宋佳潤(rùn)

[摘 要]合理的房地產(chǎn)價(jià)格是保持社會(huì)和諧和保障民生的關(guān)鍵。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素也是眾說(shuō)紛紜，本文貼近實(shí)際，從消費(fèi)者角度出發(fā)，通過(guò)實(shí)際調(diào)查得出消費(fèi)者在選房時(shí)所考慮的16種因素。在這16種因素中本文通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)度分析和因子分析的方法得出真正影響房地產(chǎn)價(jià)格的四種因素：交通情況、商業(yè)情況、教育情況和醫(yī)療情況。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；數(shù)據(jù)分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.09.124

消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)往往瞻前顧后，考慮過(guò)多，正是這樣才給了房地產(chǎn)商投機(jī)的縫隙。本文通過(guò)調(diào)查得知消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)主要考慮的因素主要有十六種：規(guī)劃戶數(shù)、交通情況、商業(yè)情況、教育設(shè)施情況、醫(yī)療情況、物業(yè)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)年限、容積率、外觀設(shè)計(jì)、區(qū)域位置、最低首付、月供、住宅安全、物業(yè)態(tài)度和綠化率。這是十六種因素中，真正能夠影響房?jī)r(jià)的因素并不多，房地產(chǎn)往往會(huì)抓住非主要因素，大肆宣傳哄抬房?jī)r(jià)，最終受害的還是消費(fèi)者，本文對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行合理分析找出影響房?jī)r(jià)的主要影響因素。

首先，本文用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對(duì)這十六個(gè)因素與樓盤價(jià)格之間作關(guān)聯(lián)度分析。

所謂灰色關(guān)聯(lián)度分析法，就是對(duì)于兩個(gè)系統(tǒng)之間的因素，其隨時(shí)間或不同對(duì)象而變化的關(guān)聯(lián)性大小的量度，稱為關(guān)聯(lián)度。在系統(tǒng)發(fā)展過(guò)程中，若兩個(gè)因素變化的趨勢(shì)具有一致性，即二者關(guān)聯(lián)程度較高；反之，則關(guān)聯(lián)度較低。因此，灰色關(guān)聯(lián)分析方法，是根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢(shì)的相似或相異程度來(lái)衡量因素間關(guān)聯(lián)程度的一種方法。

本文在做灰色關(guān)聯(lián)度分析之前首先進(jìn)行數(shù)據(jù)處理：對(duì)于樓房周圍商業(yè)情況，本文以樓房一公里范圍內(nèi)的超市、銀行和餐廳這三種公共場(chǎng)所數(shù)量來(lái)衡量，一天中出入銀行、餐廳、超市的人流大致相等，因而本文將三者數(shù)量加和，以此衡量商業(yè)情況；對(duì)于樓房周圍的教育情況，由于能夠影響消費(fèi)者購(gòu)房選擇的主要是幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，本文以樓房周圍各類學(xué)校數(shù)量乘以其教育年限后加和，以此衡量該樓房周圍的教育情況；對(duì)于醫(yī)療情況，本文以三公里內(nèi)醫(yī)院的個(gè)數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)；外觀設(shè)計(jì)以所統(tǒng)計(jì)樓盤的客戶滿意度為衡量標(biāo)準(zhǔn)；交通情況以一公里內(nèi)公交站點(diǎn)的個(gè)數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)；樓房的區(qū)域位置本是分類變量，本文為進(jìn)行數(shù)據(jù)分析對(duì)其進(jìn)行量化處理，李滄區(qū)為1，城陽(yáng)區(qū)為2，黃島為3，萊西為4，平度為5，嶗山區(qū)為6，市北區(qū)為7，膠南為8，膠州為9；住宅安全、物業(yè)態(tài)度、物業(yè)費(fèi)及綠化率均以所統(tǒng)計(jì)樓盤的實(shí)地調(diào)查情況為衡量標(biāo)準(zhǔn)。在確定所有衡量標(biāo)準(zhǔn)后，本文對(duì)所有因素評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理。避免了系統(tǒng)中各因素的物理意義不同，導(dǎo)致數(shù)據(jù)的量綱也不相同，不便于比較，或在比較時(shí)難以得到正確的結(jié)論的問(wèn)題。

所謂關(guān)聯(lián)程度，實(shí)質(zhì)上是曲線間幾何形狀的差別程度。因此曲線間差值大小，可作為關(guān)聯(lián)程度的衡量尺度。

本文以樓房售價(jià)為參考數(shù)列x0，以規(guī)劃戶數(shù)、交通情況、商業(yè)情況、教育設(shè)施情況、醫(yī)療情況、物業(yè)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)年限、容積率、外觀設(shè)計(jì)、區(qū)域位置、最低首付、月供、住宅安全、物業(yè)態(tài)度和綠化率這十六種影響樓盤價(jià)格的因素為比較數(shù)列ri進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析，按照上述算法將其通過(guò)Matlab軟件編程實(shí)現(xiàn)，得出各影響因素相對(duì)于樓房售價(jià)的灰色關(guān)聯(lián)度：

規(guī)劃戶數(shù)、產(chǎn)權(quán)年限、區(qū)域位置這三種因素與樓房售價(jià)的關(guān)聯(lián)度很小，本文在分析樓房售價(jià)的主要影響因素時(shí)可以將其忽略。另外，最低首付和月供兩種因素與樓房?jī)r(jià)格的關(guān)聯(lián)度接近于1，關(guān)聯(lián)度很高，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步查閱資料，了解房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制得出，月供和最低首付是受樓房售價(jià)影響的，即樓房售價(jià)決定最低首付和月供，因而這兩種因素不能作為影響樓房售價(jià)的因素，本文在此將其剔除。

在經(jīng)過(guò)灰色關(guān)聯(lián)度分析之后，為了進(jìn)一步得出影響樓房售價(jià)的主要影響因素，本文對(duì)剩下的十一種因素運(yùn)用因子分析法找出影響樓房售價(jià)的主要成分，在主要成分中找到因子載荷比較高的因素即為影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。

通常在最初因素抽取后，對(duì)有些因素?zé)o法作有效的解釋。適當(dāng)?shù)囊蜃有D(zhuǎn)，可以使變換后新的因子具有可解釋性。本文采用方差最大的正交轉(zhuǎn)換方法將各因子旋轉(zhuǎn)到某個(gè)位置使其變量在因子軸上的投影向最大、最小兩極分化，即每個(gè)主成分中的高載荷因子只這種在幾種因素上，從而得出主要的影響因素。

本文繼續(xù)對(duì)剩下的十一種影響因素?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，得出三個(gè)主要影響樓房售價(jià)的主成分。

我們可以看出這三個(gè)主成分可以解釋樓房售價(jià)變化的63%，符合我們的尋求標(biāo)準(zhǔn)，在這三個(gè)主成分中各因素經(jīng)過(guò)因子旋轉(zhuǎn)后的因子載荷分布。

我們可以看出在這三個(gè)主成分中，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療四種因素的因子載荷很高，所以影響房?jī)r(jià)的主要因素為交通情況、商業(yè)環(huán)境、教育設(shè)施、醫(yī)療條件。

房地產(chǎn)投機(jī)行為的盛行已嚴(yán)重影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，那么消費(fèi)者如何提高自己選房的能力，選中滿意程度最高的房子日益成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。一般情況下，購(gòu)買者在選房時(shí)，他們大約會(huì)考慮到大約16種因素，但是在本文進(jìn)行數(shù)據(jù)分析以后主要影響房?jī)r(jià)的因素只有4種，即：交通情況、商業(yè)情況、教育情況、醫(yī)療情況，除這4種因素之外，其余只需稍加考慮即可。

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