郭拴敏

3月30日，國(guó)土部、住建部、央行、國(guó)稅總局等多個(gè)部委一天之內(nèi)接連發(fā)布三大房地產(chǎn)新政，明確公積金購(gòu)買(mǎi)首套房最低首付降至20%，商貸購(gòu)買(mǎi)二套房首付最低降至40%;個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策免繳年限由5年下調(diào)至2年。

政策的出臺(tái)立即在冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)攪起軒然大波。有人認(rèn)為此舉對(duì)改善購(gòu)房需求和二手房交易是重大利好，畢竟交易成本降低了，會(huì)促使成交量大增;還有一種聲音則認(rèn)為，此番集中公布新政是為拯救房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，旨在救市，在目前經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，此舉勢(shì)必使投機(jī)資金涌向樓市，投機(jī)炒房將促房?jī)r(jià)大漲，對(duì)剛剛穩(wěn)定的房?jī)r(jià)帶來(lái)危害。

時(shí)隔一周，效應(yīng)初顯。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)此前的分化態(tài)勢(shì)，新政實(shí)施以來(lái)在不同區(qū)域的刺激效應(yīng)也存在差異?！睹裆芸酚浾邔?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)了走訪調(diào)查。

二手房市場(chǎng)低迷

“樓市新政實(shí)施一周來(lái)，僅成交一套住房，業(yè)績(jī)和樓市調(diào)控新政出臺(tái)之前沒(méi)有明顯變化。”宜居地產(chǎn)朝陽(yáng)北路店的周經(jīng)理告訴本刊記者。據(jù)介紹，該地產(chǎn)公司主要經(jīng)營(yíng)公園地產(chǎn)1872小區(qū)的二手房交易和租賃中介業(yè)務(wù)，該小區(qū)是一個(gè)高檔小區(qū)，服務(wù)的對(duì)象主要面向改善性、投資性的購(gòu)房者。

“降低首付比例，對(duì)普通住房剛性需求的人來(lái)說(shuō)是很有誘惑力的，對(duì)改善性住房者來(lái)說(shuō)就沒(méi)有太大影響?！北本┦谐?yáng)區(qū)“常楹公元”售樓中心姓王的主管稱。

該主管告訴記者，由于常楹公元小區(qū)是一個(gè)精裝高檔小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的都是大套房屋，開(kāi)盤(pán)以來(lái)他們公司主要面對(duì)的是改善性購(gòu)房者，樓市新政出臺(tái)以后對(duì)他們的銷售并沒(méi)有產(chǎn)生多大影響，因?yàn)闃鞘行抡诮档褪赘侗壤耐瑫r(shí)，必將加大貸款的數(shù)額，“常楹公元”小區(qū)的房子動(dòng)轍上千萬(wàn)一套，如果貸款的話，每個(gè)月的還款最低在三四萬(wàn)以上，這就要求購(gòu)房者每月有七八萬(wàn)元的收入，才能滿足銀行放貸的基礎(chǔ)條件，這樣一來(lái)，很多人難以達(dá)到貸款的條件，同時(shí)也難以負(fù)擔(dān)巨額的月供。

“買(mǎi)房者看到首付比例和稅費(fèi)降低了，可是賣(mài)方也看到了，于是就把房?jī)r(jià)漲了起來(lái)，把國(guó)家優(yōu)惠的那部分稅費(fèi)加在了房?jī)r(jià)上。也就是說(shuō)，政策免收的這部分錢(qián)并沒(méi)有讓利給購(gòu)房者。所以說(shuō)樓市新政對(duì)北京的二手房市場(chǎng)并沒(méi)有起到多大的促進(jìn)作用。”鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)杜經(jīng)理告訴記者。

根據(jù)杜經(jīng)理介紹，他們公司主要經(jīng)營(yíng)“遠(yuǎn)洋一方”普通住宅的二手房交易，樓市新政出臺(tái)以后明顯房源多了，人氣很旺，但是成交率卻沒(méi)有太大突破，這一周時(shí)間他們只賣(mài)出七八套房子，與前期并沒(méi)有太大區(qū)別。因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房者都比較理性，認(rèn)為房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)大漲，比較沉得住氣。他認(rèn)為，二手房市場(chǎng)也許還將繼續(xù)低迷。

剛性需求井噴

與北京有所不同的是，上海、福州等地都出現(xiàn)了市民連夜排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)最新交易數(shù)據(jù)顯示，一二線城市的樓市回暖跡象較為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，樓市新政實(shí)施一周以來(lái)，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的22個(gè)主要一二線城市累計(jì)住宅成交面積環(huán)比前一周上升 4.9%。其中，一線城市成交面積環(huán)比上升約7.5%，廣州、北京成交量漲幅均接近四成;二線代表城市中半數(shù)成交量環(huán)比上漲，成交總量較前一周小幅上漲 4.0%。樓市新政出臺(tái)樓市成交量都較之前有上漲，究竟是什么人以怎樣的需求在購(gòu)房呢？

4月21日，福州某樓展現(xiàn)場(chǎng)，咨詢者甚眾。

記者來(lái)到北京市通州區(qū)某新開(kāi)樓盤(pán)的銷售中心，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人來(lái)人往，一副繁忙的景象。該中心置業(yè)顧問(wèn)小張告訴記者，該樓盤(pán)單價(jià)3萬(wàn)左右，由于受到新政的影響，清明節(jié)期間人氣很旺，很多市民趁著假期到樓盤(pán)看房。樓盤(pán)來(lái)客來(lái)電量比平時(shí)多了30%以上，銷售量也比之前有了大幅上漲。

在朝陽(yáng)路上，記者看到一處擬于4月中旬以后開(kāi)盤(pán)的普通住宅小區(qū)，從過(guò)春節(jié)后便開(kāi)始進(jìn)行排號(hào)，此次受樓市新政首付下調(diào)、銷售價(jià)格公司沒(méi)有上調(diào)的影響，清明期間人流量就比以前多了很多。

“我家原來(lái)住在呼家樓，幾年前老房子就拆遷了，兒子找了個(gè)對(duì)象要結(jié)婚，我們不想讓兒子住郊區(qū)，可是市內(nèi)的房子又付不起首付，買(mǎi)房的事情就一拖再拖，這次國(guó)家出臺(tái)新政策了，原來(lái)手里的百十萬(wàn)元就夠付首付了，這不就來(lái)排號(hào)了?！痹谑蹣乾F(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的張大媽高興地告訴記者。據(jù)記者在現(xiàn)場(chǎng)的了解，類似張大媽這種情況的購(gòu)房戶占了很大比例。

記者經(jīng)過(guò)多方走訪后發(fā)現(xiàn)，樓市新政的出臺(tái)并沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲、投資和投機(jī)性炒房一擁而上的局面，反而是剛需人群出手買(mǎi)入的占比較大。

對(duì)于新政后樓市的后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士分析指出，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)在持續(xù)寬松的市場(chǎng)環(huán)境以及“樓市新政”利好下，首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者和改善性住房的需求者積極性還將會(huì)提高，樓市成交規(guī)模或逐步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也將更為理性、觸底回穩(wěn)，這次樓市新政策的出臺(tái)或成為保障市民購(gòu)房、解決剛需的利民之舉。