分析房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理

高明

【摘 要】本文結合關于房地產(chǎn)住宅精裝修項目的特點及存在的問題分析，分別從房地產(chǎn)住宅精裝修項目設計管理、地產(chǎn)住宅精裝修項目投標及合同管理、房地產(chǎn)住宅精裝修項目施工管理三方面的管理措施內容進行了分析，以供參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；住宅項目；精裝修管理

一、關于房地產(chǎn)住宅精裝修項目的特點及存在的問題分析

房地產(chǎn)住宅精裝修特別是大批量的精裝修與普通的酒店裝修具有很大的不同，房地產(chǎn)精裝修不僅具有工業(yè)化裝修所需的合理組織施工工序方面的問題，而且還具有其所需的全局調度管理方面的問題；此外，就小批量住宅普通裝修所要面對的那些繁瑣細節(jié)管理，房地產(chǎn)精裝修同樣也要面臨著。因此，進行房地產(chǎn)精裝修，其設計管理要牽涉到產(chǎn)品各個方面的環(huán)節(jié)。具有較高水平的精裝修隊伍，當前我國還是較為缺乏的；因其實際管理水平與市場實際要求還具有較大的差距，故經(jīng)常要受到來自較小業(yè)主的投訴?？偟目磥?，有關房地產(chǎn)住宅精裝修項目的質量問題，是現(xiàn)階段客戶投訴比較多的問題，而且對于這些客戶投訴較多的有關質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)商也未能做到進行及時處理，或者及時跟客戶進行有效溝通；這些問題的存在，不僅影響了房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽度，而且也對其產(chǎn)品的銷售額帶來了極為不利的影響。因此，做好房地產(chǎn)精裝修設計管理，提高我國房地產(chǎn)住宅精裝修項目質量就顯得極為重要。

二、做好房地產(chǎn)住宅精裝修項目設計管理措施

1、確定好裝修設計單位

實踐表明，不管是什么工程項目，要達到有效管理這項工程項目的目標，最為重要的就是加大力度對其設計進行管理。就房地產(chǎn)住宅精裝修項目而言，在完成其主體工程設計以后，就一定要著手落實好裝修設計單位。作為設計裝修單位，不僅可對整個住宅套內的所有平面布局實施最佳優(yōu)化，而且還可對整個住宅套內的所有水電末端進行最佳優(yōu)化，此外，設計裝修單位還會結合住宅項目具體情況，制定出相應的最佳精裝修優(yōu)化方案；與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商可組織兩個或兩個以上的設計裝修單位來相互補充這些精裝修優(yōu)化方案，通過相互補充來促使裝修方案逐步完善起來；在此基礎上再根據(jù)精裝修圖紙的具體要求，來對整個住宅套內的諸如給水和排水點位、開關插座位置等進行有效確定；尤其是對不同施工環(huán)節(jié)的銜接問題，一定要予以重點解決好，在整個房地產(chǎn)住宅項目實施精裝修過程中，一定要確保土建、裝修不發(fā)生相互脫節(jié)這種情況，以此來實現(xiàn)整個住宅套內的所有空間布局更為科學、更為合理。

2、做好設計前的準備工作

在進行設計之前，有關房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的材料庫的產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品樣式、產(chǎn)品品質以及產(chǎn)品安裝方式等，精裝修設計人員一定要進行深入了解，特別是在確定有關衛(wèi)生生間和廚房設備的空間尺寸之前，一定要先對這些設備進行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現(xiàn)。此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現(xiàn)較大規(guī)模的改變。

3、把建筑做法標至精裝修完成面上

在實際當中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設計是由不同設計院來完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標注，這樣可確保各個施工單位能對精裝修做法有個較為深入的了解。

三、房地產(chǎn)住宅精裝修項目投標及合同管理措施

有關于別的專業(yè)，精裝修工程的標段區(qū)分對比靈敏，只要確保是相對封閉的區(qū)域即可，能夠分棟，也能夠在棟內分層?，F(xiàn)場管理中，土建單位與裝修單位的作業(yè)界面區(qū)分及施工交叉、和諧是精裝修管理的難點，因此在總分包合同中需將各自作業(yè)規(guī)模予以清晰，將各項合作事項及費用細化，防止在工程施行過程中呈現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。格外關于圖紙上不能清楚表達的施工需求必定要有完善的文字說明，以免呈現(xiàn)歧義。投標文件中關于制品維護方面要導致注重，在投標文件中最佳作為專項費用開項，清晰哪些部位應有精裝修單位供給維護措施，有施工單位報價，以減少工程管理難度，杜絕扯皮。聯(lián)系項目的工期規(guī)則施工單位各期間投入勞動力數(shù)量，并需求斷定施工單位出場一周內供給具體的節(jié)點方案及安排架構表。具體節(jié)點方案應包括：人員出場方案、資料定版及出場方案、各期間施工時刻等。其中主材定板主張在斷定施工單位后立刻開始，使業(yè)主有充沛的時刻對主材進行比選。

四、房地產(chǎn)住宅精裝修項目施工管理措施

1、場所移送管理

通常狀況下，移送場所需求開發(fā)商、監(jiān)理進行和諧，總包、精裝修單位參加?，F(xiàn)場有必要嚴格按要按國家有關規(guī)范和合同需求的規(guī)范進行查看，查看的要點首要在以下幾個方面：

首先，土建單位的洞口尺度、樓地上平整度、標高級，由于這些部位的問題很難經(jīng)過精裝修來掩蓋，乃至也許由于精裝修愈加露出這些問題。其次，小業(yè)主收樓后投訴定見最多的滲漏問題，滲漏問題最佳在土建期間解決，一旦精裝修施工后再處理會呈現(xiàn)許多問題。一則裝修后許多部位被蔭蔽，查找漏點對比艱難。二則裝修后在進行堵漏需求損壞裝修面，費用較多，且十分繁瑣。最終，關于精裝修施工容易損壞而對小業(yè)主又對比直觀的土建制品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等。土建移送精裝修采納的過程：⑴第一期間由土建單位自檢，土建單位按國家規(guī)范，合同的質量需求及圖紙進行自我查看，查看并整改結束，整改時刻依據(jù)工期需求斷定，主張不要超越一個月。⑵第二期間有精裝修單位查看，查看出來的問題如歸于土建規(guī)模的有必要需求準時整改完，否則托付別的單位整改，費用依據(jù)合同條款從有關職責單位工程款中扣減。⑶第三期間由開發(fā)商掌管，經(jīng)土建及裝修和諧，同時擬定移送方案。假如土建單位施工質量較好，進展較快，最佳一次性全部移送，防止呈現(xiàn)交叉作業(yè)及制品維護的一系列的問題。假如的確土建無法一次性移送，主張依據(jù)實際進展分棟分層移送，移送數(shù)量應能滿足裝修單位流水施工。

2、施工進展管理

精裝修施工單位出場后，安排總包、精裝修單位、監(jiān)理單位依據(jù)合同總工期，土建移送狀況來斷定要害節(jié)點。精裝修單位依據(jù)要害節(jié)點深化后排出精裝修進展方案，方案需求清晰泥水完工日期、乳膠漆的作業(yè)安排、木門進展安排、潔具及廚具出場及安裝時刻。影響進展的首要因素包括以下方面：

⑴土建移送場所遲。

⑵泥水及雜亂的木作業(yè)的進展。

⑶筆直運送的功率。

⑷首要資料的供給。

⑸精裝修單位的勞動力投入。

3、施工過程質量管理

從當前我國的精裝修商場來看，安排完善、資金實力較強的部隊較少，因此施工過程中的管理格外重要?，F(xiàn)場應斷定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段最少一層樣板層，每個戶型最少一間樣板房。每個勞務班組出場前有必要進行現(xiàn)場交底，未進行交底的不能出場施工。針對小業(yè)主集中投訴的質量問題進行要點把控。多見質量問題如下：

⑴裂縫問題是十分多見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質墻板裂縫、不一樣材質聯(lián)系處的裂縫等等。

⑵滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛(wèi)生間等方位漏水對比遍及的當?shù)匾c注重，要做好試水試驗。

⑶小業(yè)主對比關心的衛(wèi)生間、廚房尺度等，必定要仔細復核。

⑷地上、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，觸及感觀的部位。施工樣板斷定后，依據(jù)合同及規(guī)范斷定好項目的質量規(guī)范，規(guī)范盡量予以量化，以便利現(xiàn)場控制。施工過程中的制品維護也要導致充沛注重，許多單位只注重施工過程中的施工質量，不注重制品維護，成果通常要花費相當大的精力和財力去處理。成本維護其實是精裝修管理中很重要的一環(huán)，也是能否確保按期交樓和確保精裝修感觀質量的要害環(huán)節(jié)，有必要引起重視。成本維護的基本原則是各工序空間上分隔，時間上錯開，盡量減少多作業(yè)在同一區(qū)域同時進行，每道工序完成后交給下道工序前有必要進行查看。房地產(chǎn)項目的精裝修管理不是技術問題，而是管理問題?，F(xiàn)期間的工程質量管理，首要依靠施工期間所進行的工程質量檢驗，沒有進行系統(tǒng)化的防止和管理。房地產(chǎn)開發(fā)商應從設計、投標、資料收購、施工工藝、施工工序等各方面進行防止，構成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質量體系管理。只要經(jīng)過全過程的管理，才能保證精裝修工程的質量，保證小業(yè)主的合法權益。

結束語：

總之，房地產(chǎn)住宅精裝修管理不僅僅是技術問題，更多的是管理方面的問題；因此，在生產(chǎn)實際當中，深入分析和探討房地產(chǎn)精裝修管理問題，這對于確保精裝修建筑工程質量、促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展均具有重要的意義。

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