分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法

焦翠林

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資多、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理失控，難以對(duì)資金流轉(zhuǎn)、成本費(fèi)用實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控等問(wèn)題。因此，運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)控顯得至關(guān)重要。基于此，本文從什么是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際應(yīng)用及動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的方法四個(gè)方面進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理 方法

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法被越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司所認(rèn)可和采納。通過(guò)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)管理工作與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理工作相結(jié)合，確定資金的使用額度和流向，確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，根據(jù)管理目標(biāo)和進(jìn)度指標(biāo)，分析和計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)特征，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。這種將財(cái)務(wù)管理工作與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度相結(jié)合的管理方式，是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的最大優(yōu)勢(shì)，能夠有效地控制開(kāi)發(fā)成本和資金流向，防止財(cái)務(wù)管理的混亂，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵

筆者借鑒已有的研究成果，將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理（DFM）定義為一個(gè)整體的財(cái)務(wù)信息的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，其通過(guò)對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的模擬，運(yùn)用一系列動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及一整套輔助管理工具和動(dòng)態(tài)分析方法，反映財(cái)務(wù)信息隨制約因素變動(dòng)的過(guò)程。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理可以理解為：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)可接受的內(nèi)涵報(bào)酬率及目標(biāo)成本、財(cái)務(wù)狀況等的設(shè)定，運(yùn)用一系列動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，借助現(xiàn)代信息化管理手段和動(dòng)態(tài)分析方法，反映在各種不確定因素影響下的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果，從而實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)目標(biāo)與預(yù)設(shè)目標(biāo)的實(shí)時(shí)對(duì)比，以達(dá)到現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目投資目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中普遍存在，主要表現(xiàn)為：財(cái)務(wù)管理制度不健全、財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄、參與項(xiàng)目管理意識(shí)不足等等。下面從四個(gè)方面展開(kāi)：

（一）財(cái)務(wù)管理制度不健全，沒(méi)有建立完整的財(cái)務(wù)資金集中管控體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系

經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)權(quán)分割、多頭開(kāi)戶和資金分散管理等問(wèn)題，導(dǎo)致資金的管理混亂；目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本及動(dòng)態(tài)成本管理體系缺失，使得開(kāi)發(fā)成本得不到有效的控制；沒(méi)有進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度不能有效把握，建設(shè)期無(wú)限延長(zhǎng)，資金占用時(shí)間延長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本大大增加，企業(yè)的利潤(rùn)空間被擠占。

（二）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，參與項(xiàng)目管理的意識(shí)不足

前期階段的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、盈利目標(biāo)測(cè)算很少有財(cái)務(wù)人員參與；設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本策劃、成本概預(yù)算更不是財(cái)務(wù)人員的專長(zhǎng)；招標(biāo)階段簽訂合同過(guò)程少有財(cái)務(wù)人員參與，在施工階段財(cái)務(wù)人員常常扮演記賬員的角色，業(yè)務(wù)發(fā)生以后記錄業(yè)務(wù)發(fā)生的軌跡，是財(cái)務(wù)人員的全部工作；在營(yíng)銷階段，定價(jià)政策沒(méi)有財(cái)務(wù)人員參與，土地增值稅成本增加、增值率價(jià)格臨界點(diǎn)銷售價(jià)格無(wú)效區(qū)更是無(wú)人關(guān)注。所以項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性研究、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺失評(píng)估，開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)土地成本、前期費(fèi)用、工程建安成本、管理成本及財(cái)務(wù)成本的控制更是遙不可及。

（三）未進(jìn)行事前計(jì)劃，事中控制，而是盲目運(yùn)作

很多房地產(chǎn)企業(yè)不做事前預(yù)測(cè)工作，盲目拿地。拿地以后由于準(zhǔn)備工作不充分，遲遲開(kāi)不了工，土地成本占到整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的50%左右，資金時(shí)間價(jià)值被忽略，資金成本隱形增加。同時(shí)事前沒(méi)有制定目標(biāo)成本，事中各項(xiàng)成本費(fèi)用發(fā)生時(shí)，沒(méi)有控制標(biāo)準(zhǔn)，更談不上成本控制。

（四）內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)反應(yīng)遲鈍

由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特殊性，使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受內(nèi)外部環(huán)境影響極大。所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要所有部門(mén)，如開(kāi)發(fā)前期部、設(shè)計(jì)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)緊密配合工作，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度把握以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)策略，需要快速準(zhǔn)確的做出反應(yīng)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理要從前期的準(zhǔn)備工作入手，隨著產(chǎn)品定位策劃進(jìn)行前期成本測(cè)算、目標(biāo)利潤(rùn)測(cè)算；根據(jù)目標(biāo)利潤(rùn)指標(biāo)在設(shè)計(jì)階段確定目標(biāo)成本指標(biāo)，建立完整的目標(biāo)成本管理體系；在招標(biāo)、施工階段建立動(dòng)態(tài)成本控制體系，以加強(qiáng)開(kāi)發(fā)成本控制，整體構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的分析

企業(yè)在開(kāi)展動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理構(gòu)建期間，首先要明確動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理構(gòu)建的設(shè)計(jì)原理。從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的概念可以得出構(gòu)建的設(shè)計(jì)原理就是要通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目的未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)先設(shè)定，借助于現(xiàn)代化信息管理平臺(tái)將實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)與預(yù)設(shè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，隨時(shí)調(diào)整、糾偏，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。這個(gè)現(xiàn)代化信息平臺(tái)的應(yīng)用需要各部門(mén)參與，各負(fù)其責(zé)。如成本業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)各自發(fā)生的成本信息的錄入，提出目標(biāo)成本調(diào)整要求；合同造價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)工程類成本進(jìn)行拆分，執(zhí)行監(jiān)控工程目標(biāo)成本，分析工程成本控制中存在的問(wèn)題，并組織糾偏；財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)資金預(yù)算執(zhí)行情況的控制，監(jiān)控目標(biāo)成本，組織資金平衡會(huì)議和成本協(xié)調(diào)會(huì)議，分析資金管理和成本控制中存在的問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)建立動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的思路

不同企業(yè)其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式有所不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理的特征，構(gòu)建合理的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，并規(guī)范財(cái)務(wù)管理的操作流程。建立健全財(cái)務(wù)管理制度是前提，設(shè)置科學(xué)的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系是保證。財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)置與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)相掛鉤，各部門(mén)各層面的指標(biāo)間應(yīng)具有因果關(guān)系。如項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)指標(biāo)設(shè)置為項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)；項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)設(shè)置為投資收益率、項(xiàng)目銷售毛利率、項(xiàng)目銷售額、銷售均價(jià)等；控制成本費(fèi)用、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)指標(biāo)設(shè)置為土地成本比重、單方建安成本、單方管理費(fèi)用、單方銷售費(fèi)用等；項(xiàng)目資金利用率指標(biāo)設(shè)置為土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)率、單方開(kāi)發(fā)面積的資金成本、應(yīng)收賬款回收期、商品達(dá)到可銷售狀態(tài)的時(shí)間、每年可銷售商品房數(shù)量等等。將財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)置與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)相掛鉤，在過(guò)程控制中更容易實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)的重心在于設(shè)計(jì)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理信息平臺(tái)，將整個(gè)企業(yè)的各個(gè)職能部門(mén)的財(cái)務(wù)管理工作都納入同一系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的無(wú)縫對(duì)接。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)有效的設(shè)計(jì)，可以通過(guò)以下幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)：

首先，對(duì)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的功能需求進(jìn)行分析。通過(guò)分析企業(yè)的財(cái)務(wù)管理以及發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，以確定動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)未來(lái)需要具備的功能，從而對(duì)系統(tǒng)功能模版進(jìn)行完善。在通常情況下，企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，主要是為了達(dá)到資金和成本信息的實(shí)時(shí)控制，包括對(duì)信息查閱、分析、匯總、結(jié)果測(cè)算、調(diào)整等方面，也包括對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行及時(shí)的信息收集反饋，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的運(yùn)行情況進(jìn)行綜合評(píng)估以及統(tǒng)計(jì)分析。

其次，對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)模版設(shè)置。在理解動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的功能需求后，就需要對(duì)該系統(tǒng)的功能模版進(jìn)行設(shè)置。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)主要以基礎(chǔ)信息、成本控制、財(cái)務(wù)可行性分析以及企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等幾個(gè)方面為主。在這個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)可自行開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)發(fā)。

再次，運(yùn)行企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)置完畢以后，可以正式運(yùn)行，其中主要有運(yùn)行目標(biāo)利潤(rùn)的預(yù)設(shè)、目標(biāo)成本層層的分解、責(zé)任成本的落實(shí)、開(kāi)發(fā)成本的監(jiān)控以及計(jì)算等環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)間應(yīng)彼此配合。只有動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)真正有效運(yùn)行，才能夠達(dá)到提高財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的目的，最終起到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的作用。

最后，對(duì)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行集成管理。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)正式運(yùn)行后，需要對(duì)系統(tǒng)各項(xiàng)功能進(jìn)行整合，規(guī)范操作流程，實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)采用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式不僅具有現(xiàn)實(shí)性，而且具有可行性。動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況而實(shí)行的一種財(cái)務(wù)管理模式，它在降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、提高資金使用安全性、提高工作效率和工程質(zhì)量方面有著非常重要的優(yōu)勢(shì)，使得企業(yè)能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更好地把握市場(chǎng)動(dòng)向，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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