顏梅生

許多業(yè)主都想為自己的愛車購買一個專用車位。然而，購買專用車位有許多講究，弄不好，花了錢卻無法停車。因此，在購買專用車位前要了解以下事項。

人防車位不得買賣

案例： 2014年9月，楊芳芳從開發(fā)商手中購買一個地下停車位。誰知，當她辦理停車位產權手續(xù)時，卻遭到房管部門拒絕，理由是該停車位屬于建造在小區(qū)內的人防工程，非戰(zhàn)時雖可用于停車，但卻不能銷售給個人，更不能辦理產權登記。

點評：本案所涉人防車位的買賣合同無效?！段餀喾ā返谖迨l規(guī)定：“國防資產屬于國家所有。鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。”《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條指出：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！奔慈朔儡囄挥扇嗣穹揽展芾聿块T代表國家行使所有權，既不屬于開發(fā)商，也不屬于業(yè)主，因而不可以買賣、辦理產權證書。《合同法》第五十二條第五項規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，第五十八條指出“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”。故楊芳芳只能接受退款。

地下車位可以購買

案例：2014年10月初，劉福福花8萬余元購買了小區(qū)一個地下停車位，交完錢、簽訂完協(xié)議后，開發(fā)商并未及時為劉福福辦理產權手續(xù)。3個月后，停車位價格一路暴漲。開發(fā)商通知劉福福：經股東會議討論決定，該車位不再出讓，劉福福務必在一周內前往辦理退款手續(xù)。劉福福明白，開發(fā)商此舉的真正目的是想讓劉福福按現價補交費用。劉福福斷然拒絕。隨即，開發(fā)商在停車位上設置了障礙，使劉福福無法停車。

點評：開發(fā)商的做法是錯誤的?！段餀喾ā返谄呤臈l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”即鑒于小區(qū)地下產權車位系建立在小區(qū)地下空間，滿足立項和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以在業(yè)主與開發(fā)商之間自主銷售。因而，開發(fā)商不得借口經股東會議討論決定而廢除已簽訂的銷售合同?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！惫们也徽撻_發(fā)商未在60日內為劉福福辦理產權登記手續(xù)，違反了《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定，僅就開發(fā)商在停車位上設置障礙阻止停車的行為也屬違約。劉福福有權要求排除障礙、賠償損失。

地上車位區(qū)別對待

案例：2015年1月初，屠秀蘭購買商品房時提出必須同時購買一個停車位。銷售人員在小區(qū)主干道旁劃出一塊地塊作為停車位賣給了屠秀蘭。當她將該處作為自己的固定停車點停車時卻受到其他業(yè)主的阻攔，無法停車。

點評： 開發(fā)商的做法是錯誤的。小區(qū)的地上車位建造于小區(qū)地上空間，系為了滿足臨時停放車輛而設置，分為小區(qū)建筑區(qū)劃內規(guī)劃建設的車位、開發(fā)商在規(guī)劃外新增車位?！段餀喾ā返谄呤臈l第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條指出：“建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”故開發(fā)商不得從小區(qū)公共干道上劃出一塊，作為停車位出賣。