袁曉瀾

新年伊始，北京公積金政策利好首套自住房的消息紛至沓來，首先是北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，市管公積金貸款最高額度從80萬元提高到120萬元。近日，國管公積金分中心也發(fā)布通知，將國管公積金的貸款額度提高到120萬元。業(yè)內(nèi)人士認為，此次公積金貸款政策調(diào)整的主要目的是進一步提振剛需，促進市場預期向好發(fā)展。

定向刺激剛需的意圖明顯

據(jù)了解，北京市管和國管公積金的兩個調(diào)整方案類似，在貸款額度方面，購房者購買政策性住房或90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款額度上限調(diào)整為120萬元。購買90平方米以上非政策性住房或第二套住房，貸款最高額度仍為80萬元。

對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，930新政“認貸不認房”的政策，從商貸角度釋放了改善型需求，而本次公積金新政定向刺激剛需的意圖較為明顯。

據(jù)悉，此前，剛需首套購買90平米及以下房屋的貸款額上限分為80萬，92萬和104萬三個檔位，由于貸款上限上調(diào)，使用公積金貸款的購房者首付將減少16萬-40萬，這對資金承受能力相對有限的剛需購房者來說是比較大的利好。

受困于額度限制，不少新房開發(fā)商不接受組合貸，而著急用錢的賣房人也不接受組合貸，購房人只能選擇商貸。雖然商貸額度高，但目前首套房利率主流為9折。據(jù)記者估算，與商貸9折相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息30余萬。據(jù)了解，目前已有多個未封頂放貸項目的購房人正與開發(fā)商協(xié)商將商貸換成公積金貸款以節(jié)約利息。

城區(qū)小戶型去化速度加快

積金貸款額度上調(diào)后，由于取消了個人信用評級，貸款的額度依據(jù)購房人繳存額決定，由于自身經(jīng)濟能力受限，所以小戶型房屋為大部分人群的置業(yè)首選，貸款額度多在80萬—120萬元之間。

據(jù)了解，除了新建商品房及一部分政策性住房外，大部分成交的90平米以下二手房源多集中在市區(qū)核心地帶，其中以滿五年唯一無稅房最為搶手，在北京單套住房總價偏高的背景下，住房公積金貸款的調(diào)整對購房人買房的支持力度較為突顯。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計，元旦后一周使用公積金貸款的成交占比為25.3%，較上周上升2.5個百分點，即四個買房人中，就有一個使用公積金。從成交房源面積檔位看，90平米以下的房屋成交占比為68.7%。截至1月20日，北京市50-90平米之間的住宅新房成交在全市整體的成交套數(shù)占比中比上個月上升了6.76%。

“偉嘉安捷”房貸專家吳昊指出，公積金貸款最高貸款額度由80萬上調(diào)到120萬，新政的直接受益群體為首次買房的“剛需”人群，而目前這部分人群占總購房人的40%—50%。由于經(jīng)濟實力不足，因此買房多瞄準90平米以下的房源，貸款最高額度的提升加之此前僅需20%的首付規(guī)定，對首次置業(yè)的“剛需”購房人群形成了雙重利好，極大地減輕了入市壓力，進一步提振剛需購房人群的入市信心，這是今年年初公積金貸款成交量上漲的主要動力。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，受公積金額度調(diào)整的影響，公積金占比有所提升，體現(xiàn)出政策對于剛需的支持作用。而使用純公積金貸款的客戶多選擇在城區(qū)內(nèi)購買小戶型房屋。

張女士近日剛購買了北京朝陽區(qū)團結(jié)湖一套52平米一居室，總價200萬元?！拔乙呀?jīng)看了一年房了，看到近期公積金政策調(diào)整，可以減輕月供壓力，另一方面現(xiàn)在房價比一年前降了些，又擔心漲回去，所以入手了”，張女士告訴記者，此前80萬元貸款額度確實不夠用，首付壓力較大，由于自己公積金個人繳存額有980元，用公積金貸可貸到120萬元，現(xiàn)在購這套房首付可以只拿80萬元。

剛需入市將影響樓市成交

2014年，樓市信貸政策逐漸寬松，陸續(xù)吸引改善、剛需購房人入市。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，近期降息、公積金最高額度調(diào)整等利好對剛需的心理促動非常大，加強了購房人入市的信心。首套房公積金貸款最高額度調(diào)整后，與去年11月22日央行降息將形成疊加影響，事實上對于以往由于價格門檻而被迫擠出成交的大量剛需人群形成了最直接的利好，這將促使具備購房資格同時也有一定購買力的首次剛需人群入市，加強購房者的信心。市場成交量也將因此在一定程度上走高，這樣的勢頭下，1月份樓市網(wǎng)簽量（新房、二手房）預計將維持在20000套左右水平，但不會超過去年12月的前期高點，這種情況很可能在2015年全年都會持續(xù)。

張旭認為，隨著各項信貸政策的陸續(xù)出臺，近期購房環(huán)境雖有一定程度寬松，但吸引購房者入市的還是房屋本身的價格優(yōu)勢。從目前的情況看，在北京成交均價趨穩(wěn)的大趨勢下，按本區(qū)域平均價格出售的房源仍是成交的主流，盲目漲價的房屋很難進入購房者的考慮范圍。一方面是逐漸減少的優(yōu)質(zhì)房源，一方面是日漸理性的購房者，買賣雙方的博弈在春節(jié)前還將繼續(xù)加深。