李文艷 韓雪

[摘 要]改革開放至今，我國的房地產(chǎn)政策的劃分經(jīng)歷了四個階段，以適應(yīng)所處階段經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？紤]到房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策效果體現(xiàn)在價格、市場存在泡沫與否、泡沫的大小能否控制以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的社會保障的功能，本文通過結(jié)合吉林省近年來的房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展現(xiàn)狀以及影響因素，最后給出吉林省房地產(chǎn)調(diào)控政策的改進(jìn)措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；調(diào)控政策；吉林省

10 13939/j cnki zgsc 2015 51 264

1 引 言

20世紀(jì)70年代西方資本主義國家就有很多學(xué)者對房地產(chǎn)政策的影響有了深入研究。White M （1975）、J E Richard（1982）、Wheaton 和 William C （1993）等認(rèn)為政府對房地產(chǎn)的調(diào)控是必要的且有實際意義的，有其對于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)規(guī)模等方面應(yīng)給發(fā)揮政府的服務(wù)只能為房地產(chǎn)創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境；Dennis J McKenzie 和 Richard M （1996）、M Ralph（2000）認(rèn)為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展只依靠市場自身的資源配置是滿足不了現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，所以需要政府調(diào)控政策。

Philip Davis 和 Haibinzhu（2004）通過研究了十幾個國家的房價數(shù)據(jù)通過模型分析得出了商品房價的高低與銀行貸款有著直接關(guān)系，整體看來，西方對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的研究比較早，尤其對于調(diào)控效果評估研究，都形成了有價值意義的研究。

從國內(nèi)看，我國陸續(xù)出臺不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，國內(nèi)學(xué)者從不同角度研究對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策做了研究。師立強(qiáng)（2011）研究了中國宏觀調(diào)控的十年之間中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，并且房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，尤其在拉動內(nèi)需方面有著重要的意義，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在2008年中國的房價在政府的干預(yù)下快速上漲。

曹錕（2011）分析了房價快速上漲埋下隱患，房地產(chǎn)泡沫隨時就會破滅導(dǎo)致其他行業(yè)的危機(jī)，中國政府出臺一系列房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮性調(diào)控政策但是房價依然我行我素地上漲。小凡（2013）分析了對調(diào)控政策的影響因素有很多，最主要的有政策本身、房地產(chǎn)市場的制度、整個調(diào)控地區(qū)環(huán)境特殊性、政策的表面性等四個方面，并從調(diào)控政策應(yīng)該具體問題具體分析角度，房地產(chǎn)制度的出臺，調(diào)控政策本身的研究等方面給出了建議；整體看，我國學(xué)者對房地產(chǎn)政策調(diào)控效果方面做了諸多分析，從房價的影響因素、評估效果、發(fā)展政策等方面做多分析。

但是，多數(shù)屬于規(guī)范分析，在定量分析方面做的仍然不夠，且多數(shù)屬于國家分析側(cè)面，從吉林省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及影響房價的因素從宏觀調(diào)控的影響效果等方面做了探討最后給出應(yīng)對房地產(chǎn)政策調(diào)控的建議。

2 吉林省房地產(chǎn)現(xiàn)狀

吉林省房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模不斷發(fā)展，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資開發(fā)額和投資建筑面積兩個方面，通過對吉林省2000—2009年的投資額和建筑竣工面積統(tǒng)計，分析出吉林省房地產(chǎn)發(fā)展總體水平。

通過數(shù)據(jù)可以明顯看到，吉林省房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模從開發(fā)額和房屋建筑面積上都不斷增加，2000—2005年平穩(wěn)速度發(fā)展，投資額從63 52億元6年增加到195億元增幅達(dá)到兩倍以上，房屋建筑竣工面積達(dá)到30%的增長速度，而在2005年以后房地產(chǎn)快速發(fā)展，投資額也快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額從195 73億元到756 67億元，增長速度達(dá)到近3倍，竣工面積從622 76萬平方米增加到1469 64萬平方米，增加達(dá)到1 3倍，比前五年增長翻了近一番，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，在吉林省宏觀調(diào)控政策的影響下，在2011年建筑面積和竣工面積穩(wěn)步提升。截至2011年，房地產(chǎn)的竣工面積達(dá)到了165 6萬平方千米，下降為1 8倍。但是截至2011年，吉林省在商品房銷售方面面積約為2364萬平方千米，下降幅度較小，約為0 7%。但截至2012年年底，吉林省商品房面積有所提高，增加了0 026倍，可達(dá)1927萬平方千米。同時，2012年的吉林省的建筑面積的增幅達(dá)到0 8%，可達(dá)245241 99萬平方千米。在2008—2012年年間，吉林省政府對房地產(chǎn)的住房也給出了調(diào)控政策，投資2132億元增加政府保障性住房，使得受益住戶達(dá)270多萬。政府在2012年又提出安居工程等政策對于吉林省房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很好的促進(jìn)作用，同時也是住房開發(fā)的結(jié)構(gòu)更加趨于合理。

3 吉林省房價的影響因素

3 1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮，交通發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場越是合理，相反經(jīng)濟(jì)越是欠發(fā)達(dá)，失業(yè)率越是高房地產(chǎn)市場越是不合理。吉林省房地產(chǎn)價格從近年來看總體是上升趨勢，這與吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通狀況和居民收入有密切聯(lián)系，從近幾年吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，就業(yè)水平有所提高，人們收入水平不斷提高，使得對吉林省房價的提高有一定推動作用。根據(jù)資料現(xiàn)實，從2005年以后，房價上漲，從近2000元/平方米到漲到3000元/平方米，增長率達(dá)到10%。

3 2 社會環(huán)境因素

雖然目前房地產(chǎn)價格受到主要影響因素是經(jīng)濟(jì)因素，但是社會因素不容忽視，只因為感覺社會因素影響比較小，是因為社會環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格的影響是潛移默化的，如社會因素先對人有影響，再對整個房價需求產(chǎn)生影響。中國很多地區(qū)有社會因素的直接影響，比如古城西安有著幾千年的歷史，其房價多數(shù)跟旅游環(huán)境，人流量有著密切關(guān)系，再如海南三亞地方有著特色的民族風(fēng)情對當(dāng)?shù)胤績r有重要影響。

3 3 政治環(huán)境因素

房地產(chǎn)市場有著明顯變化的地區(qū)可能就是有著國家宏觀調(diào)控的重要影響。所以政治對房地產(chǎn)市場及房價的影響有著直接關(guān)系。對房價的影響相比經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會環(huán)境因素比較有著更為直接的影響。這些年國家出臺的宏觀調(diào)控政治因素的作用是激進(jìn)的。如，近年來國家不斷出臺的對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策如“國五”、“國六”規(guī)定的頒布。在這些政策頒布后很多地區(qū)房價尤其一線房價增長過寬城市成交面積快速下滑。

4 吉林省宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

4 1 宏觀調(diào)控效果逐漸變強(qiáng)

先從吉林省地理位置分析，吉林房價上漲多數(shù)是本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正常反映，房價中很少有炒房的嫌疑。宏觀調(diào)控是為了降低高房價，打壓炒房團(tuán)。所以對吉林省影響不大。再次，吉林地大物博，所以土地相對一線城市供給較為充足，所以供給速度基本能滿足居民對房屋的需求，所以供需也處于平衡狀態(tài)，所以宏觀調(diào)控基本效果不明顯?？傮w看，在短期內(nèi)吉林省宏觀調(diào)控政策對吉林省房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動，但是從長遠(yuǎn)看，吉林省的房地產(chǎn)市場處于正常健康狀態(tài)發(fā)展，調(diào)控政策效果基本發(fā)揮不出來。

但是同時，在一線城市受政策的影響，投資渠道變窄，土地受限，多數(shù)開發(fā)商在利益的驅(qū)動下，把資金投資到了二三線城市，吉林作為東北老工業(yè)區(qū)雖然是三線城市，但是有著東北工業(yè)城市的工業(yè)基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)施相對齊全，同時國家今年來出臺的振興東北老工業(yè)區(qū)政策支持，吸引了大量房地產(chǎn)投資商的進(jìn)入，帶動了房價一定程度上漲。

4 2 政策性保障住房建設(shè)

政策性保障住房，有利于滿足中的收入的消費者，對于一些中等偏下的保障性住房是提高生活水平的首要選擇。同時保障性住房建設(shè)有利于整個房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制房價尤其商品房價格過快增長，吉林省全省完成了國家對保障性住房的建設(shè)要求，對于整個吉林省房地產(chǎn)市價格平穩(wěn)。

4 3 土地資源管理制度

土地的供給是影響發(fā)地產(chǎn)市場價格的主要因素，政府壟斷土地，所以政府土地管理制度對房地產(chǎn)市場有著根本性的影響。政府的管理職能的重要性。通過土地管理制度限制土地供給。首先吉林省土地面積廣闊，土地供給充足，所以在供給平衡方面吉林省房地產(chǎn)供需雙方平衡，既要使得吉林省房地產(chǎn)不能盲目擴(kuò)大，同時使得房地產(chǎn)發(fā)展不能萎縮。其次在保障性住房的開發(fā)上給予政策支持，在奢侈品商品房等方面開發(fā)有一定限制。整個吉林省房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)得到合理調(diào)整；同時防止不正之風(fēng)的存在。

5 應(yīng)對宏觀調(diào)控的政策建議

在應(yīng)對國家宏觀調(diào)控政策方面，吉林省做好積極配合輔助，落實貫徹黨中央國務(wù)院措施同時積極結(jié)合本地區(qū)地域特色，發(fā)展房地產(chǎn)市場，尤其在開發(fā)規(guī)模和開發(fā)結(jié)構(gòu)上合理發(fā)展。最終構(gòu)建多層次的房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)，使得保障性住房得到充分發(fā)展?jié)M足中小部分居民對房地產(chǎn)的需求。從住房公積金制度出發(fā)，完善住房公積金制度，使得貧困的居民在住房公積金方面得到主要幫助。在廉租房保障制度基礎(chǔ)上，加大政策支持力度。

吉林省積極抓住國家振興東北的發(fā)展策略，積極擴(kuò)大投資房地產(chǎn)規(guī)模，合理利用土地，建設(shè)真正惠民的工程，發(fā)展文明城市，提高居民素質(zhì)，在最低生活保障方面有明確的扶持資助措施。在國家宏觀調(diào)控下建設(shè)保障性住房，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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