本刊綜合

5月14日，萬科集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)在北京舉行簽約儀式，宣布雙方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)協(xié)議，今后萬科與萬達(dá)將在一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目上開展深度合作。

眾所周知，無論是萬科還是萬達(dá)，在各自領(lǐng)域擁有毋庸置疑的影響力。萬科是全國(guó)首個(gè)住宅銷售超過千億的房企，2008年成為全球最大的住宅開發(fā)商。萬達(dá)則是全球規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)最大的文化旅游企業(yè)、世界最大的電影院線持有和運(yùn)營(yíng)商以及世界最大的五星級(jí)酒店業(yè)主之一。本已各具實(shí)力的兩家巨頭也要搞聯(lián)手，難怪會(huì)讓人“萬萬沒想到”。然而，在眾人疑惑的背后是兩家巨頭對(duì)新形勢(shì)下房企發(fā)展新模式的探索。

白銀時(shí)代 ?“萬萬”走到一起

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。按照業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了“黃金發(fā)展期”，未來企業(yè)在開發(fā)模式、盈利能力等方面都將面臨新的考驗(yàn)。為此，開發(fā)商需要在減輕現(xiàn)有庫(kù)存壓力的情況下，努力尋找新的突破口，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，從房企戰(zhàn)略發(fā)展角度來看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時(shí)面臨被行業(yè)顛覆的風(fēng)險(xiǎn)。包括萬科、萬達(dá)在內(nèi)，很多企業(yè)也要做降低成本、避免開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化市場(chǎng)資源配置的考慮。

談到以上兩家企業(yè)的轉(zhuǎn)型背景，張宏偉表示，萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉(zhuǎn)型速度。而萬達(dá)的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升。

正因?yàn)槿绱?，合作的背后，體現(xiàn)了兩家企業(yè)對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)的相似判斷。2014年，萬科集團(tuán)總裁郁亮提出“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束”。作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在對(duì)外演講中也明確表示：“房地產(chǎn)逐漸會(huì)回到平均利潤(rùn)行業(yè)，這是我們對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)做出的判斷?！?/p>

看來，萬科與萬達(dá)的聯(lián)手真如王健林所說的是不謀而合。其實(shí)，面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，很多房企早已認(rèn)識(shí)到形勢(shì)的嚴(yán)峻，紛紛在產(chǎn)品細(xì)分、模式創(chuàng)新等方面邁出轉(zhuǎn)型步伐。除了萬科與萬達(dá)，恒大、雅居樂等房企也已先后對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略做出調(diào)整。以恒大為例，作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前已經(jīng)進(jìn)入體育、飲用水、美容整形、能源等多個(gè)行業(yè)。

萬科想轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商

和萬達(dá)合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，獲得更多的客戶和發(fā)展機(jī)會(huì);也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動(dòng)公司更好地向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

在銷售層面上，對(duì)以住宅開發(fā)為主的萬科而言，借力萬達(dá)成熟的商業(yè)模式、無可比擬的引流能力，有利于萬科通過商業(yè)用地提升銷售住宅的價(jià)格。

在拿地層面上，萬達(dá)的拿地優(yōu)勢(shì)早已不是什么秘密，王健林就曾坦言：“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動(dòng)權(quán)?！?/p>

除了住宅地產(chǎn)外，在商業(yè)地產(chǎn)層面，萬科也有和萬達(dá)合作的理由。從2010年萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，幾年間萬科先后在北京、深圳 、佛山等城市陸續(xù)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目。成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是關(guān)鍵，萬科曾大量挖取商業(yè)地產(chǎn)人才，包括從凱德置地過來的毛大慶。但隨著毛大慶為首的商業(yè)人才的相繼離職，萬科急需重建一個(gè)成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

相比之下，萬達(dá)商業(yè)的成熟性更高，具備成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，豐富的線下資源，在自建O2O平臺(tái)的基礎(chǔ)上，在實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源和經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)O2O閉環(huán)的打造和操作經(jīng)驗(yàn)都有更多積累。

“萬達(dá)是我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的良師益友，與它合作，能提升我們的商業(yè)操盤能力?！庇袅帘硎?，萬科并不會(huì)因?yàn)楸敬魏献鞫顺錾虡I(yè)地產(chǎn)。

“在新業(yè)務(wù)拓寬上萬達(dá)比萬科更有優(yōu)勢(shì)，萬科在新業(yè)務(wù)上缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)，后續(xù)即便成立一個(gè)平臺(tái)，可能最后的品牌效應(yīng)會(huì)往萬達(dá)方面傾斜。”房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

另外，在金融層面，萬科的目的也展露無遺?！敖衲暌詠砣珖?guó)最多買地的買家是誰(shuí)，背后都是金融機(jī)構(gòu)在支持，這是結(jié)盟發(fā)展中的新趨勢(shì)——跟金融的結(jié)盟?！庇袅帘硎?，萬科融資渠道多，資產(chǎn)管理渠道多，但沒有金融板塊，萬達(dá)卻有金融板塊，未來不排除合作可能。

萬達(dá)想讓“輕資產(chǎn)”的步子快一點(diǎn)

萬達(dá)與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對(duì)萬達(dá)來說，通過與萬科合作，萬達(dá)可以集中精力，加快實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。萬達(dá)從2014年開始就在力推“輕資產(chǎn)”模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)方面，大的服務(wù)業(yè)包括文化、旅游、金融等。王健林認(rèn)為雙方合作也是對(duì)行業(yè)和社會(huì)的貢獻(xiàn)，可以更有效地利用社會(huì)資源，減少浪費(fèi)，對(duì)行業(yè)發(fā)展起到示范作用。

過去的萬達(dá)，對(duì)于物業(yè)銷售依賴性極強(qiáng)，營(yíng)收大部分來自房產(chǎn)銷售，而不是物業(yè)租賃和管理。據(jù)其年報(bào)顯示，萬達(dá)2014年?duì)I收中物業(yè)銷售收入占比85.05%。

此前，萬達(dá)模式的“快”是建立在龐大的資金需求之上，大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金。隨著樓市步入調(diào)整期，土地快速增值時(shí)代成為過去，資金在萬達(dá)的迅猛擴(kuò)張下顯得“力不從心”。第四次轉(zhuǎn)型后，萬達(dá)決意不再“出錢”建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，推行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，而控制成本和招商租金，也就成了萬達(dá)的核心。

王健林表示，萬達(dá)要在5年之內(nèi)去地產(chǎn)化，走“輕資產(chǎn)”成為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，力爭(zhēng)在2025年開業(yè)1000座萬達(dá)廣場(chǎng)，而到2020年計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)2/3要來自租賃收入。完成這一戰(zhàn)略顯然需要找到一個(gè)投資伙伴，作為同體量的萬科，無疑是最好的選擇。

從拿地上，萬科拿的地多是綜合體項(xiàng)目，通過與萬科在住宅、商業(yè)上的各自分工，不僅幫助萬科解決了在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入問題，萬達(dá)也解決了“輕資產(chǎn)”的問題，雙方互補(bǔ)，萬科的住宅開發(fā)可保證項(xiàng)目的前期資金到位，解決萬達(dá)“輕資產(chǎn)”問題。

在客群上，對(duì)于萬達(dá)來講，萬科目前擁有最多的客戶群體，已完成了近200萬戶的房產(chǎn)銷售。在易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱看來，萬科的社區(qū)客戶自然可以轉(zhuǎn)化成商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體，與萬達(dá)實(shí)現(xiàn)無縫連接。

“萬萬”聯(lián)合公司即將邁出第一步

萬科公告稱，公司于5月14日與大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方擬在一系列有合作意向的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展合作。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，未來“萬萬”合作的核心內(nèi)容就是雙方并肩在土地市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)拿地，再根據(jù)各自專長(zhǎng)聯(lián)合開發(fā)。但王健林在現(xiàn)場(chǎng)數(shù)次強(qiáng)調(diào)，合作的層次并非只有拿地開發(fā)這么“簡(jiǎn)單”，按照王健林的說法，萬達(dá)看中萬科的長(zhǎng)處在于住宅領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)、成本控制細(xì)節(jié)上的能力，而萬達(dá)的長(zhǎng)處在于文化旅游、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。

記者根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息獲知，未來兩家公司有可能圍繞項(xiàng)目和業(yè)務(wù)層面展開，擬合作的方向也包括共同拿地開發(fā)、“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)與金融創(chuàng)新、社區(qū)消費(fèi)O2O等方面，區(qū)域則可能涉及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和海外市場(chǎng)，合作規(guī)模將超千億。

盡管對(duì)于未來合作的具體項(xiàng)目尚未公布，但王健林表示：“合作模式是多樣的?？隙ㄒ闪⒑献鞴?，兩個(gè)這么大的集團(tuán)之間來合作，無論從風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)、融資、控制（都需要溝通），哪一個(gè)項(xiàng)目合作就成立一個(gè)合作公司，換一個(gè)項(xiàng)目就再成立一個(gè)合作公司。也有可能會(huì)成立一個(gè)合作公司，萬達(dá)做廣場(chǎng)，旁邊的住宅就由萬科來做。”雙方在現(xiàn)場(chǎng)均表示，戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署后，在不久的將來將有具體項(xiàng)目落地。