劉寶香　呂萍

摘要：我國(guó)正面臨經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙重轉(zhuǎn)型，城市住房消費(fèi)兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重、中低收入群體住房問題突出、流動(dòng)人口住房問題值得重視。我國(guó)城市住房困境無(wú)論從認(rèn)識(shí)偏差、機(jī)制缺失和結(jié)構(gòu)不當(dāng)哪方面分析，都與住房租賃市場(chǎng)滯后有密切關(guān)系。文章基于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的視角，提出完善住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系，建立住房市場(chǎng)租買選擇機(jī)制；做好相關(guān)配套工作，促進(jìn)住房梯級(jí)消費(fèi)；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)、住房市場(chǎng)與住房保障制度，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型時(shí)期；住房問題；住房租賃

一、 引言

住房是人類重要的生活必需品，住房消費(fèi)關(guān)系到人類的生存和發(fā)展。擁有自己的住房是中國(guó)人長(zhǎng)期以來(lái)的夢(mèng)想。但是，近年來(lái)，由于我國(guó)諸多城市的高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)，使得人們的住房消費(fèi)理念有了一些變化，“住有所居”也成為我國(guó)政府和理論界倡導(dǎo)的住房消費(fèi)選擇。然而，現(xiàn)階段我國(guó)正經(jīng)歷著由鄉(xiāng)村社會(huì)為主向城市社會(huì)為主、由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過度的轉(zhuǎn)型時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)快社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí)，伴隨著利益分配的變化和社會(huì)制度的變遷，已經(jīng)或有可能涌現(xiàn)相應(yīng)的社會(huì)矛盾。探索有效途徑、建立長(zhǎng)效機(jī)制、進(jìn)而從根本上解決居民的住房問題，特別是中低收入群體、城市流動(dòng)人口的住房問題，仍將是我國(guó)當(dāng)前面臨的重要理論問題和現(xiàn)實(shí)問題。住房租賃市場(chǎng)在完善住房市場(chǎng)體系、解決城市中低收入群體和流動(dòng)人口住房問題方面具有特殊作用和重大意義。本文認(rèn)為，我國(guó)城市住房困境無(wú)論從認(rèn)識(shí)偏差、機(jī)制缺失和結(jié)構(gòu)不當(dāng)哪方面分析，都與住房租賃市場(chǎng)滯后有密切關(guān)系，并基于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的視角，提出一些對(duì)策建議。

二、 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

住房問題的認(rèn)識(shí)和思考涉及到住房屬性、住房消費(fèi)和住房市場(chǎng)等多個(gè)方面。國(guó)內(nèi)外學(xué)者的有關(guān)認(rèn)識(shí)，有利于當(dāng)前我國(guó)城市住房問題的分析和解決。從住房屬性看，住房兼具消費(fèi)品和投資品屬性。但是，住房首先是消費(fèi)品，不能過分夸大其投資品屬性。如果過分強(qiáng)調(diào)住房的投資品屬性，把住房作為投資和投機(jī)的工具，就會(huì)扭曲住房和住房市場(chǎng)的性質(zhì)，并推高住房的價(jià)格，進(jìn)而把廣大住房消費(fèi)者排擠出住房市場(chǎng)領(lǐng)域，在缺乏相應(yīng)住房保障的情況下必然造成居民的住房困難（張躍慶，2011）。從住房消費(fèi)方式看，租賃和買賣是住房消費(fèi)的兩種基本方式。并且，在住房租賃市場(chǎng)發(fā)育較為充分的住房市場(chǎng)體系中，“房地產(chǎn)租買選擇機(jī)制”作為重要的關(guān)聯(lián)因素能發(fā)揮到調(diào)節(jié)住房買賣市場(chǎng)價(jià)格的重要作用（崔裴等，2014）。從住房消費(fèi)階段看，城市居民的住房消費(fèi)具有明鮮的梯度結(jié)構(gòu)特征。住房市場(chǎng)的產(chǎn)品供給、社會(huì)成員的收入以及居民住房需求均在一定程度上呈現(xiàn)出梯度結(jié)構(gòu)的特征，并促成了城市住房消費(fèi)明鮮的梯度結(jié)構(gòu)特征（浩春杏，2007）。若住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的階層體系較為和諧，“安其屋”將是低收入階層的選擇，“有其屋”將是中等收入階層的選擇，“優(yōu)其屋”將是高收入階層的選擇（浩春杏，2007）。

從住房市場(chǎng)發(fā)展看，由于種種原因我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后。我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)的需求主體主要是兩類人群：一是尚沒有能力購(gòu)買住房的低收入群體；二是城市化過程帶來(lái)的流動(dòng)人口。我國(guó)流動(dòng)人口住房的最主要來(lái)源是租住私房，新生代流動(dòng)人口租住私房的比例更高。更多新生代流動(dòng)人口選擇租住在租金較低的城市郊區(qū)。另外，流動(dòng)人口的家庭化遷移趨勢(shì)越來(lái)越明顯（王宗萍等，2013）。在英國(guó)，私人租賃住房是一個(gè)過渡性的住房選擇，處于住房選擇梯度結(jié)構(gòu)的較低階層，向上可以過渡至通過買賣擁有產(chǎn)權(quán)住房，向下可以過渡至社會(huì)租賃住房。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)住房和社會(huì)租賃住房的住戶也可能過渡至私人租賃住房。Peter A. Kemp 和Margaret Keoghan（2001）通過1996年～1997年英國(guó)住房調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)了消費(fèi)者由私人租賃住房轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)住房和社會(huì)租賃住房以及反向過渡的特征。并且，Peter A. Kemp（2011）通過2007年英國(guó)住房狀況調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)私人租賃住房市場(chǎng)在解決低收入群體住房問題方面起著異常重要的作用。

總之，國(guó)內(nèi)學(xué)者外在住房屬性、住房消費(fèi)和住房市場(chǎng)等方面已取得豐碩成果，并重視住房租賃市場(chǎng)在住房問題解決方面的重大意義。但是，卻多側(cè)重于其中某一方面的研究，缺少系統(tǒng)研究和統(tǒng)籌考慮。本文將綜合考慮住房屬性、住房消費(fèi)和住房市場(chǎng)，將住房租賃作為解決中低收入群體和流動(dòng)人口住房問題的突破口，進(jìn)行轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市住房問題的思考。

三、 轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市住房問題的理論分析

1. 轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市住房問題的主要表現(xiàn)。轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市住房問題集中表現(xiàn)在住房消費(fèi)兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重、中低收入群體住房問題突出和流動(dòng)人口住房問題值得重視等方面。

（1）住房消費(fèi)兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重。近年來(lái)，陸續(xù)出現(xiàn)的溫州購(gòu)房團(tuán)、山西煤老板、“房叔”、“房姐”等現(xiàn)象是我國(guó)住房消費(fèi)領(lǐng)域的特殊現(xiàn)象。我國(guó)一些城市和地區(qū)住房?jī)r(jià)格偏高的現(xiàn)實(shí)，仍然抵擋不住部分人群旺盛的住房投資需求。一些地方出現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象則是高收入群體住房過剩而導(dǎo)致的空置現(xiàn)象。與此形成鮮明對(duì)比的是工薪階層為了擁有一套住房而傾其畢生所有，不幸成為“房奴”。我國(guó)政府十分重視中低收入群體的住房問題，適時(shí)推出了一系列住房市場(chǎng)調(diào)控政策，并積極構(gòu)建和完善住房保障制度。目前，我國(guó)政府已經(jīng)陸續(xù)推出經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和廉租房等保障房，并不斷探索新的住房保障產(chǎn)品和措施。

（2）中低收入群體住房問題突出。我國(guó)政府在住房制度改革之初就十分重視住房產(chǎn)品的分層供給，針對(duì)不同收入群體提供不同類型的住房產(chǎn)品，逐漸形成了高收入群體通過市場(chǎng)機(jī)制獲得住房、中低收入群體借助政府住房保障解決其住房問題的住房供應(yīng)體系。然而，隨著住房市場(chǎng)化、貨幣化改革的推進(jìn)，住房的投資品屬性被不斷擴(kuò)大，住房市場(chǎng)的投資投機(jī)行為一定程度上致使住房?jī)r(jià)格日益攀升。在這種情況下，中低收入群體住房困難問題日益凸顯。

（3）流動(dòng)人口住房問題值得重視。近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化的加速發(fā)展，城市流動(dòng)人口的退伍愈發(fā)龐大，加之不斷上漲和高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，引發(fā)了流動(dòng)人口的住房問題。城市流動(dòng)人口往往面臨著擇業(yè)和住房的雙重壓力，長(zhǎng)期居住于城中村出租房、職工宿舍等非正規(guī)住房之中，居住條件差、居住面積小。另外，城市流動(dòng)人口往往無(wú)法享受與城市居民同等的教育、醫(yī)療、就業(yè)、培訓(xùn)等公共服務(wù)，無(wú)法融入當(dāng)?shù)爻鞘猩鐣?huì)（鄭思齊等，2009），存在著一定程度的住房隔離和社會(huì)隔離。

2. 轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市住房困境分析。從根本上講，轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)在住房方面的主要矛盾和問題，源自于對(duì)住房問題的認(rèn)識(shí)偏差、住房租買選擇機(jī)制缺失和住房梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)不健全等方面。

（1）對(duì)住房問題的認(rèn)識(shí)偏差。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)社會(huì)對(duì)住房問題的認(rèn)識(shí)誤區(qū)主要集中在住房屬性、住房消費(fèi)方式、住房消費(fèi)階段和住房市場(chǎng)體系等方面。在住房屬性上，過分強(qiáng)調(diào)住房的投資品屬性，致使一些地區(qū)住房投機(jī)嚴(yán)重，住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重扭曲，居民（特別是中低收入群體）住房困難。在住房消費(fèi)方式上，存在“重買賣，輕租賃”的現(xiàn)象，致使住房市場(chǎng)體系不健全，住房租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)關(guān)系非正?；?。在住房消費(fèi)階段上，存在“一步到位”的超前思想，致使居民（特別是中低收入群體）住房消費(fèi)行為和住房支付能力的嚴(yán)重脫節(jié)。在住房市場(chǎng)體系上，長(zhǎng)期忽視住房租賃市場(chǎng)，致使住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后。

（2）住房租買選擇機(jī)制缺失。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供給主體可以分為四種類型，即擁有一套以上住房的私有業(yè)主、提供公租房的地方政府、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商。但是，由于其他三種供給主體房源的有限供給，使得私有業(yè)主成為住房租賃市場(chǎng)的主要供給主體。然而，由于現(xiàn)階段我國(guó)住房租賃市場(chǎng)私有業(yè)主供給主體職業(yè)化、企業(yè)化不足，租賃住房與自有住房在使用價(jià)值和住房服務(wù)水平上具有不可替代性，住房租買選擇機(jī)制缺失，進(jìn)而導(dǎo)致住房買賣市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)的弱替代關(guān)系（崔裴等，2010）。租買選擇機(jī)制缺失以及租買市場(chǎng)的弱替代關(guān)系是當(dāng)前我國(guó)住房領(lǐng)域的主要困境，也是住房問題的重要原因。

（3）住房梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)不健全。住房梯級(jí)消費(fèi)理念在我國(guó)住房制度改革初期的住房分層供應(yīng)思想中就有體現(xiàn)。住房梯級(jí)消費(fèi)理念體現(xiàn)了尊重供求關(guān)系、遵循住房消費(fèi)發(fā)展規(guī)律和適度消費(fèi)思想。從供求關(guān)系角度講，高收入群體可以到市場(chǎng)上購(gòu)買住房，中低收入者則可以在住房租賃市場(chǎng)上租房，或者申請(qǐng)政府提供的公租房（含廉租房）。從住房消費(fèi)發(fā)展角度講，隨著收入水平的提高，居民可以由接受補(bǔ)貼轉(zhuǎn)向自食其力、由租公房轉(zhuǎn)向租私房、由租房轉(zhuǎn)向買房，并實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)水平的提高。當(dāng)然，出于過渡或者偏好的需要也可以在租房和買房、私租房和公租房（含廉租房）之間進(jìn)行適當(dāng)選擇。從適度消費(fèi)角度講，根據(jù)消費(fèi)能力進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖》肯M(fèi)和其他消費(fèi)選擇，符合個(gè)體理性需要，又有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。然而，現(xiàn)階段我國(guó)卻存在著明顯的超越住房支付能力、違背供求關(guān)系、漠視消費(fèi)發(fā)展、過度消費(fèi)的主被動(dòng)住房消費(fèi)現(xiàn)實(shí)。

3. 發(fā)展住房租賃市場(chǎng)視角的住房問題解決思路分析。如前所述，轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市住房困境無(wú)論從認(rèn)識(shí)偏差、機(jī)制缺失和結(jié)構(gòu)不當(dāng)哪方面分析，都與住房租賃市場(chǎng)滯后有密切關(guān)系。據(jù)此，有理由從發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的視角進(jìn)行我國(guó)城市住房問題的分析和探討。

（1）發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有利于住房市場(chǎng)體系的完善。租賃和買賣都是住房消費(fèi)的基本方式。按照流通方式，住房市場(chǎng)可以劃分為住房租賃市場(chǎng)和住房買賣市場(chǎng)。人們可以在租賃市場(chǎng)上租房，也可以在買賣市場(chǎng)上買房。并且，住房租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)有密切的相互關(guān)聯(lián)和影響。在一個(gè)租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)都充分發(fā)展、健康的住房市場(chǎng)體系中，人們?cè)谧赓U市場(chǎng)上租房和在買賣市場(chǎng)上買房的效用應(yīng)該是相同的。當(dāng)前，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)一方面可以彌補(bǔ)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的欠賬，另一方面有利于住房市場(chǎng)體系的完善，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)住房問題的解決。

（2）發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有利于低收入人群的住房消費(fèi)。住房兼具福利和商品屬性。從住房支付能力角度講，低收入人群處于劣勢(shì)。低收入人群住房問題的解決如果僅依靠自身的力量是不夠的。因此，低收入人群的住房問題是各國(guó)政府住房政策的重點(diǎn)。如果條件具備，低收入人群可以首先選擇公共租賃住房。否則，可以進(jìn)入私人租賃住房市場(chǎng)。總之，在收入足以購(gòu)買商品住房的水平之前，低收入人群住房問題的解決有賴于私人或公共租賃住房。住房租賃市場(chǎng)是低收入人群解決住房問題的有效途徑。近年來(lái)，城中村住房租賃市場(chǎng)的火爆，與低收入人群的住房需求密不可分。

（3）發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有利于流動(dòng)人口住房問題的解決，進(jìn)而促進(jìn)城市化。與買賣住房相比，租賃住房（特別是私人租賃住房）交易方便、退出快捷的特點(diǎn)，正好與流動(dòng)人口的流動(dòng)性特征相吻合。因此，流動(dòng)人口選擇租賃住房的情況非常普遍。我國(guó)城市化已經(jīng)進(jìn)入加速階段，流動(dòng)人口的住房問題備受關(guān)注。租賃住房能夠很好地滿足流動(dòng)人口的住房需求。我國(guó)流動(dòng)人口住房的最主要來(lái)源是租住私房，新生代流動(dòng)人口租住私房的比例更高。更多新生代流動(dòng)人口選擇租住在租金較低的城市郊區(qū)。另外，人口流動(dòng)的家庭化趨勢(shì)帶動(dòng)了更大程度上的住房租賃需求。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有利于流動(dòng)人口住房問題的解決，進(jìn)而促進(jìn)城市化。

四、 發(fā)展住房租賃市場(chǎng)視角的我國(guó)城市住房問題對(duì)策建議

轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市住房問題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，是重要的社會(huì)問題。當(dāng)前，除了充分認(rèn)識(shí)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重大意義，還應(yīng)從以下幾個(gè)方面真正落實(shí)：

1. 完善住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系，建立住房市場(chǎng)租買選擇機(jī)制。我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)的需求主體主要是尚無(wú)能力購(gòu)買住房的低收入群體和城市化過程帶來(lái)的流動(dòng)人口。我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)供給方主要包括普通居民、地方政府、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商和房地產(chǎn)開發(fā)商（陳妍，2013）。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需求趨于不斷增長(zhǎng)。但是，我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)的供給主要依靠普通居民且房源不穩(wěn)定。我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的原因重在供給。為盡快完善我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系、建立住房市場(chǎng)租買選擇機(jī)制，有必要做好如下幾點(diǎn)：第一，完善住房保障政策，增加公共租賃住房供給；第二，出臺(tái)相關(guān)政策，支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃住房；第三，通過政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商開展包括住房租賃在內(nèi)的綜合經(jīng)營(yíng)；第四，鼓勵(lì)普通居民提供穩(wěn)定的租賃房源，如減免經(jīng)營(yíng)所得稅。另外，還可以通過住房空置稅干預(yù)住房空置，增加租賃住房供給。

2. 切實(shí)做好相關(guān)配套工作，促進(jìn)住房梯級(jí)消費(fèi)的良好實(shí)現(xiàn)。我國(guó)目前面臨的住房問題，除了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、完善住房市場(chǎng)體系，還有賴于相關(guān)配套政策的支持，以促進(jìn)住房梯級(jí)消費(fèi)，并從根本上完善住房制度、規(guī)范住房經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。根據(jù)目前我國(guó)住房消費(fèi)兩極分化、中低收入群體和流動(dòng)人口住房問題的狀況，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)加強(qiáng)土地制度、金融制度、住房保障制度和稅收制度的建設(shè)。在土地制度方面，重在明晰土地產(chǎn)權(quán)，處理好居住用地與其他用地的關(guān)系，以及居住用地對(duì)應(yīng)于住房結(jié)構(gòu)的內(nèi)部關(guān)系。在金融制度方面，重在服務(wù)大眾和弱勢(shì)群體，扶持普通住房消費(fèi)和公共住房供給。在住房保障制度方面，重在扶持弱勢(shì)群體和特殊群體，傾向中低收入群體和流動(dòng)人口。在稅收制度方面，重在調(diào)整住房分配不公和抑制投機(jī)，促進(jìn)住房收益分配的公平化。

3. 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)、住房市場(chǎng)與住房保障制度，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。土地是人類重要的生產(chǎn)資料和生活資料。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，土地更加稀缺，從而帶來(lái)特定區(qū)域住房的日益稀缺。目前，我國(guó)進(jìn)城務(wù)工人員城市住房困難和鄉(xiāng)村住房閑置并存的狀況，在造成住房浪費(fèi)的同時(shí)也帶來(lái)了土地資源浪費(fèi)。在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)、住房市場(chǎng)和住房保障制度（呂萍等，2010），是在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)調(diào)劑土地和住房資源、解決進(jìn)程務(wù)工人員住房問題、進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展的重要舉措。在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地市場(chǎng)、住房市場(chǎng)與住房保障制度的過程中，同樣要重視住房租賃市場(chǎng)的作用的良好發(fā)揮。進(jìn)城務(wù)工人員可以選擇通過住房租賃市場(chǎng)解決暫時(shí)的住房問題，在有條件的時(shí)候向買房消費(fèi)過渡，或者選擇政府提供的公共租賃住房以及廉租房。另外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)展城市住房租賃市場(chǎng)，是快速城市化過程中解決流動(dòng)人口住房問題的必由之路（丁成日等，2011）。新型城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，以發(fā)展住房租賃市場(chǎng)為視角，將為新型城鎮(zhèn)化征途上住房問題的解決提供新的思路。

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基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：71173223）。

作者簡(jiǎn)介：呂萍（1962-），女，漢族，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)樽》空?、土地?jīng)濟(jì)與管理；劉寶香（1977-），女，漢族，山西省鄉(xiāng)寧縣人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院講師，中國(guó)人民大學(xué)土地管理系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理專業(yè)博士生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)。

收稿日期：2015-03-11。