新時期加強物業(yè)公司成本管理與控制的策略分析

趙春梅

（烏魯木齊天然物業(yè)服務有限公司，新疆 烏魯木齊 830054）

一、引言

物業(yè)公司是一個微利潤行業(yè)，由于市場競爭日益增大，物業(yè)公司的經濟收益愈加低微，而物業(yè)公司的成本管理能力又不能隨著市場的變化而提升。因此，提升我國物業(yè)公司的成本管理能力迫在眉睫，公司成本管理能力能夠有效的提升將增強企業(yè)自身的市場競爭能力。

二、物業(yè)公司成本的構成

物業(yè)公司和其他類型的生產經營企業(yè)具有明顯的區(qū)別。常見的生產經營企業(yè)都有固定的生產工作空間，然而物業(yè)公司不論是在工作時長、工作空間和工作性質上都較一般的生產經營企業(yè)更具有難度和復雜性[1]。物業(yè)公司的成本構成呈分散性，這與物業(yè)公司的工作內容有著密切的關系，物業(yè)公司屬于服務行業(yè)，物業(yè)公司的成本多集中在服務方面，因此服務方面的成本占據(jù)了物業(yè)公司成本的大部分。居住區(qū)中的治安維護、消防安全等管理維護經費支出，公共設施的養(yǎng)護費用還有物業(yè)公司開設的各種公共服務場所開支都需要成本投入，直接導致物業(yè)公司成本呈分散化的狀態(tài)。

隨著物業(yè)公司不斷發(fā)展，其經營服務范圍也在不斷地擴大，進而物業(yè)公司開始實現(xiàn)跨區(qū)域經營。這樣一來，也在一定程度上使成本的投入更加分散，成本分散化的特點更加明顯，另外由于物業(yè)公司的經營范圍不斷擴大，也形成了物業(yè)公司成本覆蓋面廣的特點。由于物業(yè)公司所從事的業(yè)務包括管理、服務和經營等，因此物業(yè)公司成本產生的周期時間要遠遠長于一般的企業(yè)，物業(yè)公司在成本管理方面與一般經營生產型企業(yè)相比，物業(yè)公司的監(jiān)管路線要更長[2]。物業(yè)公司在成本產生和管理方面存在著分散性強、覆蓋面大、監(jiān)管路線長等特點，使得物業(yè)公司在成本管理和控制方面存在著諸多問題。

三、當前物業(yè)公司成本管理與控制現(xiàn)狀

物業(yè)公司的業(yè)務是以項目為單位，來對各個項目所投入的成本和收入來進行經濟效益核算，確定公司收支情況，物業(yè)公司在公司人力資源配置和材料設備采購上會投入足夠的資金，來提升公司的規(guī)模和競爭力。到目前為止，我國物業(yè)公司在成本控制上還沒有標準健全的管理辦法，也沒有符合我國國情，適合我國物業(yè)管理公司參考的成本管理模式，這對我國物業(yè)管理公司的成本管理控制提出了嚴峻的考驗[3]。在我國，各個物業(yè)管理公司在成本管理上都有著各自的控制方法，這些控制方法都是各個公司在長期的發(fā)展中總結出來的經驗后建立起各自的成本管理辦法。一些物業(yè)管理公司的成本管理方法能夠對公司的成本起到良好的管理作用，但是這些公司的管理方法僅僅是適用于自家公司，而且不能隨著市場的變化而做出迅速的反應，具有局限性。另外大多數(shù)的物業(yè)公司所實行的成本管理方法缺乏科學性，對公司的成本管理不能起到有效的管理控制作用。這對公司未來的發(fā)展極其不利，影響公司經濟效益的提高。

在我國大多數(shù)的物業(yè)公司中，公司的對外服務費用不被作為公司成本，而物業(yè)公司的成本是以其所提供的合同中所規(guī)定的服務費用作為該服務合同的成本。當物業(yè)公司中一個項目的服務部門和管理部門要共同使用同一個不能計算在服務合同的成本之內時，服務部門和管理部門就要將成本作為間接費用，再將這筆間接費用算入項目服務合同之中[4]。所謂的間接費用是指企業(yè)在生產加工或經營管理的過程時，將由接受服務的客戶和相關的管理部門共同來承擔費用。通常來說，間接費用通常包括：維護費、勞動保護費、供暖費等。當前的物業(yè)公司并沒有將這些間接費用算到公司成本之中，在我國大多數(shù)的物業(yè)公司中，都是以成本核算制度來作為公司控制管理成本的方法，對成本實現(xiàn)定額管理。但是物業(yè)公司所提高的服務產品通常都是無形的，這樣一來，無形服務的成本使用定額管理的方式來進行核算難度很大。因此物業(yè)公司成本核算要進行統(tǒng)一的管理，在統(tǒng)一管理的基礎之上，各個部門要做好上下級的分派，上級對下級部門做到嚴格管理監(jiān)督。進而將物業(yè)公司所有的收支費用納入公司成本的核算指標之中，為各個部分任務分派和部門管理做下良好的鋪墊，最關鍵的是能夠直接實現(xiàn)物業(yè)公司成本費用管理和控制的目的[5]。

四、我國物業(yè)公司成本核算存在的問題

（一）基礎設施不完善，增加社區(qū)管理成本

近年來，我國房地產開發(fā)火熱，房產交易對我國經濟起到了重要的推動作用，各個社區(qū)的增加為物業(yè)管理公司提供了良好的發(fā)展空間和廣闊的市場，這樣一來物業(yè)管理公司發(fā)展腳步不斷加快。但是由于物業(yè)公司的發(fā)展過快，以至于社區(qū)基礎設施構建不完善，基礎設施不能做到與發(fā)展同步，導致了物業(yè)公司在后續(xù)為了完善社區(qū)，所要增加基礎設施的費用增大，增加了物業(yè)公司在基礎設施成本上的投入[6]。部分物業(yè)公司在對社區(qū)進行規(guī)劃時，物業(yè)管理費方面制定不合理，管理費過低導致社區(qū)基礎配套設施建設不足，難以滿足業(yè)主的需求，管理費過高增加了業(yè)主經濟壓力，引起業(yè)主不滿。

（二）管理方式落后，增加成本

我國物業(yè)管理公司的經營模式正在從初級簡單經營模式向成熟集約型管理模式過渡。物業(yè)公司在初期發(fā)展階段，管理方式簡單落后，這樣一來就增加了人力和成本的支出，不利于成本的控制降低物業(yè)公司的市場競爭力。隨著社會經濟的發(fā)展，我國勞動力的價值越來越高，對于物業(yè)公司來說勞動力的成本將會上升，另外業(yè)主對生活環(huán)境要求不斷增高，對物業(yè)公司的服務要求也在不斷提升，物業(yè)公司沒有良好的經營模式，為了滿足業(yè)主需求就增加勞動力的投入，增加了更多的勞動力成本，妨礙物業(yè)公司的發(fā)展。

（三）物業(yè)公司組織成本高

當前，我國物業(yè)公司核算成本的過程中，公司組織成本占據(jù)著成本的很大部分，通常來說，物業(yè)管理公司的成本分為兩部分，分別是動態(tài)成本和靜態(tài)成本[7]。物業(yè)公司的動態(tài)成本指的是公司在經營運行的過程中所消耗的費用，靜態(tài)成本指的是公司構建自身結構所花費的費用。當前，我國物業(yè)管理公司存在組織結構不合理、公司管理層次復雜、公司管理者的權利不集中，導致組織決策不能得到立即落實。在物業(yè)管理公司的發(fā)展之中，由于公司組織成本的上升，增加了公司成本負擔，阻礙物業(yè)公司發(fā)展。

五、物業(yè)公司成本控制措施

（一）加強員工成本費用的管理

物業(yè)管理公司是一個服務行業(yè)，因此公司內部員工數(shù)量多，人員成本支出數(shù)量大。當前我國社會進入信息時代，為了適應時代發(fā)展，增強管理效率，物業(yè)公司的管理上也開始運用信息技術對社區(qū)進行管理，這樣能夠為社區(qū)的業(yè)主提供更高質量的服務。信息技術在應用與物業(yè)管理之中提升工作效率的同時，也對物業(yè)公司的工作人員能力提出了要求[8]。人員要求上，一方面需要大量的工作人員能夠投入到服務工作之中，另一方面需要具備良好的知識文化水平的人才成為物業(yè)公司的員工。從當前的發(fā)展情況來看，擴充工作人員數(shù)量能夠暫時提高物業(yè)公司的管理水平，但是這并不是長久之計，工作人員質量和素質的提升才是物業(yè)公司未來發(fā)展的重要手段。

物業(yè)公司不但要考慮到工作人員的個人能力素養(yǎng)問題，還要考慮最為重要的工作人員成本問題[9]。在物業(yè)公司中，有著大量的基層服務人員，包括：保潔員、安保人員、公共設施維護人員等，這些員工雖然是基層人員，但卻是物業(yè)公司中距離業(yè)主最近的人，而且是物業(yè)公司實際工作的直接執(zhí)行者。因此物業(yè)公司要合理分配公司內基層人員的分布，對基層工作人員進行科學匹配。通常來說，基層人員在文化知識上要求不高，更多的是對經驗的需求，所以，物業(yè)公司的基層人員應該盡量聘用年紀稍大，經驗豐富的基礎工作人員，與年輕應聘者相比，這些年紀稍長的員工對待工作更有耐心，接人待物更為成熟，可以有效的提升物業(yè)公司對業(yè)主的服務質量。

（二）降低公司擴張成本

物業(yè)公司以其自身的服務能力在市場競爭中獲得自身的地位和發(fā)展條件。物業(yè)公司要實現(xiàn)在擴大企業(yè)規(guī)模的同時，還要做到成本的節(jié)約。對擴張成本進行控制的時候應注意以下幾個方面。要做到低成本擴張需要物業(yè)公司對企業(yè)人員進行合理分配，分析物業(yè)公司工作需要和崗位需求實際情況，對于那些崗位需求較低的職位可以實行兼任的方法，一人身兼數(shù)職可以有效的減少人員成本輸出。另外物業(yè)公司內部各個部門，特別是管理部門和基層服務部門要建立良好的交流，有些職位存在職責重疊的情況，物業(yè)公司要對這樣的崗位進行選擇性剔除，減少工作人員數(shù)量，提升工作人員的工作效率[10]。

物業(yè)公司不僅僅要對部門和人員進行合理配置，還應該應用科技來降低成本提升服務水平。比如物業(yè)管理費的繳納，傳統(tǒng)物業(yè)管理費都是由物業(yè)公司特別設立收費人員來負責收取，這樣一來就增加的物業(yè)公司的人員開支。有些業(yè)主工作忙，繳納管理費時收費人員已經下班，業(yè)主只能在周末進行繳納，通常周末繳費人數(shù)多，需要排長隊，不利于為業(yè)主服務。設立物業(yè)管理費繳費終端就能解決上述問題，不但節(jié)約了人力成本，還可以提供24 小時的服務，為業(yè)主提供更為高效優(yōu)質的物業(yè)管理服務。

六、結論

當今的時代對于我國物業(yè)公司而言，是一個充滿了發(fā)展機會的時期。眾多物業(yè)管理公司在此期間擴張規(guī)模搶占市場，這種做法符合時代發(fā)展。但是在發(fā)展中應注意對成本的控制，從公司擴張規(guī)模和人員結構的層面對公司進行調整，實現(xiàn)成本的控制，提升物業(yè)公司實力的提升。這需要物業(yè)公司管理者提升個人能力，學習先進經驗，不斷進步帶領企業(yè)實現(xiàn)突破。

[1]鄧青蘭.吉林油田物業(yè)公司盈虧平衡研究[D].吉林大學，2013.

[2]張穎.萬方物業(yè)公司服務項目作業(yè)成本管理研究[D].東北石油大學，2013.

[3]趙春輝.淺議物業(yè)公司成本控制方法[J].中國外資，2013，01:54+56.

[4]陳爽.如何加強物業(yè)公司的財務管理[J].中外企業(yè)家，2013，32:142-143.

[5]吳卓玉.淺析物業(yè)公司成本管理的現(xiàn)狀及優(yōu)化策略[J].財經界(學術版)，2014，06:77-78.

[6]朱寧.加強物業(yè)公司財務管理初探[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，18:199-200.

[7]方燕平.物業(yè)公司成本控制與管理[J].北京勞動保障職業(yè)學院學報，2012，03:50-53.

[8]陳崇芝.談物業(yè)公司的成本文化建設[J].商場現(xiàn)代化，2011，21:122-123.

[9]易文輝.加強物業(yè)公司財務管理的幾點建議[J].現(xiàn)代經濟信息，2011，23:218.

[10]鄭子玲.試論物業(yè)服務公司成本管控策略[J].財經界(學術版)，2014，17:100+152.