丁何穎

摘 要：21世紀(jì)以來，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)也具備良好的發(fā)展態(tài)勢。隨著美國次貸危機(jī)和近年的金融危機(jī)影響，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到了不少問題，急需解決。旨在討論中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，并且就某些問題提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；價格結(jié)構(gòu)；資金結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F12 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）04-0143-02

引言

隨著20世紀(jì)90年代中國住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為許多地區(qū)的產(chǎn)業(yè)支柱 。房地產(chǎn)業(yè)、汽車與鋼鐵行業(yè)是國家的“三大產(chǎn)業(yè)”，由此可知房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和住房改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，引來大批投資者進(jìn)入，在中國的市場火爆了一段時間，房地產(chǎn)業(yè)在中國GDP增長上占有重要的席位。隨著次貸危機(jī)和金融危機(jī)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的泡沫增大，存在很多潛在的危機(jī)，政府部門開始關(guān)注和著手解決這個問題，許多調(diào)控措施出現(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場開始慢慢走向合理的道路。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房價一直上漲，普通民眾購房難問題開始出現(xiàn)，房子建成后被迫閑置，房價泡沫，廉租房和保障房建設(shè)供不應(yīng)求，如何解決這些房地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題成為研究的趨勢，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀研究也變得尤為重要。

一、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場依舊發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好，投資性房地產(chǎn)還在繼續(xù)增長，是國內(nèi)占比較大的固定資產(chǎn)投資項目。房地產(chǎn)投資一般有兩個主要來源：一方面是大量涌入的民間資本，另一方面是希望獲利的國際投資機(jī)構(gòu)，但是民間投資還是主要來源，在2011年它的投資比例占到了76%左右，并且從2004年開始到2011年都是在不斷增長的，在2008年金融危機(jī)稍微回落之后，一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢。直到2011年國內(nèi)對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策正式出臺，房地產(chǎn)投資才開始變緩。

（一）中國房地產(chǎn)業(yè)的地位

2000—2011年，中國的房地產(chǎn)投資額都保持著很高的增長率，對GDP的增長貢獻(xiàn)也是持續(xù)增長，開發(fā)額占GDP的比重穩(wěn)步上升（如表1所示）。從2003年起，中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，由表可知房地產(chǎn)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長有重要的推動作用，在中國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。

（二）中國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

自住房改革新政實施以來，中國的房價一直在上漲。由圖1可以看出，2001—2004年一直在穩(wěn)步增長，到 2005年和2006年增長速度變緩，而進(jìn)入2007年后增長速度開始回升。很明顯地可以看出，2008年的次貸危機(jī)對中國房市有不小的沖擊，房價開始下降，但是到2009年之后房價指數(shù)上漲態(tài)勢明顯，在2010年出現(xiàn)了近幾年來最高的12%增速。根據(jù)價格分類指數(shù)看，住宅類價格增長明顯高于商品房和非住宅，直到2008年受到影響才開始下降，而商業(yè)用房在2008年后穩(wěn)步增長，表明中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會帶來對商業(yè)用房的更大幅度需求。

（三）中國房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀

取消福利房政策實施以后，房地產(chǎn)業(yè)迅速增長，房地產(chǎn)市場化后一直發(fā)展良好，除了次貸危機(jī)影響之下銷售面積有小范圍下滑，其他年份基本上保持增長狀態(tài)。商品房銷售面積從2001年的2.08億平方米增加到2011年的13.06億平方米，增長幅度達(dá)到528%；因為國家宏觀調(diào)控的影響，2012年和2013年施工面積減少，并且施工面積的增速也開始放緩，但依然達(dá)到12.9%和16.1%。從以上數(shù)據(jù)分析看出，雖然中國房地產(chǎn)市場中住宅建設(shè)面積在不斷的增加，但是由于中國人口基數(shù)十分大，導(dǎo)致中國人均住宅面積的增速要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中國住宅建設(shè)面積的增長。

（四）中國房企資金來源現(xiàn)狀

由表2可以看出，2001—2013年，投向中國房地產(chǎn)市場的資金持續(xù)增長，與2001年相比，2011年中國房地產(chǎn)開發(fā)資金增長了11倍之多。

二、存在的問題

根據(jù)房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)的數(shù)據(jù)可以看出，中國房價一直處于上漲的情況，中國的房屋建造面積也在增加，而人均住宅面積卻沒有相對應(yīng)的增加，可以得出中國的房地產(chǎn)市場存在一些問題：（1）住宅商品房的平均售價較實際成本價偏高，投機(jī)過多，造成房價泡沫。（2）房子建成之后無人問津，變成鬼城，房子的閑置率較高。（3）過多的建設(shè)高檔住房，很多普通群眾不能購買到合適的住房。（4）房地產(chǎn)市場秩序較差，存在部分欺騙現(xiàn)象，損害了交易雙方的利益。

結(jié)論

現(xiàn)階段，我們國家的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，需要在調(diào)整和改革中轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國內(nèi)也不平衡，不論是發(fā)展較好的還是不發(fā)達(dá)的地區(qū)，提高商品房的需求依舊重要。國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在很多問題，極需解決，商品房的需求與供給之間存在矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)改革勢在必行。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint