房地產(chǎn)工程先進(jìn)管理模式分析

李賽

摘 要：先進(jìn)的工程管理模式，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值目標(biāo)的關(guān)鍵手段。文章將詳述分析研究國(guó)內(nèi)先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的工程管理經(jīng)驗(yàn)，分析了以上幾點(diǎn)先進(jìn)工程管理模式所具備的共同特點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：工程管理；閉環(huán)管理；合約體系

在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)工程管理的定義分為廣泛的項(xiàng)目管理和片面的項(xiàng)目管理。廣義的項(xiàng)目管理包括從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程項(xiàng)目管理，其主要任務(wù)是組織協(xié)調(diào)建設(shè)、監(jiān)理、外包的有序和平穩(wěn)，保證質(zhì)量的完成工作任務(wù)。所謂的項(xiàng)目管理推廣全過(guò)程，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則是伴隨著工程價(jià)值鏈曲線橫坐標(biāo)正相關(guān)的項(xiàng)目管理系統(tǒng)。這個(gè)過(guò)程需要結(jié)合項(xiàng)目設(shè)計(jì)，物資采購(gòu)，以及幾乎所有的營(yíng)銷管理，發(fā)揮全員能動(dòng)性，在這個(gè)過(guò)程中的項(xiàng)目管理引用的是廣義擴(kuò)展的定義而不是在傳統(tǒng)實(shí)施過(guò)程中的項(xiàng)目管理。目前，房地產(chǎn)企業(yè)類企業(yè)大多采用廣義工程管理來(lái)執(zhí)行項(xiàng)目。文章主要研究分析了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的先進(jìn)管理模式中共同具有的主要特點(diǎn)。

1 工程管理職能的充分前置

（1）可研論證階段的工程人員參與。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行可行性研究階段需要初步評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，安排項(xiàng)目人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，充分掌握工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境條件，力爭(zhēng)預(yù)見(jiàn)未來(lái)建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題和潛在的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。例如：充分考慮地形特征的技術(shù)方案設(shè)計(jì)，明確建筑物的水文位置，根據(jù)交通道路條件、風(fēng)向布置施工圍擋，采用多種功能的設(shè)計(jì)預(yù)備方案，各種天氣情況的運(yùn)輸方案等。

（2）在項(xiàng)目的前期定位策劃、設(shè)計(jì)方案過(guò)程中，應(yīng)充分重視現(xiàn)場(chǎng)員工參與的重要性。因?yàn)轫?xiàng)目的設(shè)計(jì)靈感，設(shè)計(jì)概念和設(shè)計(jì)理念，是由現(xiàn)場(chǎng)廣大勞動(dòng)者、基層技術(shù)人員等建設(shè)成為最終的產(chǎn)品。所以，在項(xiàng)目策劃初始階段的定位規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的管理過(guò)程中，我們需要工作人員和實(shí)施人員一起探討可行性方案，施工的難度進(jìn)行深入的專業(yè)的分析論證，通過(guò)專業(yè)工程人員的充分論證，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品的統(tǒng)一。其中包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)與可行性的兼容問(wèn)題，考慮到項(xiàng)目成果還包括材料選擇與施工效果、施工質(zhì)量的匹配問(wèn)題、施工工藝與進(jìn)度計(jì)劃的協(xié)調(diào)問(wèn)題等。

（3）員工參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的圖紙應(yīng)安排人員參與項(xiàng)目的整個(gè)施工圖設(shè)計(jì)，審查，特別是加強(qiáng)實(shí)施技術(shù)交底工作，以免因?yàn)閳D紙中的錯(cuò)誤造成工程施工錯(cuò)誤甚至事故。

2 運(yùn)用PDCA周期式管理

2.1 P（計(jì)劃）

主要是通過(guò)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)算，確定項(xiàng)目管理模式，主要包括以下內(nèi)容：

（1）確定項(xiàng)目管理的模式。

（2）時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)度情況：注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各節(jié)點(diǎn)檢查、理清實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度階段目標(biāo)的時(shí)間要求等。

（3）注重工程質(zhì)量問(wèn)題：結(jié)合各項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定該項(xiàng)目工程質(zhì)量的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，并明確制定保證項(xiàng)目質(zhì)量的各項(xiàng)相關(guān)措施（事前、事中、事后）。

（4）質(zhì)量目標(biāo)的確定。

（5）成本和合約：工程人員與成本控制部門必須充分合作，從而建立一個(gè)工程合同體系框架，以便科學(xué)的對(duì)工程合同進(jìn)行控制。

（6）加強(qiáng)供貨渠道的管理：通過(guò)管理總包方理清主要分包方的模式和權(quán)責(zé)范圍。

項(xiàng)目規(guī)劃的前提條件是項(xiàng)目管理計(jì)劃。項(xiàng)目管理計(jì)劃反映了項(xiàng)目管理的整體水平。目前，對(duì)于我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在這方面還處于相對(duì)較低的水平。

2.2 D（執(zhí)行）

實(shí)施階段，根據(jù)管理模式進(jìn)行了規(guī)劃和制定工程項(xiàng)目管理方略，包括管理流程的每個(gè)環(huán)節(jié)，科學(xué)的原始記錄，指導(dǎo)方針和工程施工方法。成功的工程項(xiàng)目管理，需實(shí)現(xiàn)在工程管理體系中文件的系統(tǒng)化，突出文件的指引作用。

2.3 C（控制）

檢查項(xiàng)目管理工作：一是使用外部驗(yàn)證和定期評(píng)估的一部分，這屬于一個(gè)供應(yīng)商的管理系統(tǒng)。一個(gè)重要基礎(chǔ)檢查記錄也可以作為對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)。第二是檢驗(yàn)施工質(zhì)量本身，對(duì)每個(gè)子項(xiàng)目進(jìn)行檢查，逐漸重要，作為隱蔽工程，分項(xiàng)工程驗(yàn)收階段等。工作監(jiān)督檢查工作的培訓(xùn)，一方面，通過(guò)檢驗(yàn)監(jiān)管工作的監(jiān)督和培訓(xùn)，另一方面，質(zhì)量控制也是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主最為關(guān)注的。

2.4 A（改進(jìn)）

該階段是項(xiàng)目結(jié)束后，加強(qiáng)組織相關(guān)專業(yè)的人員，進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，整體地有層次地該項(xiàng)目的實(shí)施系統(tǒng)的梳理和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展過(guò)程中，未來(lái)的項(xiàng)目提供參考。

3 建立科學(xué)完整的合同體系

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為許多資源整合工作的綜合，其中涉及到許多方面并涉及不同的合作伙伴。因此，很多因素同時(shí)在影響著同一個(gè)房地產(chǎn)管理項(xiàng)目，與各合作方的管理。所以，先進(jìn)的工程管理體系必須注重合約體系的科學(xué)合理?？茖W(xué)合理的合約體系，是工程管理的前提和基礎(chǔ)。

（1）工程規(guī)劃管理的合同，應(yīng)結(jié)合總體戰(zhàn)略制定主體不同的管理模式，每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)、定位、資金、強(qiáng)度等方面的發(fā)展戰(zhàn)略的因素，建立項(xiàng)目管理承包完整的責(zé)任制體系。

（2）合同體系主要體現(xiàn)某公司對(duì)該項(xiàng)目工程管理的模式。不同的合約體系與各工程管理的模式相對(duì)應(yīng)，各有優(yōu)劣，需要統(tǒng)籌兼顧。故合約體系的建立要通過(guò)事先充分策劃，并實(shí)現(xiàn)清晰的合理的劃分。

（3）合約體系建立后，需要對(duì)其中各個(gè)合約的控制邊界進(jìn)行清晰地界定劃分。

（4）在合約體系中，供應(yīng)商管理是顯然需要采用不同性質(zhì)的管理。往往在招標(biāo)文件和合同的簽訂過(guò)程中明確，故應(yīng)規(guī)范招標(biāo)文件，并建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同模板。

項(xiàng)目管理的核心價(jià)值目標(biāo)需要充分利用各個(gè)發(fā)展階段的各種資源，采用先進(jìn)的項(xiàng)目管理模式，這是其實(shí)現(xiàn)最初的項(xiàng)目預(yù)計(jì)目標(biāo)的強(qiáng)有力保障。文章通過(guò)分析研究國(guó)內(nèi)先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的工程管理經(jīng)驗(yàn)，分析了以上幾點(diǎn)先進(jìn)工程管理模式所具備的共同特點(diǎn)。為房地產(chǎn)工程的管理模式制定和執(zhí)行提供了參考。

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