房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律研究

胡海雷

（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，北京 100081）

優(yōu)先購買權(quán)制度很早就已出現(xiàn)，但是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度則產(chǎn)生在第二次世界大戰(zhàn)之后，在德國的民法典中初次對(duì)其做出了規(guī)定。雖然我國的《房屋租賃糾紛解釋》第21條至24條對(duì)房屋承租方優(yōu)先行使購買權(quán)的相關(guān)問題作了規(guī)定，但是該規(guī)定比較簡單粗略，現(xiàn)實(shí)操作性不強(qiáng)，造成司法實(shí)踐中的很多問題。

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的界定

（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指某些特殊主體依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定或者合約的約定，當(dāng)房屋所有權(quán)人出售此房屋時(shí)，這些特殊的主體在同樣的條件下?lián)碛械膬?yōu)先購買的權(quán)利[1]。房屋承租人的該項(xiàng)權(quán)利是優(yōu)先購買權(quán)中的一種，臺(tái)灣地區(qū)將此項(xiàng)權(quán)利稱之為房屋優(yōu)先承買權(quán)，是指擁有房屋所有權(quán)的主體在出售房屋時(shí)，承租此房屋的人擁有在同樣的條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。德國將此項(xiàng)權(quán)利稱為房屋先買權(quán)，并且在其民法典中的債權(quán)部分和物權(quán)部分，分別對(duì)此權(quán)利做出了規(guī)定。總地來說，中外學(xué)者對(duì)房屋承租人擁有的優(yōu)先權(quán)所下的定義大同小異。

（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

對(duì)于此項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)的界定，一直是理論界爭議的焦點(diǎn)。對(duì)于此項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)的研究，直接決定了研究此權(quán)利的方法和方向。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此項(xiàng)權(quán)利為一種請(qǐng)求權(quán)。即認(rèn)為在所有者出售其擁有的房屋時(shí)，此房屋的承租方擁有在一樣的條件下請(qǐng)求優(yōu)先購買的權(quán)利，是一種請(qǐng)求優(yōu)先訂立合同的權(quán)利[2]。優(yōu)先訂立合同的請(qǐng)求權(quán)只是一種請(qǐng)求權(quán)，承租人只擁有請(qǐng)求出租人將房屋出售給自己的權(quán)利，而不能自己獨(dú)立取得此房屋，其取得房屋的所有權(quán)需要出租人履行特定的行為[3]。臺(tái)灣實(shí)務(wù)界主要采此種觀點(diǎn)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，此項(xiàng)權(quán)利為一種形成權(quán)。即認(rèn)為在房屋的所有者出售其房屋時(shí)，此房屋的承租人只依自己單方的行為便可在同樣條件下與出賣人簽訂房屋的買賣合同，而不需要獲得出賣人的同意，擁有的是一項(xiàng)積極的形成權(quán)。我國臺(tái)灣部分學(xué)者持此觀點(diǎn)，“認(rèn)為此項(xiàng)權(quán)利，無論它是被法律規(guī)定或者由當(dāng)事人約定，認(rèn)為其屬于形成權(quán)，即特定主體得以單方的意思表示，形成與出賣人出賣于其他人同樣條件為內(nèi)容之契約，而不必經(jīng)出賣人承諾”。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，此項(xiàng)權(quán)利為一種期待權(quán)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋的所有者尚未將房屋出售，那么承租方的權(quán)利尚未變成現(xiàn)實(shí)，只是處于期待權(quán)狀態(tài)。王澤鑒教授認(rèn)為：“所謂期待權(quán)，是指由于具備權(quán)利完成的部分內(nèi)容，所以法律對(duì)其予以保護(hù)，使之具有權(quán)利性質(zhì)的法律待遇?！逼诖龣?quán)可以從兩個(gè)角度把握：從積極方面來說，權(quán)利的構(gòu)成，雖然尚未完成，但是已經(jīng)進(jìn)入完成的過程，權(quán)利人已有所期待；從消極方面來說，實(shí)現(xiàn)權(quán)利的過程尚未完成，權(quán)利尚未賦予。此外，應(yīng)該具備哪些內(nèi)容，方能構(gòu)成期待權(quán)，應(yīng)該考慮兩方面，一是取得該權(quán)利部分內(nèi)容已受法律保護(hù)，二是有賦予權(quán)利地位的需求。

筆者認(rèn)為，此權(quán)利是一種期待權(quán)，它是一種可能實(shí)現(xiàn)也可能無法實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。它的實(shí)現(xiàn)需要具備所有人出售房屋和承租人在同樣條件下購買此房屋這兩項(xiàng)條件，當(dāng)這兩項(xiàng)條件具備時(shí)，承租者方可行使優(yōu)先購買權(quán)，這符合期待權(quán)的定義和特征。如按王澤鑒教授的觀點(diǎn)分析之，承租方的此項(xiàng)權(quán)利自消極層次而言，在出租方出售租賃房屋之前，權(quán)利還未發(fā)生；自積極方面言，承租方已有所期待。其中，由于房屋出租方和承租方存在合法有效的租賃關(guān)系，同時(shí)承租方的此項(xiàng)權(quán)利為法律賦予，其已受法律的保護(hù)。又如前所述，承租方的此項(xiàng)權(quán)利具有重要的制度價(jià)值，對(duì)其做出規(guī)定有助于實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置，因而有對(duì)此項(xiàng)權(quán)利賦予權(quán)利性質(zhì)的需求和必要。所以房屋承租方的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)是一種期待權(quán)。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中的問題

（一）次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題

我國法律規(guī)定了房屋承租方的優(yōu)先購買權(quán)，但是對(duì)次承租人是否享有此權(quán)利并沒有做出規(guī)定。那么，次承租人是否也享有此項(xiàng)權(quán)利呢？首先，我們應(yīng)當(dāng)明確承租方的此項(xiàng)權(quán)利和次承租人的該項(xiàng)權(quán)利有何不同。如前所述，房屋承租方該項(xiàng)權(quán)利存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系是所有人和承租方之間訂立的租賃合同，涉及的當(dāng)事人包括出租方、承租方和購房的其他人；次承租人此項(xiàng)權(quán)利存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系是轉(zhuǎn)租方和次承租人之間訂立的轉(zhuǎn)租合同，涉及的當(dāng)事人包括房屋出租方、承租方（轉(zhuǎn)租方）、次承租方、購房的其他人。雖然在實(shí)際操作中，次承租人擁有的權(quán)利在很多方面會(huì)參考承租方享有的權(quán)利的規(guī)定，但是基于兩者在基礎(chǔ)法律關(guān)系和涉及的當(dāng)事人等方面的不同，致使次承租人的此項(xiàng)權(quán)利和承租人的權(quán)利仍存在較大的差別。

關(guān)于次承租人是否享有此項(xiàng)權(quán)利的問題，學(xué)界存在著不同的觀點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為，房屋的所有人與次承租人不存在合同關(guān)系，故在所有人出售房屋時(shí)，即使承租方不行使優(yōu)先購買權(quán)，次承租人也不享有此項(xiàng)權(quán)利[4]。另有一些學(xué)者認(rèn)為，承租方將房屋轉(zhuǎn)租，產(chǎn)生了一個(gè)新的租賃權(quán)，將由次承租人行使該房屋的部分所有權(quán)的權(quán)能，因此次承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。還有一些學(xué)者認(rèn)為，次承租人的優(yōu)先權(quán)不能超越承租方的此項(xiàng)權(quán)利，只有在承租方不行使此權(quán)利時(shí)，次承租人方可行使優(yōu)先權(quán)[5]。對(duì)于以上觀點(diǎn)，筆者都不完全贊同，認(rèn)為在所有人出售房屋時(shí)，次承租人不僅享有優(yōu)先購買的權(quán)利，而且在承租人和次承租人的權(quán)利發(fā)生競合時(shí)，次承租人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先行使。

目前的通說是不承認(rèn)次承租人擁有此權(quán)利，主要基于以下理由：（1）承租方享有此權(quán)利是由法律直接規(guī)定的，我國并沒有對(duì)次承租人的此項(xiàng)權(quán)利做出規(guī)定；（2）在房屋被多次轉(zhuǎn)租的情形，如果賦予次承租人該權(quán)利，將會(huì)有多個(gè)人享有購買權(quán)，從而加重了房屋所有人的義務(wù)，并且房屋所有人都無法了解誰是最終承租者，從而無法履行通知義務(wù)，以使自己的部分權(quán)能受到限制[6]；（3）承租方行使該權(quán)利的基礎(chǔ)是與房屋出租方簽訂了租賃合同，而次承租人與出租方不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以次承租人不能向出租方主張?jiān)摲课輧?yōu)先購買的權(quán)利，同時(shí)出租方也不負(fù)在同樣條件下向次出租人轉(zhuǎn)讓房屋的義務(wù)[7]。

對(duì)于以上不同意次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的學(xué)說觀點(diǎn)，筆者不甚同意：（1）法律雖然沒有明確規(guī)定次承租人享有此權(quán)利，而根據(jù)法律解釋學(xué)的方法，并不能將次承租人排除在承租者范圍之外，并且無論原合同還是轉(zhuǎn)租賃合同，皆屬于租賃合同的范疇。（2）因?yàn)槌凶庹咴谵D(zhuǎn)租其租賃的房屋時(shí)，需要得到出租人的同意方能有效的轉(zhuǎn)租。并且在轉(zhuǎn)租的情形，出租方不是轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，原租賃合同的承租方才是轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，因此所有人在出售其房屋時(shí)，應(yīng)由原租賃合同的承租方履行告知次承租人的通知義務(wù)，而出租人只需在合理的時(shí)間內(nèi)通知原租賃合同的承租方即可，不必由出租人向次承租人履行通知義務(wù)。（3）“承租方行使該權(quán)利的基礎(chǔ)是與房屋出租方簽訂了租賃合同，而次承租人與出租方不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以次承租人不能向出租方主張?jiān)摲课輧?yōu)先購買的權(quán)利”的說法，沒有根據(jù)[8]。因?yàn)榇纬凶馊诵惺乖摍?quán)利是基于其和承租方簽訂的轉(zhuǎn)租合同，而不是承租方和出租方簽訂的原租賃合同，所以次承租人行使該權(quán)利并沒有突破相對(duì)性原則。

（二）關(guān)于承租人行使房屋優(yōu)先購買權(quán)時(shí)的同等條件問題

根據(jù)我國《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先權(quán)是以與其他購買人處于同樣條件為前提的，否則不僅侵犯了其他購買人的權(quán)利，同時(shí)也會(huì)損害出賣方的相關(guān)利益。那么，在實(shí)踐中，應(yīng)如何確定同等條件的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)呢？同等條件是以房屋所有人與購買方在訂立買賣租賃房屋合同時(shí)擬確定的條件為標(biāo)準(zhǔn)的，就其內(nèi)涵而言，我國法律和司法解釋對(duì)其尚未作出明確規(guī)定，但是學(xué)術(shù)界對(duì)“同等條件”的內(nèi)涵解釋存在兩種觀點(diǎn)：一是“完全同等理論”，此觀點(diǎn)主張承租方行使優(yōu)先權(quán)的條件需要與其他購買人完全相同；二是“相對(duì)同等理論”，此觀點(diǎn)主張承租方行使此項(xiàng)權(quán)利的條件與其他購買人大約相等即可。目前，大部分學(xué)者比較認(rèn)可“相對(duì)同等理論”[9]。從司法實(shí)踐來看，兩種觀點(diǎn)皆存在不合理之處：如根據(jù)“完全同等理論”適用，則所有人可能為了限制承租方的此項(xiàng)權(quán)利而故意設(shè)置一些苛刻條件，使承租方不能順利地行使該項(xiàng)權(quán)利，從而使此制度流于形式。而“相對(duì)同等理論”存在的問題，就是難以對(duì)“大約相等”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作出界定，并且由于在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，主觀裁量尺度過大，從而使優(yōu)先權(quán)制度難以實(shí)施。

綜合以上兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為在實(shí)踐中應(yīng)采用“相對(duì)同等理論”，但應(yīng)當(dāng)以規(guī)范形式對(duì)其必備的要素進(jìn)行規(guī)定?！巴葪l件”應(yīng)具備的要素主要包括以下幾點(diǎn)：

第一，交易價(jià)格。所有人出售其出租的房屋也是為了獲取房屋的對(duì)價(jià)，無論交易對(duì)象是承租方或者是其他購買人，都必須滿足出賣方心里預(yù)期的最大利益。出賣方只會(huì)將房屋出售給報(bào)價(jià)最高的購買人，所以承租方行使購買房屋優(yōu)先權(quán)利的前提是與其他購買者具有相同的價(jià)格。

第二，交易期限。在交易價(jià)格相同后，不同的交易期限會(huì)影響出賣方出售房屋所獲得的對(duì)價(jià)。從出賣方角度看，獲得對(duì)價(jià)的期限越早，越有利于出賣方利益的最大化，因此交易期限也是“同等條件”中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。但是，此處存在另一個(gè)問題，如出賣方同意其他購買人分期付款，那么承租方是否也享有相同的條件呢？有學(xué)者認(rèn)為，出賣方同意其他購買人分期付款是建立在對(duì)他人支付能力信賴的基礎(chǔ)上的，是買賣合同的一個(gè)條件，而承租方不具備這樣的條件，因而不享有分期支付的權(quán)利[10]。但筆者認(rèn)為，不能以對(duì)交易對(duì)象的信賴作為限制購買房屋權(quán)利優(yōu)先行使的條件。否則，房屋出賣方將會(huì)以此為由限制承租方的此項(xiàng)權(quán)利，不利于承租方利益的保護(hù)。

第三，交易方式。買賣合同中的交易方式包括交付現(xiàn)金、以物換物、債務(wù)抵消等。一般而言，交付現(xiàn)金是上述交易方式中最有保障的方式。因此，房屋出賣方也最希望以交付現(xiàn)金的方式來交易。所以，當(dāng)其他購買人采用交付現(xiàn)金方式完成交易，而承租方采取其他方式時(shí)，承租方不符合“同等條件”的規(guī)定，不享有購買房屋的權(quán)利優(yōu)先行使的條件。

此外，以上討論的均是同等條件的必備要素。那么是否具備這些條件后，承租方就可以行使優(yōu)先購買的權(quán)利了呢？答案是否定的。承租人此項(xiàng)權(quán)利的行使是建立在平等主體的基礎(chǔ)之上，如果其他購買人與承租方存在法定的利害關(guān)系時(shí)，則承租方應(yīng)喪失此項(xiàng)權(quán)利。因?yàn)樵诒Ｕ铣凶夥较嚓P(guān)權(quán)利的同時(shí)，立法者應(yīng)考慮親屬血緣關(guān)系對(duì)于交易的影響。筆者認(rèn)為，對(duì)于家庭內(nèi)部之間的相關(guān)交易，不應(yīng)做出過多的約束。因此，在此種情況下應(yīng)不受承租人優(yōu)先權(quán)的限制。

（三）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與第三人利益保護(hù)的沖突

當(dāng)出租方出售其所有的房屋，并且存在其他購買人時(shí)，承租方的權(quán)利行使勢(shì)必會(huì)牽涉第三人利益保護(hù)的問題。其中，關(guān)于出租方與其他購買人簽訂的合同是否一定有效的問題，我國2009年最高法司法解釋第21條已經(jīng)做出相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，這主要是欲對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)做出清晰的界定，以糾正《意見》第118條長期的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。并且筆者認(rèn)為，如果出賣方與其他購買人故意抬高商定價(jià)格，而私下低價(jià)成交，刻意排除承租方行使權(quán)利的，屬于出租人和其他購買人的共同侵權(quán)行為，應(yīng)認(rèn)定其簽訂的合同無效，但此時(shí)合同的無效并非基于《意見》第118條的規(guī)定，而是基于合同法惡意串通，損害第三人利益的規(guī)定。此情況下，承租方可以出租方與其他購買人實(shí)際成交的價(jià)格，優(yōu)先取得該房屋。此外，本文主要通過對(duì)以下三種情形的分析，來研究房屋承租人優(yōu)先購買房屋的權(quán)利與第三人利益保護(hù)沖突的問題。

第一種情形：出租方剛有出售房屋的意向，在尚未與其他購買人接觸時(shí)，承租方提出行使購買此房屋權(quán)利的情形。此時(shí)承租方行使購買權(quán)，或是基于房屋出租方出售房屋的通知，或是自己通過其他渠道知曉。那么，此時(shí)承租方權(quán)利的行使便不能拘泥于法律規(guī)定的“同等條件”的限制。因?yàn)榇藭r(shí)其他購買人尚未出現(xiàn)，“同等條件”無從談起。如果非要僵硬地來安排一個(gè)其他購買人與出租方商談出售條件，然后再由承租方按照出租方與其他購買人談定的“同等條件”來行使購買房屋的權(quán)利，這顯然對(duì)其他購買人是不公平的。因此，對(duì)于此種情況，應(yīng)由出租方和承租方直接商定條件，若能達(dá)成一致，自然和立法規(guī)定承租方優(yōu)先購買房屋權(quán)利的意圖相契合，若不能達(dá)成一致，出租方繼續(xù)出售房屋的，承租方可以再次行使此項(xiàng)權(quán)利。

第二種情形：出租方與其他購買人已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但房屋尚沒過戶時(shí)，承租方提出購買此房屋的情形。此情形下，承租方主張購買權(quán)的，根據(jù)強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)的屬性，將在出租方和承租方之間成立另一個(gè)此房屋的買賣合同。而出租方和其他購買人的合同，在不具備無效的情形時(shí)，此合同有效。此時(shí)，形成了一物二賣的情形。那么，此時(shí)出租方應(yīng)向承租方履行合同還是享有選擇履行合同對(duì)象的權(quán)利呢？關(guān)于此問題，目前存在較大的爭議。筆者認(rèn)為，雖然在“一房二賣”的情形，兩個(gè)合同均有效，但是應(yīng)從立法者設(shè)立優(yōu)先權(quán)的目的來解決此問題，就是應(yīng)認(rèn)可承租方優(yōu)先于其他人購買的權(quán)利。如果出租方以對(duì)承租方相應(yīng)的賠償為對(duì)價(jià)，來代替出租方向承租人履行合同的義務(wù)，那么承租方優(yōu)先權(quán)制度便失去了應(yīng)有的意義。因此，在一房二賣的情形，筆者比較支持出租方應(yīng)向承租方履行合同的觀點(diǎn)。

第三種情形：出租人已與其他購買人辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，承租方主張優(yōu)先行使購買房屋權(quán)利的情形。根據(jù)《房屋租賃糾紛解釋》第24條的規(guī)定，“有下列情況之一的，承租者主張優(yōu)先行使購買房屋權(quán)利的，人民法院不予支持：……

（四）其他購買人善意購買出租的房屋并已經(jīng)辦理登記過戶手續(xù)的”。按照此條款的規(guī)定，承租者是否享有優(yōu)先行使購買房屋的權(quán)利還要看其他購買人是否是善意的，若其他購買人是善意的，自然取得房屋所有權(quán)，承租方即不得再主張此權(quán)利。如果其他購買人是惡意的，則承租方仍可繼續(xù)主張優(yōu)先行使購買房屋的權(quán)利。筆者認(rèn)為，該條款的規(guī)定是不合理的，房屋出租人作為所有權(quán)人，其處分權(quán)能并沒有失去，根據(jù)合同相對(duì)性，其與其他購買人簽訂的房屋買賣合同，如果沒有法律規(guī)定的無效或者可撤銷情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。由于已辦理過戶登記手續(xù)，則無論其他購買人是惡意還是善意，均已取得房屋所有權(quán)。不過，在其他購買人是惡意時(shí)，承租方可以向出租人和其他購買人主張損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

此外，還存在對(duì)“善意”如何理解的問題。一般情況下，是從租賃房屋是否進(jìn)行過登記備案進(jìn)行衡量。對(duì)于租賃房屋的登記備案制度，我國相關(guān)法律規(guī)范有明文規(guī)定，但是這些規(guī)定在現(xiàn)實(shí)生活中并沒有得到很好的執(zhí)行，沒有進(jìn)行過備案登記的房屋租賃合同大量存在。此時(shí)，對(duì)其他購買人是否“善意”的判斷，應(yīng)采用推定的方法，如果租賃合同已經(jīng)備案登記，視為其他購買人已經(jīng)知道這一情形。在這種情況下，如果其他購買人仍受讓此房屋，則推定其為“惡意”；如果房屋租賃合同沒有進(jìn)行備案登記，并且沒有充分的證據(jù)能夠證明其他購買人知曉這一情形，則視為其不知道房屋已被出租，推定其為“善意”。

三、結(jié)語

承租人優(yōu)先購買權(quán)作為承租方的一項(xiàng)重要權(quán)利，對(duì)承租者生產(chǎn)、生活的重要意義不言而喻，其作為民法學(xué)上的一項(xiàng)重要制度，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)生活中，發(fā)揮著越來越大的作用，但由于立法上的粗糙及過于簡單，使承租人這項(xiàng)重要權(quán)利有流于形式之虞。

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