基于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題及措施分析

邢桂英（重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶　400000）

基于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題及措施分析

邢桂英
（重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶400000）

摘要：隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)依舊保持著蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。近幾年來(lái)，由于銀行信貸的縮減，房地產(chǎn)的成本開始逐漸增加。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的更好發(fā)展，企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的成本控制具有十分重要的意義。本文對(duì)房地產(chǎn)的成本組成、成本控制以及相關(guān)的控制措施進(jìn)行了詳細(xì)的分析，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的有效控制具有一定的參考作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；新形勢(shì)

0　前言

進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的新時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展。由于房地產(chǎn)是資本的密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、專業(yè)性比較強(qiáng)以及投資比較大的特點(diǎn)，因而它對(duì)管理、技術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)等都具有相關(guān)要求。隨著我國(guó)相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的材料以及各項(xiàng)費(fèi)用不斷上漲。我國(guó)房地產(chǎn)的貸款逐漸緊縮，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸變得更加激烈，這都要求房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢(shì)下盡快的進(jìn)行相關(guān)的改革，并且進(jìn)行必要的成本控制，從而使企業(yè)得到更快更好的發(fā)展。

1　房地產(chǎn)成本組成

房地產(chǎn)的企業(yè)的成本組成主要包括土地的費(fèi)用、安裝建筑的費(fèi)用、建筑設(shè)施的費(fèi)用以及其它相關(guān)的費(fèi)用。

土地的費(fèi)用主要包括土地置換、轉(zhuǎn)讓、租賃、稅務(wù)、拆遷等費(fèi)用。土地費(fèi)用占企業(yè)成本的很大一部分，是企業(yè)成本的最主要的來(lái)源。它不僅和企業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有關(guān)，而且也是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)的首要指標(biāo)。安裝建筑的費(fèi)用包括施工設(shè)備、相關(guān)管理以及機(jī)械安裝技術(shù)的費(fèi)用等。在建筑項(xiàng)目完成以后，企業(yè)也要對(duì)變更簽證支付相應(yīng)的費(fèi)用。土地開發(fā)、建筑樁基以及土地相關(guān)費(fèi)用的招標(biāo)價(jià)占據(jù)了企業(yè)成本很大的比例。建筑設(shè)施費(fèi)用主要包括道路建設(shè)、水電煤氣、配套設(shè)施、園林綠化等費(fèi)用，另外也包括商店、醫(yī)院以及學(xué)校等公共設(shè)施。除了以上這些費(fèi)用，檔案以及綠化的費(fèi)用等也是十分重要的一個(gè)方面。費(fèi)用的支出由于缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以在實(shí)際的收取中，可能會(huì)有很大的隨意性，從而造成收費(fèi)的混亂，無(wú)法使企業(yè)獲得極好的經(jīng)濟(jì)效益。

2　新形勢(shì)下成本控制問(wèn)題

（1）缺乏控制成本的觀念。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目由于需要投入大量的資金，并且建設(shè)的周期比較的長(zhǎng)，所以就具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)項(xiàng)目耗費(fèi)的時(shí)間都是在兩年以上，并且由于項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)施的維護(hù)工作也比較復(fù)雜，經(jīng)歷的時(shí)間也會(huì)非常的長(zhǎng)，所以就對(duì)成本的預(yù)算造成了困難。另外，由于房地產(chǎn)不僅與房屋建設(shè)有關(guān)，而且和土木建造、物業(yè)管理以及環(huán)境綠化等都有著密切關(guān)聯(lián)，這就使得房地產(chǎn)成本的構(gòu)成更加的復(fù)雜，相應(yīng)的成本管理也更有難度。成本的控制是房地產(chǎn)行業(yè)十分重要的一項(xiàng)工作，極大的影響著房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。

（2）控制成本的體系不科學(xué)?，F(xiàn)如今，大多數(shù)企業(yè)都缺少科學(xué)控制成本的理念，對(duì)成本的控制僅僅局限在施工中，在成本的決策以及預(yù)測(cè)等缺少控制的力度。目前，由于地產(chǎn)行業(yè)的成本控制的觀念不健全，體系上也存在很多的漏洞，并且沒(méi)有制定合理的控制制度，所以就導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有能夠遵循的相關(guān)的制度規(guī)定。所以，企業(yè)的成本控制經(jīng)常得不到應(yīng)有的重視，并且相關(guān)的成本控制也往往無(wú)法得到執(zhí)行，并且根本起不到實(shí)際的作用以及效果。

（3）成本目標(biāo)不合理。企業(yè)的成本目標(biāo)是企業(yè)管理的最主要內(nèi)容，但是企業(yè)在制定目標(biāo)的過(guò)程中，由于管理以及設(shè)計(jì)部門的不配合，并且執(zhí)行人員對(duì)相關(guān)的政策沒(méi)有更深的理解，所以企業(yè)制定的目標(biāo)并不科學(xué)。有一些企業(yè)，在目標(biāo)完成以后，執(zhí)行人員并沒(méi)有對(duì)執(zhí)行的過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的分析，從而使目標(biāo)的制定流于形式，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的作用。在房地產(chǎn)的實(shí)際工作中，企業(yè)一定要重視目標(biāo)的制定，否則會(huì)使企業(yè)發(fā)展的失去方向，也無(wú)法對(duì)企業(yè)有很好的指導(dǎo)作用。

3　新形勢(shì)下控制成本的措施

（1）增強(qiáng)控制成本的觀念。房地產(chǎn)由于設(shè)計(jì)范圍比較廣以及開發(fā)的周期比較長(zhǎng)，所以單一的控制并不能對(duì)成本有降低的效果。所以，在對(duì)成本進(jìn)行控制的時(shí)候，不僅是要進(jìn)行審計(jì)的核算，而且要把它提高到經(jīng)濟(jì)高度，提倡將這種控制方法貫穿在整個(gè)施工過(guò)程。在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中，不僅是施工的設(shè)計(jì)、土地費(fèi)用的控制、竣工的結(jié)算等都要對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)的控制，從而降低企業(yè)整體的成本。

（2）建立合理的獎(jiǎng)罰機(jī)制。在對(duì)成本進(jìn)行控制的過(guò)程中，企業(yè)一定要積極的調(diào)動(dòng)工作人員的工作熱情。企業(yè)最好是能建立科學(xué)的激勵(lì)制度，可以實(shí)行相關(guān)的責(zé)任制度，分解控制成本的指標(biāo)，并且將目標(biāo)逐步實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)和個(gè)人利益的掛鉤。另外，對(duì)于那些能夠按時(shí)完成任務(wù)并且耗費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用比較少的人員，企業(yè)要進(jìn)行一定的獎(jiǎng)勵(lì)；而對(duì)于那些違反相關(guān)規(guī)定的人員，企業(yè)一定要給予一定的懲罰。

（3）實(shí)施成本控制。房地產(chǎn)的施工階段是整個(gè)項(xiàng)目中資金投入最多的階段，一般來(lái)說(shuō)將會(huì)耗費(fèi)總投資的95%左右。企業(yè)在進(jìn)行成本的管理時(shí)，一定要學(xué)會(huì)運(yùn)用科學(xué)的手段，對(duì)企業(yè)整體的投資成本有較好的作用。對(duì)于施工中遇到的問(wèn)題，相關(guān)人員一定要及時(shí)向上級(jí)進(jìn)行匯報(bào)并且盡可能的進(jìn)行及時(shí)的解決。

（4）建立成本控制部門。為了使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)成本的有效控制，企業(yè)就一定要保障相關(guān)制度的有效落實(shí)。實(shí)現(xiàn)成本控制的最有效的方法就是建立一個(gè)專門的部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本的控制。這個(gè)項(xiàng)目可以有相關(guān)的負(fù)責(zé)人組成，如果企業(yè)有條件，可以建立一個(gè)專門的委員會(huì)對(duì)成本進(jìn)行控制。企業(yè)也可以專門配置質(zhì)量檢測(cè)、費(fèi)用計(jì)算以及財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)人員，從而保障成本控制的有效進(jìn)行。

4　結(jié)束語(yǔ)

進(jìn)入改革發(fā)展的新時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)清房地產(chǎn)發(fā)展的新形勢(shì)。企業(yè)在施工時(shí)，不僅要認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，而且要制定可靠的方案，對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。在施工中，企業(yè)要以人為本，建立科學(xué)的獎(jiǎng)罰機(jī)制，調(diào)動(dòng)企業(yè)人員的主動(dòng)性以及積極性，幫助企業(yè)邁向新臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：邢桂英(1980-),女,吉林人,碩士,中級(jí)職稱,研究方向:造價(jià)/成本控制。