鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及發(fā)展新機(jī)遇探析

郭菘藺

[摘 要]當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，具體到鄭州市雖然表現(xiàn)較為良好但增長速度也有所下降。本文在分析當(dāng)前房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，結(jié)合鄭州市具體情況分析了房地產(chǎn)增長速度下降的原因，并對(duì)樓市“泡沫”的存在與否進(jìn)行了討論，最終為鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行新的定位，找到新的增長點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)； 增長點(diǎn) ；市場(chǎng)導(dǎo)向 ；城鎮(zhèn)化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.151

1 引 言

在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要突破點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)業(yè)存在和發(fā)展的基本條件也越來越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，不論是進(jìn)行投資、建設(shè)還是出租、交易都離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)重要的基礎(chǔ)。鄭州市作為我國中部重要的交通樞紐，在房地產(chǎn)發(fā)展上有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。正因?yàn)橛兄绱说膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)在最近的幾年中得到了極為快速的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大面積擴(kuò)張。但伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，也涌現(xiàn)出了越來越多的問題，而這些問題在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)階段性不景氣的時(shí)期則變得更加突出，已經(jīng)成為了制約鄭州房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要問題。所以我們的任務(wù)就是在分析全國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行進(jìn)一步分析，進(jìn)而結(jié)合具體情況探索出鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)所可能面臨的新機(jī)遇和新的增長點(diǎn)。

2 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

鄭州市自2011年1月和3月兩度出臺(tái)“限購令”后，當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量處于低位；2012年樓市出現(xiàn)小幅回暖，市場(chǎng)交易量上升明顯；2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本維持2012年的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，直到9 月份，鄭州的限購政策對(duì)年齡、居住期限等進(jìn)行了調(diào)整，隨之商品房銷量受到一定影響。2014年1—6月，受國家房地產(chǎn)信貸政策從緊等因素影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未出現(xiàn)往年同期的小幅回暖現(xiàn)象，主要指標(biāo)增速見緩。從總體來看，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)，沒有像其他城市一樣出現(xiàn)大起大落。總體來看，當(dāng)前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)好于全國，開發(fā)投資、投放銷售等數(shù)據(jù)好于全國同類城市；房價(jià)沒有出現(xiàn)明顯松動(dòng)跡象，項(xiàng)目未出現(xiàn)因降價(jià)導(dǎo)致的社會(huì)事件，市場(chǎng)庫存量較小，市場(chǎng)壓力小，截至2014年6月底商品住宅累計(jì)可售面積為513.55萬平方米，按照當(dāng)前月銷量需7.1個(gè)月去消化。但是鄭州的非住宅庫存壓力較大，截至2015年6月底還有879.69萬平方米，按照當(dāng)前月銷量需40個(gè)月去消化。

3 對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析

與2014年整體上漲的趨勢(shì)不同，2015年以來我國部分一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)向，使得房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。這可能與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期有直接關(guān)系。因?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高速發(fā)展的代表是房地產(chǎn)行業(yè)，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期的代表也是房地產(chǎn)行業(yè)，預(yù)計(jì)未來通過一系列的調(diào)整、分化與優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商將會(huì)進(jìn)行一次大洗牌，一二三線城市的房地產(chǎn)也將會(huì)出現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)。此外，樓市的主要矛盾也在發(fā)生著明顯變化。從過去增供應(yīng)、抑制過熱轉(zhuǎn)為促進(jìn)消化、穩(wěn)定發(fā)展的新階段。對(duì)于如何穩(wěn)定市場(chǎng)，筆者認(rèn)為強(qiáng)刺激不會(huì)再有，出臺(tái)某些宏觀調(diào)控政策是可能的，但更多還是需要靠市場(chǎng)來解決。因?yàn)?，政府的救市只是治?biāo)不治本，只有從根本上去調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，才能使其更加健康的發(fā)展。

綜上所述，有的學(xué)者認(rèn)為在政策還持續(xù)限購的情況下，沒有理由談供求關(guān)系的平衡，或是供過于求的問題。任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是沒有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，樓市要有拐點(diǎn)也是被銀行打垮的。從整體數(shù)據(jù)來看，中國房地產(chǎn)的成交金額僅下降了幾個(gè)百分點(diǎn)。在中國經(jīng)濟(jì)增長率至少保持在6%時(shí)，樓市沒有泡沫。中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚則認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)中國的樓價(jià)將持續(xù)下降。筆者認(rèn)為目前中國經(jīng)濟(jì)確實(shí)處于下行狀態(tài)，靠什么來拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長呢？調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展科技產(chǎn)品以及創(chuàng)新都需要一個(gè)過程，唯有房地產(chǎn)是最為有效的方式。因?yàn)槠湎嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)多、需求量大，最能有效地拉動(dòng)中國的經(jīng)濟(jì)增長。

4 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增長點(diǎn)

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，粗放式發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在必然會(huì)經(jīng)歷創(chuàng)新和變革。隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)的深刻調(diào)整，市場(chǎng)展現(xiàn)了很大的機(jī)會(huì)，未來房地產(chǎn)企業(yè)必須要重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，從市場(chǎng)的角度做定位并尋求發(fā)展新機(jī)遇。

4.1 新型城鎮(zhèn)化

未來10～15年，鄭州地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上仍有較大的發(fā)展空間。郁亮曾說房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，中國的城鎮(zhèn)化卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，不動(dòng)產(chǎn)的精細(xì)化才剛剛開始。就目前情況來看，做房地產(chǎn)確實(shí)不像前幾年那樣容易，分化、調(diào)整是必然的。筆者預(yù)估，房地產(chǎn)分化、調(diào)整期保守估計(jì)要2～3年，同時(shí)無論是分化還是調(diào)整都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成壓力，甚至嚴(yán)重影響市場(chǎng)，但是這并不是市場(chǎng)的全部。市場(chǎng)是通過供需關(guān)系來決定的，需求還是決定市場(chǎng)的主要因素。

人口的變化與房地產(chǎn)有著千絲萬縷的關(guān)系。因?yàn)槿丝诰痛碇鴿撛诘男枨?，代表著消費(fèi)能力。人口未來的發(fā)展趨勢(shì)更對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要影響。根據(jù)《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州都市區(qū)建設(shè)綱要》，到2020年，鄭州市總?cè)丝谶_(dá)到1500萬以上，占全省的1/5左右，由此對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展空間可以推算，河南省的房地產(chǎn)仍然有很好的發(fā)展時(shí)機(jī)與前途。

2013年全國的城鎮(zhèn)化率是53.7%，河南約為44%，在國家提出每年城鎮(zhèn)化率要提高1個(gè)百分點(diǎn)后，為了保證城鎮(zhèn)化率的持續(xù)發(fā)展以及要保證緊跟國家城鎮(zhèn)化率，所以河南每年要提高城鎮(zhèn)化率2個(gè)百分點(diǎn)。2個(gè)百分點(diǎn)就代表著每年要有200萬人進(jìn)入城市，如果人均所需住房面積以60平方米來計(jì)算，那么將新增住房需求6000萬平方米。城鎮(zhèn)化是持續(xù)向前發(fā)展的，也許現(xiàn)在進(jìn)城的人沒有買房的能力，但5年前進(jìn)城的人通過自身財(cái)富的積累已經(jīng)有了購房的能力。同時(shí)，城市中的改善型需求大概有4000萬平方米，二者相加就有接近1個(gè)億的需求，按照2013年河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)4000元/平方米的均價(jià)，就有4000億元的銷售額，基本與2013年全省房地產(chǎn)銷量總值吻合。

4.2 合村并城

加快推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的合村并城改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手和切入點(diǎn)。2011年10月鄭州市啟動(dòng)了此項(xiàng)工作。按改造設(shè)計(jì)的區(qū)域劃分，鄭州合村并城改造是指城市建成區(qū)以外、城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的村莊，即郊村改造。根據(jù)鄭州市四個(gè)管委會(huì)村莊土地利用情況調(diào)查，合村并城改造可節(jié)余6.3萬畝村莊建設(shè)用地，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。可以說，通過合村并城改造，可以有效地節(jié)約使用土地，提高土地利用使用效率。

4.3 新型農(nóng)村社區(qū)

2012年，鄭州市委、市政府出臺(tái)《鄭州市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》，把新型農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要載體和依托，進(jìn)行了具體的謀劃和規(guī)劃。截至目前，87個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)已全部啟動(dòng)，完成投資183.8億元，拆遷建筑物521.9（萬）平方米，回遷群眾15.67萬人。通過近兩年的實(shí)踐，鄭州市新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)取得了初步成效，主要表現(xiàn)為：土地集約節(jié)約效果明顯，農(nóng)民生產(chǎn)生活條件改善，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型加快，促進(jìn)了新機(jī)制的形成。

在實(shí)踐過程中，五縣（市）和上街區(qū)主要采取了以下幾種建設(shè)模式。

政府主導(dǎo)模式。以政府投資為主，或者由政府主導(dǎo)成立開發(fā)公司，負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、安置補(bǔ)償?shù)?，社區(qū)建設(shè)后節(jié)約的土地由政府進(jìn)行儲(chǔ)備。如新鄭市對(duì)社區(qū)建設(shè)節(jié)約的建設(shè)用地，由市土地儲(chǔ)備中心按照每畝70萬元的標(biāo)準(zhǔn)收儲(chǔ)，原村莊集體建設(shè)用地復(fù)墾后由市財(cái)政按照每畝5000元標(biāo)準(zhǔn)予以獎(jiǎng)補(bǔ)。滎陽市的部分新型農(nóng)村社區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開發(fā)企業(yè)共同成立開發(fā)公司（政府股份不低于51%）負(fù)責(zé)融資建設(shè)，安置區(qū)以外的節(jié)余土地掛牌后的出讓凈收益全額返還公司，用于社區(qū)建設(shè)。社區(qū)建設(shè)后，經(jīng)核算原村莊安置和開發(fā)求得平衡后，多余資金由政府和開發(fā)企業(yè)按股份分成。

市場(chǎng)運(yùn)作模式。運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，綜合利用土地、信貸和規(guī)費(fèi)減免的優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)開發(fā)、工程設(shè)計(jì)、土建施工及其他企事業(yè)單位參與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。如新鄭市孟莊鎮(zhèn)雞王社區(qū)（寬視界項(xiàng)目），原村莊占地290畝，村民安置房占地73.6畝，節(jié)約土地216.4畝用于房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商對(duì)符合安置條件村民每人無償分配50平方米安置房，對(duì)拆遷房屋貨幣補(bǔ)償，并建設(shè)占社區(qū)安置房面積10%的商業(yè)房作為村集體資產(chǎn)，保證村民長遠(yuǎn)利益。

項(xiàng)目帶動(dòng)模式。依托國家及省市重點(diǎn)工程、重大項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，借助相關(guān)政策和拆遷補(bǔ)償資金，實(shí)施整體搬遷，建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)。如上街區(qū)利用引進(jìn)居易國際集團(tuán)控股有限公司開發(fā)建設(shè)五云山山地生態(tài)公園項(xiàng)目的契機(jī)，采用異地扶貧搬遷，將南部山區(qū)4個(gè)省級(jí)貧困村、1個(gè)市級(jí)貧困村的1321戶村民全部搬遷到五云山莊，改善了群眾生活環(huán)境。

村企共建模式。需要有實(shí)力、有發(fā)展需求、有輻射帶動(dòng)能力的企業(yè)參與，把促進(jìn)社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、群眾就業(yè)和企業(yè)用地需求緊密結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與新型農(nóng)村社區(qū)融合發(fā)展、互利互贏。如新鄭市薛店鎮(zhèn)第三社區(qū)將節(jié)約的906畝土地指標(biāo)置換到好想你紅棗產(chǎn)業(yè)園，社區(qū)由好想你棗業(yè)股份有限公司代建，農(nóng)民基本不掏錢即可入住社區(qū)，還可以直接就近就業(yè)。

5 結(jié) 論

與宏觀經(jīng)濟(jì)總是處在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)緊縮兩大階段的周期性交替循環(huán)一樣，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)行過程中由于受宏觀政策或消費(fèi)需求等綜合因素的影響，也會(huì)周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，由此構(gòu)成房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象。從宏觀面和基本面分析，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正由高速增長向中速增長轉(zhuǎn)變，同時(shí)仍能保持7%以上的增長率，另外2013年我國城鎮(zhèn)化率還只有53.7%，明顯低于70%。當(dāng)前城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達(dá)到1左右，尚未飽和?？梢娭袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)明顯的分化、調(diào)整。面對(duì)當(dāng)前以及中期房地產(chǎn)市場(chǎng)，新的發(fā)展機(jī)遇已經(jīng)展現(xiàn)，我們應(yīng)該緊抓發(fā)展機(jī)遇，追求新的增長。

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