陳 偉

(中國海洋大學(xué)，山東 青島 266100)

論房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制與優(yōu)化
——以濰坊盛世華府項(xiàng)目為例

陳 偉

(中國海洋大學(xué)，山東 青島 266100)

項(xiàng)目進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，同時(shí)也是項(xiàng)目管理中容易出問題的方面。因此，項(xiàng)目進(jìn)度管理首先應(yīng)當(dāng)確定項(xiàng)目工期目標(biāo)和編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，使項(xiàng)目在實(shí)施過程中按照制定的進(jìn)度計(jì)劃和目標(biāo)實(shí)施。本文以盛世華府項(xiàng)目為例，應(yīng)用WBS和網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃并對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化，使項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；進(jìn)度計(jì)劃；網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長(zhǎng)、不確定因素多等特點(diǎn)，在建設(shè)過程中很容易造成工期延誤、錯(cuò)過市場(chǎng)機(jī)遇，而拖延交房時(shí)間給開發(fā)商造成極大損失，甚至造成開發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為減少項(xiàng)目工期延誤，項(xiàng)目方必須合理制定項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，采取措施保障進(jìn)度計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

1 濰坊盛世華府項(xiàng)目概況

濰坊盛世華府項(xiàng)目由濰坊家豪置業(yè)有限公司投資建設(shè)，位于奎文區(qū)健康東街與文化路交匯處西南側(cè)。項(xiàng)目總用地面積60，695m2，總建筑面積219，319m2，共建設(shè)1座21層、2座23層和9座25層高層建筑，項(xiàng)目總投資38，973萬元。

2 盛世華府項(xiàng)目工作計(jì)劃的制定

2.1 盛世華府項(xiàng)目工作結(jié)構(gòu)分解

應(yīng)用自上而下法對(duì)盛世華府項(xiàng)目工作結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解。首先將盛世華府項(xiàng)目分為前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、營銷、建設(shè)、竣工和交付使用等工作，然后逐級(jí)進(jìn)行工作結(jié)構(gòu)分解。

(1)前期準(zhǔn)備工作可分為可行性研究、地質(zhì)勘探、三通一平等。

(2)設(shè)計(jì)工作可分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及專項(xiàng)設(shè)計(jì)等。

(3)營銷工作可分為策劃、蓄水、開盤銷售等。

(4)項(xiàng)目工程建設(shè)可分為招投標(biāo)與施工兩大項(xiàng)。其中招標(biāo)可分解為總包招標(biāo)、市政招標(biāo)、景觀招標(biāo)和單向招標(biāo)；工程施工可分解為主體工程、裝飾工程、安裝工程、景觀工程、市政工程等。

(5)驗(yàn)收工作可分為建設(shè)工程竣工驗(yàn)收、景觀驗(yàn)收、市政驗(yàn)收和專項(xiàng)驗(yàn)收等。

(6)交付工作為項(xiàng)目最后工作。至此盛世華府項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解完成。

由此可以編制盛世華府項(xiàng)目WBS，如表1。

2.2 估算項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間

根據(jù)項(xiàng)目工作持續(xù)時(shí)間的計(jì)算方法，結(jié)合盛世華府項(xiàng)目實(shí)際，計(jì)算盛世華府項(xiàng)目各項(xiàng)工作持續(xù)時(shí)間，如表2。

2.3 盛世華府項(xiàng)目進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖

根據(jù)盛世華府項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)持續(xù)時(shí)間，編制項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃圖，如表1：

表1 盛世華府項(xiàng)目WBS

3 盛世華府項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的優(yōu)化

網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃的優(yōu)化包括工期優(yōu)化、費(fèi)用優(yōu)化和資源優(yōu)化。其中工期優(yōu)化是利用壓縮關(guān)鍵工作的持續(xù)時(shí)間從而優(yōu)化整個(gè)進(jìn)度計(jì)劃的工期。

3.1 確定項(xiàng)目關(guān)鍵線路

由盛世華府項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃(圖1)可以得出項(xiàng)目關(guān)鍵線路，如圖2所示。

由圖2可知，盛世華府項(xiàng)目關(guān)鍵線路為：可行性研究-方案設(shè)計(jì)-初步設(shè)計(jì)-施工圖設(shè)計(jì)-總包招標(biāo)-主體施工-裝飾工程-景觀工程-景觀驗(yàn)收-交付。關(guān)鍵線路共持續(xù)時(shí)間為673天。

3.2 盛世華府項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的優(yōu)化

盛世華府項(xiàng)目在進(jìn)行基礎(chǔ)施工土方開挖時(shí)，發(fā)現(xiàn)施工場(chǎng)地局部地質(zhì)情況與地質(zhì)勘探情況不符，部分地區(qū)地下發(fā)現(xiàn)流砂層，給工程施工造成巨大影響。為此項(xiàng)目方家豪置業(yè)有限公司項(xiàng)目部召集設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行協(xié)商，修改確定施工方案，造成工程施工比計(jì)劃工期延期25天，為保證項(xiàng)目計(jì)劃工期不變，就需要對(duì)后續(xù)工作進(jìn)行工期壓縮。

表2 盛世華府項(xiàng)目各項(xiàng)工作持續(xù)時(shí)間(天)

圖1 盛世華府項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃圖

圖2 盛世華府項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃關(guān)鍵線路圖

(1)通過對(duì)盛世華府項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃圖進(jìn)行分析，得出項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)度計(jì)劃共有四條路徑，分別為：

路徑1：主體工程-裝飾工程-景觀工程-景觀驗(yàn)收-交付；

路徑2：主體工程-裝飾工程-竣工驗(yàn)收-交付；

路徑3：主體工程-安裝工程-竣工驗(yàn)收-交付；

路徑4：主體工程-市政工程-市政驗(yàn)收-交付。

對(duì)后續(xù)工作，重新繪制網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃圖，如圖3。

(2)由圖3可知目前項(xiàng)目工作總工期為447天。如果不發(fā)生工期延誤，項(xiàng)目剩余原計(jì)劃工期為422天,因此需要壓縮工期25天。一般情況下，工期壓縮會(huì)造成成本的增加，因此，在壓縮工期時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)施工成本的控制，避免由于壓縮工期而造成成本激增，得不償失。

圖3 盛世華府項(xiàng)目后續(xù)工作網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃

由于項(xiàng)目景觀驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收的交付不具備壓縮條件，因此只能對(duì)項(xiàng)目主體工程、裝飾工程、景觀工程、安裝工程和市政工程等工作進(jìn)行工期壓縮，可通過增加施工人員和設(shè)備等途徑來壓縮工期，這樣會(huì)導(dǎo)致成本增加。項(xiàng)目部與公司預(yù)算部門通過計(jì)算得出每項(xiàng)工作的最長(zhǎng)壓縮工期和需增加成本，如表3。

表3 盛世華府項(xiàng)目壓縮工期-成本表

進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃優(yōu)化的目的在于既要保證工期縮短，又要付出最小成本。因此可首先壓縮關(guān)鍵線路上關(guān)鍵工作的工期，即先壓縮景觀工程的工期，可壓縮8天，需增加成本1.6萬元。然后壓縮剩余工作中增加成本最少的安裝工程，可壓縮12天，增加成本3.6萬元。最后在壓縮剩余工作中增加成本較少的裝飾工程，再壓縮5天即可，需增加成本2.25萬元。這樣盛世華府項(xiàng)目工期壓縮完成，共壓縮工期25天，需增加成本7.45萬元。

盛世華府項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的優(yōu)化和工期調(diào)整是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，需要在工程實(shí)施過程中不斷調(diào)整優(yōu)化。在進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃優(yōu)化時(shí)，不能只壓縮工期，而應(yīng)該兼顧成本、質(zhì)量等其他方面，做到成本、質(zhì)量、進(jìn)度三者管理協(xié)調(diào)，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。

[1] 盧向南．項(xiàng)目計(jì)劃與控制[M]．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004：101-103.

[2] 戴利明. 蘇州科技大廈項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃與控制研究[J].南京理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，(04)：45-47.

[3] 王健. 住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)度控制研究——以“天潤康園”小區(qū)為例[J].中國海洋大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版,2010，(3)：33-34.

(責(zé)任編輯：高 曼)

10.3969/j.issn.1009-2080.2015.03.025

2015-05-05

陳偉(1984-)，男，山東青州人，中國海洋大學(xué)在讀碩士研究生，青州市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站監(jiān)控中心主任，助理工程師。

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1009-2080(2015)03-0092-04