張善斌,寧園

（武漢大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢 430072）

2015年3月1日，我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》）開(kāi)始施行。從《暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（草案征求意見(jiàn)稿）》的具體內(nèi)容可以窺見(jiàn)國(guó)家在實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，維護(hù)群眾知情權(quán)，保證交易安全上所作的巨大努力[1]?！稌盒袟l例》的實(shí)行再一次引發(fā)了學(xué)界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的關(guān)注。毋庸置疑，國(guó)家傾入大量成本完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將大大提高登記正確率，同時(shí)《物權(quán)法》第16條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的確定，則為登記公信力奠定了基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度和善意取得制度應(yīng)如何取舍，直接體現(xiàn)立法者在原權(quán)利人和第三人利益、財(cái)產(chǎn)靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全所作的權(quán)衡。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的建立既有現(xiàn)實(shí)法律基礎(chǔ)，又是社會(huì)生活的需要，是我國(guó)未來(lái)立法的方向。

一、兩種不同的信賴(lài)保護(hù)機(jī)制：公信力與善意取得制度

物權(quán)的絕對(duì)性要求物權(quán)的變動(dòng)具有可知性，物權(quán)公示原則應(yīng)運(yùn)而生。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以交付為公示方式；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，多數(shù)國(guó)家通過(guò)構(gòu)建登記制度來(lái)公示權(quán)利歸屬。由于商品流通的加快，交付方式的豐富以及登記自身難以完全克服的缺陷，通過(guò)公示表征于外的權(quán)利信息與真實(shí)權(quán)利狀況難免沖突。就動(dòng)產(chǎn)而言，直接占有與間接占有時(shí)常并存，占有的事實(shí)表象與真實(shí)權(quán)利狀況可能并不一致；就不動(dòng)產(chǎn)而言，錯(cuò)誤登記亦是難以杜絕。公示信息與真實(shí)權(quán)利狀況的背離直接導(dǎo)致因信任公示而進(jìn)行交易的第三人利益保護(hù)問(wèn)題。

理論上交易參與者通過(guò)自行搜集和調(diào)查足夠的信息可以保證交易安全，但在信息膨脹化、復(fù)雜化的今天，交易雙方掌握的信息常常處于失衡狀態(tài)，足夠信息的搜集意味著大量成本的付出。因此，一些國(guó)家的法律以賦予權(quán)利外觀(guān)公信力的方式解決權(quán)利外觀(guān)化衍生的問(wèn)題，公信力原則得以確立：參與者只需要依據(jù)公示信息而為交易。在這種簡(jiǎn)化方式中，第三人的信賴(lài)是基礎(chǔ)，對(duì)第三人信賴(lài)的保護(hù)則是關(guān)鍵。此種信任顯然不同于社會(huì)交往自然產(chǎn)生的信用，而是基于交易安全便捷的需要，由法律賦予，因此賦予權(quán)利外觀(guān)以怎樣的信用以及如何保護(hù)這種信用應(yīng)由法律慎重確定?；诘怯浐驼加械墓帕Γ粍?dòng)產(chǎn)登記公信力和善意取得制度在各自調(diào)整范圍內(nèi)發(fā)揮信賴(lài)保護(hù)的作用，均產(chǎn)生權(quán)利取得效果①。

不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度和善意取得制度均是為保護(hù)第三人信賴(lài)?yán)嫠?，解決的對(duì)象均是錯(cuò)誤的物權(quán)公示。不論是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度還是善意取得制度，均涉及對(duì)原權(quán)利人和第三人之間的利益保護(hù)選擇。原權(quán)利人和第三人利益的沖突，從本質(zhì)上說(shuō)是靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全的沖突，前者主要是對(duì)既得利益的享有的安全，后者則指向新利益的取得的安全。無(wú)權(quán)處分的情況下，二者的利益沖突是正當(dāng)利益與正當(dāng)利益的沖突。對(duì)于正當(dāng)利益之間的沖突，若都不涉及秩序，民法要么依據(jù)既定等級(jí)予以保護(hù)，要么平等保護(hù)；若一方利益僅涉及權(quán)利（個(gè)別正當(dāng)利益），另一方利益涉及秩序（公共利益），民法則會(huì)偏向后者[2]317。整體而言，犧牲所有人的利益僅涉及對(duì)靜態(tài)權(quán)利的犧牲，無(wú)關(guān)秩序，而傷害善意受讓人的利益，除了個(gè)人的財(cái)產(chǎn)利益外，還關(guān)乎市場(chǎng)秩序、交易安全和交易效率。因此，兩種信賴(lài)保護(hù)機(jī)制都建立在公共利益優(yōu)先保護(hù)的基礎(chǔ)上。但二者在理論基礎(chǔ)、構(gòu)成要件和價(jià)值功能上存在明顯不同：

1.理論基礎(chǔ)不同

（1）登記公信力制度——登記公信力之充足

首先，登記的公信力以登記生效主義為基礎(chǔ)。觀(guān)察域外相關(guān)立法，賦予登記公信力的國(guó)家通常采用登記生效主義，如德國(guó)、瑞士；而法國(guó)、日本等采登記對(duì)抗主義的國(guó)家則不承認(rèn)登記公信力。顯然，登記公示并不必然指向登記公信力，其最終取決于國(guó)家對(duì)動(dòng)靜安全的選擇。但一些學(xué)者主張登記對(duì)抗主義下登記公信力仍有生存土壤，筆者認(rèn)為此種說(shuō)法很難成立[3,4]。公信力建立的是一種積極信賴(lài)，即有登記就有變動(dòng)，而采取登記對(duì)抗主義的國(guó)家之所以不承認(rèn)登記公信力，正是由于其物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，物權(quán)登記與物權(quán)變動(dòng)的不一致性概率之高實(shí)在難以為登記公信力提供基礎(chǔ)。因此，法國(guó)、日本并未賦予公信力以一般效力。

其次，登記公信力以國(guó)家信用為支撐。法律規(guī)定嚴(yán)格的登記程序，通過(guò)有條不紊的書(shū)面文字簡(jiǎn)明清晰的記載物權(quán)狀況，再加上登記部門(mén)對(duì)登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查，以及異議登記和更正登記等補(bǔ)救規(guī)則的設(shè)立，不動(dòng)產(chǎn)登記的正確率有了強(qiáng)有力的制度保障。即使登記簿上的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致，國(guó)家也采取“將錯(cuò)就錯(cuò)”的方法，仍認(rèn)可登記的權(quán)利人就是法律上的權(quán)利人，以保護(hù)善意第三人的信賴(lài)?yán)妗?lái)源于登記之權(quán)利外觀(guān)的公信力足以為第三人提供產(chǎn)生交易信賴(lài)的信息，國(guó)家無(wú)須設(shè)計(jì)其他制度補(bǔ)正公信力之不足②。

（2）善意取得制度——占有公信力之不足

占有與公信力的結(jié)合早于登記公信力。在此之前，“后手的權(quán)利不能優(yōu)于前手”的原則使無(wú)權(quán)處分下，第三人不能取得動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，近代以來(lái)，動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)愈加重要，以日耳曼法的“以手護(hù)手”原則為基礎(chǔ)，并吸收羅馬法短期時(shí)效取得制度中的第三人善意因素的善意取得制度成為保護(hù)動(dòng)產(chǎn)交易安全重要工具。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以交付為公示方式，第三人信賴(lài)并非建立在對(duì)變動(dòng)過(guò)程知曉的基礎(chǔ)上，而是依據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)建立在對(duì)相對(duì)人實(shí)際占有事實(shí)所表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)人地位的基礎(chǔ)上[2]246。顯然，占有的公信力明顯較弱：占有僅僅反映占有人與物的一種客觀(guān)聯(lián)系，這種聯(lián)系易受占有人客觀(guān)行為和主觀(guān)意思的影響，具有很強(qiáng)的靈活性和可變性，占有狀態(tài)與所有權(quán)的分離時(shí)常發(fā)生。因此，占有人是否對(duì)占有物享有物權(quán)以及享有何種物權(quán)，還需要第三人依據(jù)占有人的意思表示及其所處的具體環(huán)境加以判斷[5]。

一言以蔽之，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力同時(shí)解決了信賴(lài)之外觀(guān)和信賴(lài)之保護(hù)問(wèn)題，一氣呵成；占有公信力則因信賴(lài)外觀(guān)公信力的欠缺，在信賴(lài)保護(hù)問(wèn)題上須另行設(shè)計(jì)制度予以補(bǔ)正。

2.制度設(shè)計(jì)不同

如前文所述，基于登記和占有公信力的不同，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度和動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在制度設(shè)計(jì)上也存在區(qū)別。公示方式的形成過(guò)程和公信力強(qiáng)弱直接影響兩種制度設(shè)計(jì)，最明顯的體現(xiàn)在誘因原則的適用與否和第三人的注意義務(wù)大小上[6]。

（1）原權(quán)利人的可歸責(zé)性不同

在善意取得制度下，對(duì)于原權(quán)利人的可歸責(zé)性通常適用誘因原則，即無(wú)權(quán)處分人占有動(dòng)產(chǎn)這一權(quán)利外觀(guān)的形成必須符合原權(quán)利人的意思，無(wú)權(quán)處分人基于原權(quán)利人的意思而為占有。此時(shí)，原權(quán)利人的可歸責(zé)性在于未能對(duì)其所有物的移轉(zhuǎn)盡足夠的注意義務(wù)，未能正確判斷受讓人（即無(wú)權(quán)處分人）對(duì)第三人的可信賴(lài)性③。誘因原則的目的在于從原權(quán)利人的可歸責(zé)性中尋找保護(hù)第三人的事由。

相比之下，誘因原則很難在不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度之下找到生存空間。誘因原則之目的在于尋求保護(hù)善意第三人的正當(dāng)理由，而登記公信力制度并不存在此種需要。理由在于，物權(quán)登記以權(quán)利人同意登記為前提，由交易引起的物權(quán)變動(dòng)則需要雙方共同申請(qǐng)。除此之外，法律通過(guò)設(shè)置異議登記和更正登記制度糾正錯(cuò)誤的登記。法律為確保登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人的一致性，采取了一系列預(yù)防措施，因而放任登記錯(cuò)誤的權(quán)利人已經(jīng)具有了“可歸責(zé)性”。這種“可歸責(zé)性”并非由原權(quán)利人轉(zhuǎn)移占有的行為導(dǎo)致，而是內(nèi)化于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之中，因此，公信力制度無(wú)須像善意取得制度那樣運(yùn)用誘因原則判斷原權(quán)利人的可歸責(zé)性。

（2）第三人的注意義務(wù)

善意第三人注意的程度與權(quán)利外觀(guān)作為信賴(lài)保護(hù)客觀(guān)基礎(chǔ)的品質(zhì)成反比[7]。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度和善意取得制度雖然都產(chǎn)生權(quán)利取得的效果，但基于登記與占有公信力的強(qiáng)弱之分，立法分別對(duì)第三人的注意義務(wù)作了迥異的規(guī)定。第三人注意義務(wù)猶如協(xié)調(diào)原權(quán)利人與第三人利益的閥門(mén)，立法者充分考慮登記和占有之公信力強(qiáng)弱，對(duì)兩種制度中第三人注意義務(wù)作了不同要求。

基于不動(dòng)產(chǎn)登記足以單獨(dú)形成可靠權(quán)利外觀(guān)的特性，法律無(wú)須要求第三人負(fù)擔(dān)更多注意義務(wù)，只要求第三人不知登記存在錯(cuò)誤，該種善意為推定的善意，承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的法律也排除明知登記錯(cuò)誤的惡意第三人取得物權(quán)。第三人無(wú)須對(duì)自己的主觀(guān)善意進(jìn)行舉證，因此在這種保護(hù)模式下，善意是消極要件。在善意取得制度中，第三人善意是實(shí)體法上的要求，且在善意的外延上不僅排除明知，而且通常排除重大過(guò)失[8]。因此，第三人出于過(guò)失信賴(lài)權(quán)利外觀(guān)而為交易行為，也有可能喪失善意取得制度的庇護(hù)④。善意取得制度中的善意須舉證而非推定。

3.效力內(nèi)容不同

不可否認(rèn)，登記公信力制度和善意取得制度對(duì)于善意第三人而言，都產(chǎn)生權(quán)利取得的效果。正因如此，有學(xué)者主張登記公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是同一制度的兩面，這實(shí)際上是混淆了不動(dòng)產(chǎn)善意取得效果和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度[9]。善意取得效果是公信力制度與善意取得制度共同追求之結(jié)果，以結(jié)果相同推出制度相同顯然陷入本末倒置的邏輯混亂中[3]。相對(duì)于善意取得制度而言，登記公信力的效力內(nèi)容更為全面：它不只保護(hù)善意第三人的利益（事后救濟(jì)），也注重對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)（事先預(yù)防）。登記公信力有正反兩層意義，反面含義是在登記不實(shí)時(shí)，將錯(cuò)就錯(cuò)對(duì)善意第三人予以保護(hù)，此與善意取得制度價(jià)值重合；正面意義則體現(xiàn)公信力靜態(tài)的一面，即登記的高度正確性對(duì)于原權(quán)利人利益保護(hù)有事先預(yù)防的作用。登記公信力制度不僅可以解決無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致的物權(quán)歸屬問(wèn)題，還能降低無(wú)權(quán)處分的發(fā)生的可能性。而善意取得制度因占有之公信力不足，只具有事后救濟(jì)功能。進(jìn)一步而言，即使是同時(shí)發(fā)揮事后救濟(jì)功能，登記公信力制度也為原權(quán)利人提供更多救濟(jì)：原權(quán)利人除了向無(wú)權(quán)處分人主張權(quán)利外，在滿(mǎn)足條件的情況下，還可以請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，登記公信力在內(nèi)容和效力上更為全面。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易的信賴(lài)保護(hù)模式及存在的缺陷

（一）《物權(quán)法》第16條第1款——公信力抑或推定力

我國(guó)《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。學(xué)界對(duì)此條文的理解產(chǎn)生了偏差。有學(xué)者認(rèn)為該條文是對(duì)登記公信力的規(guī)定[10]。筆者認(rèn)為，該款的規(guī)定反映的是登記推定力，即當(dāng)事人是否享有物權(quán)、享有什么樣的物權(quán)，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載為準(zhǔn)[11,12]。且從“根據(jù)”一詞可以看出，該條文的目的在于使不動(dòng)產(chǎn)登記簿成為推定權(quán)利主體和內(nèi)容的根據(jù)[13]。全國(guó)人大法工委也對(duì)該條文作了進(jìn)一步的解釋?zhuān)骸坝涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外”[14]。正確區(qū)分登記推定力和公信力是正確解讀該法條的前提：

1.產(chǎn)生效力不同。登記推定力的效力多表現(xiàn)為程序性，登記權(quán)利人依據(jù)登記被推定為真實(shí)權(quán)利人，無(wú)須另外舉證，但這種推定可以被推翻，原權(quán)利人在證明登記錯(cuò)誤后可恢復(fù)其權(quán)利，因此即便承認(rèn)推定力，也不會(huì)有害及于靜的安全之虞[15]。而登記的公信力直接導(dǎo)致原權(quán)利人和善意第三人的實(shí)體權(quán)利發(fā)生變化，即使登記錯(cuò)誤，原權(quán)利人也無(wú)法重新取得物權(quán)，其在利益衡量中成為保護(hù)動(dòng)態(tài)安全的犧牲者。

2.保護(hù)對(duì)象不同。推定力保護(hù)的是登記所記載的權(quán)利人，產(chǎn)生對(duì)抗異議人的效力；而公信力則保護(hù)第三人，產(chǎn)生對(duì)抗原權(quán)利人的效力[3]。登記的推定力和公信力在功能上完全不同，推定力的效力是使登記簿上記載的權(quán)利人直接依據(jù)登記獲得登記的物權(quán)，不必舉證。公信力的功能在于即使登記的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不符，只要第三人的交易活動(dòng)是依據(jù)公示的信息進(jìn)行，那么第三人的利益就受到保護(hù)。

3.立法目的不同。賦予登記推定力首先是基于維護(hù)登記機(jī)關(guān)的權(quán)威，其次是為第三人信賴(lài)登記提供基礎(chǔ)；而公信力則是處于保護(hù)交易安全的宏觀(guān)考慮，確定以信賴(lài)為基礎(chǔ)的交易結(jié)果。

當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的前提。也有學(xué)者認(rèn)為登記的推定力是登記公信力的表現(xiàn)[16]90,[17]。登記的推定力為交易相對(duì)人確立了可信賴(lài)的基礎(chǔ)，即第三人之所以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生信任，是因?yàn)榈怯浀臋?quán)利人即為法律上的權(quán)利人。反之，若登記無(wú)推定力，登記的權(quán)利人是否為法律上的權(quán)利人也無(wú)從確定，第三人無(wú)法對(duì)登記產(chǎn)生信賴(lài)，登記的公信力亦無(wú)從談起。

（二）我國(guó)《物權(quán)法》第106條存在的缺陷

對(duì)比其他國(guó)家或地區(qū)的善意取得制度，我國(guó)的善意取得制度具有很強(qiáng)的個(gè)性。我國(guó)《物權(quán)法》第106條統(tǒng)一規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)的善意取得制度，且未對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)作任何區(qū)分，設(shè)置了統(tǒng)一構(gòu)成要件。其缺陷顯而易見(jiàn)：

1.將不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得制度存在邏輯矛盾。首先，善意取得制度的理論基礎(chǔ)就在于缺乏足夠可信的權(quán)利外觀(guān)，依此邏輯推理，善意取得制度容納不動(dòng)產(chǎn)則是由于不動(dòng)產(chǎn)登記所形成的權(quán)利外觀(guān)缺乏公信力。這與我國(guó)的登記狀況不符：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義⑤，采取實(shí)質(zhì)審查方式，規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，登記真實(shí)性有充足制度保障。其次，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度違背誘因原則。善意取得制度中，單憑無(wú)權(quán)處分人基于合法事由占有不動(dòng)產(chǎn)，通常情況下很難使第三人產(chǎn)生值得受法律保護(hù)的信賴(lài)。而不動(dòng)產(chǎn)交易中，“不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由而予以抗辯已不可能”[18]，不動(dòng)產(chǎn)登記簿處于登記機(jī)關(guān)的掌握之下，原權(quán)利人的行為難以影響不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利外觀(guān)，因此若以無(wú)權(quán)處分作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件，很難從無(wú)權(quán)處分中找出原權(quán)利人的可歸責(zé)因素[19]。

2.不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度具體規(guī)定模糊不清。首先，善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)不明確。我國(guó)《物權(quán)法》草案第111條將受讓人的善意界定為：“在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)?！贝艘酁閷W(xué)界通說(shuō)[16]441-442?，F(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)善意未作具體規(guī)定，更未進(jìn)一步區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意，學(xué)界對(duì)此爭(zhēng)議很大⑥。其次，以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓和第三人善意兩個(gè)要件的關(guān)系模糊不清。在合理價(jià)格的認(rèn)定上，一般以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)⑦。問(wèn)題在于，法律將合理價(jià)格和善意作為兩個(gè)單獨(dú)要件規(guī)定，但在司法實(shí)踐中，法官往往將交易價(jià)格合理與否作為判斷第三人善意與否的標(biāo)準(zhǔn)。法院認(rèn)為，如果價(jià)格畸低，買(mǎi)受人應(yīng)該對(duì)出賣(mài)人的處分權(quán)產(chǎn)生合理懷疑，如不產(chǎn)生懷疑，法院將可能認(rèn)定其為非善意[20]。更有甚者，法院依據(jù)客觀(guān)情勢(shì)不考慮價(jià)格因素，即使交易價(jià)明顯不合理，只要該價(jià)格不會(huì)讓買(mǎi)受人產(chǎn)生對(duì)出賣(mài)人處分權(quán)的懷疑，依然不影響“善意”的認(rèn)定。合理價(jià)格之要件的必要性有待考量。

三、公信力的堅(jiān)持：制度基礎(chǔ)與社會(huì)需求

我國(guó)《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的缺陷顯而易見(jiàn)，而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的建立在我國(guó)既有成熟的法律環(huán)境，也有現(xiàn)實(shí)的社會(huì)需要。

（一）現(xiàn)行法為登記公信力的確立提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力有賴(lài)于登記的高度真實(shí)性，這種真實(shí)性的創(chuàng)造和維持則以登記制度的呈現(xiàn)和自省為必要。制度呈現(xiàn)方面，國(guó)家信用的支撐最為根本有力，登記審查模式和登記的形成力則進(jìn)一步塑造了公信力的強(qiáng)度；制度自省方面，主要表現(xiàn)在登記錯(cuò)誤的賠償機(jī)制上，唯有嚴(yán)格的賠償責(zé)任設(shè)置才能維持登記的真實(shí)性。此外，高度真實(shí)的登記與公信力的確立需要登記推定力的搭橋，解決了可信這一前提性問(wèn)題，才有可能探討信賴(lài)錯(cuò)誤登記后的權(quán)利歸屬問(wèn)題。我國(guó)登記制度已經(jīng)具備保障登記的真實(shí)性的如下相關(guān)安排，并在進(jìn)一步完善之中。

1.登記行為以國(guó)家信用為支撐。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記由專(zhuān)門(mén)的國(guó)家行政機(jī)構(gòu)辦理，登記行為屬于公法行為⑧。其具有公開(kāi)性、權(quán)威性和可信賴(lài)性，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信任以國(guó)家登記機(jī)關(guān)代表的國(guó)家信用為支撐[21]。

2.登記具有形成力和推定力。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義，登記具有形成效力，能及時(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)狀況，減少登記遲延?！段餀?quán)法》第16條的規(guī)定賦予登記推定力，使登記從可知到可信。登記的確權(quán)效力和推定效力為登記的公信力奠定了基礎(chǔ)。

3.登記審查采實(shí)質(zhì)審查模式?！稌盒袟l例》的公布和實(shí)行則是我國(guó)建立公信力制度的助推器。該《暫行條例》在實(shí)質(zhì)審查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化了審查內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)不僅要審查申請(qǐng)材料的形式合法性，還要審查其真實(shí)性，并且賦予登記機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)登記申請(qǐng)人、實(shí)地查看等審查職權(quán)，為其開(kāi)展實(shí)質(zhì)審查提供條件?！稌盒袟l例》以列舉加兜底的模式規(guī)定了可以實(shí)地查看的情形，防止存在權(quán)屬爭(zhēng)議、涉及他人利害關(guān)系的登記錯(cuò)誤出現(xiàn)⑨。就詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人的事項(xiàng)而言，《房屋登記管理辦法》作了比較具體的規(guī)定，包括原權(quán)利人和申請(qǐng)人的意思表示是否真實(shí)，申請(qǐng)登記房屋是否為共有等情況⑩。盡管學(xué)界對(duì)我國(guó)登記審查模式存在爭(zhēng)議，但無(wú)論主張何種審查模式，現(xiàn)行法的規(guī)定絕不同于純粹的形式主義審查模式11。立法明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，并賦予其進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的職權(quán)，也是以旨在要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)較多的審查義務(wù)，盡可能確保登記權(quán)利的真實(shí)性[22]。

4.登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任得到強(qiáng)化?！稌盒袟l例》進(jìn)一步細(xì)化和強(qiáng)化了關(guān)于登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的責(zé)任的規(guī)定?！稌盒袟l例》在法律責(zé)任一章中明確了登記錯(cuò)誤的責(zé)任，相比于《物權(quán)法》的規(guī)定，作了一些調(diào)整。第一，將登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任置于提供虛假材料的當(dāng)事人之賠償責(zé)任之前，我們從這一微小的變動(dòng)中，可以揣測(cè)出立法者對(duì)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的強(qiáng)調(diào)12；第二，增加了登記機(jī)構(gòu)工作人員虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記的責(zé)任，責(zé)任承擔(dān)方式則涵括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任；第三，擴(kuò)大了責(zé)任事由，不局限于登記錯(cuò)誤行為，還包括對(duì)登記信息和資料的違法查詢(xún)，違法利用和違法泄露行為。這一系列規(guī)定，有利于督促登記機(jī)構(gòu)工作人員認(rèn)真履行登記職責(zé)，以保障登記的準(zhǔn)確性13。

此外，《暫行條例》還保證了權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢(xún)、復(fù)制登記資料的權(quán)利，建立統(tǒng)一的信息基礎(chǔ)管理平臺(tái)，有利于維護(hù)群眾的知情權(quán)，也利于錯(cuò)誤登記的及時(shí)糾正。此外，異議登記、更正登記的設(shè)置也為真實(shí)權(quán)利人主張權(quán)利回復(fù)，糾正登記錯(cuò)誤提供保障14。

（二）交易安全和效率需要登記公信力制度

前文已經(jīng)論述，與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度相比，登記公信力制度的安全價(jià)值更為豐富，它關(guān)注的是交易鏈上的每一個(gè)人，對(duì)原權(quán)利人有事先預(yù)防的保護(hù)作用，對(duì)善意取得人有事后救濟(jì)的作用。而在效率價(jià)值上，登記公信力制度的建立則更是必須。效率強(qiáng)調(diào)成本與效益。就我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記而言，國(guó)家是登記制度成本的主要承擔(dān)者，國(guó)家付出大量人力資源和財(cái)力資源，意在追求登記制度效益的最大化。登記公信力制度確立了登記簿信息的權(quán)威性，大大降低了信息搜尋成本；同時(shí)，公信力制度下，交易風(fēng)險(xiǎn)由風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防成本較小的原權(quán)利人承擔(dān)，交易成本總體下降；最后，公信力制度的建立相比于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度而言，其激勵(lì)作用更為明顯[23]。建立不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度不僅有理論依據(jù)，而且有前述制度基礎(chǔ)，更有追求交易安全和效率的社會(huì)需求。但是我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，該制度“僅在受讓人善意和無(wú)權(quán)處分的行為之間建立了邏輯聯(lián)系，并未直接涉及不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確或不正確狀況，忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的作用”[19]，間接否定了不動(dòng)產(chǎn)登記公信力。

四、公信力的修正：夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度

在一般的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度理應(yīng)取代不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。但夫妻單方處分登記于一方名下的共有不動(dòng)產(chǎn)的情況應(yīng)作另外考慮。

根據(jù)我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，在夫妻財(cái)產(chǎn)法定共有制下，夫妻在婚姻關(guān)系期間所得的不動(dòng)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)，由雙方共同共有，即使登記在一人名下，另一方仍然享有所有權(quán)。當(dāng)一方單獨(dú)處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，第三人是否可以直接依據(jù)對(duì)登記的信賴(lài)取得所有權(quán)？這涉及到隱名權(quán)利人和第三人的利益問(wèn)題，進(jìn)一步剖析，則是婚姻家庭關(guān)系的穩(wěn)定和交易安全的權(quán)衡問(wèn)題[24]。

（一）公信力制度適用于婚姻關(guān)系的障礙

筆者認(rèn)為，解決夫妻單方處分共有不動(dòng)產(chǎn)的效力問(wèn)題，直接適用不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)交易第三人，往往會(huì)忽視對(duì)夫妻關(guān)系中隱名權(quán)利人的保護(hù)，因此，在夫妻單方處分共有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力作適當(dāng)修正，理由如下：

1.個(gè)人本位和家本位理念的沖突

《物權(quán)法》是調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律，其立法目的在于確定物的歸屬，促進(jìn)物的利用，兼顧財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全，其以個(gè)人本位為立足點(diǎn)，著重保護(hù)每個(gè)人對(duì)物的支配和控制的權(quán)利。基于對(duì)個(gè)人本位主義的強(qiáng)調(diào)，《物權(quán)法》即使規(guī)定了以共有人之間的某種特殊關(guān)系為基礎(chǔ)的共同共有，也只是對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行事實(shí)上的陳述，其目的在于確立每個(gè)共有人的權(quán)利義務(wù)范圍，并不深究共同共有的基礎(chǔ)關(guān)系的具體意義。而《婚姻法》是身份法，調(diào)整的是具有特定的身份關(guān)系的人之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系?；橐黾彝リP(guān)系的穩(wěn)定是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，《婚姻法》的立法目的側(cè)重于維護(hù)婚姻家庭關(guān)系的穩(wěn)定，帶有明顯的“公法”色彩和利他價(jià)值傾向。《婚姻法》貫徹家本位理念，這就決定了其在調(diào)整婚姻財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，不可能像《物權(quán)法》那樣體現(xiàn)直接的經(jīng)濟(jì)目的，而是更關(guān)注身份關(guān)系對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的影響。這種家本位的倫理價(jià)值決定了《婚姻法》不可能完全以個(gè)人為本位，必須考慮夫妻共同體和家庭共同體的利益[25]。夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系兼具財(cái)產(chǎn)性和身份性，同時(shí)受《物權(quán)法》和《婚姻法》的調(diào)整，法律適用問(wèn)題隨之而來(lái)。夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系雖然涉及到物的歸屬和利用關(guān)系，但其身份屬性貫徹于整個(gè)物權(quán)關(guān)系的發(fā)生、變更和消滅，在調(diào)整時(shí)必須考慮夫妻共同體的利益，貫徹家本位的理念[26]。因此在調(diào)整夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)給予《婚姻法》一定的謙讓和尊重。

2.公信力制度可能削弱對(duì)隱名權(quán)利人的保護(hù)

不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的保護(hù)模式以保護(hù)第三人利益為側(cè)重點(diǎn)，善意推定免去第三人善意的舉證負(fù)擔(dān)，直接以登記內(nèi)容為依據(jù)，無(wú)須滿(mǎn)足“合理價(jià)格”等其他實(shí)體要件，在第三人利益的保護(hù)上可謂快速明確。但在調(diào)整婚姻財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，公信力的確立忽視了讓與人與隱名權(quán)利人的身份關(guān)系，過(guò)分削弱對(duì)隱名權(quán)利人的保護(hù)。除此之外，公信力的確立在夫妻共同共有關(guān)系下也阻力重重。在社會(huì)實(shí)踐中，基于社會(huì)倫理道德觀(guān)念，夫妻間的信任，社會(huì)習(xí)慣等因素，夫妻共同共有的不動(dòng)產(chǎn)往往會(huì)登記在一方名下，我國(guó)法律并沒(méi)有強(qiáng)制夫妻雙方必須同時(shí)登記，對(duì)于僅登記一方的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，未登記一方仍然享有所有權(quán)，如對(duì)于必須登記的房屋所有權(quán)，夫妻一方并未登記的仍然享有所有權(quán)，并不受“登記生效主義”的制約[27]。因此，就夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的登記，往往不能反映權(quán)利的真實(shí)情況。隱名權(quán)利人大量存在的事實(shí)，要求第三人負(fù)擔(dān)更多的注意義務(wù)。夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定以及登記實(shí)踐使得第三人不具有可以直接信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記的正當(dāng)依據(jù)。

此外，公信力原則以保護(hù)交易安全為使命，在保護(hù)第三人利益的同時(shí)，沒(méi)有考慮隱名權(quán)利人的利益。隱名權(quán)利人不同于一般的原權(quán)利人，其與讓與人之間的特殊身份關(guān)系直接關(guān)系到夫妻共同生活利益和子女利益，交易安全必須做出適當(dāng)讓步[26]。

（二）夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的正當(dāng)性

夫妻單方處分僅登記在一方名下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，夫妻共同生活利益與交易安全確實(shí)存在沖突，但二者是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，并不是非此即彼的關(guān)系。誠(chéng)然在夫妻共同共有關(guān)系下，第三人利益需要讓步，但完全犧牲交易安全則又走向另一種極端。因此，我國(guó)在解決夫妻單方無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題上，適用善意取得制度有其正當(dāng)性15。

首先，我國(guó)現(xiàn)有的夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)登記較之于一般不動(dòng)產(chǎn)登記而言，公信力較弱，這使得善意取得制度有其適用空間。夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)登記于一方名下時(shí)，《物權(quán)法》認(rèn)可登記人為所有權(quán)人，《婚姻法》則同時(shí)認(rèn)可夫妻另一方的共有人地位。實(shí)際生活中，基于道德傳統(tǒng)和倫理觀(guān)念，夫妻財(cái)產(chǎn)登記與一方名下的現(xiàn)象比比皆是，甚至成為中華文化的特色成分，夫妻共有財(cái)產(chǎn)登記的公信力減弱并成為社會(huì)現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立則是以削弱登記的公信力為代價(jià)換取對(duì)家庭倫理觀(guān)的維持。

其次，第三人利益有保護(hù)的合理性和必要性。夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)登記于一方名下時(shí)，會(huì)造成善意第三人對(duì)登記一方有處分權(quán)的信賴(lài)；另一方面，在夫妻一方無(wú)權(quán)處分中，夫妻雙方基于特殊關(guān)系，相比第三人而言，在了解彼此狀況方面更有利，防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的成本更小。且雙方基于信任而僅為一方登記，該信任所造成的風(fēng)險(xiǎn)不能完全轉(zhuǎn)嫁給第三人。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度填補(bǔ)了第三人利益的保護(hù)空缺，使交易安全作出的讓步保持在經(jīng)濟(jì)發(fā)展可允許的范圍內(nèi)，不至于走向另一種極端。

再次，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用于夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)兼顧了夫妻關(guān)系中隱名權(quán)利人的利益和第三人的利益，既有利于培養(yǎng)家庭成員的財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)和人格獨(dú)立，也可以促進(jìn)家庭財(cái)產(chǎn)登記制度的完善，提高登記內(nèi)容的可信賴(lài)性，以更好的維護(hù)第三人的利益，降低交易成本，維護(hù)交易安全和效率[9]。

需要指出的是，筆者所說(shuō)的夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，與我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有所不同，即第三人還需要承擔(dān)更多的注意義務(wù)。一方面，法定婚后所得共有制是絕大多數(shù)人愿意采用的夫妻財(cái)產(chǎn)制類(lèi)型。第三人在與夫妻一方進(jìn)行交易時(shí)，理應(yīng)具備這種生活經(jīng)驗(yàn)。另一方面，夫妻關(guān)系除非刻意隱瞞，往往容易查明。因此，第三人應(yīng)當(dāng)詢(xún)問(wèn)對(duì)方婚姻狀況，如果對(duì)方已婚，第三人可以要求其提供結(jié)婚證及夫妻雙方的身份證。而且，最好是在夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)的情況下簽訂合同，由夫妻雙方簽字；如果一方不能到場(chǎng)，除了要求提供結(jié)婚證、夫妻雙方身份證外，第三人還應(yīng)要求對(duì)方提供同意交易的證明，如果對(duì)方不愿意提供證件、證明，第三人應(yīng)慎重交易。沒(méi)有盡到注意義務(wù)的，不能認(rèn)定為善意，第三人不能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。第三人履行注意義務(wù)具有可操作性，且成本相對(duì)較小。

五、結(jié)論

綜上所述，筆者認(rèn)為我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)交易善意保護(hù)模式上應(yīng)該確立登記公信力制度，一般情況下第三人直接依其對(duì)登記的善意信賴(lài)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。而具體到夫妻一方無(wú)權(quán)處分共有不動(dòng)產(chǎn)的情況，則對(duì)登記公信力進(jìn)行修正，適用善意取得制度，并由第三人承擔(dān)較多的注意義務(wù)，從而緩解家庭關(guān)系穩(wěn)定和交易安全便捷間的沖突。

[注釋]

① 需要明確的是，公信力原則并非公示原則的必然結(jié)果。公信力原則只是解決公示瑕疵的方式之一。公示原則的確立并不必然導(dǎo)致公信力原則的產(chǎn)生，例如作為公示方式的登記與公信力的結(jié)合就經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程，公示方式是否被賦予公信力最終取決于國(guó)家交易安全保護(hù)的需要。參見(jiàn)：葉金強(qiáng)《公信力的法律構(gòu)造》，北京大學(xué)出版社2004年版，第23頁(yè)。

② 筆者認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度”和“善意取得制度”雖都為“制度”，但顯然用于形容后者更為恰當(dāng)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記公信力制度更多的體現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的確認(rèn)，而善意取得制度則更多注入法律的制度設(shè)計(jì)，是基于占有之公信力不足而設(shè)計(jì)的補(bǔ)救措施，通過(guò)設(shè)計(jì)一系列限制條件形成的制度規(guī)則。

③ 關(guān)于善意取得制度中，原權(quán)利人基于何種理由喪失所有權(quán)，存在多種學(xué)說(shuō)：（1）過(guò)失責(zé)任說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，原所有人將物交由占有人，應(yīng)能排除形成非占有人之物的外觀(guān)，卻不予排除，原所有人對(duì)此有過(guò)失，因而喪失所有權(quán)。（2）危險(xiǎn)支配說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，原權(quán)利人在移轉(zhuǎn)占有之時(shí)，對(duì)受讓人的無(wú)權(quán)處分風(fēng)險(xiǎn)可以支配，而第三人對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)通常無(wú)法支配。（3）外觀(guān)創(chuàng)造說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分人的權(quán)利外觀(guān)由原權(quán)利人的行為引起，這本身就是可歸責(zé)于原權(quán)利人的事由。參見(jiàn)蘇永欽：《私法自治中的經(jīng)濟(jì)理性》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004年版，第175頁(yè)-第176頁(yè)。筆者認(rèn)為，以上三種學(xué)說(shuō)都一定程度上解釋了原權(quán)利人喪失所有權(quán)的正當(dāng)性，但未能觸及根本。善意取得制度本身是利益衡量后的立法選擇，因此原權(quán)利人喪失權(quán)利的正當(dāng)性在于這種利益衡量的正當(dāng)性。利益衡量是否公平應(yīng)當(dāng)考量原權(quán)利人的防免成本和第三人的征信成本，當(dāng)原權(quán)利人防免成本更小時(shí)，法律就應(yīng)當(dāng)選擇保護(hù)第三人的權(quán)利，以整體減少社會(huì)成本。

④ 學(xué)界圍繞是否允許第三人有過(guò)失而存在“廣義說(shuō)”和“狹義說(shuō)”，前者指不知道或不應(yīng)當(dāng)知道，后者指不知道且無(wú)重大過(guò)失。參見(jiàn)魯春雅：論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度構(gòu)成中的善意要件，《中外法學(xué)》，2011年第3期。

⑤ 參見(jiàn)《暫行條例》第5條；《城市房地產(chǎn)管理法》第35條；《土地管理法》第35條、第60條；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》第9條。

⑥ 有學(xué)者提出應(yīng)當(dāng)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)對(duì)善意進(jìn)行認(rèn)定。在動(dòng)產(chǎn)上，除了要求需占有外，還要綜合考慮交易的場(chǎng)所、交易的條件、交易的價(jià)格、交易的對(duì)象等等，才能產(chǎn)生信賴(lài)出讓人有處分權(quán)的權(quán)利外觀(guān)，認(rèn)定為善意。而在不動(dòng)產(chǎn)上，因?yàn)橛袊?guó)家的信譽(yù)作保障，不動(dòng)產(chǎn)的登記有著很高的公信力，當(dāng)事人可以?xún)H因?yàn)榈怯浂a(chǎn)生合理信賴(lài)，從而構(gòu)成善意，而無(wú)需綜合考慮合理的價(jià)格等等。還有人提出以客觀(guān)善意作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)第三人基于對(duì)公示的信賴(lài)而被判斷為善意，此種善意以物權(quán)公示方式為基礎(chǔ)，其正確性來(lái)源于物權(quán)公示的公信力，因此稱(chēng)為“客觀(guān)善意”。參見(jiàn)王利明：善意取得制度的構(gòu)成——以我國(guó)物權(quán)法草案第111條為分析對(duì)象，載《中國(guó)法學(xué)》2006年第4期。筆者認(rèn)為，這種觀(guān)點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度無(wú)異。

⑦ 參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?9條。

⑧ 參見(jiàn)《暫行條例》第6條。

⑨ 參見(jiàn)《物權(quán)法》第12條，《暫行條例》第19條。

⑩ 參見(jiàn)《房屋登記管理辦法》第18條。

? 有學(xué)者認(rèn)為，登記的審查方式確實(shí)會(huì)影響登記權(quán)利狀況與實(shí)際權(quán)利狀況的一致性，但登記實(shí)質(zhì)審查主義并不是登記公信力設(shè)立的必要條件，實(shí)質(zhì)審查的空缺可以以其他規(guī)則予以填補(bǔ)。例如，通過(guò)原權(quán)利人的登記同意代替對(duì)物權(quán)合意的審查，或者設(shè)立公證制度，將登記機(jī)關(guān)的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)轉(zhuǎn)移給公證機(jī)關(guān)。參見(jiàn)程科：從德日兩國(guó)民法看登記公信力的制度基礎(chǔ)，《研究生法學(xué)》，2011年第2期。筆者認(rèn)為，由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查只是審查主體的交換，仍屬于實(shí)質(zhì)審查主義模式。

? 關(guān)于登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的性質(zhì)存在不同觀(guān)點(diǎn)，我國(guó)《物權(quán)法》第21條第2款只是作了原則性規(guī)定。筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)因過(guò)錯(cuò)致使不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，導(dǎo)致原權(quán)利人或者利害關(guān)系人遭受損害的，應(yīng)根據(jù)不同的情形單獨(dú)承擔(dān)賠償責(zé)任或者與有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人共同承擔(dān)賠償責(zé)任。在現(xiàn)有法律框架下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依照《國(guó)家賠償法》承擔(dān)賠償責(zé)任（關(guān)于《國(guó)家賠償法》和《侵權(quán)責(zé)任法》關(guān)系參見(jiàn)張善斌：《國(guó)家賠償法》與《侵權(quán)責(zé)任法》調(diào)整范圍之協(xié)調(diào)，載《中國(guó)法學(xué)》2012年特刊）。另外，關(guān)于承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任的登記機(jī)構(gòu)與承擔(dān)普通侵權(quán)責(zé)任的當(dāng)事人能否共同承擔(dān)以及如何共同承擔(dān)責(zé)任，還有待進(jìn)一步研究。

? 參見(jiàn)《物權(quán)法》第21條，《暫行條例》第29條、第30條、第31條。

? 參見(jiàn)《暫行條例》第23條，第27條。

15 參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條。

[1] 國(guó)土資源部.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）的說(shuō)明[EB].(2015-3-26)[2015-3-30]http://www.chinalaw.gov.cn/article/cazjgg/201503/20150300398788.shtml .

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