作者簡介：孟穎，西安建筑科技大學(xué)，碩士研究生。

摘要：地鐵發(fā)展在緩解城市交通壓力的同時，也改變著沿線商業(yè)的綜合開發(fā)，商業(yè)與地鐵的結(jié)合不僅給人們的生活提供方便，也極大的促進了城市的經(jīng)濟發(fā)展。但是地下空間開發(fā)存在的地質(zhì)條件、開發(fā)技術(shù)的限制以及不可逆的特點要求，我們要理性的分析地鐵商業(yè)開發(fā)風(fēng)險，而不是照搬地上開發(fā)模式。根據(jù)相關(guān)資料，本文對比分析地上與地下商業(yè)的區(qū)別和地鐵商業(yè)開發(fā)存在的問題，建立地鐵商業(yè)開發(fā)評價體系。利用可拓層次分析法和優(yōu)度評價法計算評價指標權(quán)重、建立關(guān)聯(lián)度函數(shù)，從而確定各評價指標的風(fēng)險等級。最后，以西安地鐵4號線為例進行風(fēng)險評價分析，為科學(xué)決策提供有效的定量依據(jù)，為地鐵商業(yè)開發(fā)風(fēng)險合理規(guī)避提供建議參考。

關(guān)鍵詞：地鐵商業(yè)；風(fēng)險評價；可拓優(yōu)度評價法

一、引言

隨著城市化快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，舒適快捷安全的地鐵有效的緩解了城市交通壓力、提高了城市人們工作和生活的高節(jié)奏。但是，我國當前的地下商業(yè)發(fā)展還不成熟，廣佛地鐵沿線、成都地下過街等商業(yè)頻頻出現(xiàn)店鋪空置。因此，部分地區(qū)站點地下商業(yè)帶來高效收益的同時，其存在的開發(fā)風(fēng)險也不容小覷。本文在內(nèi)容上，地鐵商業(yè)空間開發(fā)主要研究的是地鐵站內(nèi)的，或者與地鐵站廳直接相連的商業(yè)空間[1]。通過與傳統(tǒng)商業(yè)的對比分析，突出和細化地鐵商業(yè)項目開發(fā)風(fēng)險，建立地鐵商業(yè)項目開發(fā)風(fēng)險評價體系。在方法上，將風(fēng)險發(fā)生的可能以及造成的損失程度定量化，并運用優(yōu)度評價法在可拓學(xué)的物元理論、可拓集和關(guān)聯(lián)函數(shù)的基礎(chǔ)上構(gòu)建綜合評價可拓模型，以定量的數(shù)值分析代替?zhèn)鹘y(tǒng)的模糊評定，為風(fēng)險管理提供定量、客觀的數(shù)值依據(jù)[2]。

二、評價指標體系的建立及指標權(quán)重的確定

我國當前地鐵商業(yè)空間的開發(fā)還處于摸索階段，與傳統(tǒng)商業(yè)相比，地鐵商業(yè)有區(qū)域分布明顯、商業(yè)集聚明顯、商圈價值提升的特點，地鐵價值的外溢性為地鐵周圍帶來極大商業(yè)價值。然而也面臨著軌道與商業(yè)利用協(xié)調(diào)不足，缺少前期規(guī)劃，地下與地上空間建設(shè)脫節(jié)，工程質(zhì)量要求高，建安成本高不可逆轉(zhuǎn)，安全隱患發(fā)生不易疏散，地下環(huán)境品質(zhì)不佳，客流難以轉(zhuǎn)換成商流，城市人民消費習(xí)慣難以改變，定位與業(yè)態(tài)組合選擇不成熟等風(fēng)險[3]。可見，地鐵商業(yè)開發(fā)是一個風(fēng)險較高的項目，因此為避免盲目開發(fā)，盡量降低商業(yè)開發(fā)風(fēng)險造成的損失，在商業(yè)開發(fā)時進行準確的風(fēng)險定性、定量分析，采取科學(xué)、有效的方法加強風(fēng)險管理。

根據(jù)地鐵商業(yè)的特殊性和相關(guān)項目風(fēng)險管理資料[4]，對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險進行全面、有層次的選擇，建立一個有效的從多個維度反應(yīng)地鐵商業(yè)的評價指標體系。按風(fēng)險的性質(zhì)分為六類：宏觀因素風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、運營風(fēng)險、管理風(fēng)險。

（三）風(fēng)險評價結(jié)果分析

根據(jù)評價結(jié)果可見，相對普通商業(yè)地產(chǎn)地鐵商業(yè)的技術(shù)風(fēng)險和運營風(fēng)險大大的增加，這就說明地鐵商業(yè)項目的施工質(zhì)量、施工安全要求更高和項目的選址定位以及業(yè)態(tài)組合的選擇要更加慎重。該地鐵商業(yè)項目的風(fēng)險較低，因此可以考慮開發(fā)。但是在建設(shè)過程中嚴格要求項目施工質(zhì)量和施工安全，再發(fā)展過程中在準確定位，選擇最佳業(yè)態(tài)組合，避免同質(zhì)化和運營系統(tǒng)混亂。

四、結(jié)語

通過對商業(yè)地鐵項目開發(fā)風(fēng)險特殊性的研究，以宏觀因素、社會、技術(shù)、財務(wù)、運營、管理六個方面為基準層，建立了一套較為完整、合理的符合地鐵商業(yè)特殊性的開發(fā)風(fēng)險評價體系。通過案例分析，將各風(fēng)險分析由傳統(tǒng)的定性分析定量化，具有較強的客觀性，增強了風(fēng)險評價的說服力，為開發(fā)商提供了科學(xué)有效的風(fēng)險管理依據(jù)和手段。

綜上分析，可以得到以下幾點建議：

1）城市區(qū)域規(guī)劃合理，實現(xiàn)“一城多中心”，并且多個商圈均能滿足人們的生活需求的前提下鼓勵各商圈差異化發(fā)展，打造個性化和特色化商圈。

2）重視地鐵商業(yè)前期規(guī)劃，由于地下空間有限，空間資源的合理分配就更加重要。因此可以提前進行模擬招商，甚至可以主力商家空間量身定做。

3）打造舒適地下商業(yè)環(huán)境，引導(dǎo)消費者法改變傳統(tǒng)消費習(xí)慣。一方面，地鐵的主要功能是人員疏導(dǎo)，因此一切商業(yè)活動不能影響人員的疏散，確保安全；另一方面，地下空間環(huán)境不適會嚴重影響消費者的消費意愿，因此，要提高地下空間亮度，降低空氣濕度，禁止商業(yè)戶外宣傳，加強地下商業(yè)物業(yè)管理，創(chuàng)造舒適的消費空間。

4）地下和地上商業(yè)結(jié)合。地鐵為商業(yè)聚斂人氣，但是地鐵商業(yè)的價值仍需要地上周圍商業(yè)的配合，業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)綜合體可以更好的實現(xiàn)地鐵和商業(yè)的銜接。

5）不斷探索最佳地鐵商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合選擇。我國地鐵商業(yè)模式還不成熟，需要不斷地進行嘗試和選擇，使其在定位上不斷突破，業(yè)態(tài)上逐步升級，確立地鐵商業(yè)品牌，實現(xiàn)地鐵商業(yè)特色化發(fā)展[5]。（作者單位：西安建筑科技大學(xué)）

參考文獻：

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