包布和

導(dǎo)師：特.門德賽汗

一、財(cái)產(chǎn)租賃合同概述

財(cái)產(chǎn)租賃合同是指出租人轉(zhuǎn)移租賃物使用、收益權(quán)，而承租人交付租金的合同關(guān)系。財(cái)產(chǎn)租賃合同屬于雙務(wù)合同，在財(cái)產(chǎn)租賃合同中一方交付租賃物，另一方支付租金，二者之間形成對(duì)待給付關(guān)系。租賃物即可以是有體物也可以是有體物的具體組成部分，例如，將住宅的外墻出租可以用作廣告背景或裝飾背景墻。財(cái)產(chǎn)租賃合同根據(jù)租賃物的性質(zhì)可以劃分為動(dòng)產(chǎn)租賃合同和不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，出租人可以不是租賃物的所有者。

二、財(cái)產(chǎn)租賃合同當(dāng)事人義務(wù)

1. 出租人的義務(wù)

（1）出租人應(yīng)依照合同約定交付租賃物。在租賃期間出租人給付的租賃物符合合同約定用途。根據(jù)《蒙古國民法典》第287條第2款、第288條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，在財(cái)產(chǎn)租賃合同履行期間，出租人保證交付的租賃物符合約定的使用收益狀態(tài)。也就是說出租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)《蒙古國民法典》第89條第1款到第4款規(guī)定將租賃物交付給承租人。出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的租賃物使承租人按約定能夠正常使用、收益，即交付的標(biāo)的物須符合約定用途。租賃合同如果是長期的繼續(xù)性合同，根據(jù)《蒙古國民法典》第288條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，承租人按照租賃合同約定方式使用租賃物。

（2）出租人承擔(dān)維修、維護(hù)租賃物的義務(wù)。承租人依約定方式使用租賃物所產(chǎn)生的磨損及毀損風(fēng)險(xiǎn)，由出租人承擔(dān)。而超出正常使用而產(chǎn)生的磨損、毀損，根據(jù)《蒙古國民法典》第289條第1款第4項(xiàng)規(guī)定，由承租人承擔(dān)責(zé)任?！睹晒艊穹ǖ洹返?06條第2款規(guī)定，出租人容許承租人依據(jù)合同約定或按照通常使用方法利用租賃物，出租人有義務(wù)阻止第三人的不當(dāng)影響。

2. 出租人的責(zé)任

（1）出租人的違約責(zé)任。如果出租人不履行或者不完全履行合同義務(wù)，除了針對(duì)主給付義務(wù)履行不能以外的其他情形下，承租人可以要求出租人繼續(xù)履行合同義務(wù)。如果出租人沒有履行交付租賃物，承租人可以依據(jù)《蒙古國民法典》第287條規(guī)定要求出租人承擔(dān)其上述義務(wù)，包括請(qǐng)求出租人交付租賃物、消除租賃物的權(quán)利瑕疵、請(qǐng)求出租人再次履行合同的主要義務(wù)等。可以說，出租人承擔(dān)租賃物符合合同約定用途的義務(wù)，承租人有權(quán)要求出租人履行法定或約定的主給付義務(wù)。

（2）出租人的標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任、權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。。根據(jù)《蒙古國民法典》第289條第5款和第290條第5款規(guī)定承租人在損失范圍內(nèi)主張免除部分或者全部租金，該請(qǐng)求權(quán)不以出租人過錯(cuò)為前提條件，因?yàn)槌鲎馊素?fù)有交付的租賃物符合合同約定的義務(wù)。租賃物如果存在權(quán)利瑕疵或標(biāo)的物瑕疵的情況下，出租人根據(jù)《蒙古國民法典》第290條第4款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任，此時(shí)承租人不僅可以要求出租人消除瑕疵并恢復(fù)原狀使租賃物達(dá)到符合約定用途

3. 承租人的義務(wù)

（1）承租人支付租金的義務(wù)。根據(jù)《蒙古國民法典》第287條規(guī)定，承租人承擔(dān)支付租金的義務(wù)。在不動(dòng)產(chǎn)租賃合同、住宅租賃合同中，雙方通常約定分期付款，承租人按照固定金額以分期方式支付租金?！睹晒艊穹ǖ洹返?89條第2款第7項(xiàng)規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意向第三人轉(zhuǎn)讓租賃時(shí)需要承擔(dān)法律責(zé)任。承租人因自己過錯(cuò)未能使用租賃物，不免除承租人租金給付義務(wù)。如果出租人提出交付無瑕疵的標(biāo)的物，不管承租人是否能利用租賃物，依據(jù)《蒙古國民法》第292條第2款規(guī)定承租人應(yīng)支付租金。在財(cái)產(chǎn)租賃合同履行期間內(nèi)，承租人沒有使用租賃物并不能免除租金給付義務(wù)。

（2）承租人的必要維護(hù)義務(wù)及協(xié)助義務(wù)。出租人由于訂立租賃合同之后轉(zhuǎn)移了租賃物，所以出租人實(shí)際上無法維護(hù)租賃物，因此承租人承擔(dān)租賃物必要保養(yǎng)、維護(hù)義務(wù)。雖然立法沒有明確承租人的該項(xiàng)義務(wù)，但是根據(jù)《蒙古國民法典》第289條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，承租人應(yīng)保持租賃物完整無損，如果發(fā)生不可避免的情形，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知出租人。出租人按照承租人的要求維修租賃物，出租人檢查租賃物。在合同即將到期時(shí)出租人可以帶他人考察租賃物的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)必要協(xié)助義務(wù)。

（3）承租人返還租賃物。當(dāng)財(cái)產(chǎn)租賃合同終止的，承租人有義務(wù)返還租賃物，即出租人取得租賃物的直接占有。如果承租人不返還租賃物的，根據(jù)《蒙古國民法典》第288條第2款第2項(xiàng)規(guī)定，出租人主張承租人返還租賃物。承租人未按照合同約定支付租金時(shí)，《蒙古國民法典》第288條第2款第3項(xiàng)規(guī)定，出租人可以解除租賃合同。

三、財(cái)產(chǎn)租賃合同中的特殊權(quán)利規(guī)則

1. 出租人的留置權(quán)

在不動(dòng)產(chǎn)租賃合同中，出租人依據(jù)租賃合同向承租人主張請(qǐng)求權(quán)的，可以對(duì)承租人的財(cái)物行使留置權(quán)。根據(jù)《蒙古國民法典》第301條第1款規(guī)定，出租人可以留置承租人租用土地、住宅內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)。當(dāng)雙方訂立不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)租賃合同之后，出租人依據(jù)租賃合同向承租人提出請(qǐng)求權(quán)時(shí)，出租人可以行使留置權(quán)。留置權(quán)的對(duì)象是指承租人將自己的物品自愿交給出租人且適合保存的物品。 出租人必須和平占有承租人的物品，出租人不得留置承租人不享有所有權(quán)的物品、被查封扣押的物品。留置權(quán)消滅的情形：屬于維持單位正常經(jīng)營或個(gè)人日常必要生活所必須的物品，且承租人取回留置的財(cái)物的;承租人返還留置物的;善意第三人取得留置物所有權(quán)。出租人的留置權(quán)由于很多種原因無法落實(shí)，實(shí)踐中承租人通常提供的物品，屬于維持生計(jì)或者物品幾乎沒有什么價(jià)值。

2. 承租人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)化

《蒙古國民法典》第287條規(guī)定，承租人依據(jù)租賃合同占有租賃物，此債權(quán)請(qǐng)求權(quán)起到限制所有權(quán)權(quán)能的作用。承租人是租賃物的直接占有者，因此承租人依據(jù)《蒙古國民法典》第90條第2款規(guī)定有權(quán)排除他人不當(dāng)干預(yù)。出租人雖然已經(jīng)通過財(cái)產(chǎn)租賃合同轉(zhuǎn)移租賃物的直接占有，但是仍然享有租賃物所有權(quán)，出租人有權(quán)處分租賃物。根據(jù)《蒙古國民法典》第297條規(guī)定，出租人向第三人處分租賃物所有權(quán)的，出租人的權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人。在不動(dòng)產(chǎn)租賃合同中，原出租人將租賃合同的權(quán)利、義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給第三人，因此租賃物新所有權(quán)人繼續(xù)履行租賃合同，承租人的權(quán)利不受影響。考慮到不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的特殊性，立法明確訂立不動(dòng)產(chǎn)租賃合同時(shí)必須到國家有關(guān)主管部門辦理登記，也表明了買賣不破租賃原則。

四、三個(gè)月的解除期間對(duì)承租人顯失公平

承租人一方解除住宅租賃合同需要等待3個(gè)月期間，對(duì)承租人而言有失公平。根據(jù)《蒙古國民法典》第294條第3款規(guī)定，解除財(cái)產(chǎn)租賃合同的除斥期間為3個(gè)月，自一方通知另一方之日起計(jì)算。此3個(gè)月為承租人尋求下一住所的準(zhǔn)備期間。另一方面，該法明確規(guī)定承租人需要承擔(dān)3個(gè)月租金。根據(jù)《蒙古國民法典》第324條，承租人在租賃合同期限屆滿之前提前返還租賃物，仍應(yīng)承擔(dān)租金給付義務(wù)。若征得出租人同意承租人將租賃物轉(zhuǎn)租給其他人的，可以相應(yīng)地轉(zhuǎn)移租金給付義務(wù)?！兜聡穹ǖ洹返?37a條第1款規(guī)定，出租人解除租賃合同應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方。但是，德國民法將出租人與承租人解除租賃合同期間分別規(guī)定了不同的期間?！睹晒艊穹ǖ洹凡粌H要保護(hù)出租人的權(quán)利，承租人的權(quán)利也需要相當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。

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