張紅蕊

摘 要：我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)前期物業(yè)管理這一概念給出了具體的規(guī)范和規(guī)定，前期物業(yè)管理是維護(hù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理單位三方和諧關(guān)系的物業(yè)管理工作，本文從探究前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容入手，分析了前期物業(yè)管理對(duì)保障業(yè)主利益以及減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛的重要意義。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；內(nèi)容；重要性；關(guān)系

一、前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容

前期物業(yè)管理是指自房屋或建筑物自售出之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理工作。作為保證物業(yè)管理服務(wù)工作的質(zhì)量和保障物業(yè)管理服務(wù)公司在物業(yè)管理項(xiàng)目中能夠獲得計(jì)劃的收益，前期物業(yè)管理一般包含以下幾方面內(nèi)容。

（一）早期介入

早期介入是物業(yè)服務(wù)公司衡量建筑質(zhì)量并確定相關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的重要環(huán)節(jié)，早期介入要求物業(yè)管理企業(yè)在開發(fā)商進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃建設(shè)時(shí)就積極參與其中，并掌握第一手資料。在早期介入時(shí)期應(yīng)該掌握的資料有配套項(xiàng)目是否齊備、小區(qū)檔次是否符合小區(qū)定位、小區(qū)房屋設(shè)施是否功能齊全、設(shè)計(jì)合理等。早期介入環(huán)節(jié)，物業(yè)管理部門尤其要注意對(duì)小區(qū)隱蔽工程第一手資料的掌握，并深入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察和檢測(cè)。

（二）簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議

前期物業(yè)管理協(xié)議的簽訂時(shí)間在小區(qū)房屋開售之前，簽訂該協(xié)議的目的是為了在小區(qū)銷售階段能夠同步向業(yè)主宣傳小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。在進(jìn)行前期物業(yè)管理協(xié)議簽訂時(shí)，一定要考慮好小區(qū)購房者的具體情況，包括群體收入水平、文化程度以及對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的期望程度等，針對(duì)小區(qū)的檔次定位情況進(jìn)行合理的物業(yè)管理方案設(shè)計(jì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的擬定。前期物業(yè)管理協(xié)議的簽訂對(duì)今后小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理協(xié)議有著重要的指導(dǎo)作用，通過簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議并提前告知小區(qū)業(yè)主，能夠使購房者自主選擇小區(qū)及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，避免日后在物業(yè)管理工作中業(yè)主和物業(yè)服務(wù)單位因?yàn)榉?wù)質(zhì)量和價(jià)格等因素發(fā)生矛盾沖突。

（三）小區(qū)驗(yàn)收

小區(qū)驗(yàn)收工作是前期物業(yè)管理工作的重要工作之一，物業(yè)管理公司在日后是直接為業(yè)主服務(wù)的單位，因此保證小區(qū)房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量是保證業(yè)主利益的重要手段。另外，小區(qū)驗(yàn)收階段的房屋資料的整理和驗(yàn)收還是日后開展小區(qū)維護(hù)和保養(yǎng)的首要資料，是物業(yè)能夠更好的為業(yè)主服務(wù)的必要前提。

（四）清場(chǎng)封閉小區(qū)

小區(qū)在物業(yè)驗(yàn)收到業(yè)主驗(yàn)收入住這一階段的清場(chǎng)封閉工作是保證房屋及相關(guān)配套設(shè)施不受損壞的重要手段，小區(qū)清場(chǎng)封閉之后，應(yīng)該禁止一切外來人員、設(shè)備、車輛、材料的再次入場(chǎng)，如果有建筑施工需要?jiǎng)t需要憑借通行證才能準(zhǔn)予進(jìn)入，以防止在業(yè)主驗(yàn)收和入住前房屋和配套設(shè)施受到損壞。

（五）業(yè)主入住驗(yàn)收

業(yè)主驗(yàn)收環(huán)節(jié)要求物業(yè)管理公司協(xié)助業(yè)主進(jìn)行業(yè)主共同對(duì)房屋室內(nèi)工程質(zhì)量及設(shè)備使用功能進(jìn)行驗(yàn)收移交，并仔細(xì)檢查水、電、氣計(jì)量表的使用情況，保證業(yè)主在交費(fèi)之日起開始計(jì)費(fèi)。在業(yè)主入住驗(yàn)收時(shí)，所有的鑰匙以及房屋書面材料都要一次性交給業(yè)主，未經(jīng)過業(yè)主同意不得擅自預(yù)留和復(fù)制，自此之后房屋的所有權(quán)和自用部位的使用管理責(zé)任正式移交給業(yè)主。

（六）小區(qū)資料的整理和存檔

為了保證今后物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在前期物業(yè)管理階段要進(jìn)行小區(qū)資料的收集和整理工作，小區(qū)資料應(yīng)該按照綜合文書圖標(biāo)、房屋棟號(hào)、公共設(shè)施、物業(yè)管理等分類立卷按序號(hào)歸檔，并專門儲(chǔ)存。

二、前期物業(yè)管理工作的重要性

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)前期物業(yè)管理規(guī)定從三章第二十一條開始到第三章第二十九條結(jié)束，大篇幅的詳細(xì)規(guī)定了前期物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)，足見《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)前期物業(yè)管理的重視。

（一）前期物業(yè)管理是房屋質(zhì)量的重要保證

小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收到業(yè)主驗(yàn)收入住使用階段，首先進(jìn)行工程檢驗(yàn)和勘察的就是物業(yè)服務(wù)單位。物業(yè)服務(wù)單位作為從事物業(yè)管理的專業(yè)單位，其工程驗(yàn)收的技術(shù)水平和工程手段比小區(qū)業(yè)主要更加專業(yè)和系統(tǒng)。前期物業(yè)的驗(yàn)收工作能夠?yàn)樾^(qū)業(yè)主把好小區(qū)房屋以及配套設(shè)施的質(zhì)量關(guān)，從而保證業(yè)主驗(yàn)收使用的房屋及配套措施能夠達(dá)到工程質(zhì)量，對(duì)保護(hù)業(yè)主的利益及財(cái)產(chǎn)安全具有重要作用。

（二）前期物業(yè)管理有利于創(chuàng)建業(yè)主和物業(yè)管理單位的融洽關(guān)系

物業(yè)管理單位出售的商品是無形的服務(wù)，因此在物業(yè)管理過程中經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉?wù)質(zhì)量和價(jià)格問題與業(yè)主產(chǎn)生矛盾和糾紛。前期物業(yè)管理要求在房屋出售階段就提前草擬好物業(yè)服務(wù)條款和價(jià)格明細(xì)，這種在房屋購買時(shí)就公示物業(yè)服務(wù)條款及價(jià)格的方式能夠有效避免在業(yè)主入住之后物業(yè)管理公司和住戶發(fā)生矛盾，有利于業(yè)主和物業(yè)管理單位和諧關(guān)系的建立。前期物業(yè)管理中對(duì)物業(yè)管理細(xì)則和收費(fèi)明細(xì)的宣傳和公示還是日后物業(yè)工作的基本前提，有利于物業(yè)管理正式協(xié)議的簽訂及后續(xù)物業(yè)管理工作的開展。

（三）前期物業(yè)管理工作是實(shí)施物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)

前期物業(yè)管理是實(shí)施后期物業(yè)管理的前提，是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問題。例如，業(yè)主與物業(yè)管理公司就房屋質(zhì)量發(fā)生的糾紛、業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)等都是來源于前期物業(yè)管理中存在的問題。前期物業(yè)管理過程中業(yè)主對(duì)物業(yè)剛開始使用，物業(yè)管理的工作任務(wù)相對(duì)較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。而前期物業(yè)管理中關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收、業(yè)主臨時(shí)公約等具體問題也容易引發(fā)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛。

（四）前期物業(yè)管理工作是保障物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)能夠盈利的前提

前期物業(yè)管理需要物業(yè)管理服務(wù)單位從物業(yè)管理項(xiàng)目的可行性、可靠性以及可盈利性進(jìn)行分析，而對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的可行性、可靠性和可盈利性分析是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)能夠盈利的重要前提?？尚行允侵笖M接管物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)是否符合，該物業(yè)的接管能夠發(fā)揮本企業(yè)的物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)。可靠性是指分析該物業(yè)的建設(shè)是否有保證嗎，并且業(yè)主的資質(zhì)條件是否能夠很好的配合物業(yè)管理工作?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行物業(yè)管理盈利性測(cè)算，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益。

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