王秀慧

[摘要]房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場所，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。本文主要闡述了房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行的條件、商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等問題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);金融市場;貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.012

房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場是整個(gè)金融市場的重要組成部分，無論是其運(yùn)行的基本原理和理論還是實(shí)務(wù)工作中的經(jīng)營和管理，均以一般金融市場的理論和實(shí)踐為基礎(chǔ)，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產(chǎn)金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個(gè)基本要素構(gòu)成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個(gè)人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔(dān)負(fù)著對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任，還時(shí)常參與具體的金融活動(dòng)，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。

1房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行的條件

房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個(gè)分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個(gè)條件。

第一，有完整、對稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產(chǎn)金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。

第二，市場供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用。金融商品價(jià)格對房地產(chǎn)市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價(jià)格消失而出現(xiàn)新的均衡價(jià)格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價(jià)格。

第三，房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對市場的壟斷行為。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。

2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位

目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無疑扮演了重要角色。

銀行貸款依然是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總量為3.8萬億元，個(gè)人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域必然會(huì)占據(jù)舉足輕重的地位。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個(gè)環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開發(fā)貸款的形式為開發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購買。

當(dāng)前，銀行信貸資金仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過程中，銀根緊縮，很多開發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發(fā)展完善是一個(gè)相對長期的過程，未來中短期內(nèi)，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對開發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請時(shí)按銀行的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目及公司的相關(guān)資料以提高貸款申請的效率，仍是頭等大事。

目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營管理正朝市場化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營管理同樣需要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點(diǎn)領(lǐng)域。

3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

3.1信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)主要指違約風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)商違約構(gòu)成銀行所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，例如開發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對貸款的償還，并已達(dá)到或超過期限;間接違約指交易對手暫時(shí)沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.2市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)主要考慮兩個(gè)因素，一是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，對于中國房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行來說，利率變動(dòng)及抵押房地產(chǎn)價(jià)值的下跌可能會(huì)直接影響銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。因前期對抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估價(jià)值過高，經(jīng)濟(jì)不景氣或者任何人為損壞或自然災(zāi)害等而導(dǎo)致的抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)卻還很不成熟，這必然造成金融機(jī)構(gòu)的這部分貸款流動(dòng)性緩慢，變現(xiàn)能力相對來說較弱。

3.3操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風(fēng)險(xiǎn)，三是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風(fēng)險(xiǎn)。流程風(fēng)險(xiǎn)即業(yè)務(wù)流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款沒有關(guān)于提前還貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指數(shù)據(jù)庫與信息系統(tǒng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指貸款銀行通過強(qiáng)化信貸管理。可采取的措施有：對“四證不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款;對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放;不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。

4.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點(diǎn)。注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實(shí)地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費(fèi)和開發(fā)貸款的比例趨于合理，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)回避

有效的回避措施可以在貸款風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除這種風(fēng)險(xiǎn)給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴(yán)重程度、在損失發(fā)生后予以補(bǔ)償?shù)淖饔?。?dāng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時(shí)，就不應(yīng)對其發(fā)放貸款。

防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，除了采取上述措施外，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)管理：一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控;二是建立合理的識別防范機(jī)制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)識別、監(jiān)測和防范機(jī)制。

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