小水

以46歲“高齡”放下明星職業(yè)經(jīng)理人光環(huán)去創(chuàng)業(yè)，毛大慶意圖復(fù)制的，是美國(guó)的“WeWork”，這也讓“創(chuàng)業(yè)辦公社區(qū)”這一新銳的商業(yè)模式浮出水面。

“萬(wàn)科毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)”——雖然過(guò)去了很多天，地產(chǎn)圈里對(duì)此仍是熱議不已。

毛大慶，原萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁，職位僅次于董事長(zhǎng)王石和總裁郁亮，2013年年薪757萬(wàn)元。以46歲“高齡”放下明星職業(yè)經(jīng)理人光環(huán)去創(chuàng)業(yè)，毛大慶意圖復(fù)制的，是美國(guó)的“WeWork”，這也讓“創(chuàng)業(yè)辦公社區(qū)”這一新銳的商業(yè)模式浮出水面。

WeWork的生意經(jīng)聽起來(lái)并不出奇：用折扣價(jià)包下某寫字樓的一兩層，劃分成許多小塊，然后每月向那些資金緊張的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會(huì)員費(fèi)——聽起來(lái)很像“二房東”。

但去年12月，WeWork宣布完成3.55億美元的新一輪融資，公司估值已高達(dá)50億美元！

來(lái)看看兩位創(chuàng)始人亞當(dāng)·紐曼（Adam Neumann）和米格爾·麥克凱爾維（Miguel McKelvey），他們是如何將一個(gè)“二房東”生意做大的？

草根公司的“烏托邦”

在WeWork使用一間辦公室，感覺就像入住了一家值得炫耀的酒店。

輕柔的音樂(lè)在接待處縈繞，屋里除了沙發(fā)，還有沙袋座椅、枕頭、墊子這類舒服好玩的東西?？Х乳g里，有手調(diào)咖啡、檸檬水，還有各種下午茶餐點(diǎn)。累了？來(lái)一份每分鐘1美元的按摩服務(wù)——會(huì)議室里就能做。

但別以為在WeWork就是來(lái)放松的，這是一個(gè)共同工作的空間。來(lái)自不同公司的員工，租用辦公桌或者一間小辦公室，前臺(tái)、WiFi、打印機(jī)、飲水機(jī)等都可以公用，在這里只有一件事是重要的：工作、做生意。

WeWork還搞各種活動(dòng)，你只要下載一個(gè)會(huì)員APP，就能收到各種活動(dòng)通知。他們還想辦法讓各種不同工作的人在去冰箱拿吃的、或者開會(huì)的途中多“偶遇”，碰撞出靈感。

要成為WeWork的會(huì)員，每個(gè)人每個(gè)月要花400-650美元，比租別的寫字樓貴一些。但別忘了，這里的家具和衛(wèi)生保潔、代收包裹等服務(wù)不收錢，免費(fèi)啤酒什么的每層都有供應(yīng)，還可以享受醫(yī)療、會(huì)計(jì)、法律和云計(jì)算等專業(yè)服務(wù)。更不要說(shuō)你在這里可以社交，建立各種商業(yè)關(guān)系了。

WeWork給人的感覺，就像一個(gè)反傳統(tǒng)企業(yè)模式的烏托邦：給你世界500強(qiáng)那樣的福利，專門提供給那些腰包并不鼓的初創(chuàng)型企業(yè)?！昂?jiǎn)直就是革命性的！”商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司分析師安德魯感嘆：“在那里工作的人不停地跟我說(shuō)，他們的工作效率如何如何被提升了，他們?cè)谵k公場(chǎng)所遇到了什么人，而這些偶遇可以幫助他們交流生意模式，甚至成為合作伙伴！有的人說(shuō)，就算租金翻倍，他也能賺到錢！有的還說(shuō)再也不要在家里工作了，靈感都死光了！”

甚至世界500強(qiáng)也來(lái)找WeWork了，如微軟、百事可樂(lè)等，明明有自己的辦公室，但也租了WeWork。

不同尋常的創(chuàng)始人

能折騰出如此顛覆傳統(tǒng)的辦公空間，兩位創(chuàng)始人自然有著不同尋常的經(jīng)歷。

與公司名中的“We”一樣，兩人都對(duì)“我們”的力量深信不疑，甚至到了狂熱的程度。他們雖然在相隔萬(wàn)里的地方長(zhǎng)大，但都曾在不同形式的大集體里生活過(guò)，都沒(méi)有父親在身邊。

紐曼來(lái)自以色列單親家庭，媽媽是醫(yī)生。他在加沙地帶一個(gè)農(nóng)莊度過(guò)童年，所有兒童都住在集體宿舍里，與父母分開。在海軍服役五年后，他跟著當(dāng)模特的妹妹艾迪一起去了紐約，從而認(rèn)識(shí)了美國(guó)人麥克凱爾維。

麥克凱爾維當(dāng)時(shí)在紐約一家建筑公司工作，他成長(zhǎng)于俄勒岡州一個(gè)由五位母親、六個(gè)孩子組成的大家庭。盡管只是靠打理花園和領(lǐng)取救濟(jì)食品為生，但他們過(guò)得很快樂(lè)。

一次聚會(huì)上，兩人相識(shí)，相似的兒時(shí)經(jīng)歷，讓他們成為惺惺相惜的好友。

2008年1月，紐曼得知房東古特曼剛買下一棟辦公樓，每層5000平方英尺，打算按每層5000美元的價(jià)格出租。他頓時(shí)眼前一亮。當(dāng)時(shí)，紐曼負(fù)責(zé)管理妹妹數(shù)十萬(wàn)美元的年薪，并多次創(chuàng)業(yè)，租了一間辦公室經(jīng)營(yíng)自己的高檔嬰兒服裝網(wǎng)店。他剛剛將辦公室的一角租給了網(wǎng)上找來(lái)的租客！

他馬上建議房東：“我有個(gè)更好的主意，把其中一層交給我，我把它用玻璃分成15個(gè)辦公間，提供免費(fèi)咖啡，每間收1000美元，這樣每個(gè)月就能掙到1.5萬(wàn)美元。你拿走7500美元，給接待員2500美元，剩下的歸我?！?/p>

當(dāng)晚，麥克凱爾維將好友的創(chuàng)意進(jìn)行了細(xì)化：給這個(gè)辦公場(chǎng)地起名Green Desk（綠桌子），甚至做好了網(wǎng)站。擁有建筑學(xué)學(xué)位的麥克凱爾維早就對(duì)紐約的辦公樓看不順眼：不環(huán)保，不好玩。

集結(jié)“瘋狂聰明的人”

房東同意了他們的想法，并且要求每層樓都按照這種模式來(lái)經(jīng)營(yíng)。麥克凱爾維干脆辭職，在紐曼妻子的幫助下翻新了那棟樓。

然而，正準(zhǔn)備招租時(shí)，金融風(fēng)暴來(lái)了。房東古特曼沮喪萬(wàn)分：“這下全完了。經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，人們不會(huì)租辦公室?！?/p>

結(jié)果恰好相反。僅僅依靠七條網(wǎng)上廣告和口碑宣傳，Green Desk就人滿為患。與高檔寫字樓的大公司租戶相比，蜂擁而來(lái)的初創(chuàng)企業(yè)急需拓展人脈、希望通過(guò)不同的商業(yè)模式碰撞得到靈感。

但在兩位創(chuàng)始人看來(lái)，Green Desk有個(gè)問(wèn)題：沒(méi)有公共空間用于社交。房東古特曼卻已喜出望外，他希望將這種模式復(fù)制到自己的其他辦公樓里。

商討之下，兩位創(chuàng)始人以300萬(wàn)美元的估值將Green Desk賣給了古特曼。

拿到錢，兩人又租下了紐約SOHO區(qū)一處新辦公地點(diǎn)進(jìn)行裝修。雖然面積只有3000平方英尺、地板嘎吱作響，墻壁都是自己刷的，但2010年2月，成立僅一個(gè)月的WeWork便實(shí)現(xiàn)盈利，此后從未虧損。

超酷的辦公空間、免費(fèi)的啤酒、周圍都是瘋狂而又聰明的人……紐曼這樣形容WeWork：“就算你昨晚過(guò)得很糟糕，早上又很倒霉，你就是想到這里來(lái)。一進(jìn)來(lái)，你就像換了個(gè)人，你想改變世界?！?/p>

2012年，WeWork又有三處辦公地點(diǎn)開張，并吸引了大風(fēng)投機(jī)構(gòu)的投資，估值1億美元。

到去年12月，WeWork已入駐美國(guó)25個(gè)最大城市和歐洲12個(gè)最大城市，營(yíng)收1.5億美元，利潤(rùn)率達(dá)30%，并獲摩根大通等投行高達(dá)3.55億美元的新一輪融資，估值高達(dá)50億美元。各自擁有20%股份的紐曼和麥克凱爾維已成賬面上的億萬(wàn)富豪。

核心是“人的生意”

從商業(yè)模式來(lái)看，WeWork與所謂的“二房東”并無(wú)區(qū)別。紐曼也承認(rèn)，如果把WeWork看作是一家房地產(chǎn)公司，估值絕不可能達(dá)到50億美元。

但這一超高估值表明，投資人并不認(rèn)為WeWork是一家單純的房地產(chǎn)中介。除了辦公場(chǎng)地，WeWork還可以為這些創(chuàng)業(yè)型公司提供辦公家具、協(xié)作服務(wù)等，甚至成為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的孵化器，這才是最為資本看重的地方。

從模式上來(lái)說(shuō)，WeWork與打車軟件鼻祖 Uber、空房出租網(wǎng)站Airbnb等一樣，是共享經(jīng)濟(jì)理念對(duì)交通、住宿、辦公場(chǎng)地等領(lǐng)域的顛覆。

兩位創(chuàng)始人和投資人都認(rèn)為，WeWork面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是過(guò)度擴(kuò)張。只有處于可控的規(guī)模，該公司才能維護(hù)好品牌形象，保持高水平的客戶服務(wù)。

世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨認(rèn)為，WeWork這種商業(yè)模式的核心是“人的生意”。在中國(guó)，最近幾年，這種服務(wù)式辦公需求呈爆炸性的增長(zhǎng)。那些初創(chuàng)型的企業(yè)，在起步階段都希望做到輕資產(chǎn)，有一個(gè)共同的、自由的辦公空間。2015年政府工作報(bào)告中也提出要推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新?？梢灶A(yù)見，市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)業(yè)辦公室的需求將出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。

如順為資本去年投資的You+國(guó)際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，以及SOHO中國(guó)的短期租賃辦公空間 SOHO3Q，都是這種思路。（編輯/張本科）