賈宏斌

（吉林大學(xué) 法學(xué)院，吉林 長春 130012）

一、問題的緣起：地下車位權(quán)屬紛爭的現(xiàn)實(shí)對(duì)權(quán)利規(guī)范的召喚

隨著人們生活水平的提高，買房購車成為了現(xiàn)代人們追求的新目標(biāo)，由于地上車位占地資源已不能完全滿足車輛增長的需求，許多人本著對(duì)土地集約利用的原則，便把目光投向了地下。但是，由于我國空間權(quán)理論在立法和實(shí)踐上的長期缺位，導(dǎo)致地下車位權(quán)利歸屬?zèng)]有明確的界定，亦難以完全實(shí)現(xiàn)對(duì)地下空間利用權(quán)屬的統(tǒng)一登記，因此給地下車位的權(quán)屬交易帶來了很大的不便，阻礙了空間的合理利用[1]，與此伴隨著的司法審判實(shí)踐中也出現(xiàn)裁判標(biāo)準(zhǔn)不一的情形。若以我國物權(quán)法頒布實(shí)施的2007年10月為界以分，在此之前，諸如著名的南京星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)地下車位確權(quán)案，法院以地下車位作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本為主要理由，判令全體業(yè)主享有地下車位所有權(quán)[2]；青島太平洋中心地下車位撤銷登記案，法院以爭議停車場屬于小區(qū)配套設(shè)施，房管部門為開發(fā)商頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證行為，侵害了業(yè)主利益為由，撤銷登記，但并未確認(rèn)業(yè)主的所有權(quán)[3]；寧波某區(qū)業(yè)主以事后得知其所購買的地下車位屬人防工程，主張其先前與開發(fā)商簽訂的地下車位買賣合同無效案[4]、蘇州某區(qū)業(yè)主以地下車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證，明為買賣，實(shí)為租賃為由，主張撤銷與開發(fā)商簽訂的地下車位買賣合同案，均已為業(yè)主利益未受損害為主要理由被法院駁回，僅解決了地下車位的使用權(quán)而回避了所有權(quán)問題[5]。物權(quán)法實(shí)施以后，天津某區(qū)業(yè)主以地下車位屬社區(qū)公用設(shè)施部分，應(yīng)由全體業(yè)主共有，開發(fā)商對(duì)地下車位只賣不租的做法侵害了業(yè)主的合法權(quán)益為由，要求開發(fā)商為自己提供車位案，法院以開發(fā)商通過出售的方式約定地下車位的歸屬符合法律規(guī)定為由駁回了業(yè)主訴訟請(qǐng)求，即承認(rèn)以約定方式確定地下車位歸屬合法有效；沈陽新華壹品小區(qū)業(yè)委會(huì)主張開發(fā)商將地下停車場的使用權(quán)交還業(yè)主，物業(yè)管理權(quán)交還業(yè)委會(huì)案，法院以作為人防工程的地下停車場，既不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主的法定共有部分，也不屬于天然共有部分，亦沒有書面約定為由，認(rèn)定業(yè)委會(huì)不僅無權(quán)利對(duì)該人防工程進(jìn)行處分，亦不能主張物業(yè)管理權(quán)和使用權(quán)①。

造成上述裁判結(jié)果相互不一的法律原因在于法律規(guī)定不明確和法理認(rèn)識(shí)不一致兩界層面。一方面，在現(xiàn)行法律規(guī)定上，首先，物權(quán)法沒有明確建筑區(qū)劃內(nèi)地下車位是否屬于本區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有共用的空間，直接導(dǎo)致的問題是，倘若約定開發(fā)商享有地下車位所有權(quán)，那么業(yè)主的土地使用權(quán)就只能涉及到地表之上建筑物部分，進(jìn)而，意味著在同一土地上設(shè)置了部位重疊、權(quán)屬分立的土地使用權(quán)，一旦兩者發(fā)生沖突，比如拍賣房屋導(dǎo)致的地價(jià)分?jǐn)偟燃m紛，在法律規(guī)定上難以尋求到明確的裁判依據(jù)，將會(huì)導(dǎo)致其中一方無法行使土地使用權(quán)的危險(xiǎn)。其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第 31條規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的地隨房轉(zhuǎn)原則，由于該法對(duì)于占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在橫向、縱向界址均沒有明確規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，所以各地登記的土地使用權(quán)范圍也不盡一致，大多存在既沒有充分考慮公共用地的分?jǐn)偅矝]有對(duì)于垂直高度具體劃定的問題，這樣也就從形式上間接否認(rèn)了業(yè)主對(duì)基地以外的土地使用權(quán)。再次，《物業(yè)管理?xiàng)l例》肯定了業(yè)主享有物業(yè)共有部位和共用設(shè)施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分，而對(duì)于共有部位和共用設(shè)施如何界定沒有定義，地下車位是否屬于共有部位和共用設(shè)施，條例并沒有明確規(guī)定，也是造成糾紛難以化解的原因之一。最后，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》第2.0.29關(guān)于容積率的規(guī)定說明當(dāng)開發(fā)商把計(jì)算容積率的建筑物出售完畢時(shí)，參與計(jì)算容積率的建筑面積應(yīng)全部移轉(zhuǎn)給建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人，否則就侵害了業(yè)主的權(quán)益，而在確定權(quán)屬時(shí)法律并未明確適用容積率規(guī)則，實(shí)顯不足。另一方面，在法理認(rèn)識(shí)上，主要表現(xiàn)在對(duì)于主、從物關(guān)系、土地使用權(quán)、空間利用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)理論認(rèn)識(shí)上存在的差異，諸如地下車位與地上建筑物是否為主從物關(guān)系，權(quán)利能否分別轉(zhuǎn)讓；對(duì)于房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和空間利用權(quán)在交易過程中作為整體還是分立財(cái)產(chǎn)對(duì)待；地下車位是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分等一系列認(rèn)識(shí)問題，尚未能統(tǒng)一。

盡管物權(quán)法第 73、74條以及最高法院此后出臺(tái)的相關(guān)司法解釋關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定對(duì)小區(qū)地上車位起到一定的規(guī)范作用，但對(duì)于地下車位的交易權(quán)屬確認(rèn)依據(jù)未予明確，造成由此引發(fā)的糾紛無法得到完全解決。當(dāng)購買者購得地下車位時(shí)，究竟取得什么樣的權(quán)利，是所有權(quán)？或只是使用權(quán)利？或是其他權(quán)益[6]？在域外立法方面，如美國、法國、德國、日本以及我國的臺(tái)灣地區(qū)對(duì)地下停車位的權(quán)屬皆有比較詳實(shí)的法律規(guī)定，對(duì)于空間利用權(quán)的法理依據(jù)也具有較為成熟的思考。因此，圍繞該問題探索構(gòu)建解決其間糾紛的良方，形成其間行為規(guī)范之法律規(guī)則，在我國涉及土地使用權(quán)方面引入地下空間利用權(quán)制度，凸顯必要。

二、地下空間利用權(quán)的應(yīng)運(yùn)而生：以地下車位為特定研究對(duì)象

地下車位，是指地下區(qū)域中用于停放汽車而劃分的特定空間?！镀噹旖ㄖO(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定“地下汽車庫（Underground garage）是指停車間室內(nèi)地平面低于室外地平面高度超過該層車庫凈高一半的汽車庫”?！巴＼囄唬≒arking space）是指汽車庫中為停放汽車而劃分的停車空間或機(jī)械停車設(shè)備中停放汽車的部位，它由車輛本身的尺寸加四周必須的距離組成”②。在生活實(shí)踐當(dāng)中，地下空間主要有三類：第一類是具有公益服務(wù)性質(zhì)的構(gòu)筑物，如地下管線廊道、交通隧道及地鐵線路等；第二類是戰(zhàn)時(shí)用于防護(hù)的地下建筑物，如人防工程；第三類是為充分滿足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活需要而修建的地下建筑物，如地下商場、商鋪、地下車位及倉庫（儲(chǔ)藏間）等。以上三類地下空間比較，第一類的地下空間投資主體及權(quán)利歸屬較為明確，而第二、三類地下空間特別是地下車位的交易管理在界限劃分、權(quán)屬界定、制度規(guī)定等方面較為復(fù)雜，換言之，一旦地下車位如何規(guī)范明確，與其類似的其他地下建筑物交易管理問題完全可以參照?qǐng)?zhí)行，故本文特別選擇以地下車位作為研究我國地下空間利用權(quán)構(gòu)建的契入點(diǎn)和立足點(diǎn)。

（一）地下車位權(quán)屬交易現(xiàn)狀及現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定

在物權(quán)法實(shí)施前，開發(fā)商大都以建設(shè)者名義自行享有地下車位的使用權(quán)，故未在《商品房買賣合同》中與住宅買受人約定地下車位的歸屬條款③。物權(quán)法實(shí)施后，開發(fā)商又都依據(jù)物權(quán)法第74條“約定優(yōu)先”的原則，采用在《商品房買賣合同》的條款或附件中，特別約定地下車位歸其所有的方式，繼續(xù)享有對(duì)地下車位出售或者出租獲益的權(quán)利。同時(shí)，開發(fā)商普遍通過對(duì)物業(yè)公司的指示實(shí)現(xiàn)其控權(quán)目的，即未獲得物業(yè)公司許可，業(yè)主仍無法使用地下車位。因此，在物權(quán)法實(shí)施前后，開發(fā)商與業(yè)主因地下車位的歸屬和使用產(chǎn)生的糾紛均未能得到根本改觀。

我國對(duì)于地下車位權(quán)屬交易規(guī)范并無單獨(dú)的專門立法，相關(guān)規(guī)范性文件可以追溯到住建部于 1995年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第8條、第9條以及2002年出臺(tái)的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，從技術(shù)測量角度對(duì)包括地下車位在內(nèi)的地下建筑設(shè)施權(quán)屬認(rèn)定量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了原則規(guī)定。諸如，地下車位的建筑面積已作為公攤面積，該地下車位的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有，反之則屬于開發(fā)商；地下室層高 2.2 米以內(nèi)的，不得計(jì)算建筑面積，等等。

物權(quán)法第 74條并沒有按照上述邏輯，將地下車位的權(quán)屬問題予以明確，為審判實(shí)踐帶來了一定的困惑。為此，最高法院又頒布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分解釋》）。該解釋第2條明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！笨梢姡罡叻ㄔ簺]有直接規(guī)定如何具體認(rèn)定地下車位的歸屬，而以通過對(duì)專有部分特點(diǎn)的歸納方式對(duì)權(quán)屬作出間接認(rèn)定。這也為在理論和實(shí)踐上對(duì)地下車位權(quán)屬規(guī)范做進(jìn)一步探討留下了發(fā)展空間。

（二）確定地下車位權(quán)屬的依據(jù)之辨

關(guān)于如何確定地下車位權(quán)屬問題，近年來國內(nèi)逐步形成以下幾種理論觀點(diǎn)：1.依地下車位本身是否占有土地使用權(quán)確定權(quán)屬。由于在城市規(guī)劃和園區(qū)建筑立項(xiàng)過程中，一般均不將地下車位的建筑面積計(jì)入建筑容積率④，即一般情況下，只有住宅參與到所占土地使用面積的分?jǐn)?，地下車位因未參與到同范圍土地使用面積的分?jǐn)?，故業(yè)主因未取得土地使用權(quán)而不能當(dāng)然獲得地下車位的使用權(quán)；2.依據(jù)“誰投資、誰受益”的原則，地下車位屬于開發(fā)商享有使用權(quán)，可以出售或出租給本小區(qū)業(yè)主優(yōu)先使用。筆者認(rèn)為，該兩種觀點(diǎn)均過于僵化，有違物盡其用的原則；3.以價(jià)格構(gòu)成理論或投資成本原則確定地下車位的權(quán)屬。該觀點(diǎn)認(rèn)為如果開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)了地下車位的建筑成本，那么就享有地下車位的所有權(quán)。反之，如果開發(fā)商把地下車位的成本核算在房屋價(jià)格之內(nèi)出售給業(yè)主，那么地下車位應(yīng)歸屬于小區(qū)業(yè)主共有。這一理論乍一看具有一定的合理性，但卻經(jīng)不住推敲。原因有三：其一，公布開發(fā)成本缺乏法律依據(jù)和操作上的可行性。其二，強(qiáng)制公布單個(gè)商品房項(xiàng)目成本也有侵犯企業(yè)的自主定價(jià)權(quán)之嫌。其三，價(jià)格構(gòu)成的成本計(jì)算是作為開發(fā)商的單方意思表示，若作為所有權(quán)歸屬的確定依據(jù)很難保證客觀公正。4.根據(jù)合同法意思自治的原則，由開發(fā)商與購房者在房屋買賣合同或開發(fā)商在商品房銷售廣告或其他宣傳資料中進(jìn)行約定權(quán)屬。物權(quán)法第 74條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條對(duì)此均有效力性規(guī)定。筆者認(rèn)為，運(yùn)用債權(quán)制度來規(guī)范地下車位權(quán)屬，雖然發(fā)揚(yáng)了意思自治的精髓，但是就目的和效果而言并不如設(shè)立物權(quán)更能維護(hù)當(dāng)事人的合法利益。5.以地下車位的建筑面積是否計(jì)入公攤面積確定權(quán)屬。該觀點(diǎn)在前述的司法案例和部門規(guī)章中均有所體現(xiàn)。

域外先進(jìn)國家和地區(qū)對(duì)地下車位的權(quán)屬規(guī)定也是莫衷一是，分歧也主要集中在地下車位是作為建筑物區(qū)分所有的共用部分還是單獨(dú)成為專有部分[7]，但均是基于各自的法律傳統(tǒng)和現(xiàn)實(shí)情況以及自身的房地產(chǎn)法律體系制度，建立起符合自身法律特點(diǎn)的規(guī)范地下車位權(quán)屬制度。大致可概括為以下兩種類型：一種以美國和臺(tái)灣地區(qū)為代表的地下車位主要作為共用部分由業(yè)主共有的類型。美國在設(shè)計(jì)住宅小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，為防止作為生活必需品的停車位被住宅小區(qū)以外的人所控制而牟取高額的壟斷利潤，一般是不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)[8]；臺(tái)灣地區(qū)1995年制定、2003年修正的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第58第2款規(guī)定：“公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將公用部分，包含法定空間、法定停車空間及法定防空避難設(shè)備，讓售于特定人或?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人以外的特定人設(shè)定專用使用權(quán)或?yàn)槠渌麚p害區(qū)分所有人權(quán)益之行為”。另一種是以德國和日本為代表的地下車位可由開發(fā)商所有并可單獨(dú)出售的類型。在德國法上，一般是將停車位在性質(zhì)上視為專有部分，以在共用部分設(shè)專有使用權(quán)作為補(bǔ)充[9]； 1981年6月18日，日本最高法院以判決的形式確認(rèn)地下車位為專有所有權(quán)客體，地下車位可以成立獨(dú)立的所有權(quán)[10]207。地下車位共有和專有二元結(jié)構(gòu)的法律規(guī)制路徑體現(xiàn)了對(duì)開發(fā)商和業(yè)主兩個(gè)民事主體利益的雙重保護(hù)，但與此同時(shí)也埋下了權(quán)屬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊的隱患。

根據(jù)以上對(duì)于國內(nèi)外涉及地下車位權(quán)屬規(guī)定的主要觀點(diǎn)和做法的研析，不難發(fā)現(xiàn)，都或多或少的存在一定的缺陷，均不能很好地解決我國目前地下車位權(quán)屬交易中出現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)問題。因此，需要一種新的理論體系來有效規(guī)制地下車位權(quán)屬糾紛，并能形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)運(yùn)用到司法實(shí)踐中去。故此，有必要引入地下空間利用權(quán)理論，統(tǒng)一規(guī)范我國地下空間利用過程中出現(xiàn)的問題，那么地下車位權(quán)屬交易中存在的問題也就必然迎刃而解了。

（三）地下車位權(quán)屬糾紛的破解之匙

如前所述，現(xiàn)實(shí)生活中包括地下車位在內(nèi)的眾多因地下空間利用而產(chǎn)生的糾紛無法由現(xiàn)存的法律制度所調(diào)和，可喜的是物權(quán)法第136條關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的條文，在我國立法上首次承認(rèn)了空間可以構(gòu)成物權(quán)的客體[11]，但遺憾的是對(duì)于確立保護(hù)空間利用權(quán)這一新興的財(cái)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)尚不完善，需要在未來進(jìn)一步建立完整的地下空間利用權(quán)制度。通過構(gòu)建地下空間利用權(quán)法律制度，將會(huì)對(duì)化解地下車位權(quán)屬交易糾紛等因地下空間利用而產(chǎn)生的糾紛，統(tǒng)一司法裁判標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范權(quán)利行使發(fā)揮極具針對(duì)性和不可替代性的作用，主要理由體現(xiàn)在以下方面：

1．地下空間利用權(quán)的構(gòu)建，是解決實(shí)踐中出現(xiàn)的以地下車位權(quán)屬交易糾紛為代表的空間利用糾紛的解鎖之匙。在地下車位權(quán)利人利用空間的過程中，很容易與其他同區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)利人產(chǎn)生糾紛，面對(duì)這類沖突，現(xiàn)行的立法顯然不足以進(jìn)行調(diào)整，因而，為了明晰土地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、空間利用權(quán)等權(quán)利人依法享有的權(quán)利界限和范圍，就有必要確立地下空間利用權(quán)進(jìn)行專門的立法保護(hù)。

2．地下空間利用權(quán)的構(gòu)建，是統(tǒng)一司法裁判認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范地下空間權(quán)利人行使權(quán)利，減少權(quán)屬爭議的迫切要求。傳統(tǒng)民法將地下空間利用權(quán)包含在土地所有權(quán)之中，雖然極大的保護(hù)了土地所有者的權(quán)益，但是也造成了土地權(quán)利容易被濫用，將地下空間利用權(quán)從土地所有權(quán)中剝離出來，使之成為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)按照獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利規(guī)則調(diào)整和規(guī)范包括地下車位交易利用在內(nèi)的地下空間開發(fā)和利用活動(dòng)，避免與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的相互混淆和認(rèn)識(shí)模糊。

3．地下空間利用權(quán)的構(gòu)建，是化解土地資源匱乏與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間矛盾的必然選擇。在對(duì)有限的土地資源的地下空間開發(fā)利用方面，制定專門的法律規(guī)定，就會(huì)減少不同利益主體在行使權(quán)利過程中出現(xiàn)的沖突，從而達(dá)到合理開發(fā)和有效利用地下空間的目的。這是對(duì)包括地下車位在內(nèi)的地下空間利用進(jìn)行立法保護(hù)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義之所在。

4. 地下空間利用權(quán)的構(gòu)建，是健全完善我國的物權(quán)制度的立法趨勢。目前由于立法未對(duì)地下空間利用權(quán)做出專門性規(guī)定，導(dǎo)致地下空間資源被大量閑置浪費(fèi)，地下空間利用權(quán)作為現(xiàn)代物權(quán)法體系中不可或缺的組成部分，對(duì)其確立完善后，必將使空間的財(cái)產(chǎn)概念得到普及，進(jìn)一步鼓勵(lì)和保護(hù)地下空間資源開發(fā)者的權(quán)益，從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、地下空間利用權(quán)可獨(dú)立成權(quán)：一種新型用益物權(quán)

鑒于地下空間利用權(quán)的確立對(duì)于解決因地下空間利用而產(chǎn)生的糾紛起到的積極作用，法學(xué)理論與實(shí)務(wù)界諸多專家無不贊同借鑒先進(jìn)國家及地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，在我國的物權(quán)法中確立空間權(quán)制度，但就空間權(quán)相關(guān)的法學(xué)理論問題以及如何構(gòu)建，認(rèn)識(shí)頗不一致，筆者從地下空間利用權(quán)可以作為獨(dú)立的權(quán)利展開重點(diǎn)闡述，明確其概念及性質(zhì)內(nèi)涵，澄明其與既有相關(guān)權(quán)利的區(qū)分，尋求其成為新型物權(quán)的法理依據(jù)，論證其成為一種新型用益物權(quán)的必要性和可行性，為構(gòu)建完整的獨(dú)立的地下空間利用權(quán)提供法理權(quán)柄支撐。

（一）地下空間利用權(quán)的概念涵涉

地下空間利用權(quán)依據(jù)地表對(duì)于空間的分割從垂直方向，將研究視角縱向定位于地表之下的空間利用權(quán)，從形式位階上來看，應(yīng)為空間利用權(quán)的下位概念，從權(quán)利內(nèi)容上講，并無實(shí)質(zhì)差異，只限于空間位置范圍不同而已。對(duì)于空間利用權(quán)的概念，學(xué)界已經(jīng)有過很多論述，具有稱謂不盡相同，代表性的有以下幾種觀點(diǎn)：梁慧星稱之為空間權(quán)，將其概念界定為“以土地上下一定范圍內(nèi)的空間為客體而成立的權(quán)利”[12]360。王利明、孫憲忠則稱之為空間利用權(quán)，對(duì)其定義為“公民和法人利用土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排斥他人干涉的權(quán)利”[13]480。還有陳華彬?qū)⑵涠x：“以土地地表之上的空中或地表之下的地中的一定范圍為客體而成立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”[14]。本文認(rèn)為，空間利用權(quán)又可稱為空間權(quán)，兩者具有同一指向，是指民事主體（包括國家、集體、公民和法人）利用土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排斥他人干涉的權(quán)利，從稱謂上講，空間利用權(quán)符合筆者將其界定為一種用益物權(quán)的用意。為了闡明空間利用權(quán)既同為物權(quán)中的空間權(quán)問題，不防借鑒臺(tái)灣學(xué)者溫豐文先在論及對(duì)空間權(quán)的構(gòu)造中的見地，其將空間權(quán)劃分為空間所有權(quán)和空間利用權(quán)，以將空間利用權(quán)劃分為物權(quán)和債權(quán)兩種形式，又進(jìn)一步將物權(quán)的空間利用權(quán)區(qū)分為空間地上權(quán)和空間役權(quán)[15]，亦被我國許多學(xué)者所援引[16]，但筆者認(rèn)為，這種劃分構(gòu)造方式在我國土地所有權(quán)制度下，至少從空間利用權(quán)的性質(zhì)來看，再作此種劃分，已無必要，只須確立空間利用權(quán)概念代表空間權(quán)足以。理由在于：首先，在我國土地所有權(quán)制度下，土地歸國家或集體所有，空間也不應(yīng)例外，只有當(dāng)空間權(quán)移轉(zhuǎn)給非土地所有人享有時(shí)，空間權(quán)便具有獨(dú)立存在的價(jià)值，即為空間利用權(quán)，而空間所有權(quán)在法律上并無過多探討的余地。其次，空間地上權(quán)難以單獨(dú)成立，空間是依附于地表的，不可能在空間之上還存在地上權(quán)，空間地上權(quán)概念本身與地上權(quán)概念是矛盾的，更何況我國現(xiàn)行立法、司法實(shí)踐并沒有承認(rèn)地上權(quán)概念。同時(shí)，對(duì)于空間役權(quán)來講，從我國司法實(shí)踐來看，一方因利用另一方的一定的空間（無論是地上的還是地下的）而發(fā)生的權(quán)利限制擴(kuò)張關(guān)系，都可以通過地役權(quán)和相鄰關(guān)系解決，不必在此之外另設(shè)空間役權(quán)概念。最后，空間利用權(quán)作為物權(quán)法中的一項(xiàng)權(quán)利，可以基于土地所有人、使用人的意志而在特殊情況下，可以與土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生分離，且可以通過登記予以公示，因而空間利用權(quán)可以成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)[13]644。綜上可見，我國法律只須承認(rèn)空間利用權(quán)，而無須再增設(shè)空間所有權(quán)、空間地上權(quán)及空間役權(quán)的概念。

（二）地下空間利用權(quán)與既有相關(guān)權(quán)利辨析

空間利用權(quán)理論作為一種新的物權(quán)理論，其必須要處理好與其他成立于不動(dòng)產(chǎn)之上的各種現(xiàn)行物權(quán)理論的關(guān)系，其與建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)的關(guān)系甚為密切，如何區(qū)分認(rèn)識(shí)，也是探討構(gòu)建地下空間利用權(quán)不可回避的問題。

1.地下空間利用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)之關(guān)聯(lián)?？臻g利用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)，在立法上又如何規(guī)范，學(xué)界存有截然不同的“吸收說”和“分立說”兩種觀點(diǎn)?！拔照f”又可分為兩種看法，一種是以梁慧星為代表，認(rèn)為空間利用權(quán)不是一種新的物權(quán)類型，可以通過分別設(shè)定空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地使用權(quán)等予以保護(hù)[12]591；另一種是以地表上下空間可以分別獨(dú)立成為建設(shè)用地使用權(quán)客體的原則，只要規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以在同一塊土地上分層出讓，明確不同建設(shè)用地使用權(quán)的空間范圍即可，沒有必要引入空間利用權(quán)概念，此觀點(diǎn)被學(xué)者稱之為空間建設(shè)用地使用權(quán)或分層建設(shè)用地使用權(quán)[17]?？傊?，“吸收說”認(rèn)為空間利用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)之間僅有量的差異，并無質(zhì)的不同[18]。而以王利明為代表的“分立說”則認(rèn)為，空間權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)是可以分離的，兩者是不同的用益物權(quán)類型，核心實(shí)際上就是要承認(rèn)空間利用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)的存在，也可稱為“空間利用權(quán)獨(dú)立物權(quán)說”[11]。筆者贊同“分立說”觀點(diǎn)，將空間利用權(quán)包含在建設(shè)用地使用權(quán)之中，不利于最大限度地利用資源。主要原因在于：首先，倘若不能將空間利用權(quán)從傳統(tǒng)的土地所有權(quán)中抽離出來，那么在發(fā)生土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的分割之后，對(duì)于空間利用權(quán)的物理界限就無法厘清，致使對(duì)土地下方空間有效的立體利用仍無法實(shí)現(xiàn)。其次，“吸收說”沒有完全解決空間利用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的沖突，無法充分解釋空間可能被獨(dú)立地利用或空間轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的實(shí)際問題，從而不利于對(duì)空間進(jìn)行有效的利用。比如，在地下車位建設(shè)中，開發(fā)商將已經(jīng)建成的商品房出售給業(yè)主，建設(shè)用地使用權(quán)分別登記在業(yè)主名下后，若開發(fā)商再行利用地下空間建造地下地車場，就會(huì)產(chǎn)生開發(fā)商開發(fā)利用地下空間法律上的障礙。再如，在地下鋪設(shè)電纜，土地所有人可以為非建設(shè)用地使用權(quán)人單獨(dú)設(shè)定地下空間利用權(quán)，并不以其獲得建設(shè)用地使用權(quán)為前提，充分體現(xiàn)物盡其用原則。誠如，溫豐文先生所言，“因空間系離開地表，在地上之空中或地下之地中的空間里具有獨(dú)立之支配力，因而與傳統(tǒng)土地所有權(quán)之以地表為中心而有上下垂直的支配力不同”[15]。最后，由于建設(shè)用地使用權(quán)的客體限于國有土地，“吸收說”亦不適用解釋日益突出的農(nóng)村集體土地之下的空間利用問題。基于上述原因，“吸收說”無法實(shí)現(xiàn)單獨(dú)運(yùn)用建設(shè)用地使用權(quán)解決所有涉及地下空間利用中特別是在地下空間被獨(dú)立利用或轉(zhuǎn)讓的情況下出現(xiàn)的沖突問題，因此，確有必要在法律上承認(rèn)空間利用權(quán)為一種區(qū)別于建設(shè)用地使用權(quán)的獨(dú)立的用益物權(quán)。

2．地下空間利用權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)之關(guān)聯(lián)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在土地私有制情況下，建筑物區(qū)分所有權(quán)是對(duì)由建筑材料組成的空間加以管領(lǐng)支配之權(quán)，是空間權(quán)的一種。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)系將空間利用權(quán)客體的特定空間與建筑物區(qū)分所有權(quán)中的空間相混淆了，實(shí)質(zhì)上地下空間利用權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)是不同的權(quán)利類型，互不包容，主要區(qū)別在于：一是二者的權(quán)利客體不同。前者的客體是排除土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以及建筑物所有人對(duì)于土地之上建筑物占用部分之外的空間，而后者所指向的空間，是在結(jié)構(gòu)上能夠明確加以區(qū)分，具有排他性，能夠獨(dú)立使用的建筑物部分，其本質(zhì)是建筑物所有權(quán)所包含的內(nèi)容，而不能成為空間利用權(quán)的客體。二是二者的權(quán)利主體不同。前者的主體是取得地下空間利用權(quán)的權(quán)利人，而后者是取得建筑物所有權(quán)的權(quán)利人。三是二者的權(quán)利內(nèi)容不同。前者是一種單獨(dú)的用益物權(quán)，其目的是為了對(duì)地表上下一定范圍的空間加以利用，從而建造建筑物、構(gòu)筑物并取得相關(guān)收益。而后者包含了專有權(quán)、共有部分持分權(quán)及成員權(quán)[10]。

3．空間利用權(quán)與相鄰權(quán)之關(guān)聯(lián)。物權(quán)法第136條確立了解決用益物權(quán)、相鄰關(guān)系等權(quán)利沖突的規(guī)則。立法機(jī)關(guān)也曾指出：只要物權(quán)法明確所有適用于“橫向”不動(dòng)產(chǎn)之間相鄰關(guān)系和地役權(quán)的規(guī)定適用于“縱向”不動(dòng)產(chǎn)之間，那么，土地不同層次權(quán)利人的權(quán)利和義務(wù)就可以以此來確定[19]。根據(jù)相鄰權(quán)來規(guī)制“縱向”不動(dòng)產(chǎn)之間的權(quán)利行使和義務(wù)承擔(dān)，在一定程度是可行的，但也不應(yīng)局限于此范圍之內(nèi)，申言之，如果后設(shè)立的地下空間利用權(quán)僅造成設(shè)立在先的用益物權(quán)輕微的妨害或不便，適用相鄰關(guān)系的規(guī)則，用益物權(quán)人應(yīng)負(fù)有容忍的義務(wù)，允許后利用權(quán)人充分行使其權(quán)利，但是，如果超過必要合理的容忍限度，即已經(jīng)達(dá)到了嚴(yán)重?fù)p害在先用益物權(quán)人權(quán)益的程度，此時(shí)應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法第136條確立的“新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”的規(guī)則，這也是設(shè)立地下空間利用權(quán)和處理地下空間利用權(quán)與相關(guān)物權(quán)沖突所依據(jù)的主要原則。

（三）地下空間利用權(quán)獨(dú)立成權(quán)的法理依據(jù)

如前所述，地下空間利用權(quán)的確立是開發(fā)利用地下空間的生活實(shí)踐需要，具有不可替代的獨(dú)立于既有權(quán)利類似的特質(zhì)，當(dāng)然，地下空間利用權(quán)獨(dú)立作為一種新型用益物權(quán)也可找尋到合適的法理依據(jù)。

1．將空間利用權(quán)作為獨(dú)立的權(quán)利類型彰顯歷史發(fā)展必然性。傳統(tǒng)空間權(quán)一直受置于土地所有權(quán)內(nèi)容之中，空間僅作為土地的附屬，因此，空間利用權(quán)并無獨(dú)立存在之必要。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，傳統(tǒng)的土地所有權(quán)觀念已不能解決層出不窮的空間利用的問題，因地下車位權(quán)屬交易產(chǎn)生的大量糾紛即其一例。將空間利用權(quán)作為全新的獨(dú)立的權(quán)利類型，可以有效化解空間利用權(quán)人與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人之間的利益沖突，為規(guī)范多個(gè)權(quán)利主體分別合理使用同一地表以及上下空間，促進(jìn)地下空間資源利用，維護(hù)地下空間利用秩序提供制度保障，符合歷史發(fā)展規(guī)律。

2.將空間利用權(quán)作為獨(dú)立的權(quán)利類型符合法律制度發(fā)展的要旨?！爸挥蟹芍橄蟮脑瓌t存在，而后權(quán)利才會(huì)存在。權(quán)利由于法律而后才有生命”[20]，若使地下空間利用權(quán)委曲求全，僅將其納入傳統(tǒng)土地權(quán)利范疇之中，一方面難以解決現(xiàn)實(shí)中涉及地下空間開發(fā)利用中涌現(xiàn)出的糾紛問題，另一方面，滯后的法律制度不僅與旨在創(chuàng)設(shè)一種正義的社會(huì)秩序的理念相去甚遠(yuǎn)，而且將就的心態(tài)導(dǎo)致舊有的法律制度在地下空間利用秩序紊亂的面前無能為力。賦予地下空間利用權(quán)以獨(dú)立的用益物權(quán)類型地位有助于正義的社會(huì)秩序的形成，從法理權(quán)柄而言是符合法律要旨的。

3．現(xiàn)行物權(quán)法已間接承認(rèn)了空間利用權(quán)的獨(dú)立性。我國物權(quán)法將空間利用權(quán)規(guī)定在建設(shè)用地使用權(quán)部分。從物權(quán)法第136條規(guī)定來看，雖然將空間利用權(quán)置于建設(shè)用地使用權(quán)部分規(guī)定，并沒有直接使用空間利用權(quán)概念，但實(shí)際上間接承認(rèn)了空間利用權(quán)的獨(dú)立性[21]。在未來立法中明確地下空間利用權(quán)為一種新型的用益物權(quán)的法律地位，乃是以一個(gè)適應(yīng)范圍相對(duì)寬泛的制度來回應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要。盡管其空間性權(quán)利類型與土地或建筑物權(quán)利類型相似，甚至可能產(chǎn)生權(quán)利交叉，但是這并不能構(gòu)成否定其權(quán)利性質(zhì)的合適理由。就如同不能因?yàn)閮身?xiàng)權(quán)利具有某種相似性易混淆而否定其中一項(xiàng)權(quán)利存在一樣，每種權(quán)利最終的確定都有其存在的必然因素。因此，強(qiáng)行把地下空間利用權(quán)支離開來，歸入到相近似的土地或建筑物權(quán)利之中的立法方式是不規(guī)范的，也是不足取的。

四、地下空間利用權(quán)理論的實(shí)踐檢驗(yàn)：以規(guī)范地下車位權(quán)屬為考量

構(gòu)建地下空間利用權(quán)理論規(guī)范地下車位權(quán)屬交易中發(fā)生的爭議需要先后解決兩個(gè)層面的問題，先要解決地下車位是否具有獨(dú)立物的屬性，能否成為地下空間利用權(quán)規(guī)范的客體的問題；如果具備此先決條件的話，那么再在此基礎(chǔ)之上考量如何具體運(yùn)用地下空間權(quán)規(guī)則解決地下車位權(quán)屬交易中發(fā)生的主要問題。

（一）地下車位作為特定空間的獨(dú)立物之屬性

以物權(quán)法理論為基礎(chǔ)，地下車位若要成為獨(dú)立的物權(quán)客體，需要滿足物權(quán)客體的構(gòu)成要素。民法上解釋“物”的通說時(shí)認(rèn)為必須符合一是能夠?yàn)槿肆λ刂?，二是具有?dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值兩個(gè)構(gòu)成要素⑤。地下車位具有明確的四界，是能夠特定的空間，事實(shí)上完全可能由權(quán)利人排他性占有，滿足權(quán)利人停車的需要，而且前文中列舉的因地下車位交易導(dǎo)致糾紛的案例均已表明地下車位所具有的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，地下車位不僅屬于物權(quán)法理論中的物，而且是作為空間形式所存在的一種特殊物。地下車位成為獨(dú)立物的獨(dú)立性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是自身構(gòu)造上的獨(dú)立。有人認(rèn)為大多數(shù)地下車位是通過劃線區(qū)分的，不具有建筑物構(gòu)造上的獨(dú)立性，筆者不同意這種觀點(diǎn)。判斷物的構(gòu)造是否獨(dú)立，關(guān)鍵在于是否通過有效方式使各專有部分相互區(qū)別隔離。地下車位以線代墻使車位具備了建筑物構(gòu)造上的獨(dú)立，是由車位的停車功能所決定的，沒有采用水泥隔墻并不造成對(duì)其構(gòu)造上獨(dú)立的否定。二是脫離于住宅的獨(dú)立。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為地下車位應(yīng)該是住宅的重要成分，在前述“南京案”和“青島案”中認(rèn)為，附屬設(shè)施在法律性質(zhì)上屬于從物。根據(jù)從物隨主物轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的規(guī)則， 既然地下車位是住宅的從物，那么地下車位的所有權(quán)一般隨住宅所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，地下車位所有權(quán)隨區(qū)分建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移歸全體業(yè)主共有。這就是前述兩案判決的推理過程。又由于物的重要成分不得單獨(dú)成為權(quán)利的客體，故地下車位不存在單獨(dú)的權(quán)利，這也就是地下車位無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的主要原因。但筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是值得商榷的，地下車位并不屬于住宅的從物。理由在于在沒有明確地下車位的權(quán)屬之前，是無法得出地下車位屬于住宅從物的結(jié)論的。此外，地下車位可以獨(dú)立發(fā)揮其停車的經(jīng)濟(jì)效用，這與從物有顯著區(qū)別。德國、瑞士民法將從物限定為動(dòng)產(chǎn)⑥，而地下車位與住宅是兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，既不可分也無所謂合， 更不存在主從關(guān)系。住宅與地下車位也可分屬不同的權(quán)利人所支配，故與主物與從物須同屬于一人所有的規(guī)定不相一致。因此，地下車位不是住宅的成分而是獨(dú)立的物，自然可以成為地下空間利用權(quán)的客體。

（二）構(gòu)建地下空間利用權(quán)規(guī)范地下車位權(quán)屬交易的合理性

如前所述，現(xiàn)實(shí)中地下車位的權(quán)屬存在類型多樣化、情況復(fù)雜化的問題，判斷標(biāo)準(zhǔn)亦莫衷一是。若依建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)制地下車位，始終糾結(jié)于其是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分還是共有部分的爭辯，不得其解，倒不如另辟蹊徑，通過構(gòu)建空間利用權(quán)制度來規(guī)范地下車位更趨合理，那么確定地下車位權(quán)屬依據(jù)問題也就迎刃而解了。地下車位完全符合地下空間利用權(quán)對(duì)于空間范圍必須特定的要求，即住宅與地下車位不必同屬于一人，地下車位并不屬于物權(quán)法上的從物，并且有獨(dú)立的使用價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此理應(yīng)界定為地下空間利用權(quán)的客體。構(gòu)建空間利用權(quán)制度來規(guī)范地下車位是一種制度的創(chuàng)新，具有兩大制度性優(yōu)勢：一是把地下車位界定為地下空間利用權(quán)這一用益物權(quán)的客體比界定為所有權(quán)客體更符合我國的土地所有權(quán)制度。如果繼續(xù)將地下車位納入建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則范圍，無論作為共有部分的客體還是專有部分的客體，從本質(zhì)上說都是屬于所有權(quán)的客體，這是與我國的土地公有制相悖的，也就是說，從該角度分析，開發(fā)商或者業(yè)主可以有權(quán)享有地下車位的空間利用權(quán)，但其所有權(quán)應(yīng)該為國家或集體所有。二是把地下車位界定為空間利用權(quán)客體更加容易理解。地下車位在實(shí)踐中常常是以明確的“四界”劃線而定，不需要使用實(shí)物形態(tài)的墻或磚來隔離空間，在平常人的概念中，表現(xiàn)為以四界作為平面而構(gòu)成的空間，與建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的客體住宅等閉合空間是有所區(qū)別的，地下車位更接近于真實(shí)的空間，貫以地下空間利用權(quán)之名也更顯貼切。

（三）地下車位通過登記可設(shè)立獨(dú)立的地下空間利用權(quán)

物權(quán)法第136條采用“分別設(shè)立”的提法，所謂“分別設(shè)立”，是指地上、地下的空間利用權(quán)可以與建設(shè)用地使用權(quán)相分離而設(shè)立。這就意味著，空間利用權(quán)人可以與國家土地管理部門達(dá)成利用空間的協(xié)議，進(jìn)而通過登記設(shè)立單獨(dú)的空間利用權(quán)，而該權(quán)利一旦登記，就可以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，一方面形成了獨(dú)立的用益物權(quán)，另一方面則可以使空間資源得到有效的利用[21]?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》并沒有明確在地上和地下設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的登記問題，即沒有明確規(guī)定地下空間利用權(quán)的登記問題。但可以明確的是，建設(shè)用地使用權(quán)人在地表所擁有的“地下空間利用權(quán)”僅限于批準(zhǔn)建設(shè)的建筑物、附著物自身所涉及的空間領(lǐng)域。對(duì)地表建筑基礎(chǔ)之外的空間，土地所有權(quán)人仍然可以依法將其出讓或作為公共空間進(jìn)行開發(fā)利用，形成獨(dú)立的地下空間利用權(quán)。進(jìn)一步講，同一區(qū)域內(nèi)的土地建設(shè)用地使用權(quán)和地下空間利用權(quán)可以由同一權(quán)利人同時(shí)申請(qǐng)，分別設(shè)立，也可以由不同的權(quán)利人先后申請(qǐng)，分別設(shè)立，地下空間利用權(quán)的設(shè)立與建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立相同，應(yīng)通過相應(yīng)的法定登記程序予以確認(rèn)。就地下車位如何進(jìn)行登記而言，應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)注意如下區(qū)分：1.區(qū)分地下車位范圍。地下空間利用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)分別登記，地下車位屬于地下空間利用權(quán)范圍內(nèi)在利用建設(shè)前進(jìn)行登記，與地上建筑物、附著物自身所涉及的空間相區(qū)分，但并不否定兩者登記時(shí)間的同一性和兩者首次權(quán)利人（開發(fā)商）的一體性。2.區(qū)分地下車位配置。因物權(quán)法對(duì)于地下車位規(guī)定“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，盡管地下車位可以單獨(dú)登記，但在與銷售同建筑區(qū)劃內(nèi)住宅時(shí)，應(yīng)將地下車位所占空間面積是否納入住宅公攤面積或住宅均價(jià)及配置比例標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式等情況進(jìn)行公示，并在地下車位權(quán)屬證書上標(biāo)注是法定車位（配置比例標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)）還是增設(shè)車位（配置比例標(biāo)準(zhǔn)以外）。轉(zhuǎn)讓、出租地下車位時(shí)，應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)公示，保證建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)提交已購地上住宅的所有權(quán)證書。3.區(qū)分登記方式。確權(quán)登記可以有兩種形式：一種是以整體辦理車位登記，另外一種是按業(yè)主分別確權(quán)登記的形式。無論哪種方式，都應(yīng)注意明確地下車位的位置、數(shù)量、面積、四界范圍。4.區(qū)分用途登記。即如前文所述的三類標(biāo)準(zhǔn)，例如對(duì)于人防工程改建的地下車位，可在權(quán)屬證書上要標(biāo)明“平戰(zhàn)結(jié)合人防工程，使用和管理應(yīng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)”字樣即可。綜上，通過權(quán)屬的獨(dú)立登記公示可以最大效能地減少因地下車位交易權(quán)屬不清造成的糾紛，從經(jīng)濟(jì)成本來講，這也是運(yùn)用地下空間利用權(quán)制度規(guī)范地下車位權(quán)屬交易的優(yōu)勢所在。

五、結(jié)語兼我國地下空間利用權(quán)制度構(gòu)建：以原則、制度和措施為依托

在當(dāng)下社會(huì)發(fā)展過程中，基于地表之下的車位、商業(yè)街、交通設(shè)施、地下管道及人防工程等地下空間及其附屬物權(quán)屬不清成為地下空間有效利用與開發(fā)的制約因素之一。因此，我們有必要從原則、制度、措施等方面探索構(gòu)建地下空間利用權(quán)，用以回應(yīng)實(shí)踐的需要。確立地下空間利用權(quán)的公共利益優(yōu)先原則、空間統(tǒng)一規(guī)劃原則、鼓勵(lì)開發(fā)原則。建立地下空間利用權(quán)法律制度。按照物權(quán)法定原則，最終目標(biāo)是將空間利用權(quán)納入未來的民法典之中，明確其民事基本制度位階。在空間利用權(quán)未明確納入基本法律之前，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，以空間利用權(quán)為核心，將其與空間役權(quán)、空間相鄰權(quán)等規(guī)定集中，作為“權(quán)利束”適時(shí)制定空間利用權(quán)法，形成以包含空間利用權(quán)的基本法為主，單行法為輔的完整物權(quán)規(guī)范模式。規(guī)范登記公示實(shí)施辦法。地下空間利用權(quán)作為一種新型物權(quán)，若要取得公示公信的效果，且基于交易安全的需要，就必須進(jìn)行物權(quán)登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍進(jìn)行了列舉式規(guī)定。應(yīng)當(dāng)說，該規(guī)定較之于物權(quán)法的規(guī)定有所突破，但總體而言，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍仍然較小，尚不能完全適應(yīng)未來社會(huì)發(fā)展的需求，還沒有具體明確規(guī)定地下空間利用權(quán)的登記問題。構(gòu)建地下空間利用權(quán)也要求有相應(yīng)的登記規(guī)則予以配套，否則，將導(dǎo)致這些財(cái)產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)中難以發(fā)揮其價(jià)值，導(dǎo)致權(quán)利人的利益受損[22]。筆者期待在未來的立法修改完善過程中，將諸如地下車位等新型地下空間利用權(quán)作為法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容納入到登記范圍之內(nèi)。為了緩解資源的有限性與人類對(duì)資源不斷增長的需求之間的矛盾，就需要不斷提高資源的利用效率，而地下空間利用權(quán)的構(gòu)建無疑就是在立法上確保不動(dòng)產(chǎn)資源得到有效利用的重要體現(xiàn)。

[注 釋]

① 參見遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院[2013]沈中審民終再字第130號(hào)民事判決書，《沈陽市大東區(qū)新華壹品小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴沈陽樺海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽金香玉餐飲管理機(jī)構(gòu)有限公司等建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案參考性案例》。

② 本文中所稱的地下車位僅指地下區(qū)域中為停放汽車而劃分的單個(gè)停車空間，并不包括機(jī)械停車設(shè)備中停放汽車的部位。

③ 開發(fā)商為房地產(chǎn)開發(fā)公司的通俗稱謂，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。本文中將開發(fā)商與房地開發(fā)建設(shè)單位不再作語義的區(qū)分。住宅為地下車位的對(duì)應(yīng)概念，應(yīng)作廣義理解，包括且不限于普通住宅，同時(shí)，本文將其與房屋不再作語義區(qū)分。

④ 建筑容積率，是指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值，是決定在單位土地面積上建設(shè)多少建筑面積的建筑物的重要指標(biāo)。

⑤ 梁慧星教授為首的中國物權(quán)法研究課題組起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第10條提出“能夠?yàn)槿肆λ刂频牟⒕哂袃r(jià)值的特定空間視為物”。

⑥ 《德國民法典》第97條第1款：“不是主物的組成部分，但為了主物的經(jīng)濟(jì)目的而提供使用，并與主物存在符合此使用目的的空間關(guān)系的動(dòng)產(chǎn)，為從物。”鄭沖、賈紅梅譯，法律出版社1999年版，第18頁；《瑞士民法典》第644條第2款：“從物，系指依地方通常習(xí)慣或根據(jù)主物所有人的顯然意思，以主物的經(jīng)營、使用或保管為目的，并且通過附和、改進(jìn)或其他方式與其目的主物相聯(lián)結(jié)的動(dòng)產(chǎn)。”殷生根、王燕譯，中國政法大學(xué)出版社1999年版，第176頁。

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