曾慧娟

2015年接近尾聲，北京二手房在與新房的競(jìng)爭(zhēng)中又一次“勝利。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至前11月，北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預(yù)計(jì)今年全年成交量或?qū)⑦_(dá)到20萬套。

自從2009年二手房成交量首超新房至今，已領(lǐng)先7年。由于新房市場(chǎng)的鮮少供應(yīng)，五環(huán)內(nèi)普通住宅的成交主力已經(jīng)逐漸讓步于二手房。北京目前成交二手房套數(shù)90%都發(fā)生在五環(huán)以內(nèi)。

二手房成交連續(xù)7年超新房

新房市場(chǎng)萎縮，二手房成交火熱，北京樓市正進(jìn)入“存量房時(shí)代”。

剛過去的11月份，根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京新建商品住宅成交8931套，同比銳減27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。

從全年前11月數(shù)據(jù)看，二手房住宅成交總量同樣超過新房。

數(shù)據(jù)顯示，自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領(lǐng)先7個(gè)年頭，且量差越來越大，已達(dá)到1∶2.2。這也就意味著，市場(chǎng)上每成交2.2套二手房，才會(huì)成交一套新房。

同時(shí)，伴隨著北京土地和新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，二手房成交超過新房成交的趨勢(shì)將不斷加深。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京新建商品房住宅（剔除保障房）供應(yīng)量為40085套，只占到去年全年供應(yīng)量的53%，創(chuàng)下近十年以來最低水平。

與此同時(shí)，土地供應(yīng)的減少，意味著新房供應(yīng)趨減將會(huì)持續(xù)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2015年（截至12月15日）北京土地市場(chǎng)建設(shè)用地面積和規(guī)劃建筑面積同比分別減少30%、14%，這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

90%交易在五環(huán)內(nèi)

隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢(shì)不斷加深，北京購房格局也發(fā)生變化，北京萬科總經(jīng)理劉肖曾判斷，北京樓市會(huì)呈現(xiàn)出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發(fā)展特點(diǎn)來看，價(jià)格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業(yè)人群推向二手房市場(chǎng)。

北京二手房11月份成交量仍然處在相對(duì)較高的水平。中原地產(chǎn)分析表示，實(shí)際上是10月末出臺(tái)的“雙降”政策以及全面放開“二孩”等政策的利好疊加。10月24日央行再度“雙降”后，目前商業(yè)房貸利率已是近十年來的最低水平，購房成本得到進(jìn)一步降低，這是促使購房者入市的重要因素。因此，最近幾個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)交易總體會(huì)處于高位。

從戶型來看，11月份，二居室仍是二手房市場(chǎng)的主力成交戶型，成交量占全市52.93%，一居室的小戶型成交占比小幅增長(zhǎng)，四居室及以上的大戶型二手住宅成交占比4.16%，較上個(gè)月上漲0.08個(gè)百分點(diǎn)。

二孩政策全面放開，影響住房需求結(jié)構(gòu)的變化，改善型需求凸顯，利好改善型項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)于提振樓市需求，對(duì)當(dāng)前樓市去庫存也有積極的意義。

由于新房市場(chǎng)的鮮少供應(yīng)，五環(huán)內(nèi)普通住宅的成交主力已經(jīng)逐漸讓步于二手房。北京目前成交的90%二手房套數(shù)都發(fā)生在五環(huán)以內(nèi)。

賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到了二手房市場(chǎng)總購房量的六成以上，這部分改善型購房需求既是賣房的業(yè)主，同時(shí)也是買房的客戶，這種雙重身份使得房?jī)r(jià)保持了相對(duì)平穩(wěn)，很難出現(xiàn)大幅上漲。

二手房?jī)r(jià)格更低 位置更好

除了政策對(duì)于二手房的利好外，同一區(qū)域二手房?jī)r(jià)格更低、位置更好的優(yōu)勢(shì)，也讓二手房的成交遙遙領(lǐng)先于新房。

黃先生一直想在奧林匹克森林公園附近買一套大戶型的房子。但在土地稀缺和面臨高地價(jià)、高成本壓力的背景下，可供黃先生選擇的新房并不多。只有奧森公園北邊的紫御華府一個(gè)新房項(xiàng)目。“價(jià)格對(duì)我來說太高了，單價(jià)超過8萬元/平方米，戶型還都是300平方米以上，一套下來至少2000多萬元。”黃先生對(duì)記者表示，他隨后又看了周邊多個(gè)二手房社區(qū)，同樣主打大戶型平層的二手房倚林佳園，均價(jià)約為6萬-7萬元/平方米。即便是最貴的疊墅房源，也不過1000多萬元，而且距離奧森公園更近。

最終，黃先生選擇買下了一套疊墅，他認(rèn)為不僅是成本更低，即買即住也是他選擇二手房的另一個(gè)重要原因。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示，二手房與新房相比，二手房更低的價(jià)格、更好的位置，使其成為購房人的優(yōu)先選擇。陸續(xù)出臺(tái)的利好政策使得二手房買房人購房猶豫度進(jìn)一步降低，二手房房源成交周期也有所縮減。

還有一部分人則因?yàn)樾路拷环客矶x擇二手房。一些居住改善型業(yè)主面臨子女就學(xué)等情況，盡早入住成熟的社區(qū)，享受已經(jīng)成熟的配套是當(dāng)務(wù)之急。而新盤兩年后入住還要面臨著裝修、等待配套成熟等因素，二者比較還是二手房劃算。

中介行狠拼

當(dāng)二手房成為“香餑餑”時(shí)，中介行業(yè)在今年的比拼更是風(fēng)起云涌。老牌中介或觀望或轉(zhuǎn)型，線上新貴多種模式拼搶市場(chǎng)。而中介在提供平臺(tái)進(jìn)行交易之后，附加快餐、裝修、家居等增值服務(wù)，并通過這些向行業(yè)參與者收費(fèi)實(shí)現(xiàn)盈利。

以鏈家為代表的傳統(tǒng)中介公司布局線上業(yè)務(wù)，以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為依托，開展新房、家裝等新業(yè)務(wù)，并加速全國(guó)市場(chǎng)化布局。思源也在年底正式推出獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式，分食二手房市場(chǎng)蛋糕。

2015年春節(jié)剛過，58同城宣布以2.6億美元的價(jià)格收購安居客，借此正式進(jìn)入房產(chǎn)O2O市場(chǎng)。9月，房多多宣布完成C輪2.23億美元融資，將在新房和二手房領(lǐng)域?yàn)榫€上流量聚集、線下經(jīng)紀(jì)人服務(wù)推出系列新產(chǎn)品。

同樣是9月，房天下也宣布獲得IDG資本，凱雷集團(tuán)以及管理層（主要為創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官莫天全）4億美元至7億美元投資，認(rèn)購搜房網(wǎng)新發(fā)行的股票。未來搜房網(wǎng)將積極進(jìn)行擴(kuò)張覆蓋更多的城市，并擴(kuò)大現(xiàn)有市場(chǎng)份額，以及拓展新的交易與金融服務(wù)。

從市場(chǎng)占有率看，互聯(lián)網(wǎng)中介并未對(duì)鏈家、我愛我家等第一陣營(yíng)的傳統(tǒng)中介形成沖擊， 近幾個(gè)月的北京二手房經(jīng)紀(jì)公司成交排行中，這兩大房產(chǎn)中介穩(wěn)居排行前兩名，風(fēng)頭正勁的愛屋吉屋也排到了第三位。而思源、中原、21世紀(jì)等傳統(tǒng)中介則逐漸被擠壓生存空間。