試析農村房屋買賣合同的效力

李國際，劉江一

(三峽大學法學與公共管理學院，湖北宜昌 443002)

農村房屋買賣合同是出賣人轉移農村房屋的所有權于買受人，買受人支付價款的合同，既包括一個集體經濟組織成員相互間簽訂的農村集體土地上的房屋買賣合同，又包括一個集體經濟組織以外的人(個人或單位)與該一集體經濟組織成員簽訂的農村集體房屋買賣合同。與其他房屋買賣合同不同的是，農村房屋買賣合同的標的物為農村房屋，即在農村集體土地上建設的房屋，該類房屋又俗稱“小產權房”。小產權房并非嚴謹?shù)姆筛拍?，其內涵和外延也不明確，可將“小產權房”界定為違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律規(guī)定，在農村集體土地上開發(fā)建設后賣給該農村集體組織以外的人(個人或單位)的房屋。

一、農村房屋買賣合同效力概說

農村房屋的買賣合同效力問題，主要有三種不同觀點，即合同無效說、合同有效說和折中說。

第一種觀點為合同無效說。該說認為，除買賣兩方皆為一個農村集體經濟組織內的成員外，其余的農村房屋買賣合同，應一律無效。因為該農村房屋買賣合同，違反了我國相關法律。我國土地管理法第62條規(guī)定了我國農村村民一戶只能擁有一塊宅基地。我國土地管理法第63條還規(guī)定，農民集體土地的使用權，不得出讓，不得轉讓，不得出租用于非農業(yè)建設。農村房屋占有的宅基地屬于農村集體所有土地，而農村宅基地使用權的享有者必須具有集體經濟組織成員的身份，因而，農村房屋的買受人，有其特定的該農村集體組織成員身份的要求。雖然房屋和建設用地使用權是兩種不同的物權，但由于房屋與土地的依附關系，轉讓農村房屋連動到建設用地使用權。在房屋和土地不可分的一體化連動處分體例下，如果要處分房屋，就會導致同時連帶處分該房屋占用的宅基地，這樣的結果便是，損害集體組織的權益，這就違反了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的強制性規(guī)范的規(guī)定。因此，農村房屋買賣合同的效力，認定有效為例外，以認定無效為原則，只有買賣合同的當事人是一個集體經濟組織成員時，該買賣合同才可認定有效。

第二種觀點為合同有效說。該說認為，對于農村房屋買賣，法律并無強制性規(guī)定，應當認定農村房屋買賣合同有效。我國憲法第33條規(guī)定，在法律面前人人平等。也就是說，在我國，無論是本村人還是外地人，無論是農村村民還是城市居民，都平等地負有履行法律規(guī)定應當履行的義務，都平等地享有法律給予的權利。因而，我國農村房屋買賣合同的當事人，不會因當事人是本村人、外地人、農村村民、城市居民的身份而有別。并且我國民法通則、合同法、物權法中，對買賣合同的主體，屬何種類型并無具體規(guī)定［1］。

第三種觀點為合同折中說。該說認為，對于農村房屋買賣合同的效力，應根據不同情況區(qū)別對待:對發(fā)生于同一集體組織內的農村村民之間的農村房屋買賣合同，這樣的合同一般認定為有效;對將一個農村集體經濟組織范圍內的農村房屋，出賣給一個農村集體經濟組織以外的人或單位，一般認定為無效，但不排除例外，如果取得有關組織和部門批準的，也可認定該合同有效。

二、農村房屋買賣合同效力類型分析

根據農村房屋買賣合同主體的差異，通常將其買賣合同分成以下三種類型:

(1)同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同。同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。因為，其一，農村房屋的所有權人，對該房屋享有處分權是所有權的一項權能。我國物權法中第30條和第64條規(guī)定，農民合法建造的房屋，無須登記，即享有所建房屋的所有權，依法享有所有權的四項權能(包括占有權、收益權、使用權和處分權)。其二，我國土地管理法第62條規(guī)定，農民可以出賣自己所有的房屋，但是出賣以后，不得再向集體申請宅基地，即便是申請，也不會被批準。法律并不禁止農村房屋買賣。其三，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，沒有改變土地的性質和用途，通常也不會損害集體組織的利益。

(2)非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同。非同一集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力，有不同的觀點:有的人認為該買賣合同無效，也有的人認為有效。認為有效的理由主要是現(xiàn)行法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋，只是禁止將農村房屋出賣給城市居民;農村房屋與其依附的土地是兩個獨立的財產，農村房屋買賣合同有效，與宅基地使用權的取得是兩個不同的法律概念［2］。認為該買賣無效的原因最主要是，農民集體組織是農村宅基地的所有權人，農村村民對農村宅基地只是享有使用權，只有具備農村集體組織成員的身份，才能對農村宅基地享有使用權。如果處分了農村房屋，就會導致處分農村房屋占有的農村宅基地，其結果是可能損害該農村集體組織的利益。若農房購買人不是該房屋所在地的農村集體經濟組織的成員，該購買人無權使用該宅基地，因而買賣合同無效。

(3)城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的法律效力。城鎮(zhèn)居民能否購買農村房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)對此沒有明文規(guī)定，但我國國家政策對此是持明確禁止的，所以在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民去購買農村房屋，不符合我國現(xiàn)行國家政策。由于房屋與土地的依附關系，農村房屋的買賣，會影響到該房屋所占用的集體土地的權利的變動，主要是使用權的變動，而城鎮(zhèn)居民是不具有集體土地使用權的身份性的。因而，城鎮(zhèn)居民去購買農村房屋而發(fā)生的合同效力問題，原則上是無效的，但可以有例外:一是城鎮(zhèn)居民已購買了農房，之后將其戶口遷入該買房屋所在地的農村集體組織，申請自己成為農民的，則該農房買賣合同有效;二是當城鎮(zhèn)居民和他的家庭成員(包括父母、配偶或子女)共同購買農村房屋，共同購買人中，有的家庭成員原本是所購買房屋所在地的農村集體組織成員的，并且該農村集體經濟組織是同意該房屋買賣的，則該共同購買房屋合同有效;三是城鎮(zhèn)居民已購買了農房后，若該房屋是經過有關機關批準的，且得到該集體組織的同意，從法律程序上又辦理了相關權利變動手續(xù)，取得了房屋所有權和宅基地使用權的，則該買賣合同有效。

三、農村房屋買賣合同的裁判規(guī)則

目前，我國法律法規(guī)，對農村房屋買賣合同的效力，沒有明確具體的規(guī)定，司法實踐中有不同的做法。

第一，最高人民法院的裁判規(guī)則。最高法于2011年印發(fā)了《全國民事審判工作會議紀要》的通知(法辦［2011］442號)，該通知第15條規(guī)定，將農村宅基地上建造的農村房屋賣給本集體組織成員的，應當符合法律法規(guī)和國家政策中有關農村宅基地分配和使用條件之規(guī)定;將農村宅基地上建造的房屋，賣給該農村集體組織以外的人，則因購買人身份的問題，該房屋買賣合同不產生法律效力;將農村集體土地上建造的房屋，向社會銷售的，應當依合同法第52條、土地管理法第43條規(guī)定，認定該農村房屋買賣合同無效。另外，最高法2015年4月《全國民事審判工作會議紀要》(征求意見稿)第35條明確規(guī)定，在宅基地流轉處于試點以外地區(qū)的農民，出售其宅基地上的房屋給城鎮(zhèn)居民，或者出售給本農村集體組織以外的人，該房屋買賣合同，一般應認定無效。

第二，部分高級人民法院的裁判規(guī)則。各級地方的高級人民法院，在對農村房屋買賣合同效力的認定上，不盡相同，即使同一高級人民法院下屬的各級法院，對該房屋買賣合同的認定也不盡相同:

北京市高級人民法院對于農村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立的司法裁判尺度規(guī)則是，以認定有效為例外，以認定無效為原則。也就是說，如果該買賣合同中的雙方當事人，均為同一集體組織的成員，或者訴訟時，只要買受人將自己戶口遷入其所購農房所在地的集體組織的，可以認定合同有效;對于1999年《土地管理法》修訂之前，農房所有權人將房屋，轉讓給回鄉(xiāng)落戶的退伍軍人、職工、干部、華僑、港澳臺同胞的，也可確認轉讓合同有效。除上之外的農村房屋買賣合同原則上應認定無效。

安徽省高級人民法院對于違反“一戶一宅”農村房屋買賣合同認定部分無效部分有效，(2013)甬慈逍民初字第131號民事判決中認定原被告的房屋買賣合同，因違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定無效，(2011)涇民一初字第00414號判決中認定如將農村房屋出賣，將不得申請宅基地。對于城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農村集體土地上的房屋，簽訂的買賣合同，應當認定無效;除非買受人在一審法庭辯論終結前，取得出賣人所屬的農村集體組織的成員身份資格，且符合其他購買條件，則此種情況下簽訂的房屋買賣合同，也應當認定無效。

廣東省高級法院對于農房買賣合同的態(tài)度是，其當事人將農村住宅建設用地，無論進行轉讓，還是進行出租，或以合建形式變相轉讓的，對其買賣合同的效力問題，一般應認定無效。

上海市高級法院對農房買賣合同，作了區(qū)別對待:(1)同一鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內，農村集體組織成員之間，簽訂農屋買賣合同，一般認定為有效;(2)將農房出賣給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人，如果該買賣合同，取得有關機關組織批準的，一般來說，認定為有效;(3)將農房賣給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人，如果該買賣合同，未取得有關機關組織批準，合同未實際履行，或者買方未實際居住使用房屋的，一般來說，認定為無效;(4)將農房賣給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人，未經有關機關組織批準，如果該買賣合同，已經實際履行完畢，買房人已實際居住使用房屋的，則對合同效力不持態(tài)度。但在處理中，本著維持現(xiàn)狀原則，承認買房人繼續(xù)占有、使用該房屋的權利［3］。

總觀之，我國農村房屋買賣合同的效力問題，在其效力和裁判規(guī)則上還有不同的認識和做法，這就需要立法機關對此作出明確的規(guī)定，以期達到司法上的統(tǒng)一。

［1］ 李 婷.農村房屋買賣合同效力問題研究［J］.法制與社會，2013(2)(上).

［2］ 安徽省高級人民法院民四庭.農村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用［J］.法律適用，2015(6).

［3］ 郭建立.農村房屋買賣合同糾紛裁決規(guī)則［EB/OL］.http://www.110.com/ziliao/article－559898.html，2015年10月11日.