供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去庫存”之我見

陳鵬宇

摘要：一個人應(yīng)該有情懷。我們的先賢都有“位卑未敢忘憂國”“家事國事天下事，事事關(guān)心”的可貴情懷，當代青年人更應(yīng)該學習借鑒。我雖然是一名在校高中學生，但對于國家發(fā)展進步和經(jīng)濟民生問題，始終保持著一種自然的關(guān)心態(tài)度，隨時注意觀察和思考。本文擬結(jié)合自己生活的四川省綿陽市的實際，就供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與房地產(chǎn)市場“去庫存”，談?wù)剛€人拙見。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)；“去庫存”；房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F127 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）08-0000-02

一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與房地產(chǎn)市場“去庫存”

在“增速換檔、結(jié)構(gòu)升級、動力轉(zhuǎn)換”的經(jīng)濟新常態(tài)下，實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是實現(xiàn)經(jīng)濟提質(zhì)增效、健康發(fā)展的必然選擇。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使要素實現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟增長的質(zhì)量和數(shù)量。需求側(cè)有投資、消費、出口三駕馬車，供給側(cè)則有勞動力、土地、資本、創(chuàng)新四大要素。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，用改革的辦法推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，矯正要素配置扭曲，擴大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，更好滿足廣大人民群眾的需要，促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有復(fù)雜性、艱巨性、長期性。當前和今后一個時期，其重要任務(wù)是“三去一降一補”，就是去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。去產(chǎn)能，即淘汰實體經(jīng)濟的落后產(chǎn)能；去庫存，即減少房地產(chǎn)行業(yè)的庫存；去杠桿，即降低政府的負債水平；降成本，即降低實體經(jīng)濟企業(yè)的成本；補短板，即在一些被忽視或滯后的領(lǐng)域增加有效供給。其中，去庫存，關(guān)鍵是去房地產(chǎn)庫存，特別是三、四線城市。要采取鼓勵新市民購房、推動保障房建設(shè)、實行貨幣化安置等一系列政策措施，努力化解房地產(chǎn)庫存。

十多年來，各地房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，已形成了供過于求的局面，既帶來了高房價問題，也帶來了高庫存問題。高庫存已成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的主要障礙。而且，房地產(chǎn)還涉及到地方政府的收入、債務(wù)負擔和金融風險等問題，牽一發(fā)而動全身，必須高度重視、謹慎處理。

從全國面上看，在實際工作中，要注意把握以下幾點：一是要發(fā)揮企業(yè)在去庫存中的主體作用，將鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略、適當降低商品住房價格、減少新的無效供給，作為去庫存的重要手段；二是要加快推進農(nóng)民工市民化進程，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地購房，把公租房擴大到非戶籍人口，擴大房地產(chǎn)有效需求；三是要通過改革土地制度、財稅制度、金融制度、預(yù)售制度等解決房地產(chǎn)發(fā)展的深層問題；四是要認識到房地產(chǎn)去庫存是一個較長的過程，做好打持久戰(zhàn)準備，有一部分房地產(chǎn)庫存因成本代價太高是不可能去掉的，要堅持市場化和法治化取向，不能不顧代價強行去掉；五是要認識到去庫存只是房地產(chǎn)去泡沫的過渡性手段，房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展必須通過去泡沫來實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)市場究竟怎么了

近段時間，曾經(jīng)上了BBC的上海知名網(wǎng)紅美食—“阿大蔥油餅”很可能要關(guān)門了的消息，牽動著各路大神和全國人民的心，究其原因是“租不起門面，辦不了證”。房租太高、房價太高，折射的是房地產(chǎn)市場的民生之痛?！凹摇痹趪说乃枷肜镎加兄匾恢?，某種程度上，“家”就等于“房”，安居才能樂業(yè)，住房是必須得到保障的基本生活需求之一。

據(jù)新聞媒體報道，2016年以來，在一連串樓市新政的刺激下，樓市熱情高漲，城市各大板塊、各類物業(yè)項目，均開啟了“搶房”模式，甚至出現(xiàn)“買、壓力大，不買、壓力更大，沒時間想了”的沖動性購房情況。隨后報道，北京、深圳、廣州、杭州、天津、鄭州、合肥、成都等地先后出臺樓市新政，升級調(diào)控力度，樓市降溫已成為各地共識。冷靜分析這些現(xiàn)象的背后，發(fā)現(xiàn)這些情況多出現(xiàn)在一線大城市和部分二線城市，且躁熱樓盤大多在“具有巨大發(fā)展投資潛力，規(guī)劃配套齊全，政府政策聚焦”的規(guī)劃關(guān)鍵區(qū)域，未能代表全國房地產(chǎn)市場的整體狀況。部分二線城市和三、四線城市樓市價格趨穩(wěn)，存量大的現(xiàn)狀仍然存在。房地產(chǎn)市場整體狀況仍然是“供大于求”，去庫存仍然是調(diào)控主基調(diào)。特別是三、四線城市，庫存過多是共同特點?；馃岬匿N售狀況與去庫存的政策導向看似矛盾，其實反映了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去庫存”設(shè)計中突出重點、分而治之的理念。房地產(chǎn)市場去庫存的重點是三、四線城市，以筆者居住的三線城市綿陽為例，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出三個明顯特征。

（一）庫存總量大

近年來，綿陽市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資高速增長，新開樓盤如雨后春筍般快速林立。樓房滯銷日益嚴重，新建樓房如原野秋夜般看不見幾盞明燈，商品房存量壓力不斷增大。數(shù)據(jù)顯示，2015年綿陽全市商品房批準上市量與銷售量相差一百余萬平米，總體上供過于求。據(jù)有關(guān)專家測算，截至目前，全市已建好的樓盤面積，按照2015年月均銷售量計算，全市要全部消化這些房地產(chǎn)庫存需要兩年時間。若加上備案正在建設(shè)和其余開發(fā)用地產(chǎn)生的商品房，完全消化這些房產(chǎn)約需要五年時間。根據(jù)各地房市報道對比類推，三、四線城市房產(chǎn)庫存總量大的現(xiàn)狀仍然存在，去庫存形勢不容樂觀。

（二）區(qū)域不平衡

綿陽全市九個縣市區(qū)，房地產(chǎn)去庫存壓力大小不一，差異較為明顯。從住宅類商品房看，服務(wù)業(yè)等商業(yè)活躍、居住配套較好、購買力較強的城區(qū)，整體情況好于縣市區(qū)。特別是地震后由于異址重建等原因新建樓房較多的縣市區(qū)，如平武、北川，下班后空城現(xiàn)象明顯。據(jù)測算，這些地方在不新增商品房建設(shè)供地情況下，要完全消化這些樓房庫存需要近四年時間，去庫存周期是四川省當前水平的三到四倍。從商業(yè)營業(yè)用房看，縣市區(qū)整體情況好于城區(qū)。究其原因，城區(qū)最先感受房地產(chǎn)住宅市場嚴峻形勢，領(lǐng)先投資商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)。由于城區(qū)各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，具有明顯分化的特征。經(jīng)濟發(fā)展較好的涪城區(qū)去庫存周期相對較短，游仙區(qū)、經(jīng)開區(qū)等去庫存周期相對較長。縣市區(qū)中，縣城規(guī)模大、經(jīng)濟活躍和商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域，樓市庫存消化需要時間相對較短，壓力稍小，如江油、三臺。經(jīng)濟發(fā)展緩慢、商業(yè)欠活躍的地區(qū)，去庫存形勢嚴峻、壓力巨大，如北川、鹽亭、梓潼等。

（三）缺乏競爭力

庫存樓房競爭力不足，主要表現(xiàn)在三個方面。一是商業(yè)用房庫存占比過大。受住宅樓市萎縮、商業(yè)用房開發(fā)加快影響，全市商業(yè)用房庫存量超過總庫存量的四分之一。成片商業(yè)用房出現(xiàn)長期待租待售，有的縣市區(qū)商業(yè)用房滯銷情況嚴重。二是高品質(zhì)樓盤項目少。以高層電梯公寓為主的鋼筋水泥森林林立，密度低、中高層的樓房較少。大部分小區(qū)綠化程度不高、配套不齊全、物業(yè)管理水平待提高，多種因素導致樓盤品質(zhì)不高，對高端需求吸引力不足。三是千城一面缺乏特色。開發(fā)建設(shè)的商品房普遍為傳統(tǒng)的居住和商業(yè)小區(qū)，功能結(jié)構(gòu)單一，沒有體現(xiàn)國家科技城、全國教育強市、西部宜居城市等方面的特色和優(yōu)勢，與當前房地產(chǎn)業(yè)跨界融合趨勢不適應(yīng)，多功能綜合類樓盤少，不能滿足消費者的不同需求。

三、房地產(chǎn)市場應(yīng)該怎么辦

住有所居是老百姓幸福生活的基本要求。只有百姓安居樂業(yè)，經(jīng)濟社會才能健康穩(wěn)定發(fā)展。2015年以來，為推動房地產(chǎn)去庫存，各地紛紛出臺降準降息、下調(diào)購房首付比例、減免購房稅費等措施，刺激房地產(chǎn)市場回暖。我們生活的綿陽市，系列促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策頻頻見報，已經(jīng)實施的“美麗綿陽”一期、二期工程，打造的三江湖城市地標景點等，讓城市面貌煥然一新?！按蟊妱?chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的鼓勵政策，吸引了大量外來人員來綿陽就業(yè)安居。被納入國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點城市，更是讓綿陽在吸引農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移方面，具有明顯的比較優(yōu)勢。這些積極變化和利好政策，對促進綿陽房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展，化解房產(chǎn)庫存，縮短去庫存化周期極為有利。只有搶抓機遇，因勢利導，綜合施策，多管齊下，房地產(chǎn)去庫存方能收到良好實效。

（一）打造好城市軟硬環(huán)境

要完善城市配套功能，打造宜居、宜業(yè)、宜商、宜學、宜游的城市環(huán)境，吸引更多的人前來綿陽就業(yè)安居。要持續(xù)推進“美麗綿陽”工程建設(shè)，打造滿足市民休閑需求的城市景觀，將城區(qū)變成景區(qū)，提升城市宜居水平?？h市區(qū)要建設(shè)一批特色鮮明的小城鎮(zhèn)，與主城區(qū)串珠成鏈、相得益彰。要大力支持鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，利用好國家科技城金字招牌，辦好科博會、軍民融合論壇、中國（四川）電子商務(wù)發(fā)展峰會等大型活動，廣泛推介綿陽，吸引各方有志之士來綿陽創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，在綿陽購房置業(yè)。要提供更好的政務(wù)服務(wù)，為外來投資者提供優(yōu)質(zhì)、高效、公平、陽光的政務(wù)環(huán)境，讓大家樂于來綿陽，從而發(fā)展在綿陽，扎根在綿陽、建設(shè)好綿陽。要營銷好綿陽，加大對“科技綿陽”“教育綿陽”“宜居綿陽”和“綠色綿陽”的宣傳營銷力度，策劃一些特色鮮明、讓人影響深刻的營銷口號。同時，要組織一批優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)，積極走出去，主動開展房產(chǎn)推介活動。

（二）引導房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

鼓勵引導房地產(chǎn)企業(yè)主動適應(yīng)市場需求，積極向多樣化、個性化方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，化解結(jié)構(gòu)性原因引起的庫存。要對準“養(yǎng)老”需求，支持房產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)有庫存商品房項目進行“適老化”改造，將房地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。要對準“雙創(chuàng)”需求，在“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的大背景下，學習成都市“菁蓉創(chuàng)客小鎮(zhèn)” 做法，將庫存樓房改造為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的孵化器，把無人問津的商品房打造成活力迸發(fā)的創(chuàng)客空間。要對準“觸網(wǎng)”需求，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，積極探索多樣化營銷模式，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展線上線下銷售，不斷拓寬消費市場。要對準“高端”需求，積極引入知名實力房產(chǎn)企業(yè)，在綿陽開發(fā)一批具有地方特色的高端、綠色、智慧、宜居樓盤，為高端購房群體提供優(yōu)質(zhì)選擇。

（三）政策措施要更加靈活優(yōu)惠

化解當前房地產(chǎn)庫存，要在“買得起”方面出臺更多有針對性的措施。要對進城購房者給予適度補貼，對科研人才、技術(shù)人才、創(chuàng)業(yè)人才等高層次人才加大補貼力度，落實農(nóng)民工和農(nóng)村居民進城購房在戶籍、就業(yè)、教育、醫(yī)療、社保等方面與本地市民享受同等待遇，真正實現(xiàn)農(nóng)民市民化。要增加購房正向刺激杠桿，引導銀行等金融機構(gòu)在百姓購房貸款利率等方面給予更多優(yōu)惠，政府要適度減免或降低購房稅費。要科學調(diào)控房地產(chǎn)市場供應(yīng)，動態(tài)監(jiān)測土地市場和商品房市場，根據(jù)商品房庫存、已供地項目開竣工指標變化等情況，把握土地供應(yīng)節(jié)奏，防止過量投放。

（四）重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)加快房產(chǎn)去庫存

“有人買”是醫(yī)治房地產(chǎn)庫存的關(guān)鍵。綿陽作為三線城市，房產(chǎn)庫存量大，主要還是發(fā)展不夠、人氣不旺、需求未最大化激發(fā)導致。因此，要積極主動承接好沿海先進地區(qū)資源消耗低、環(huán)境污染小、就業(yè)帶動大、經(jīng)濟效益好的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動接受成都、重慶等區(qū)域性中心城市的產(chǎn)業(yè)輻射，在綿陽形成一批支柱性強、配套性高的產(chǎn)業(yè)鏈條，讓本地居民有更多就業(yè)機會，進而帶動城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要加快引進大企業(yè)大集團，特別是與綿陽軍民融合產(chǎn)業(yè)特色相匹配的中央企業(yè)、軍工企業(yè)和行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)來綿陽投資發(fā)展，吸引帶動更多人員來綿陽就業(yè)樂業(yè)，在綿陽購房安居。要大力發(fā)展科技、金融、物流、文化創(chuàng)意、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造一批“金融樓”“商務(wù)樓”“科研樓”“中介服務(wù)樓”“現(xiàn)代物流樓”“商務(wù)連鎖酒店”等，以新型產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進現(xiàn)存空置的商業(yè)營業(yè)用房多元利用，從而加快減少樓市庫存。