張佳竹

4月3日至今一個(gè)月，招商局旗下兩家上公司——招商銀行、招商地產(chǎn)雙雙仍因“正在籌劃重大事項(xiàng)”停牌，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)兩者“地產(chǎn)+金融”大合作的無(wú)限猜想。

坊間傳聞稱，招商局?jǐn)M進(jìn)一步推動(dòng)集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合，并將有大量土地并入招商銀行。如果猜測(cè)屬實(shí)，整合后招商地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)?；?qū)⒊^(guò)萬(wàn)科，成為又一家巨無(wú)霸地產(chǎn)公司。

與國(guó)企改革有關(guān)？

4月7日，接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，作為董秘，其并未聽(tīng)說(shuō)兩家公司將有重大的協(xié)同行動(dòng)，故“兩家公司雙雙停牌，目前看只是一種巧合?！彼€進(jìn)一步向記者介紹，“雖然方案尚未明確，但其確實(shí)屬于重大事項(xiàng)，根據(jù)深交所有關(guān)規(guī)定，股票的停牌期起碼會(huì)有3個(gè)月”。

記者就此事致電招商地產(chǎn)，但對(duì)方表示目前正在停牌，不便接受采訪。

雖然劉寧否認(rèn)招商地產(chǎn)與招商銀行的雙雙停牌存在關(guān)聯(lián)性，但幾乎可以肯定的是此次停牌涉及到招商局的改革。

作為國(guó)資委下屬的龍頭央企，近幾年關(guān)于招商局改革的消息時(shí)有傳出。尤其是國(guó)資委改革重頭戲之一的國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司的改建。早在2013年底，國(guó)務(wù)院國(guó)資委副主任黃淑和就公開(kāi)表示，國(guó)資委下一步將先從中央企業(yè)集團(tuán)中選取“試點(diǎn)”來(lái)進(jìn)行改組國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，國(guó)家開(kāi)發(fā)投資公司（簡(jiǎn)稱國(guó)投公司）、中國(guó)誠(chéng)通控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱誠(chéng)通公司）、招商局集團(tuán)均被列入上述改革范疇。

招商局集團(tuán)董事長(zhǎng)李建紅在2015年高層發(fā)展論壇上表示，招商局集團(tuán)是最有條件，也最可能成為中央政府所提到的國(guó)有資本的投資運(yùn)營(yíng)公司。據(jù)他介紹，當(dāng)前招商局管理超過(guò)53000億的人民幣資產(chǎn)。

有分析認(rèn)為，國(guó)投、誠(chéng)通公司本身就屬于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，改組成國(guó)有資本投資公司相對(duì)容易，而招商局要想成為資本投資公司，需要先整合旗下的若干多元化業(yè)務(wù)。

梳理招商局旗下兩大公司的動(dòng)作不難發(fā)現(xiàn)，自2014年下半年以來(lái)，招商銀行和招商地產(chǎn)之間互動(dòng)頻繁，不僅攜手開(kāi)展招行信用卡消費(fèi)積分抵扣購(gòu)房款的跨界營(yíng)銷活動(dòng)，雙方還簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，招行將給予招商地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)總額不超過(guò)100億元等值人民幣的授信和融資支持，以及多渠道資金支持。雙方達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，在授信、融資服務(wù)、國(guó)際結(jié)算和其他金融服務(wù)方面展開(kāi)合作。

為招商地產(chǎn)注入土地？

今年3月23日，招商地產(chǎn)董秘劉寧在投資者互動(dòng)平臺(tái)上表示，招商地產(chǎn)將伺機(jī)參與招商局集團(tuán)在深圳前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)，具體方式確定后公司會(huì)按規(guī)定披露相關(guān)信息。

隨后，招商地產(chǎn)、招商銀行雙雙停牌，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，招商局將借此整合之機(jī)，將前海的部分土地注入到招商地產(chǎn)中。

“這種猜測(cè)并非空穴來(lái)風(fēng)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，前海開(kāi)發(fā)之前，招商局已擁有3.9平方公里土地，堪稱最大“地主”，占前海土地總量（18平方公里）兩成多。不過(guò)，這些土地均為倉(cāng)儲(chǔ)、物流用地，并且由招商局旗下數(shù)個(gè)子公司持有，由于這些土地并非商業(yè)類或者居住類地塊，所以價(jià)值相對(duì)較低。隨著前海規(guī)劃的調(diào)整，上述土地或改變用途建設(shè)成為商業(yè)、住宅。這樣一來(lái)，土地價(jià)值將大幅提升，并為招商地產(chǎn)向千億銷售規(guī)模打開(kāi)空間。

有分析認(rèn)為，最有可能注入招商地產(chǎn)的或許是深圳蛇口工業(yè)區(qū)地塊。

招商局官網(wǎng)的信息顯示，蛇口工業(yè)區(qū)成立30多年來(lái)，開(kāi)發(fā)和建設(shè)了整個(gè)蛇口片區(qū)約11平方公里的土地，這當(dāng)中的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本上由招商地產(chǎn)包攬。在招商局提出“600億再造新蛇口”之后，蛇口工業(yè)區(qū)中很多工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅、商業(yè)用地，這就與招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有所重疊，整合勢(shì)在必行。

事實(shí)上，近年來(lái)，蛇口工業(yè)區(qū)也一直陸續(xù)地將資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)，注入方式包括定向增發(fā)、現(xiàn)金出售。

2008年，招商地產(chǎn)定向增發(fā)4.5億股，其中蛇口工業(yè)區(qū)和漳州開(kāi)發(fā)區(qū)認(rèn)購(gòu)2.8億股，募集資金總額57.77億元。招商地產(chǎn)拿出其中的20.8億元購(gòu)買蛇口工業(yè)區(qū)擁有的花園城數(shù)碼大廈項(xiàng)目、花園城五期項(xiàng)目、科技大廈二期項(xiàng)目、領(lǐng)航塔項(xiàng)目、領(lǐng)航園項(xiàng)目和雍景灣項(xiàng)目6宗土地使用權(quán)。

蛇口工業(yè)區(qū)于2010年、2012年、2014年先后將1.1億元、39.8億元、48.6億元的優(yōu)質(zhì)土地注入到招商地產(chǎn)，這些土地包括海上世界多個(gè)商住地塊、文化藝術(shù)中心等。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，蛇口被歸入自貿(mào)區(qū)后，身價(jià)倍增，如果招商地產(chǎn)此次停牌與定增有關(guān)，不論是置入前海還是蛇口的土地，都將對(duì)招商地產(chǎn)產(chǎn)生利好。

整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊？

此前，業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)招商地產(chǎn)和招商銀行停牌將設(shè)計(jì)以“金融+地產(chǎn)”為模式的資源大整合。然而，招商銀行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的披露以及4月13日的復(fù)盤(pán)，給“招商地產(chǎn)將與兄弟公司招商銀行整合”的利好猜測(cè)潑了一盆冷水。

“涉及招商局集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的整合”，成為業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的停牌原因。

“招商局集團(tuán)旗下的蛇口工業(yè)區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與招商地產(chǎn)整合最有可能?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示，作為招商局集團(tuán)旗下的一級(jí)子公司，蛇口工業(yè)區(qū)和招商地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直存在交叉重疊，整合勢(shì)在必行。

《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》4月12日?qǐng)?bào)道稱，2015年春節(jié)前后，蛇口工業(yè)區(qū)和招商地產(chǎn)的人事關(guān)系就已凍結(jié)，目的就是為整合作準(zhǔn)備。

“從招商地產(chǎn)近幾年在招商局集團(tuán)內(nèi)部的地位變化來(lái)看，可以窺見(jiàn)整合的端倪。”億翰中國(guó)分析師魏峰告訴記者，在2012年前后，招商地產(chǎn)還是招商局旗下的二級(jí)子公司，級(jí)別在蛇口工業(yè)區(qū)之下（一級(jí)）。招商局這樣的央企是不可能由下級(jí)公司整合上級(jí)公司的，這幾年招商地產(chǎn)在集團(tuán)內(nèi)部的地位逐步上升，目的之一就是為地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的整合做準(zhǔn)備。

在中銀國(guó)際地產(chǎn)分析師田世欣看來(lái)，招商局集團(tuán)的內(nèi)部資源整合，一是招商局集團(tuán)在蛇口、前海、漳州等地項(xiàng)目的住宅類產(chǎn)品或陸續(xù)交由公司打造；二是招商局集團(tuán)在深圳、廈門(mén)、青島、上海等港口均有投資，未來(lái)將進(jìn)行港口升級(jí)打造綜合體，部分項(xiàng)目將交由公司開(kāi)發(fā)；三是招商局集團(tuán)有望憑借招商局品牌提前布局區(qū)域項(xiàng)目，而招商地產(chǎn)二次拿地開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品具有成本和效率等優(yōu)勢(shì)。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，如果此次整合順利進(jìn)行，招商地產(chǎn)土地規(guī)模將超過(guò)2000萬(wàn)平方米，市值將從800多億元增加到1800多億元，直接超過(guò)萬(wàn)科的1500億元，直逼將來(lái)完成借殼金豐上市完成后的綠地，有望成為房企市值的“老大”。其中由于大股東招商局僅在蛇口工業(yè)區(qū)就有巨量土地儲(chǔ)備，劃入廣東自貿(mào)區(qū)的就有13.2平方公里，一旦注入將成為招商地產(chǎn)未來(lái)最核心的動(dòng)力。

打通資金流，圖謀千億規(guī)模？

“其實(shí)，無(wú)論資產(chǎn)整合的方案是怎么樣的，此次停牌的調(diào)整對(duì)于招商地產(chǎn)及其股東而言肯定是利好的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

這幾年，招商地產(chǎn)一直試圖縮小其與一線開(kāi)發(fā)商之間的距離，且試圖加速突破千億規(guī)模，在同行謹(jǐn)慎的時(shí)候，招商地產(chǎn)依舊在土地市場(chǎng)叱咤。來(lái)自年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010年、2011年、2012年、2013年和2014年，招商地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為87萬(wàn)、232萬(wàn)、390萬(wàn)、666萬(wàn)和610萬(wàn)平方米。招商地產(chǎn)2014年報(bào)顯示，其土地儲(chǔ)備達(dá)1600萬(wàn)平方米。

今年3月，招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)劉寧在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，未來(lái)凈負(fù)債率會(huì)適時(shí)提高，為收購(gòu)做準(zhǔn)備。數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)去年土地投資金額累計(jì)達(dá)334億元，占當(dāng)年銷售金額的65%。

對(duì)于招商地產(chǎn)而言，謀求千億規(guī)模的關(guān)鍵就是資金周轉(zhuǎn)。

隨著規(guī)模的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，企業(yè)內(nèi)控、資金鏈等也成為招商地產(chǎn)面臨的壓力和考驗(yàn)。

公開(kāi)資料顯示，招商地產(chǎn)的存貨規(guī)模在近幾年一直處于高企位置，2011年、2012年和2013年，其存貨貨值分別為514億元、730億元和784億元。而截至2014年底，該數(shù)據(jù)則超過(guò)千億規(guī)模，占到總資產(chǎn)的67%。

而不斷下滑的利潤(rùn)率也為外界所詬病， 2011-2014年，招商地產(chǎn)毛利率分別為52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趨勢(shì)。受此影響，公司2014年全年銷售均價(jià)同比上年下降了11.12%，公司利潤(rùn)空間整體收窄。同時(shí)，現(xiàn)金流數(shù)據(jù)也不好看，2014年，招商地產(chǎn)因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~相比2013年則減少了近70億元，按年下降了14倍之多。

首創(chuàng)證券研究員王劍輝認(rèn)為，除了大環(huán)境因素外，招商地產(chǎn)在加速全國(guó)戰(zhàn)略布局的過(guò)程中，逐步增加二、三、四線城市項(xiàng)目的比重，也在一定程度上削弱了整體盈利能力。

今年一季度，招商地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積58.96萬(wàn)平方米，同比減少14.59%；簽約銷售金額70.49億元，同比減少26.57%，讓外界為其能否實(shí)現(xiàn)全年600億元銷售目標(biāo)打上問(wèn)號(hào)。

“如果招商銀行和招商地產(chǎn)兩家公司的同時(shí)停牌，與兩家企業(yè)未來(lái)共同合作有關(guān)，那么招商地產(chǎn)的雄心有可能將獲得招商銀行來(lái)支撐，而這對(duì)招商地產(chǎn)的未來(lái)將十分關(guān)鍵?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然招商銀行方面在接受媒體采訪時(shí)稱同時(shí)停牌只是偶然，但是，金融+地產(chǎn)是目前的主流趨勢(shì)，以前也早有案例，如平安持股碧桂園、萬(wàn)科攜手徽商銀行等。