物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析

摘要：準(zhǔn)確把握物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素是妥善處理物業(yè)管理法律關(guān)系，解決物業(yè)糾紛的關(guān)鍵。區(qū)分了物業(yè)管理法律關(guān)系的主客體及內(nèi)容，針對(duì)目前物業(yè)管理法律關(guān)系各要素存在的諸多問(wèn)題進(jìn)行分析，并對(duì)我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系的調(diào)整以及物業(yè)管理法律制度的完善提出了幾點(diǎn)可行建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理法律關(guān)系，權(quán)利義務(wù)，建筑物區(qū)分所有權(quán)，糾紛解決方式，合作

中圖分類號(hào)：D922.181 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）07-0074-80 收稿日期：2015-06-08

由于物業(yè)管理法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，尤其是與建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同等新型法律問(wèn)題密切相關(guān)，物業(yè)糾紛已經(jīng)成為制約物業(yè)管理有序發(fā)展的困境。本文通過(guò)對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的分析，針對(duì)其中存在的若干問(wèn)題進(jìn)行路徑選擇思考，以期對(duì)物業(yè)糾紛的解決和預(yù)防有所裨益。

1 物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素分析

物業(yè)管理法律關(guān)系包括三個(gè)要素，即主體、內(nèi)容和客體。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體應(yīng)當(dāng)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是由于在前期物業(yè)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為業(yè)主的代言人，代替業(yè)主行使了諸如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定臨時(shí)業(yè)主規(guī)約、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同等權(quán)利。因此，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主（或物業(yè)使用人）以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在前期物業(yè)管理合同終止后，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體則主要是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)二者。諸如業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門等從嚴(yán)格意義上說(shuō)都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是物業(yè)管理各主體之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。具體來(lái)講，就是業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，依法享有按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受服務(wù)的權(quán)利，并承擔(dān)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)以及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)行為予以配合的義務(wù)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則負(fù)有按照合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)義務(wù)，并享有通過(guò)物業(yè)管理行為獲得商業(yè)利潤(rùn)的權(quán)利。

物業(yè)管理法律關(guān)系的客體主要包括兩類，一個(gè)是物，即物業(yè)，在物業(yè)管理法律關(guān)系中具體指小區(qū)業(yè)主依法享有的物業(yè)建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地。二是行為，即物業(yè)管理中各方主體的活動(dòng)，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)、業(yè)主參與物業(yè)管理的行為等。

在以上物業(yè)管理的法律關(guān)系中存在著諸多問(wèn)題，成為引發(fā)大量物業(yè)糾紛的緣由，現(xiàn)針對(duì)目前存在的幾個(gè)主要問(wèn)題進(jìn)行分析。

2 物業(yè)管理法律關(guān)系中存在的若干問(wèn)題

2.1 物業(yè)管理法律關(guān)系主體存在的問(wèn)題

2.1.1 認(rèn)定物業(yè)管理法律關(guān)系的主體范圍過(guò)大

物業(yè)管理法律關(guān)系是一種平等主體之間形成的民事法律關(guān)系。目前對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體認(rèn)定范圍過(guò)大，一個(gè)錯(cuò)誤的觀念盛行，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)行政主管部門，甚至是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有業(yè)務(wù)往來(lái)的企業(yè)都可能成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。這種觀念無(wú)疑夸大了主體的范圍。實(shí)際上，如前文所述，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在前期物業(yè)管理中是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；前期物業(yè)管理合同終止后，其主體只能是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)?？浯笾黧w范圍的做法會(huì)給厘清物業(yè)管理法律關(guān)系，解決物業(yè)糾紛帶來(lái)混亂。

2.1.2 業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的訴訟主體資格

目前，我國(guó)法律并未賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格，盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，但是這并不意味著業(yè)主委員會(huì)就成了物業(yè)合同的主體。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，必須有適格的主體。業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等都可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，但是業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問(wèn)題一直處于學(xué)界爭(zhēng)論階段。有學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)屬于民事主體中的“其他組織”，有學(xué)者則認(rèn)為它既不是法人也不是其他組織。這一問(wèn)題的懸而未決，不僅造成業(yè)主委員會(huì)無(wú)法以獨(dú)立訴訟主體參與訴訟，給業(yè)主權(quán)益的維護(hù)增加了難度，而且也不利于業(yè)主自治的有效實(shí)現(xiàn)。

2.1.3 業(yè)主自治的集體行動(dòng)難題

業(yè)主是物業(yè)管理法律關(guān)系的最直接主體。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與既可以是個(gè)人方式，也可以是集體方式。但就實(shí)際效果而言，業(yè)主自治是加強(qiáng)業(yè)主作為物業(yè)管理法律關(guān)系主體的凝聚力，提升物業(yè)管理實(shí)效的重要途徑。然而業(yè)主自治面臨著集體行動(dòng)的難題，往往導(dǎo)致業(yè)主間及與物業(yè)公司之間糾紛的出現(xiàn)，最終削弱物業(yè)管理的實(shí)際效果。

業(yè)主在物業(yè)管理中缺位是一個(gè)普遍現(xiàn)象。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理的自治組織，也是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的最重要媒介。然而很多小區(qū)專有部分已經(jīng)交付完畢多年，仍未成立業(yè)主大會(huì)。雖然業(yè)主大會(huì)不具備物業(yè)管理法律關(guān)系主體資格，但是其代表業(yè)主利益參與物業(yè)管理的重要作用不可忽視。然而，要成立業(yè)主大會(huì)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治并非易事，它需要業(yè)主采取集體行動(dòng)。盡管共同利益的存在使集體行動(dòng)成為可能，但無(wú)論是在業(yè)主自治問(wèn)題上，還是在集體維權(quán)問(wèn)題上，進(jìn)行合作都是困難的。對(duì)此，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的集體行動(dòng)理論來(lái)分析能更好地解釋這一問(wèn)題。業(yè)主們都希望實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益的最大化。雖然他們知道合作能達(dá)到最優(yōu)結(jié)果，但是“一個(gè)具有共同利益的群體，并不一定會(huì)為實(shí)現(xiàn)這個(gè)共同利益采取集體行動(dòng)”。個(gè)人的理性行為往往無(wú)法產(chǎn)生集體或社會(huì)的理性結(jié)果。業(yè)主們要么過(guò)于關(guān)注自身利益，要么對(duì)集體利益選擇漠視，怠于在集體行動(dòng)中積極作為。因此，業(yè)主們要通過(guò)集體行動(dòng)參與物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治是極困難的。尤其是業(yè)主內(nèi)部之間在面臨利益選擇時(shí)容易陷入囚徒困境，業(yè)主之間很難形成攻守同盟。而且由于業(yè)主們集體行動(dòng)的成果具有公共性，所有的業(yè)主都能從中受益，包括那些沒有分擔(dān)集體行動(dòng)成本的成員。因此，在業(yè)主維權(quán)過(guò)程中普遍存在搭便車行為。于是，集體行動(dòng)的難題直接導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)行動(dòng)擱淺。從而使業(yè)主們處于松散狀態(tài)，無(wú)法形成強(qiáng)有力的整體力量。

2.2 物業(yè)管理法律關(guān)系中客體存在的問(wèn)題

如前文所述，物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括兩個(gè)方面，一是物業(yè)，包括物業(yè)的建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地。二是各主體的行為，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為、業(yè)主對(duì)物業(yè)所有權(quán)的行使等。目前，對(duì)于客體引發(fā)的爭(zhēng)議主要源于對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)屬不明。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是解決客體糾紛的重要法律依據(jù)。近年來(lái)，多層或高層建筑大量興起，而《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定并不詳盡。因此，在權(quán)利歸屬和利益分配上極易產(chǎn)生混亂，相應(yīng)的矛盾糾紛也日益增多。早在歐洲中世紀(jì)時(shí)，就由于《日耳曼》法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定的缺失，引發(fā)了大量糾紛，以至于這種區(qū)分所有建筑物住宅被稱為“糾紛住宅”。由此可見，詳盡完善的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)范對(duì)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。

2.2.1 權(quán)屬不明引發(fā)糾紛不斷——以小區(qū)車位權(quán)屬糾紛為例

由于對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定不明確，引發(fā)了大量物業(yè)糾紛。在此以小區(qū)車位權(quán)屬糾紛為例進(jìn)行分析。業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分所負(fù)載的土地使用權(quán)享有完全所有權(quán)；對(duì)于小區(qū)內(nèi)公用建筑面積享有共有權(quán)。那么對(duì)于小區(qū)地下車位的權(quán)屬應(yīng)該如何認(rèn)定呢？依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，地上小區(qū)車位所占建設(shè)用地屬于共有部分。然而對(duì)于地下車位的歸屬卻存在空白。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，建筑物規(guī)劃占地屬于業(yè)主專有，但是地下車庫(kù)所占占地應(yīng)該屬于專有部分還是共有部分，此法未予明確?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。但這種權(quán)利具體如何設(shè)定和登記，《物權(quán)法》中并未明確說(shuō)明，只是規(guī)定“新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。因此，在物業(yè)公司并未另行取得地下停車場(chǎng)占地的土地使用權(quán)時(shí)，該地下土地的使用權(quán)到底歸誰(shuí)所有，業(yè)主與物業(yè)公司雙方存在極大分歧。由于目前對(duì)此存在立法空白，因此開發(fā)商一般都沒有另行購(gòu)買地下車位占地的土地使用權(quán)。那么物業(yè)公司在受聘后對(duì)于地下車位的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)就受到了業(yè)主的質(zhì)疑。業(yè)主往往主張其享有建筑物專有部分的地下土地使用權(quán)，因此，物業(yè)公司不能完全按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)業(yè)主征收地下停車場(chǎng)使用費(fèi)；相反的，物業(yè)公司則認(rèn)為業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)不涉及地下部分?，F(xiàn)實(shí)中，對(duì)于地下空間，由于缺乏明確的法律規(guī)定，不但影響了其開發(fā)利用，也成為物業(yè)糾紛的重災(zāi)區(qū)。

2.2.2 相鄰權(quán)糾紛

業(yè)主享有相鄰使用權(quán)。由于各個(gè)專有部分同屬于一個(gè)整體單位的建筑物，業(yè)主是相鄰關(guān)系。基于這種相鄰關(guān)系，每個(gè)業(yè)主對(duì)其專有部分的所有權(quán)必須受到限制或約束。對(duì)此《物權(quán)法》第七十一條進(jìn)行了限制規(guī)定，即對(duì)于業(yè)主因正常需要使用、修繕、改良其專有部分而涉及相鄰權(quán)使用的，相鄰業(yè)主負(fù)有容忍義務(wù)。如果業(yè)主對(duì)專有部分不當(dāng)使用，例如改建、修繕專有部分可能危及整棟建筑物安全或者擾亂整棟建筑物內(nèi)環(huán)境的安寧、整潔時(shí)，相鄰業(yè)主或管理人有權(quán)要求其立即停止侵害。但是對(duì)此類相鄰權(quán)糾紛的解決仍存在某些立法空白，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的，其可以請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失”。但是，這里只是對(duì)于住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的行為進(jìn)行了規(guī)制，對(duì)業(yè)主將住宅進(jìn)行添附或者改建，而給相鄰業(yè)主造成不便的情形卻未加規(guī)定。比如小區(qū)內(nèi)三樓業(yè)主裝護(hù)欄的行為，如果對(duì)四樓業(yè)主的安全或使用便利造成不利影響，四樓業(yè)主有權(quán)要求三樓業(yè)主予以協(xié)助。但如果遭到相鄰業(yè)主的拒絕，該業(yè)主的此項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)如何得到保護(hù)，可以尋求哪些救濟(jì)，法律卻并未明確。

2.3 物業(yè)管理法律關(guān)系中關(guān)于權(quán)利義務(wù)引發(fā)的問(wèn)題

調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范是確定各主體之間權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。目前我國(guó)的物業(yè)管理法律規(guī)范存在著諸多不足，致使各方主體在各自權(quán)利義務(wù)及責(zé)任的認(rèn)知上存在較多分歧，這也是導(dǎo)致物業(yè)糾紛大量存在的主要原因。

2.3.1 缺乏具有普遍約束力的物業(yè)管理立法

目前我國(guó)調(diào)整物業(yè)管理的法律規(guī)范主要有《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等。此外，由于一般性法律規(guī)范的缺失，為了解決物業(yè)管理無(wú)法可依的情況，滿足現(xiàn)代城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，物業(yè)管理的地方立法比較活躍，各省市紛紛制定了本地的地方性法規(guī)或者政府規(guī)章。這里一個(gè)突出的問(wèn)題是，目前我國(guó)的物業(yè)管理立法層級(jí)不高，僅限于行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)等法律淵源，由于其在穩(wěn)定性、權(quán)威性等問(wèn)題上的不足必然影響到物業(yè)管理的實(shí)際效果。而且這些地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間不可避免的存在一些差異和沖突，這無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致一些法律空白或者法律漏洞產(chǎn)生，明顯不利于對(duì)物業(yè)管理的有效規(guī)范，也不利于物業(yè)管理法制的統(tǒng)一和執(zhí)行。因此，提高物業(yè)管理法律規(guī)范的立法層級(jí)，制定全國(guó)統(tǒng)一的具有普遍約束力的一般法成為當(dāng)務(wù)之急。

2.3.2 雙方權(quán)利義務(wù)法律規(guī)范不明確是物業(yè)糾紛不斷的主要原因

物業(yè)管理法律規(guī)范是調(diào)整各主體之間權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。由于現(xiàn)行物業(yè)管理法律規(guī)范對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確，往往造成雙方對(duì)其權(quán)利義務(wù)和行為界限存在認(rèn)知上的差異，致使糾紛不斷。具體來(lái)講，現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)只是概括性的規(guī)定，業(yè)主享受質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)的同時(shí)承擔(dān)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)及對(duì)物業(yè)公司的職責(zé)行為負(fù)有配合義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理活動(dòng)，并監(jiān)督物業(yè)公司的工作。這種法律規(guī)定不夠明確細(xì)化的結(jié)果就是物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛不斷出現(xiàn)，而且處理起來(lái)也缺乏直接的法律依據(jù)。比如，關(guān)于城市住宅小區(qū)的治安保衛(wèi)管理問(wèn)題。小區(qū)物業(yè)的保安是否有保障業(yè)主人身安全的義務(wù)，法律并無(wú)明文規(guī)定，那么如果小區(qū)發(fā)生刑事案件，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？對(duì)該類問(wèn)題顯然存在立法空白。這也是引發(fā)物業(yè)糾紛的重要原因之一。

另外，業(yè)主在主觀上對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)缺乏正確的認(rèn)識(shí)。在業(yè)主間有一種物業(yè)公司萬(wàn)能論的思想盛行。而現(xiàn)實(shí)卻是物業(yè)公司僅應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍內(nèi)履行義務(wù)。正是這種觀念上的錯(cuò)位，導(dǎo)致只要物業(yè)公司沒有滿足業(yè)主的各種需要，即使是超出合同約定范圍的情形，業(yè)主就會(huì)滋生不滿，甚至以拒交物業(yè)費(fèi)為要脅。此外，部分業(yè)主的住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念也很淡薄，隨意拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。這必然激化雙方的對(duì)立情緒，引發(fā)糾紛。

2.4 在執(zhí)法層面，物業(yè)管理法律關(guān)系存在的困境

2.4.1 訴訟是解決物業(yè)糾紛的終極手段但并非最佳手段

訴訟是解決社會(huì)糾紛的法律終極手段，對(duì)于物業(yè)糾紛的解決也是如此。目前，我國(guó)物業(yè)糾紛的解決途徑主要是尋求訴訟。然而訴訟方式的社會(huì)效能并不是最優(yōu)的，這是因?yàn)槲飿I(yè)糾紛從根本上說(shuō)是非對(duì)抗性的，各主體之間存在著程度不同的依存合作關(guān)系。這就決定了對(duì)于物業(yè)糾紛的處理通過(guò)訴訟方式解決是下下策，它容易增強(qiáng)物業(yè)管理法律關(guān)系各主體之間的對(duì)抗不滿情緒，反而不利于從根本上消除矛盾。

2.4.2 對(duì)于物業(yè)糾紛的判決強(qiáng)制執(zhí)行困難容易使物業(yè)公司陷入兩難

部分業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)是困擾物業(yè)管理的一個(gè)難題。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系是平等的委托合同關(guān)系。然而，當(dāng)業(yè)主違反合同義務(wù)，無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，目前缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有實(shí)際意義的救濟(jì)措施法律規(guī)范。由于物業(yè)公司選擇諸如停水、停電、停電梯等自助行為的做法已經(jīng)被確認(rèn)為違法，因此其救濟(jì)途徑只有訴訟。這不但意味著較高的成本，而且即使勝訴，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行也存在諸多困難。一方面，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行可能激化敗訴方業(yè)主甚至是眾多業(yè)主的對(duì)立情緒，導(dǎo)致業(yè)主聯(lián)合抵制的不利局面出現(xiàn)；另一方面，由于物業(yè)公司與業(yè)主存在依存關(guān)系，物業(yè)公司的物業(yè)管理權(quán)來(lái)自于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，一旦雙方的對(duì)立情緒激化，物業(yè)公司將面臨被解聘的危險(xiǎn)。因此即使勝訴，其得到的結(jié)果本質(zhì)上說(shuō)也不一定是最優(yōu)的。這無(wú)疑使物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于被動(dòng)弱勢(shì)的地位，也加大了物業(yè)管理有序進(jìn)行的難度。

3 完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的思考

3.1 完善物業(yè)管理法律關(guān)系中主體問(wèn)題的建議

3.1.1 賦予業(yè)主委員會(huì)以獨(dú)立訴訟主體地位

如前文所述，業(yè)主委員會(huì)缺乏獨(dú)立訴訟主體地位，已經(jīng)嚴(yán)重影響到其代表業(yè)主維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的行為實(shí)施和活動(dòng)開展，因此有必要通過(guò)立法確認(rèn)其獨(dú)立的訴訟主體地位。例如，美國(guó)最初也并未授予其業(yè)主協(xié)會(huì)以法人地位，伴隨著由此導(dǎo)致的大量問(wèn)題產(chǎn)生美國(guó)適時(shí)地通過(guò)判例賦予其法人地位。此舉為業(yè)主協(xié)會(huì)充分發(fā)揮職能創(chuàng)造了條件。因此很多國(guó)家紛紛借鑒這一成功經(jīng)驗(yàn)，目前賦予業(yè)主委員會(huì)以法人地位已是現(xiàn)代物業(yè)管理立法的大勢(shì)所趨。

3.1.2 主體雙方消除對(duì)立、實(shí)現(xiàn)合作是解決物業(yè)糾紛的最佳方案

通過(guò)前文的分析，可以得出這樣的結(jié)論：物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間只有進(jìn)行合作才是走出物業(yè)管理困境的最佳方案，即使實(shí)現(xiàn)合作有諸多困難，其和緩的解決方式以及最優(yōu)的行為效果是其他途徑或方式無(wú)法比擬的。

首先，在認(rèn)知上要明確物業(yè)公司與業(yè)主不是對(duì)立關(guān)系，物業(yè)糾紛也不是對(duì)抗性的矛盾。不能把對(duì)方放到對(duì)立面考慮，只有雙方的合作才能實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧共管。尤其是隨著城市化的推進(jìn)，業(yè)主與物業(yè)公司之間的依存關(guān)系日益加深，二者既是委托合同關(guān)系，又是依存關(guān)系。雖然業(yè)主也可以采取自主管理方式，但松散的業(yè)主大會(huì)以及缺乏專業(yè)性的業(yè)主委員會(huì)并不具備獨(dú)立的物業(yè)管理能力，也力不從心，因此對(duì)于城市住宅小區(qū)而言，選聘專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理是最佳選擇。正是這種相互依賴的關(guān)系要求我們明確只有相互配合、相互合作、互信互利才能構(gòu)建安寧、和諧、美麗的社區(qū)。

現(xiàn)實(shí)中容易存在某些觀念上的誤區(qū)。有學(xué)者提出，物業(yè)管理糾紛大量存在的原因在于當(dāng)前的物業(yè)管理關(guān)系中，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，其權(quán)益經(jīng)常遭到物業(yè)管理公司各種形式的非法侵害。實(shí)際上這是一種狹隘的觀念。且不說(shuō)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在民事法律關(guān)系中的地位完全平等，從實(shí)質(zhì)意義上講，二者也不存在強(qiáng)弱的問(wèn)題。例如，全國(guó)首宗因業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)受到侵害而狀告物業(yè)管理公司并勝訴的案件也表明物業(yè)公司因其法人身份往往承受更大的社會(huì)責(zé)任。在此案中，深圳比架山莊一業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被殺害，業(yè)主家屬起訴物業(yè)公司并索賠，法院最終判決被告物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。顯然，物業(yè)公司的保安不具備警務(wù)人員的專業(yè)能力，其只能提供維護(hù)小區(qū)公共秩序的服務(wù)，對(duì)于保安是否負(fù)有保障業(yè)主人身安全的義務(wù)法律并無(wú)明文規(guī)定，那么住宅小區(qū)發(fā)生刑事案件，物業(yè)公司也要承擔(dān)責(zé)任的做法明顯過(guò)于嚴(yán)苛。因此，應(yīng)將業(yè)主與物業(yè)公司放在平等的地位對(duì)待，才有利于合作的進(jìn)行。

3.2 明確物業(yè)管理法律關(guān)系的客體范圍及權(quán)利歸屬

明確物業(yè)管理法律關(guān)系的客體范圍及權(quán)利歸屬，主要是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定進(jìn)行細(xì)化?，F(xiàn)行《物權(quán)法》雖然對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)有專章規(guī)定，但對(duì)于權(quán)利的界限與保護(hù)的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)略，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確和細(xì)化。例如土地、空間的使用面積及其用途、公用建筑面積等事項(xiàng)都必須明確規(guī)定。尤其是對(duì)于地下空間的使用權(quán)問(wèn)題應(yīng)盡快明確，比如地下停車場(chǎng)占地的建設(shè)用地使用權(quán)是否需要單獨(dú)購(gòu)買，買受人的權(quán)利及權(quán)利界限。利用地下空間建設(shè)停車場(chǎng)，是否侵犯業(yè)主建筑物專有權(quán)所負(fù)載的土地使用權(quán)，如果侵犯應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償。對(duì)于地下停車場(chǎng)占地的開發(fā)，是否遵循誰(shuí)投資、誰(shuí)受益原則，業(yè)主能否以對(duì)其享有共有權(quán)為由主張分享經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)等問(wèn)題。

3.3 明確物業(yè)管理法律關(guān)系中各主體的權(quán)利義務(wù)界限

這就意味著首先要在立法層面制定完善的物業(yè)管理法律規(guī)范。

3.3.1 應(yīng)制定物業(yè)管理法

目前我國(guó)的物業(yè)管理立法層級(jí)不高，僅限于行政法規(guī)和部門規(guī)章。鑒于由此而引發(fā)的諸多問(wèn)題給物業(yè)管理帶來(lái)了操作上的困難，因此有必要盡快制定一部具有普遍約束力的專門物業(yè)管理法，以適應(yīng)現(xiàn)代城市物業(yè)管理的需要。同時(shí)建立一套完善的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展以及物業(yè)糾紛的妥善解決奠定法律基礎(chǔ)。

3.3.2 細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)

目前一個(gè)突出問(wèn)題就是物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，因此，完善立法是首要任務(wù)。進(jìn)一步明確物業(yè)公司、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)是促進(jìn)各方主體和諧共管的重要保障。法律的作用不僅僅限于定紛止?fàn)帲€應(yīng)起到預(yù)防和約束作用。通過(guò)法律的事先預(yù)定，確定各自的權(quán)利義務(wù)，使各主體對(duì)自己的行為及行為后果有合理的預(yù)判，才能從源頭上減少糾紛的出現(xiàn)。盡管目前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》以及最高人民法院的三個(gè)司法解釋對(duì)各方的權(quán)責(zé)都做出了規(guī)定，但過(guò)于概括，要想從源頭上預(yù)防物業(yè)糾紛的發(fā)生，必須對(duì)各方的權(quán)責(zé)進(jìn)一步細(xì)化。

3.3.3 發(fā)揮物業(yè)服務(wù)合同對(duì)各主體權(quán)利義務(wù)的調(diào)整作用

除了完善調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的法律規(guī)范之外，由于物業(yè)管理關(guān)系本身就是一種民事合同關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮委托合同對(duì)各主體權(quán)利義務(wù)的調(diào)整作用。在當(dāng)事人之間建立一種新型的、平等的委托合同關(guān)系。既可以彌補(bǔ)目前存在諸多立法空白的問(wèn)題，其靈活的方式也更適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。將物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間的權(quán)利義務(wù)以及糾紛解決方式等問(wèn)題通過(guò)合同條款明確下來(lái)，可以有效避免糾紛的發(fā)生，而且由于雙方主體對(duì)合同內(nèi)容沒有疑義，也便于物業(yè)服務(wù)合同的遵守和執(zhí)行。

3.4 在執(zhí)法層面，推行多種糾紛解決方式并舉

物業(yè)糾紛具有特殊性，不能單純依靠法律做出是與非的判決來(lái)解決矛盾。大量物業(yè)糾紛背后隱藏著諸多深層次的社會(huì)矛盾，單靠訴訟方式搞一刀切有時(shí)反而會(huì)深化矛盾。因此，可以考慮借助多種途徑共同處理物業(yè)管理糾紛，尤其是通過(guò)非訴訟方式，能為雙方提供平等的交流平臺(tái)，解決結(jié)果也更容易得到認(rèn)可和遵守，對(duì)于維護(hù)社區(qū)的穩(wěn)定、和諧具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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2.王怡紅.關(guān)于物業(yè)管理若干法律問(wèn)題的探討與思考.山東省青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2002.6

3.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究.法律出版社.2007

作者簡(jiǎn)介：

高茜，南開大學(xué)周恩來(lái)政府管理學(xué)院博士研究生，講師，主要從事國(guó)際關(guān)系與國(guó)際法研究。