○杜江涌
(西南政法大學(xué) 民商法學(xué)院,重慶 401120)
隨著“私權(quán)自治”理念的貫徹以及業(yè)主“自主管理”意識的增強,作為業(yè)主自治團體表現(xiàn)形式的業(yè)主委員會,在現(xiàn)代物業(yè)中的地位和作用日益凸顯。但是由于我國相關(guān)法律規(guī)定的缺失,使得業(yè)主委員會在實踐中面臨諸多問題,長期以來無法充分發(fā)揮其功能。筆者作為所在小區(qū)業(yè)主委員會副主任,深深體會到了完善業(yè)主委員會制度的重要性與迫切性。這也是本文寫作的原因和目的所在。
從20世紀(jì)80年代末開始,學(xué)者對業(yè)主委員會制度加以關(guān)注,并從不同的視角進行解讀。有的關(guān)注業(yè)主委員會的性質(zhì)問題、有的關(guān)注業(yè)主委員會的法律地位問題、有的關(guān)注業(yè)主委員會的運作問題等等,不一而足。然而,大多數(shù)的論作傾向于理論性探討,沒有體現(xiàn)理論與實踐的充分結(jié)合。本文立足于業(yè)主委員會在實際運行中存在的問題,借鑒他人研究成果,從業(yè)主委員會與其他主體的關(guān)系入手,通過對業(yè)主委員會法律地位的剖析,反思業(yè)主委員會監(jiān)督機制的不足,就我國業(yè)主委員會制度的完善與構(gòu)建提出淺見。
作為一級自治組織,業(yè)主委員會充分體現(xiàn)業(yè)主自主參與、自主管理的意志,具有較強的公益性質(zhì),對我國基層民主建設(shè)有著積極的社會意義。〔1〕業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系如何,是需首先厘清的基礎(chǔ)性問題。
業(yè)主委員會和業(yè)主是怎樣的一種關(guān)系,涉及到業(yè)主委員會管理權(quán)的根本來源問題。對此,理論界提出了多種學(xué)說,大致觀點有如下三種:
1.代表說。該學(xué)說認(rèn)為,業(yè)主委員會僅是業(yè)主選出的代表,它將代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同,交涉事務(wù),并且可以代表業(yè)主參加訴訟等。因此,業(yè)主委員會的成員只能是業(yè)主,非業(yè)主者不能擔(dān)任此職?!?〕《物業(yè)管理條例》第16條對此有明文規(guī)定。
2.信托說。持信托說觀點者認(rèn)為,業(yè)主委員會和業(yè)主是一種信托關(guān)系。〔3〕業(yè)主通過業(yè)主大會委托業(yè)主委員會管理日常物業(yè)事務(wù),不同于一般的民事委托,其近似于公司股東對董事的信托。基于信托關(guān)系,業(yè)主將共有部分的財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主委員會,因此,業(yè)主委員會也是有獨立財產(chǎn)的。
3.代理說。從《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定來看,業(yè)主委員會但凡遇到物業(yè)管理的重大事項,必須召開業(yè)主大會,進行民主投票決定,也即是說,業(yè)主委員會在重大事項上必須經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)方可行使某些物業(yè)管理活動。在此情況下,業(yè)主委員會行為的法律效果歸于全體業(yè)主。這具有代理的典型特征。所以,業(yè)主委員會與業(yè)主之間的關(guān)系是一種代理關(guān)系?!?〕
分析上述三種觀點,不難發(fā)現(xiàn),代表說將業(yè)主委員會同全體業(yè)主視為同一人格主體,有違法理。適用代表說的前提須是全體業(yè)主是一個有法律意義的團體,并由法律明文規(guī)定。業(yè)主委員會至今在法律上是否具有民事主體地位尚且不能明確,更不必言及法律羞澀的規(guī)定。由此推論,這種學(xué)說在理論上不能很好地自圓其說,故不可采用。而信托說,從我國的實際情況出發(fā),就會發(fā)現(xiàn)其存在問題,比如業(yè)主共有部分的財產(chǎn)歸屬問題就是該學(xué)說的不解之惑。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等均屬于業(yè)主共有。按信托說,這些財產(chǎn)一旦由業(yè)主委員會管理,便認(rèn)為業(yè)主委員會有了獨立的財產(chǎn),試問該財產(chǎn)從何而來?所謂“獨立財產(chǎn)”難道交由業(yè)主委員會管理就改變了財產(chǎn)歸屬?顯然說不通,故此說也不足采信。至于代理說,較之前兩種學(xué)說,更具合理性。突出表現(xiàn)在兩點:第一,代理人依照本人的授權(quán)所進行的行為的法律效果直接歸于本人,此既可解決業(yè)主委員會的權(quán)利來源,也可解決代理人濫用權(quán)利之民事責(zé)任的歸屬問題。第二,業(yè)主委員會接受業(yè)主的委托,可以依據(jù)自己的意思為作為本人的業(yè)主謀利益,在具體操作中靈活性強?!?〕
現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有關(guān)系,使得業(yè)主在專有部分的所有權(quán)之外,還對共有部分享有了共同所有與共同管理的權(quán)利〔6〕,為了實現(xiàn)對共同部分的管理與共同利益的維護,業(yè)主大會及業(yè)主委員會作為統(tǒng)一和協(xié)調(diào)業(yè)主間關(guān)系的機構(gòu)便產(chǎn)生了?!?〕
1.關(guān)于業(yè)主委員會與業(yè)主大會關(guān)系的制度設(shè)計
對于業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系,我國《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》均有所涉及,認(rèn)為“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”、“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”。2009年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,則進一步對業(yè)主委員會的權(quán)限范圍作出了明確的規(guī)定,賦予業(yè)主委員會日常物業(yè)管理事務(wù)的核心地位。
作為執(zhí)行者,業(yè)主委員會主要行使如下職責(zé):召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實施;業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)?!?〕
業(yè)主大會對業(yè)主委員會的約束,從立法上看,體現(xiàn)在了業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會議事規(guī)則等契約文件上。業(yè)主大會的監(jiān)督,是依靠其作為最高意思決定者的地位發(fā)生作用,然而由于召開的不便利,這些監(jiān)督往往又沒有落到實處?,F(xiàn)實中,業(yè)主的監(jiān)督更是無從談起,訴求與實際落實之間的差異,不可避免地造成一些消極因素,業(yè)主委員會監(jiān)督機制的設(shè)置成為必行。
2.“執(zhí)行機構(gòu)說”的辨析
在我國現(xiàn)行立法中,將業(yè)主委員會定性為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),我國2003年的《物業(yè)管理條例》就明確規(guī)定:業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。我國物權(quán)法對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系雖未明確規(guī)定,但是其“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,履行下列職責(zé)”的表述,實際上仍堅持了以前的觀點。表面上看來,業(yè)主大會追求了公平,業(yè)主委員會兼顧了效率,二者是良性互動的關(guān)系,然而實際上,筆者認(rèn)為這種制度設(shè)計不盡合理。
(1)按照民法基本理論來說,執(zhí)行機構(gòu)作為具體的辦事機構(gòu),應(yīng)當(dāng)有其所依附的實體組織。如果業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)的話,那么業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)為這個實體組織。但是對業(yè)主大會進行考察的話,就不難發(fā)現(xiàn),業(yè)主大會并不具備實體組織的資格。業(yè)主大會雖然是全體業(yè)主的意思形成機關(guān),但是并不等同于全體業(yè)主本身,它對全體業(yè)主的財產(chǎn)并沒有所有權(quán),更沒有其獨立的財產(chǎn);同時,業(yè)主大會由于其性質(zhì)的特殊性,也不可能單獨承擔(dān)民事責(zé)任。因此,業(yè)主大會不可能成為法律所認(rèn)可的實體組織。既然業(yè)主大會不具有實體組織的屬性,那么業(yè)主委員會的所謂“執(zhí)行機構(gòu)”地位就更無從談起了。
(2)我國現(xiàn)行規(guī)范對業(yè)主委員會所作的規(guī)定,實際上也與法律上對其地位的定性有矛盾和沖突。第一,從權(quán)利的來源來看,如果業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),那么其權(quán)利來源應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會,同時其行為的后果也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會來承擔(dān),但是,我國《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定業(yè)主委員會“作出的決定侵害業(yè)主的合法利益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”,這實際上就承認(rèn)了業(yè)主委員會具有獨立的訴訟主體資格,與執(zhí)行機構(gòu)一說相矛盾;第二,從職責(zé)的內(nèi)容來看,如果業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu),那么就應(yīng)當(dāng)從事具體的事務(wù)性工作,但在法律上卻沒有對其進行明確的職責(zé)區(qū)分,業(yè)主委員會的很多工作是與業(yè)主大會相重合的,二者職責(zé)區(qū)分的不明確,使得執(zhí)行機構(gòu)的存在地位缺乏實際意義;第三,從性質(zhì)來看,如果業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),那么其對外活動應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會的名義進行,然而在簽訂物業(yè)合同時,有的地區(qū)的做法卻是認(rèn)可業(yè)主委員會以自己的名義與物業(yè)公司簽訂合同,這種法律上的認(rèn)可實際上是承認(rèn)了業(yè)主委員會的獨立民事主體地位,這與其執(zhí)行機構(gòu)的性質(zhì)不符;第四,從程序上來看,我國法律規(guī)定業(yè)主委員會成立應(yīng)當(dāng)進行備案,但是如果業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)的話,要求內(nèi)部機構(gòu)進行備案這顯然是不合理的,就像法律要求公司而不是董事會進行備案是一樣的,這種備案程序與執(zhí)行機構(gòu)說是互相沖突的。
我國對業(yè)主委員會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的法律定位,在理論上、規(guī)范上、實踐上都缺乏有力的理論支持與現(xiàn)實效果,說明這種劃分是不恰當(dāng)?shù)?。但是,我國目前無論是理論上還是實踐中都仍然堅持業(yè)主委員會的執(zhí)行機構(gòu)地位,主要是由于業(yè)主大會的地位不夠明確,業(yè)主大會是全體業(yè)主的意思形成機關(guān),但卻是不承擔(dān)任何法律責(zé)任的非實體組織,致使業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系不能理順,這也是造成目前我國業(yè)主委員會法律地位模糊處境尷尬的一個重要原因。后文將借鑒國外相關(guān)業(yè)主委員會的規(guī)定,嘗試對我國業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系進行一種新的制度設(shè)計,來解決這一問題。
業(yè)主委員會的法律地位,主要體現(xiàn)在業(yè)主委員會的民事主體地位如何,以及訴訟主體地位如何體現(xiàn)這兩個方面。
在我國,民事主體分為三類:自然人、法人和其他組織。業(yè)主委員會是否具備實體組織資格,立法并沒有明確。理論界的認(rèn)知主要有三種:
1.法人團體說
在我國,法人是指依法成立的,具有民事權(quán)利能力和民事行為能力,能夠獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。有學(xué)者認(rèn)為,業(yè)主委員會享有獨立的權(quán)利、獨立承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),應(yīng)視為法人組織。〔9〕
2.其他組織說(即非法人組織說)
所謂其他組織,即非法人團體,是指雖不具有法人資格但可以以自己的名義從事活動的組織體。有學(xué)者認(rèn)為,業(yè)主委員會雖然不具備法人資格,但是其經(jīng)過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記,具有合法地位,有一定的組織機構(gòu)和運營財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)是“其他組織”。
3.自治機構(gòu)說
持該觀點的學(xué)者認(rèn)為,從我國立法現(xiàn)狀來看,業(yè)主委員會既不是法人也不是具有民事主體地位的非法人團體,而僅僅是自治性機構(gòu),沒有權(quán)利能力,其行為的法律后果當(dāng)然由各個業(yè)主承擔(dān)?!?0〕所持理由有二:第一,賦予業(yè)主委員會民事主體地位,既無法理順外部關(guān)系,比如當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主就拖欠物業(yè)服務(wù)費一事提交仲裁時,往往因為二者沒有仲裁協(xié)議而遭到拒絕;第二,從國外業(yè)主團體、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三者地位不同卻緊密相連的視角來觀察我國業(yè)主委員會的法律地位,認(rèn)為賦予業(yè)主委員會民事主體地位,就不能理順內(nèi)部關(guān)系。
這三種觀點,各有側(cè)重,各有利弊。但是對業(yè)主大會進行考察的話,就不難發(fā)現(xiàn),業(yè)主大會并不具備實體組織的資格。業(yè)主大會雖然是全體業(yè)主的意思形成機關(guān),但是并不等同于全體業(yè)主本身,它對全體業(yè)主的財產(chǎn)并沒有所有權(quán),更沒有其獨立的財產(chǎn);同時,業(yè)主大會由于其性質(zhì)的特殊性,也不可能單獨承擔(dān)民事責(zé)任。因此,業(yè)主大會不可能成為法律所認(rèn)可的實體組織。
對于是否應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格,一直是業(yè)主委員會制度研究的核心問題之一。
1.《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定
《民事訴訟法》第48條規(guī)定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”
比照我國法律關(guān)于業(yè)主委員會的規(guī)定,可以發(fā)現(xiàn)其符合非法人組織的要件:首先,業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的,作為其執(zhí)行機構(gòu)處理日常事務(wù);其次,業(yè)主委員會可以以其團體的名義采取民事行為,如與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;第三,業(yè)主委員會可以形成獨立于其成員的個人意思的團體意思表示;第四,業(yè)主委員會只占有少量的活動經(jīng)費,除此之外再沒有其他的獨立財產(chǎn),且其經(jīng)費來源是向業(yè)主征收,業(yè)主委員會的辦公場所也是屬于全體業(yè)主所有,因而業(yè)主委員會缺乏獨立財產(chǎn),也就無法獨立承擔(dān)法律責(zé)任。因此,將業(yè)主委員會確定為法律上的其他組織在理論上是可行的。而且,我國最高人民法院2003年針對安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》進行的批復(fù)中提到:“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第49條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定,金湖新村業(yè)主委員會符合其他組織的條件,對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的,可以以自己名義提起訴訟?!弊罡呷嗣穹ㄔ阂运痉ń忉尩男问綄I(yè)主委員會的主體資格給出了一個較為明確的規(guī)定,表明將業(yè)主委員會認(rèn)定為其他組織在法律上也是可行的。
2.《物權(quán)法》中關(guān)于業(yè)主委員會訴訟主體資格的規(guī)定
《物權(quán)法》的相關(guān)條文中,實際上可以看出立法者對業(yè)主委員會獨立法律地位是持肯定態(tài)度的。如第78條規(guī)定:“業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?!边@實際上是間接承認(rèn)了業(yè)主委員會可以作為被告參與到民事訴訟中的訴訟主體地位。
3.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于業(yè)主委員會訴訟主體資格的規(guī)定
《條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?!边M一步驗證了業(yè)主委員會雖然與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》,但物業(yè)公司就業(yè)主不繳納物業(yè)費而提起訴訟時,只有欠費的業(yè)主可以成為被告,而不是代表業(yè)主簽訂合同的業(yè)主委員會。
綜上所述,雖然國家相關(guān)法律并沒有對業(yè)主委員會是否具有獨立訴訟資格作出明確的規(guī)定,但是在理論上,對業(yè)主委員會以獨立資格參與訴訟是持肯定態(tài)度的。
在實踐中存在這樣一種現(xiàn)象,業(yè)主委員會在物業(yè)管理中常常濫用權(quán)利,以權(quán)謀私,侵犯其他業(yè)主利益。常見者,或收取物業(yè)企業(yè)的好處費,或挪用維修基金,或私分廣告租賃的收益,等等。業(yè)主委員會不僅要和業(yè)主對立,而且還要常常損害物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益,比如索取工資、私自解除物業(yè)合同、減免業(yè)主委員會成員管理費等。為何我國的業(yè)主委員會會如此膽大妄為,在業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督之下竟然敢濫用權(quán)利呢?考察我國現(xiàn)行立法,不難發(fā)現(xiàn)我國業(yè)主委員會至少存在以下幾個方面的缺陷。
1.設(shè)立時缺乏正當(dāng)?shù)倪x舉程序的保障。我國《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定,業(yè)主大會在成立時選舉出業(yè)主委員會成員;第16條規(guī)定,業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),要到相關(guān)政府部門登記。但是,在這一過程中,業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法和名單均由籌備組決定,而規(guī)章制度有并沒有對籌備組進行必要的監(jiān)督,于是,從業(yè)主委員會成立尚未開始就處于監(jiān)督失位的狀況,那么,業(yè)主委員會成員能否代表廣大業(yè)主的利益就存在很大疑問。即使以投票決出,也會發(fā)現(xiàn)這是一個不公平的過程。
2.業(yè)主、業(yè)主大會對業(yè)主委員會的監(jiān)督有名無實。《物權(quán)法》第76條、第78條、《物業(yè)管理條例》第6條、第11條、第19條分別規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)利,但是,這樣的規(guī)定因為缺乏必要的操作性或者是責(zé)任的虛設(shè)性,導(dǎo)致了業(yè)主委員會可以為所欲為而不受到應(yīng)有的懲罰?!?1〕
《物業(yè)管理條例》第11條第3款規(guī)定,業(yè)主可以共同決定更換業(yè)主委員會成員,但是在操作上卻是十分困難的,這必須要求召開業(yè)主大會方可實行。業(yè)主大會一般是每年定期召開一次,即使要召開臨時會議,也要求20%以上的業(yè)主提議,由業(yè)主委員會組織召開。如果等到業(yè)主大會召開之時,業(yè)主的權(quán)利可能已經(jīng)被侵犯了,況且即使召開了業(yè)主大會,罷免業(yè)主委員會成員的投票過程也充滿了玄機,不那么一目了然。
《物業(yè)管理條例》第19條規(guī)定,可以讓業(yè)主委員會放心大膽地作出違反法律、法規(guī)的決定而僅會受到物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦、鄉(xiāng)政府的責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主的處罰。對于業(yè)主委員會的成員沒有任何實質(zhì)性的處罰。
3.業(yè)主委員會成了靠著道德和良心約束的自治組織,而不是有著責(zé)任性、程序性強的組織。《物業(yè)管理條例》第16條第2款規(guī)定,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。所有成員都是要求具有公益心,熱心小區(qū)事業(yè),有較強的責(zé)任心。這種靠著良心和道德來組建的業(yè)主委員會,僅僅靠著自律而缺乏法律的監(jiān)督來面對物業(yè)管理中各種誘惑,無疑是失策的,因為,畢竟不是每個人都是柳下惠?!?2〕
基于前文論述,不難看出,我國現(xiàn)行制度框架下,業(yè)主委員會制度亟待解決的有三個問題,即業(yè)主大會的性質(zhì)確定問題、業(yè)主委員會資格的確定問題以及業(yè)主監(jiān)事會的構(gòu)建問題。
業(yè)主委員會制度的建構(gòu),實際上并不僅僅是對業(yè)主委員會法律地位的重新定位,更重要的是將業(yè)主委員會所代表的機構(gòu)——業(yè)主大會的地位重新定義,因為業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的,業(yè)主委員會地位的模糊性很大程度上是由業(yè)主大會地位的模糊性造成的。
業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,代表和維護物業(yè)管理范圍內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。筆者認(rèn)為,我國業(yè)主大會與法國、美國等國家的業(yè)主協(xié)會相當(dāng)〔13〕,是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主自治管理機構(gòu)。對于這一組織的性質(zhì),除德國外,一般都賦予其法人地位,并規(guī)定了類似于公司的法人治理機構(gòu),使其能夠?qū)?nèi)管理內(nèi)部共同事務(wù)、對外享有獨立法人資格。
對于業(yè)主大會注冊為法人的可能性,筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面來認(rèn)定:
第一,有獨立的財產(chǎn)。在區(qū)分所有權(quán)制度下,除了業(yè)主個人所有的財產(chǎn)外,尚有屬于業(yè)主共有的財產(chǎn),這一部分財產(chǎn)是屬于全體業(yè)主共有,對于這部分財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分,應(yīng)當(dāng)由全體所有人即全體業(yè)主來決定。而業(yè)主大會作為全體業(yè)主的組織體,完全有資格代表全體業(yè)主對這部分財產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。此外,小區(qū)的公共部分還可以創(chuàng)收,如設(shè)置廣告牌、場地租用等,也為業(yè)主大會提供了財富。
第二,有固定的辦公場所。在很多地方規(guī)定中,都要求開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按一定建筑比例為業(yè)主大會提供管理用房,為業(yè)主大會召開會議等活動提供辦公地點的保障。
第三,有業(yè)主公約作為業(yè)主大會章程。業(yè)主大會的一項重要工作就是制定業(yè)主公約,這一公約對全體業(yè)主具有約束力。雖然公約內(nèi)容不盡相同,但是都會包括如物業(yè)概況、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會的召集規(guī)則、違反公約的后果等基本內(nèi)容,這些都可以用作業(yè)主大會的法人章程使用。
綜上所述,業(yè)主大會完全具備了法人的基本條件,應(yīng)當(dāng)具有注冊為法人的資格。
如果業(yè)主大會可以注冊為社團法人,在新的框架下,業(yè)主委員會的地位就可以重新得以確立。同時,可以參照公司與董事會的設(shè)置模式,對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系進行定位?!?4〕
參照公司法的相關(guān)規(guī)定,業(yè)主大會類比為公司法人,而業(yè)主就是公司的股東,業(yè)主委員會則為董事會。小區(qū)應(yīng)當(dāng)定期舉行全體業(yè)主會議,即相當(dāng)于股東大會,來決定小區(qū)內(nèi)重大公共事務(wù),而業(yè)主委員會則負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。同時,作為業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu),履行代表業(yè)主大會選聘和解雇物業(yè)管理企業(yè)、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司的日常工作、召集和主持業(yè)主大會等職責(zé)。當(dāng)然,業(yè)主委員會的權(quán)利來源于業(yè)主大會的授權(quán),因此業(yè)主委員會不具有獨立的民事資格而是以業(yè)主大會的名義參與民事活動,而民事責(zé)任也歸于業(yè)主大會即全體業(yè)主。
有權(quán)力則必有監(jiān)督。如果對于業(yè)主委員會缺乏有效監(jiān)督,則容易造成權(quán)力的濫用以致?lián)p害業(yè)主的利益。決策、執(zhí)行、監(jiān)督是一個制度體系,要達到制衡缺一不可。因此,應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)事會來監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。〔15〕
1.業(yè)主監(jiān)事會的產(chǎn)生
根據(jù)公司法的規(guī)定,業(yè)主監(jiān)事會也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。除業(yè)主代表外,監(jiān)事會應(yīng)包括物業(yè)方代表和社區(qū)代表。這樣,能夠充分彰顯監(jiān)督的層次性,同時滿足多方面的利益要求。
2.業(yè)主監(jiān)事會職權(quán)的行使
業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)從業(yè)主大會籌備開始,貫穿于業(yè)主大會的召開、業(yè)主公約的制定、業(yè)主委員會的選舉以及業(yè)主委員會的日常工作等各個階段。
(1)業(yè)主委員會成立前的監(jiān)督
為了避免業(yè)主利益一開始就處于被動狀態(tài),就要做好這兩項工作:首先,制定新規(guī)則加強對籌備組的監(jiān)督;其次,業(yè)主委員會委員候選人的推選機制應(yīng)當(dāng)引進監(jiān)督和指導(dǎo)規(guī)范。
(2)業(yè)主委員會日常工作的監(jiān)督
監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)通過定期查閱業(yè)主委員會的工作記錄、賬款記錄,并且定期向業(yè)主公示等手段,保證業(yè)主委員會的各項工作都是按照業(yè)主大會的決議進行,防止業(yè)主委員會濫用職權(quán)、侵吞公共財產(chǎn)、損害業(yè)主利益等行為的發(fā)生。
(3)業(yè)主委員會成員離任時的監(jiān)督
這里主要指業(yè)主委員會主任、副主任在離任時的勤勉審查。一方面,對任期內(nèi)的工作由監(jiān)事會予以客觀評價,另一方面,對有可能存在的問題進行審查,以利于業(yè)委會工作的有效性和延續(xù)性。
業(yè)主委員會的制度解讀是一個艱深的問題。從緣起來看,業(yè)主委員會制度是我國從國外借鑒而來的先進小區(qū)管理制度,符合我國目前的發(fā)展模式;從運行來看,目前存在諸多問題,事關(guān)多方利益;從原因來看,主要是由于我國相關(guān)制度的不配套,立法粗疏所致。相信通過對相關(guān)法律制度的梳理、法律規(guī)定的修改,這一制度必定能為維護廣大業(yè)主的利益提供堅實的法律保障。
注釋:
〔1〕陳鑫:《業(yè)主自治——以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)》,北京:北京大學(xué)出版社,2007年,第152頁。
〔2〕李思倫、馮成辰:《論業(yè)主委員會的法律地位》,《西南政法大學(xué)學(xué)報》2010年第2期。
〔3〕新浪房產(chǎn):《業(yè)主大會與業(yè)主是唇齒相依還是生死對頭》,http://bj.house.sina.com.cn/2006-04-27/1733126084.html,訪問日期:2015-07-26。
〔4〕周珂:《物業(yè)管理法教程》,北京:法律出版社,2004年,第185頁。
〔5〕周清:《企業(yè)人力資本投資及其收益分析》,《湖湘論壇》2000年第3期。
〔6〕郭明瑞、房紹坤、劉凱湘:《民法學(xué)》,北京:北京大學(xué)出版社,2011年,第351頁。
〔7〕向云:《中國內(nèi)地第一個業(yè)主委員會誕生始末》,《中國物業(yè)管理》2011年第5期。
〔8〕劉興桂、劉文清:《物業(yè)服務(wù)合同主體研究》,《法商研究》2004年第3期,第102-104頁。
〔9〕李崢艷:《業(yè)主委員會法律地位研究》,華東政法大學(xué)2011年碩士學(xué)位論文。
〔10〕方金華:《業(yè)主委員會民事主體資格研究》,《廣州大學(xué)學(xué)報》2008年第11期。
〔11〕徐道穩(wěn):《業(yè)主委員會:社區(qū)治理的結(jié)構(gòu)性要素》,《甘肅行政學(xué)院學(xué)報》2011年第6期。
〔12〕奚曉明:《物業(yè)管理糾紛》,北京:法律出版社,2007年,第77-78頁。
〔13〕呂可:《美國業(yè)主協(xié)會制度對我國立法的啟示》,《沈陽師范大學(xué)學(xué)報》2009年第3期。
〔14〕朱百永:《業(yè)主委員會制度的建構(gòu)》,http://www.rzdonggang.gov.cn/ycportal/webpublish/block.2268.view.detail.newsdetail?key=37989,訪問日期:2015-08-16。
〔15〕嚴(yán)紅:《業(yè)主委員監(jiān)督機制之法律思考》,《政治與法律》2006年第4期,第74-77頁。