梁紅

基于物業(yè)公司的財務管理及會計核算的研究

梁紅

隨著人民生活水平的不斷提高,對物業(yè)的工作質量也提出了新的要求。財務管理及會計核算水平直接關系到物業(yè)公司的發(fā)展速度和工作質量，因此，物業(yè)公司做好財務管理及會計核算工作十分重要。本文主要根據我國物業(yè)公司在財務管理及會計核算工作中存在的問題,探討了提高物業(yè)公司財務管理及會計核算水平的有效策略，以期能夠為物業(yè)公司財務工作提供部分理論及實踐經驗，促進物業(yè)公司的發(fā)展。

物業(yè)公司；財務管理；會計核算；研究

物業(yè)公司是依據委托合同,對管轄區(qū)域內的公用設施、房屋、治安及環(huán)境等進行綜合管理的服務性單位。財務管理及會計核算工作是物業(yè)公司經營管理的重要組成部分，同時具備工作復雜、工作量大的特點。物業(yè)公司財務管理及會計核算工作需要統(tǒng)籌物業(yè)公司內部及外部的全部賬務,并通過會計賬簿和憑證反映物業(yè)公司的經濟活動和經營情況。因此，提高物業(yè)公司財務管理及會計核算工作水平，才能使物業(yè)公司在激烈的社會競爭中立于不敗之地。

一、目前物業(yè)公司財務管理及會計核算工作中存在的問題

1.財務管理及會計核算的管理制度不健全

（1）會計未按照會計制度要求進行明細記賬，記賬方式和科目比較混亂,收支科目不準確的情況時有發(fā)生。比如，將資本支出和收益支出混淆記錄等。（2）會計資料數(shù)據不準確甚至失真,造假的現(xiàn)象普遍存在。（3）財務管理和會計核算的手續(xù)不完整。這些在財務管理和會計核算工作中產生的基礎性問題嚴重的影響了會計信息的真實性、完整性和準確性,最終影響到物業(yè)公司對財務數(shù)據的分析和預算。

2.財務管理及會計核算的方法落后

部分物業(yè)公司在財務管理和會計核算工作中一方面仍然采用手工做賬的方式,甚至對會計數(shù)據的收集、分析以及處理等均使用人工操作，不但會浪費很多的時間，而且會影響到會計數(shù)據的準確性。另一方面，部分物業(yè)公司的會計核算方式過于單一。比如，物業(yè)公司的財務工作只由專設的財務部門管理，其他部門并不參與，過分單一的核算方式難以為決策層提供科學的數(shù)據依據，制約了物業(yè)公司的發(fā)展。此外，物業(yè)公司的成本管理方法也很落后。傳統(tǒng)的成本管理重心是指通過財務部門對經費的有效控制，最終降低預算和開支。而對于供求和服務的成本管理卻很少涉及。物業(yè)公司對市場形象和品牌效應的關注比較少，缺少促進公司全面發(fā)展的有效途徑和策略，沒有形成完整的成本管理機制，影響了公司的發(fā)展和壯大。

3.資金管理力度不夠

資金不足是物業(yè)公司面臨的一個普遍性問題。對于物業(yè)公司來說，資金來源和資金數(shù)額都十分有限。其主要包括啟動資金、經營性收入、管理及服務費、維修資金等。一般情況下，物業(yè)公司都只是中小企業(yè)的規(guī)模，注冊資金比較少，資金實力相對薄弱。由于銀行貸款認可的主要是不動產的數(shù)量，因此通過銀行貸款的方式進行資金周轉很難實現(xiàn)。加之物業(yè)公司部分財務工作人員業(yè)務水平有限，對資金管理工作缺乏現(xiàn)代化技術的運用和長遠戰(zhàn)略目標的考慮，難于實現(xiàn)對資金的有效管理。

二、提高物業(yè)公司財務管理及會計核算水平的方法

1.使用二級財務管理及會計核算制度

由于物業(yè)公司管理的區(qū)域比較多,因此，物業(yè)公司對財務工作也應實行詳細化管理，建立二級甚至多級的財務管理及會計核算制度。以所管理的各小區(qū)為單位，然后對各小區(qū)的財務信息進行綜合分析整理，再將原有數(shù)據和整合后的數(shù)據交由物業(yè)公司總財務部進行數(shù)據信息的分析。這些具體詳細的財務信息也可以作為物業(yè)公司制作小區(qū)管理計劃的依據。近年來，很多小區(qū)都強調了獨立進行物資及服務管理的要求，即一級管理制度下的二級管理。此外，為保障小區(qū)物業(yè)產權人的權益，應在各小區(qū)設置業(yè)主委員會，專門負責監(jiān)督物業(yè)公司的財務狀況和維修基金利息的使用情況。完善物業(yè)公司財務管理及會計核算工作的相關制度，使物業(yè)公司財務工作人員在日常的工作過程中有制度可依。因此，要想發(fā)揮會計核算的優(yōu)勢作用，保證核算工作質量，準確反映并詳細記錄物業(yè)公司資金流動和經營成果信息，物業(yè)公司改變傳統(tǒng)的會計核算制度，使用二級財務管理及會計核算制度勢在必行。

2.創(chuàng)建全面的金融服務信息化平臺

當今社會已經步入信息時代，創(chuàng)建財務管理服務信息化平臺是時代發(fā)展對所有企業(yè)的一致要求，也是促進物業(yè)公司與時俱進發(fā)展的重要途徑。物業(yè)公司在財務管理工作中，應該充分利用先進的財務管理工作軟件，對銀行賬戶和賬簿進行統(tǒng)—的信息化管理。（1）物業(yè)公司應逐步對財務工作中的資金收支、資金結算、資金監(jiān)管等進行整合，以提高物業(yè)公司資金歸集和資金調劑的工作效率。（2）物業(yè)公司應對服務的各成員單位開展網上資金結算和集中管理的服務。通過高效便捷的服務，提高物業(yè)公司的工作效率和客戶滿意度。此外，物業(yè)公司的下屬公司也應該根據自身的實際經營情況，做好下屬公司的財務數(shù)據信息獨立存儲工作。同時，將審核后的數(shù)據信息轉存到總物業(yè)公司的數(shù)據庫系統(tǒng)中，以方便總物業(yè)公司的監(jiān)督和管理。

3.建立健全績效考核制度

建立健全的績效考核制度，按照工作效率和工作質量情況發(fā)放工資，可以提高財務管理及會計核算工作人員的工作質量。物業(yè)公司應定期對財務工作人員進行考核，按照其工作效率、工作質量及工作態(tài)度等進行綜合評價。通過建立健全的績效考核制度，可以調動財務管理及會計核算工作人員的工作積極性，增加其對財務工作的責任感，也在一定程度上降低了物業(yè)公司的用工成本。

4.加強物業(yè)公司的資金管理

物業(yè)公司的現(xiàn)金流動量比較大，在這種情況下，物業(yè)公司需做好資金的管理工作，才能保證公司的穩(wěn)定發(fā)展，具體應做好以下幾個方面的工作：（1）加強資金運作力度，尋找合適的投資機會，利用閑置資金為物業(yè)公司創(chuàng)收。（2）實行資金的跟蹤管理，加強資金使用和調度工作的管控，保證?？顚Ｓ?，避免挪用以及占用資金的不良現(xiàn)象發(fā)生。（3）對未收回的賬目款項，應加大催收力度，促進資金回籠，減少存貨比例，加強存貨管理。（4）對水電費收取一定量的押金。加強和保險公司、保安公司的合作，降低資金及索賠風險。（5）增加物業(yè)公司提供有償服務的管理項目，提高資金的回收效率。同時，物業(yè)公司還應做好財務的收入及開支工作，對銀行賬戶進行統(tǒng)一辦理。（6）總物業(yè)公司依據下屬公司提交的年度預算資金報表，對資金實行統(tǒng)一調配。同時，要求下屬公司提交的資金預算報表要內容詳細，具體按照日、中、月的要求進行細化。對下屬公司的經營利潤，應該遵循預定方案及相關要求，統(tǒng)一由總物業(yè)公司入賬后統(tǒng)一分配管理。通過這樣的資金管理模式，不但可以提高物業(yè)公司集中管理資金的效率，而且有效的解決了資金流失嚴重和周轉不靈等問題，也可以有效的提高物業(yè)公司的市場競爭力。

5.制定完善的財務監(jiān)督保全體系

財務監(jiān)督是企業(yè)內部控制成敗的一項重要因素，物業(yè)公司應加強自身的財務監(jiān)督保全體系的建設,提高公司自身的綜合管理水平。（1）合理設置公司人員機構和職責分工，按照公司各崗位不相容職務相分離的原則，執(zhí)行重大決策需集體審批的制度,防止個人獨權。同時，也應該建立各職能部門之間相互牽制的制度,避免產生詢私舞弊的問題。（2）實行財務關鍵崗位輪流定期檢查的制度，防止財務工作人員出現(xiàn)串通舞弊行為。（3）建立問責機制。問責機制可以增加行為主體在公司內部控制工作中的責任感，進而保證公司內部控制工作的順利開展。有了完整的財務監(jiān)督體系，不僅可以提高財務管理及會計核算的管理效果，而且也保證了財務管理及會計核算信息的準確性和全面性，進而為公司分析財務數(shù)據提供科學依據。

6.提高財務工作人員的專業(yè)技能和思想素質

物業(yè)公司應注重提高財務工作人員的專業(yè)技能和思想素質，為公司的發(fā)展提供保障。物業(yè)公司一方面應該定期組織財務管理及會計核算人員參加技能培訓，不斷提高相關業(yè)務人員的技術水平。另一方面應鼓勵公司骨干“走出去”對同行業(yè)成功單位進行參觀、訪問等，通過取長補短的方式解決公司的現(xiàn)狀問題。通過各種方式增加財務工作人員的知識貯備量,使財務工作人員及時熟悉財務行業(yè)的最新動態(tài)以及新法律新政策，使其將掌握的財務知識與相關經濟知識融會貫通，只有這樣，才能使他們更好地處理好財務管理的相關工作。會計職業(yè)是一項政策強、涉及面廣、集眾多利益主體為一身的職業(yè)，掌握著一個公司的全部的資金流入流出，這就要求財會人員在工作中要樹立職業(yè)道德觀念，誠實守信，強化法制觀念，自覺接受公司內部甚至是社會的監(jiān)督，維護會計法規(guī)的尊嚴。

綜上所述，物業(yè)公司是集高度統(tǒng)一管理、多層次服務和市場經營為一身的綜合性企業(yè)，加之我國的物業(yè)公司起步晚，尚未形成規(guī)范統(tǒng)一的財務管理及會計核算機制，致使物業(yè)公司在財務管理及會計核算工作中存在的問題很多。因此，物業(yè)公司應樹立先進的財務管理理念，準確劃分出各部門的職能，科學的規(guī)劃和進行資金運作，才能不斷提高財務管理及會計核算的效率和質量，進而實現(xiàn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：南寧市康業(yè)物業(yè)服務有限責任公司）