力。但當(dāng)?shù)怯浫酥獾钠渌藢ξ餀?quán)權(quán)屬提出異議時，該登記并非系當(dāng)然認(rèn)定物權(quán)權(quán)屬的唯一證據(jù)，則應(yīng)依據(jù)購買時雙方當(dāng)事人的真實意思確定所有權(quán)歸屬。借名購房協(xié)議有效的前提下，在借名人和出名人的內(nèi)部關(guān)系上，即應(yīng)依雙方當(dāng)事人在購買該房屋時的借名購房協(xié)議確定房屋的歸屬。在出名人違反借名購房協(xié)議而處分標(biāo)的房屋時，則突破債權(quán)的相對性，涉及到協(xié)議之外的第三人，此時更應(yīng)尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示和公信效力，維護(hù)交易的安全和效率，一般情形下應(yīng)認(rèn)定出名人的處分為為有權(quán)處分，但也第三人為惡意時也要注意平衡保護(hù)借名人的權(quán)益。

注釋:

① 在稅負(fù)比較重的國家，比較常見的情形是為規(guī)避遺產(chǎn)稅而直接以繼承人的名義購買房產(chǎn)。

② 我國《信托法》第2條規(guī)定:本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。

③ 如謝哲勝認(rèn)為，名實不符的情形，都有適用信托法的可能性。借名登記行為中出名人(信托受托人)如果沒有積極管理信托事務(wù)的義務(wù)，即屬于消極信托。參見謝哲勝:《消極信托和借名登記形同脫法行為—實務(wù)相關(guān)判決評釋》，載于《月旦法學(xué)雜志》，2006年第132期。

④ 參見我國臺灣地區(qū)“最高法院”1988年臺上字第2115號民事判決。

⑤ 借名登記契約指“當(dāng)事人約定，一方(借名者)經(jīng)他方(出名者)同意，而就屬于一方現(xiàn)在或?qū)碇敭a(chǎn)，以他方之名義，登記為所有人或者其他權(quán)利人?！眳⒁?詹森林《借名登記契約之法律關(guān)系》，載于《臺灣本土法學(xué)雜志》，2003年2月，第43期。

⑥ 北京市第二中級人民法院(2010)二中民終字第19950號。

⑦ 北京市第二中級人民法院(2011)二中民終字第13070號。

［1］謝哲勝.信托法總論［M］.元照出版社，2003.

［2］方嘉麟.信托法之理論與實務(wù)［M］.月旦出版社，1994.

［3］王澤鑒.民法總則［M］.北京:中國政法大學(xué)出版社，2001.

［4］［德］迪特爾·梅迪庫斯.德國民法總論［M］.邵建東譯.北京:法律出版社，2000.

［5］尹飛.無權(quán)代理研究:以意定代理權(quán)的來源為中心［D］.北京:中國人民大學(xué)，2004.

［6］胡錦光，王鍇.論公共利益概念的界定［J］.法學(xué)論壇，2005(1).

［7］馮憲芬.社會公共利益的法律思考［J］.西安交通大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2009，29(4).

［8］謝哲勝.消極信托和借名等級形同脫法行為:實務(wù)相關(guān)龐玨評釋［J］.月旦法學(xué)雜志，2006(132).

［9］詹森林.借名登記契約之法律關(guān)系［J］.臺灣本土法學(xué)雜志，2003(43).

［10］林誠二.不動產(chǎn)物權(quán)變動登記之實與虛:以我國臺灣地區(qū)借名登記契約之相關(guān)問題為說明［J］.北方法學(xué)，2014(1).

〔責(zé)任編輯:許 潔〕

Research on the Legal Effect of Purchasing a House by Using Other Peop le’s Name

CHEN Ping
(Koguan Law School，Shanghai Jiao Tong University，Shanghai200030，China)

The agreementof purchasing a house by using other people’s name is the resultof parties autonomy，such agreement is innominate contract in our legal system.In private law，the parties could setup relationships including rights and obligations at theirwill，however，parties’autonomy ofwill is not unlimited，the behaviorswill be invalid if themandatory laws and regulations are breached，the public interests and order are violated.As for the legal effect of disposing the house by one party whose namewas registered as the owner in violation of the agreementaforesaid，normally，the disposition shall be effective due to the fact that the?credibility of publication of the rights of property shall be respected and protected.

Agreement of purchasing a house by using other people’s name;indirect agency;autonomy of will;lawful disposition

D922.298

A

1671－5365(2015)07－0087－07

2015－04－09

陳平(1989－)，女，河南南陽人，碩士，主要從事民商法學(xué)研究。