王 芳 韋慶賢

(1.天津糧濱投資有限公司，天津 300171； 2.天津大學(xué)，天津 300000; 3.天津市天大北洋科技發(fā)展有限公司，天津 300000)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

價(jià)值工程在房地產(chǎn)開發(fā)管理分工中應(yīng)用的探討

王 芳1韋慶賢2，3

(1.天津糧濱投資有限公司，天津 300171； 2.天津大學(xué)，天津 300000; 3.天津市天大北洋科技發(fā)展有限公司，天津 300000)

簡述了價(jià)值工程的含義及原理，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值工程應(yīng)用的特點(diǎn)，并針對傳統(tǒng)成本管理中可能產(chǎn)生的問題，提出了以價(jià)值控制的思想替代傳統(tǒng)成本控制的思路，以提高企業(yè)成本控制的效果。

價(jià)值工程，成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)，效益

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)這個行業(yè)越來越多的出現(xiàn)在公共視野中，也有越來越多的人關(guān)心房地產(chǎn)的企業(yè)運(yùn)營、項(xiàng)目管理、成本構(gòu)成等等問題，經(jīng)過多年的探索和實(shí)踐，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都已經(jīng)形成了相對完善的管理模式，也擁有了自己較為完整的成本數(shù)據(jù)庫。但在目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)仍然希望能夠更加嚴(yán)格地控制開發(fā)成本，做更精細(xì)的過程管理，為此，作者將價(jià)值工程的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)成本控制的管理分工中來，希望能夠提高成本控制的效果，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步提高。

1 價(jià)值工程的含義及原理

價(jià)值工程(Value Engineering，VE)，也稱價(jià)值分析(Value Analysis，VA)，是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價(jià)值為目的，力求以最低壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項(xiàng)有組織的創(chuàng)造性活動，有些人也稱其為功能成本分析。

價(jià)值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及費(fèi)用分析，提高對象的價(jià)值。價(jià)值工程的理論基礎(chǔ)為這個價(jià)值理論公式：V=F/C(F(function)：功能重要性系數(shù)；C(cost)：成本系數(shù);V(value)：功能價(jià)值系數(shù))。

提高價(jià)值的五種主要途徑為：

1)成本不變，功能提高(F↑/C→=V↑)；

2)功能不變，成本下降(F→/C↓=V↑)；

3)成本略有增加，功能大幅度提高(F↑大/C↑小=V↑)；

4)功能略有下降，成本大幅度下降(F↓小/C↓大=V↑)；

5)成本降低，功能提高(F↑/C↓=V↑大)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值工程應(yīng)用的特點(diǎn)

價(jià)值工程應(yīng)用首先要選定研究對象，若以房地產(chǎn)權(quán)過程全成本控制為研究對象，那么這時的價(jià)值工程分析就與產(chǎn)品生產(chǎn)的價(jià)值工程分析有很大差別。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)項(xiàng)種類眾多，實(shí)現(xiàn)功能也各不相同，放在并列的位置統(tǒng)一分析標(biāo)準(zhǔn)很難確定。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品具有單次性的特點(diǎn)，即每一個項(xiàng)目都是唯一的，不會大批量進(jìn)行復(fù)制生產(chǎn)。

這與生產(chǎn)型產(chǎn)品的價(jià)值分析不同，生產(chǎn)型產(chǎn)品的費(fèi)項(xiàng)少而單一費(fèi)項(xiàng)在產(chǎn)品大批量生產(chǎn)過程中重復(fù)出現(xiàn)的次數(shù)多，房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)項(xiàng)非常多，但許多費(fèi)項(xiàng)只出現(xiàn)一次或較少次數(shù)。這樣，給房地產(chǎn)成本控制帶來了較大難度。

一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段的成本費(fèi)用對整個項(xiàng)目的成本具有20%左右的影響力，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用對整個項(xiàng)目的成本卻具有高達(dá)75%左右的影響。雖然在設(shè)計(jì)階段的成本控制如此重要，但在施工圖基本完成后進(jìn)行成本核算并優(yōu)化的這個過程在整個房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃中幾乎是隱形的，很少有企業(yè)愿意花大量的時間在這項(xiàng)工作上，所以如何高效地進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的成本控制工作至關(guān)重要，也是本文討論的重點(diǎn)。

3 傳統(tǒng)成本管理可能產(chǎn)生的問題

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，成本控制由成本部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，產(chǎn)品的市場定位由市場部來負(fù)責(zé)。在傳統(tǒng)的成本控制思路中，成本部要求某項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)最終的發(fā)生金額控制在要求的額度內(nèi)，設(shè)計(jì)部要求設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品在滿足各種規(guī)范的要求的基礎(chǔ)上滿足市場定位的要求，這樣一來可能帶來以下情況：

在A項(xiàng)分項(xiàng)工程中，原始設(shè)計(jì)F為f，C為c，V1=F/C=f/c，但此時成本部認(rèn)為費(fèi)用超支需要調(diào)整設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)調(diào)整后，F(xiàn)下調(diào)為80%f，費(fèi)用下調(diào)為90%c，成本核算后符合要求，但值得注意的是，此時的價(jià)值V2=F/C=80%f/90%c=8/9V1，價(jià)值(V)下降。

4 對用價(jià)值工程理念進(jìn)行項(xiàng)目成本管理分工進(jìn)行探討

正如上面舉例中所述，在傳統(tǒng)的成本控制中，往往是以功能(F)滿足要求以及成本(C)滿足要求兩個指標(biāo)分別來考核，在實(shí)際工程中容易出現(xiàn)上述例子中的情況。經(jīng)過對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)項(xiàng)的研究，作者認(rèn)為可以用價(jià)值管理的思想來更新傳統(tǒng)意義上成本管理的思路，將這些費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行分類，分別用價(jià)值工程的方法進(jìn)行分析，最終是以價(jià)值、功能、成本三個指標(biāo)綜合進(jìn)行考核控制，以達(dá)到控制成本的目的。

基于我們之前分析的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值工程應(yīng)用的特點(diǎn)，不能將這些項(xiàng)目簡單的套用生產(chǎn)型產(chǎn)品的價(jià)值工程分析方法，本文按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的特點(diǎn)，將可能發(fā)生的各種費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行分類，根據(jù)每一類費(fèi)用的特點(diǎn)進(jìn)行價(jià)值工程分析。

價(jià)值工程基本原理V=F/C，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用的特點(diǎn)，可以大體把這個公式分為四種情況：

1)V，F(xiàn)，C均不可調(diào)；

2)F不可調(diào)或等同于不可調(diào)；

3)C不可調(diào)；

4)均可調(diào)。

針對以上四種情況分別進(jìn)行分析：

1)V，F(xiàn)，C均不可調(diào)的項(xiàng)目多數(shù)為按建筑面積或占地面積進(jìn)行繳費(fèi)的項(xiàng)目，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)較為明確，可以按常規(guī)做法監(jiān)控執(zhí)行；

2)F不可調(diào)或等同于不可調(diào)的項(xiàng)目有結(jié)構(gòu)工程、防水工程、水

電工程等等建筑中起到基本功能的這些分項(xiàng)工程，這些功能在建筑設(shè)計(jì)或施工規(guī)范中都有著較為明確的要求，在項(xiàng)目前期定位一定的情況下沒有多大功能(F)浮動空間，要提升這些項(xiàng)的價(jià)值(V)，可以直接交由成本部主責(zé)進(jìn)行成本控制；

3)C不可調(diào)的情況多為劃定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的情況，比如外墻裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，家居智能化費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等等，這種則可交由設(shè)計(jì)部主控設(shè)計(jì)，在同等的費(fèi)用條件下將功能(F)最大化以提升價(jià)值(V);

4)均可調(diào)的情況，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于成本費(fèi)項(xiàng)的一級科目(即最大類的劃分)的費(fèi)項(xiàng)控制基本確定，此類情況只發(fā)生在某一類科目的成本分配上，比如說園林工程標(biāo)準(zhǔn)800元/m2，其中包含園區(qū)道路、植物、水景、雕塑等等分項(xiàng)，這時就可以采用產(chǎn)品價(jià)值工程分析的方法進(jìn)行分析，同樣，也可進(jìn)行精裝修成品房的室內(nèi)精裝修工程的價(jià)值工程分析，而且由于同一戶型有多套產(chǎn)品，對它的價(jià)值工程分析就有更大的效果。

[1] 孫繼德.建設(shè)項(xiàng)目價(jià)值工程[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2011.

[2] 楊建昊，金立順.廣義價(jià)值工程[M].北京：國防工業(yè)出版社，2009.

[3] [美]羅伯特，B.斯圖爾特，邱菀華.價(jià)值工程方法基礎(chǔ)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社,2007.

Inquiry on the application of value engineering in real estate development management

Wang Fang1Wei Qingxian2，3

(1.TianjinLiangbinInvestmentCo.,Ltd,Tianjin300171,China; 2.TianjinUniversity,Tianjin300000,China; 3.TianjinTiandaBeiyangScienceandTechnologyDevelopmentCo.,Ltd,Tianjin300000,China;)

The paper briefly illustrates the definition and principles of value engineering, analyzes value engineering application characteristics in real estate development project, and puts forward the concept of replacing traditional cost control with value control in light of traditional cost management problems, with a view to improve enterprise cost control effect.

value engineering, cost control, real estate enterprise, benefits

2015-02-03

王 芳(1982- )，女，工程師； 韋慶賢(1986- )，男，在讀MBA

1009-6825(2015)13-0219-02

F293.3

A